Jak kupić nieruchomość na Cyprze

W ostatnich latach cudzoziemcy coraz częściej rozważają zakup nieruchomości na Cyprze. I wiele osób ją kupuje - świadczy o tym wzrost liczby transakcji kupna i sprzedaży w ostatnich latach. Chociaż wyspa Cypr nie jest najzwyklejszym kawałkiem ziemi. 

Cypr podzielony jest na część północną - Turecką Republikę Cypru Północnego (lub TRNC) - oraz południową, grecką część wyspy - Republikę Cypryjską. Wcześniej pisaliśmy o tym, jak kupić nieruchomość na Cyprze Północnym, teraz skupimy się na jego południowej części.

Ponieważ zakup nieruchomości jest poważnym krokiem, musisz poznać pułapki (jeśli takie istnieją) i zrozumieć, czy zalety, o których często pisze się na stronach turystycznych, będą dla Ciebie zaletami.

Plusy i minusy mieszkania na Cyprze 

W zależności od preferencji, zalety życia na Cyprze mogą stać się wadami i odwrotnie:

• Przyjemna pogoda - ponad 300 słonecznych dni w roku. Jeśli jednak łatwo ulegasz poparzeniom bez ochrony przeciwsłonecznej lub masz wysokie ciśnienie krwi, upały mogą być dla Ciebie uciążliwe.
• Dość niskie podatki przy zakupie nieruchomość (dlatego też kupują je tutaj). Ale ponieważ obszar ten jest poszukiwany przez zagranicznych inwestorów, podatki dla obcokrajowców wzrosły. Dlaczego nie uzupełnić budżetu, skoro popyt rośnie?
• Zakup nieruchomości może ułatwić procedurę uzyskania obywatelstwa w przyszłości. 
• Zezwolenie na pobyt jest wydawane nie tylko Tobie, ale także członkom Twojej rodziny. Ale ponieważ na Cyprze istnieją dwa państwa, nie można powiedzieć, że lokalni mieszkańcy nie obawiają się możliwych starć, tak jak w 1974 roku.
• Nieruchomości w tureckiej części wyspy są tańsze niż na południu., z prawie takim samym przyjemnym klimatem. Jednak w społeczności światowej terytorium TRNC pozostaje nieuznane.

Jeśli jeszcze nie zmieniłeś zdania, to naprawdę powinieneś nauczyć się jak kupić nieruchomość na Cyprze.

Cechy cypryjskiego rynku nieruchomości

Rodzaje obiektów nieruchomości nie różnią się znacząco od tego, do czego jesteśmy przyzwyczajeni w innych krajach. Są to mieszkania, domy, wille, kompleksy mieszkaniowe, działki, czyli nieruchomości mieszkalne. Biura i sklepy są najczęstszymi przedstawicielami nieruchomości komercyjnych. 

Obiekty od dewelopera to tzw. nieruchomości pierwotne, które kupuje się po kosmetycznych naprawach. Mieszkania wtórne to takie, w których ktoś już mieszkał przed Tobą lub przeprowadził transakcję.

To zależy od tego, jaki masz budżet i warto zacząć od tego, kiedy dokładnie wybierzesz, gdzie będzie dla Ciebie lepiej kupić nieruchomość na Cyprze. Nawet jeśli dysponujesz imponującymi kwotami, powinieneś wybierać szybko: ceny stale rosną (dla kupującego to niewątpliwie minus), a wyspa nie jest z gumy (nie da się budować nowych i nowych obiektów w nieskończoność), więc ktoś inny może kupić willę Twoich marzeń.

Ile kosztuje nieruchomość na Cyprze?

Musisz zapłacić za rejestrację nieruchomości na Cyprze. W związku z tym do ceny zakupu należy dodać co najmniej 10% na opłaty i podatki (w tym VAT, czyli podatek od wartości dodanej).

Było wiele gospodarczych i politycznych zmiany w ostatnich latachale Cypr Południowy stara się utrzymać swoją pozycję. Tak więc w 2020 r., z powodu Covid, program uzyskiwania obywatelstwa przez inwestycje został zawieszony. Transakcji kupna i sprzedaży jest mniej, ale Cypr Południowy pozostaje popularnym celem podróży. 

