Czy w nadchodzących latach nastąpi spadek cen nieruchomości w Dubaju?

09.09.2024 13.09.2024 112 0 0 Autor Elena Kirichenko

Oczekiwania i prognozy licznych analityków nie potwierdziły się, a wartość dubajskich nieruchomości nadal szybko rosła. Nie odnotowano spadku cen ani w pierwszym, ani w drugim kwartale 2024 roku. Lokalny rynek po raz kolejny osiągnął nowe rekordy, przewyższając liczby z poprzedniego roku.

Jaką dynamikę cen nieruchomości w Emiratach wykażą w najbliższej przyszłości? Czy sektor zacznie się stabilizować? Istnieje kilka scenariuszy rozwoju wydarzeń.

Treść

Wskaźniki z pierwszej połowy 2024 r.

Wielu ekspertów na rynku nieruchomości w Dubaju przewidywało spadek wartości na początku roku. Przyczynami spodziewanego spadku mogły być skoki inflacyjne, konflikt palestyńsko-izraelski oraz zmiany stóp bankowych na świecie, które stają się coraz trudniejsze do przewidzenia. Wskaźniki z pierwszych trzech miesięcy nie spełniły jednak oczekiwań analityków: na rynku utrzymał się trend wzrostowy.

Według statystyk dostarczonych przez platformę internetową DXB Interact, od stycznia do marca 2024 r. w sektorze nieruchomości w Dubaju dokonano 36 506 transakcji. Wskaźnik ten wzrósł o 17,5% rok do roku. W drugim kwartale liczba transakcji wyniosła 43 261, czyli o 43,8% więcej niż w tym samym okresie ubiegłego roku.

W lipcu średni koszt 1 m2 w emiracie wyniósł 17 513 AED ($4 768). Jest to rekordowy wynik w ciągu ostatniej dekady. Według Natalii Bakalym, kierownika sprzedaży firmy deweloperskiej Object 1, niezwykle trudno jest założyć, że ceny nieruchomości w Dubaju spadną na tle obecnych statystyk.

"Od 2020 do 2023 roku ceny zakupu nieruchomości wzrosły o 33%, a wynajmu - o 42%. I jak dotąd nie ma przesłanek, aby oczekiwać, że spadną one w 2024 roku. Świadczy o tym ocena szwajcarskiego banku UBS, który od 2015 r. bada rynki nieruchomości w różnych krajach i ustala ryzyko tzw. bańki cenowej, której pojawienie się w Dubaju przewidywano od wielu lat. Miasta w tym rankingu podzielone są na 3 kategorie: z wysokim ryzykiem bańki, z przewartościowanym rynkiem oraz ze zdrowym rynkiem i uczciwymi cenami. Dubaj znajduje się obecnie na 23. miejscu z 25, w zielonej strefie uczciwych cen, ze współczynnikiem 0,14. Oznacza to, że ryzyko powstania bańki jest jednym z najniższych na świecie. Dla porównania, Zurych zajmuje pierwsze miejsce w czerwonej strefie ze współczynnikiem 1,71. Inne miasta w czerwonej i pomarańczowej strefie to Tokio, Miami i Monachium. Nieruchomości w tych miastach są przewartościowane, a ryzyko bańki jest odpowiednio wysokie, znacznie wyższe niż w Dubaju" - mówi Natalia Bakalym.

Cykliczny charakter rynku

Eksperci spekulowali na temat spadku cen nieruchomości w Dubaju w 2024 r. w oparciu o teorię rynku cyklicznego. Pierwsza faza to szybki wzrost, druga to recesja, a trzecia to nowy etap ożywienia i to w szybszym tempie. W sumie teoria obejmuje trzy cykle.

Kulminacja pierwszej fazy miała miejsce w 2009 roku. Po nim nastąpił oczekiwany spadek wartości na tle globalnego kryzysu finansowego. Następnie ceny wznowiły wzrost, osiągając rekordowe poziomy w 2014 r., po czym ponownie spadły wraz z cenami ropy naftowej. Trzeci etap został uruchomiony pod koniec pandemii COVID-19 i nadal trwa.

Niektórzy analitycy uważają, że szczyt wzrostu typowy dla trzeciego cyklu przypada na lata 2023-2024. Oczekuje się, że nie nastąpi gwałtowny spadek kosztów. Zostanie on skorygowany, po czym, wraz z napływem inwestycji zagranicznych, rozpocznie się kolejny cykl.

Czy teoria cyklu nie jest już istotna?

Coraz więcej ekspertów zgadza się, że sektor nieruchomości w Dubaju wyszedł poza cykliczną dynamikę i osiągnął stan stabilnego wzrostu. Zwolennicy alternatywnego punktu widzenia zauważają, że większość obiektów jest obecnie kupowana do użytku osobistego - do przeprowadzki i zamieszkania. Trend ten zapewnia ciągły wzrost wartości.

Obecne ceny nieruchomości w większości emiratów przekroczyły wartości z 2014 roku. Powodem tego jest niesłabnące zainteresowanie inwestorów z Europy i Azji Południowej lokalnymi projektami.

Kolejnym czynnikiem wpływającym na rozwój rynku jest wzrost liczby ludności Dubaju, stymulowany przez inicjatywy rządowe. W ramach programu państwowego w 2040 r. na terytorium emiratu będzie mieszkać 5,8 mln osób.

Gwałtowny wzrost liczby ludności będzie jedną z przyczyn wysokiego popytu na 40 000 obiektów oddanych do użytku w 2023 r. i 39 000 obiektów, których ukończenie zaplanowano na 2024 r. Niektórzy analitycy przewidują, że korekta kosztów nastąpi w latach 2026-2027 w wyniku wysokiego poziomu podaży.

Co robi rząd Emiratów, aby utrzymać rynek?

Czytaj więcej

Inwestycje w nieruchomości w Dubaju w 2024 roku: warunki rynkowe, prognozy i obiecujące projekty

Natalia Bakalym powiedziała, że obecne trendy rynkowe w Dubaju znacznie różnią się od trendów z poprzednich lat.

W 2009 r. inwestorzy starali się wykorzystać gwałtowny wzrost wartości, ale sektor ucierpiał z powodu globalnego kryzysu finansowego. W 2014 r. na rynku panował przesyt i nadwyżka podaży. Rząd Dubaju wziął pod uwagę oba te przypadki i podjął szereg działań, aby uniknąć podobnych sytuacji w przyszłości".

Reformy mające na celu zachowanie rynku obejmują:

• sankcje dla firm, które nie przestrzegają harmonogramu budowy;
• wzrost stawki podatku od przeniesienia własności nieruchomości do 4% wartości;
• obowiązkowe korzystanie z rachunków powierniczych dla organizacji deweloperskich.

Na tle takich działań rynek nieruchomości w Dubaju stale się rozwija, a inwestorzy nie obawiają się kolejnej recesji.

Источник