Jak kupić nieruchomość w Niemczech: sytuacja na rynku i proces transakcji

Każdy może kupić dom w Niemczech. Lokalni mieszkańcy będą mieli przewagę tylko w przypadku kredytu hipotecznego, ponieważ obcokrajowcy muszą wpłacić znacznie większy depozyt. W tym artykule dowiesz się, ile kosztują mieszkania w niemieckich miastach, jak można je kupić i jakich wydatków należy się spodziewać. 

Krótko o sytuacji na niemieckim rynku nieruchomości

Od końca 2022 r. do końca 2023 r. obserwowaliśmy spadek cen na niemieckim rynku nieruchomości. Było to szczególnie widoczne w dużych miastach, gdzie ceny rosły przez wiele lat wcześniej. Przyczyną spadku był ogromny wzrost stóp procentowych na rynku. 

Od lata 2022 r. Europejski Bank Centralny kilkakrotnie podnosił główną stopę procentową - spowodowało to wzrost kosztów kredytowania i doprowadziło do spadku popytu na nieruchomości, a następnie spadku cen obiektów, a także wzrostu liczby ofert.

Od początku 2024 r. niemiecki rynek nieruchomości doświadcza sytuacji stabilizacji i korekty cen. Wielu niemieckich ekspertów rynkowych zgadza się, że taki trend będzie obserwowany przez cały 2024 r. i do 2025 r. (ważne jest, aby wziąć pod uwagę, że korekta może mieć miejsce zarówno w górę, jak i w dół, w zależności od wpływu wielu czynników). Z kolei w dłuższej perspektywie spodziewany jest stopniowy wzrost cen.

Dlatego też, pomimo obecnych spadków, nieruchomości w Niemczech są nadal uważane za bezpieczną inwestycję - dotyczy to przede wszystkim dużych miast. 

A teraz o cenach.

Ceny mieszkań w największych miastach Niemiec

Ceny mieszkań w głównych niemieckich miastach (według platformy immowelt.de ): 

* Minimalne i maksymalne granice są przedstawione w przybliżeniu, ponieważ koszt jednego metra kwadratowego mieszkania silnie zależy od lokalizacji, stanu, wieku i powierzchni mieszkania, którego potrzebujesz.

Procedura zakupu nieruchomości w Niemczech krok po kroku

Głównym warunkiem dokonywania transakcji nieruchomościowych na rynku niemieckim jest potwierdzenie legalnego pochodzenia środków wykorzystanych na zakup obiektu. 

Aby nabyć nieruchomość mieszkalną lub komercyjną w Niemczech, potencjalny nabywca powinien przedstawić następujące dokumenty:

• Kopia dokumentu tożsamości (w przypadku osób fizycznych) lub wyciąg z rejestru handlowego (w przypadku osób prawnych).
• Zaświadczenie z banku o stanie konta potwierdzające dostępność wystarczających środków i powagę zamiarów zakupu wybranej nieruchomości. Zaświadczenie to jest wymagane na etapie rezerwacji obiektu.

Proces zakupu niemieckiej nieruchomości wygląda następująco:

1. Wyszukiwanie nieruchomości

Konkurencja na niemieckim rynku nieruchomości jest bardzo duża, a wybór nieruchomości niewielki. Dlatego należy uzbroić się w cierpliwość i zaplanować wystarczająco dużo czasu na znalezienie potrzebnego obiektu. 

2. Sprawdzenie obiektu i jego rezerwacja

Przed zakupem warto zapoznać się z księgą wieczystą (Grundbuch) - można tam sprawdzić, kto był i jest właścicielem wybranej nieruchomości, czy są na niej jakieś obciążenia itp. Nie zaszkodzi również zapoznać się z następującymi dokumentami: statutem mieszkaniowym, protokołami z zebrań właścicieli, planem gospodarczym i kalkulacją mediów.

Po dokładnym sprawdzeniu, zarezerwuj nieruchomość, składając sprzedającemu ofertę zakupu.

3. Otwarcie konta bankowego

Transakcję można opłacić z konta niemieckiego lub dowolnego innego konta zagranicznego*.

* Obecnie Rosjanom i Białorusinom trudno jest kupić nieruchomość w Europie, zwłaszcza w Niemczech. Jest to jednak możliwe, jeśli spełnione są następujące warunki:

• Jeśli kupujący nie posiada zezwolenia na pobyt w Europie, ale ma europejskie konto bankowe z wystarczającymi środkami na zakup nieruchomości i pokrycie związanych z tym wydatków, może kupić mieszkanie lub obiekt komercyjny w Niemczech. Jednocześnie ma prawo do swobodnego dysponowania pieniędzmi na koncie, jeśli jego rachunki nie są zamrożone z powodu sankcji.
• Posiadając bezterminowe zezwolenie na pobyt w UE, kupujący może przelewać nieograniczone kwoty, zaciągać pożyczki w niemieckich bankach, inwestować w akcje i wykonywać wszelkie inne operacje na równi z obywatelami tego kraju.
• Jeśli konto zostanie otwarte w kraju spoza UE (Turcja, Gruzja itp.), niemieckie banki prawdopodobnie odmówią jego otwarcia ze względu na trudności w weryfikacji pochodzenia środków. Jeśli jednak Rosjanie i Białorusini mają przejrzyste źródła dochodu, prawdopodobieństwo otwarcia konta w niemieckim banku wynosi około 50%.

Dla obywateli Ukrainy problemem jest wypłata pieniędzy z lokalnych banków.

4. Zawarcie transakcji

Aby zawrzeć wszystkie umowy, należy skontaktować się z notariuszem. Niezwłocznie po podpisaniu umowy sprzedaży notariusz przesyła wniosek o wstępną rejestrację kupującego jako nowego właściciela do sądu ziemskiego (Grundbuchamt).

5. Płatność

W Niemczech istnieją dwie popularne metody płatności: płatność bezpośrednio na rzecz sprzedawcy lub za pośrednictwem rachunku powierniczego notariusza. W drugim przypadku notariusz tworzy specjalny rachunek powierniczy, który jest powiązany z konkretną transakcją. Po tym, jak kupujący przeleje tam całą kwotę, notariusz przekierowuje ją do sprzedawcy. 

We wszystkich opcjach płatności sprzedający otrzymuje pieniądze dopiero po potwierdzeniu przez notariusza, że wszystkie warunki niezbędne do zakupu zostały spełnione. Warunki te obejmują wstępną rejestrację praw własności na rzecz kupującego; uzyskanie zaświadczenia z banku o zezwoleniu na usunięcie obciążeń (jeśli takie istnieją); a także uzyskanie zgody zarządcy domu na sprzedaż i zakup.

6. Rejestracja nowego właściciela

Po otrzymaniu pełnej kwoty notariusz wysyła wniosek do sądu wieczystoksięgowego o ostateczną rejestrację i jednoczesne wycofanie rejestracji wstępnej.

Wszystkie dane są przechowywane w elektronicznym katastrze (rejestrze gruntów). Właściciel ma prawo zażądać wyciągu z katastru w dowolnym momencie.

Proces transakcji zazwyczaj trwa od dwóch do czterech miesięcy.

Dodatkowe wydatki 

Dodatkowe opłaty są istotną pozycją kosztową przy zakupie nieruchomości w Niemczech. Mogą to byćokoło 10% (a nawet więcej) ceny zakupu nieruchomości. Wymieńmy te powiązane wydatki.

Podatek od przeniesienia własności (Grunderwerbssteuer) 

Podatek ten wynosi zazwyczaj od 3,5% do 6,5% ceny zakupu. Dokładna stawka będzie się różnić w zależności od regionu zakupu nieruchomości. Na przykład w Berlinie stawka wynosi 6%, a w Monachium - 3,5%. 

Usługi notarialne i rejestracja nieruchomości 

Przybliżony koszt opłat notarialnych i rejestracji nieruchomości w rejestrze gruntów wynosi 1,5-2% ceny zakupu nieruchomości. 

Opłata za pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (Maklerprovision) 

Nabywcy nieruchomości w Niemczech mogą zapłacić nie więcej niż 50% opłaty przeznaczonej dla agenta. Zasada ta obowiązuje w kraju od grudnia 2020 r., kiedy to weszło w życie nowe prawo. 

Wysokość prowizji agenta nieruchomości w Niemczech nie jest jasno określona, ale na lokalnym rynku istnieje niewypowiedziana zasada, że maksymalna kwota powinna wynosić 7,14%. Oznacza to, że jako kupujący będziesz musiał zapłacić nie więcej niż 3,57%. 

Top 5 miast w Niemczech: doświadczeni konsultanci o zaletach i wadach życia w Berlinie, Monachium, Hamburgu, Stuttgarcie i Lipsku

Rejestracja hipoteki

Cudzoziemcy mogą zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup domu w Niemczech, ale będą musieli wpłacić większy depozyt niż mieszkańcy. Zaleca się posiadanie 20-30% wartości nieruchomości jako kapitału własnego. 

Rejestracja kredytu hipotecznego w tym kraju trwa około miesiąca, a pożyczki są zwykle udzielane średnio na 20 lat.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego w Niemczech wynosi obecnie 3,5%.

Autor

Julia Janukowycz Redaktor naczelny

Jestem odpowiedzialny za pracę redakcji. Piszę wywiady z ekspertami i poradniki.

Współautor

Roman Tomashevich Analityk

Sytuację na rynku nieruchomości przedstawiam na wykresach i liczbach.

Источник