W kolejnych latach liczba transakcji kupna i sprzedaży zaczęła rosnąć. Ponownie pojawiła się możliwość uzyskania obywatelstwa poprzez inwestowanie w nieruchomości. Więcej informacji można znaleźć na oficjalnym portalu Departamentu Gospodarki Gruntami.

Ceny zakupu i wynajmu mieszkań w różnych miastach Cypru Południowego

Źródło: numbeo.com .

Co się dzieje na Cyprze? nieruchomość rynek w 2023 roku? Świeże analizy cen i popytu

Jak kupić nieruchomość na Cyprze dla obcokrajowca?

Wszystko zależy od tego, jakiego kraju jesteś obywatelem. Ponieważ Republika Cypryjska jest członkiem Unii Europejskiej (dalej - UE), przede wszystkim przepisy działają na korzyść obywateli UE.  

Uwaga. A jeśli jesteś zainteresowany terytorium TRNC, pamiętaj, że zasady zakupu nieruchomość na Cyprze Północnym będzie się różnić od powyższego. Badanie meczu można rozpocząć od "Ustawa o nabywaniu nieruchomości i wynajmie długoterminowym (przez cudzoziemców) (z późniejszymi zmianami)" (Taşınmaz mal edinme ve uzun vadeli kiralama (yabancılar) (değişiklik) yasası, 52-2008).

Które kraje mają prawo do zakupu nieruchomości na Cyprze? 

Na Cyprze Południowym tworzone są korzystne warunki dla zagranicznych nabywców nieruchomości, dzięki czemu do gospodarki napływa więcej inwestycji zagranicznych. Wiedząc o korzyściach płynących z zakupu nieruchomości na Cyprze (transakcje dotyczące nieruchomości, a mianowicie zakupy, są dokonywane z obywatelami dowolnego kraju), zagraniczne podmioty prawne i osoby fizyczne nadal nabywają nieruchomości niezależnie od zmian politycznych i gospodarczych.

Oczywiście istnieją pewne ograniczenia. Tak więc, jeśli nie jesteś obywatelem Unii Europejskiej, będziesz potrzebować pozwolenia od Rady Ministrów. Jest to jednak prosta procedura: zostaniesz sprawdzony pod kątem problemów z prawem i dowiesz się, czy posiadasz jakąkolwiek nieruchomość na Cyprze. 

Jeśli jesteś obywatelem UE, taka weryfikacja nie jest przeprowadzana.

Jakie rodzaje nieruchomości mogą kupować obcokrajowcy?

Obywatele państw trzecich mogą kupić nie więcej niż dwie nieruchomości (działkę i mieszkanie lub mieszkanie i dom jednorodzinny lub nieruchomość komercyjną) o powierzchni nie większej niż 4 014 metrów kwadratowych (patrz https://portal.dls.moi.gov.cy/en /) po uzyskaniu zgody Rady Ministrów.

Pamiętaj, że zakup nieruchomości na Cyprze umożliwia uzyskanie pozwolenia na pobyt.

Nie ma żadnych ograniczeń dla obywateli UE.

Rozwiązanie problemu mieszkaniowego na Cyprze: rząd przeznacza 77 mln euro na wsparcie finansowe

Podatki od nieruchomości na Cyprze

Jak wspomniano wcześniej, zakup nieruchomości na Cyprze umożliwia późniejsze uzyskanie obywatelstwa. Jest to długi proces, ale znacznie łatwiejszy niż uzyskanie obywatelstwa w krajach europejskich. Nawet biorąc pod uwagę wszystkie podatki, które trzeba będzie zapłacić oprócz kosztu nieruchomości.

VAT jest płacony przy zakupie nieruchomości pierwotnej, sporadycznie przy zakupie nieruchomości wtórnej, jeśli podatek VAT nigdy wcześniej nie był płacony przy dokonywaniu transakcji. Kwota podatku VAT wynosi 19%, ale istnieje sposób na uzyskanie korzyści. Jeśli kupujesz nieruchomość po raz pierwszy, płacisz 5% wartości nieruchomości. I nie ma znaczenia, czy jesteś obywatelem UE, czy nie (patrz zmiany w ustawie o podatku od towarów i usług z dnia 8 czerwca 2012 r.).

Zasada ta dotyczy osób w wieku powyżej 18 lat, a nabywana nieruchomość musi być ich głównym i pierwszym miejscem zamieszkania na Cyprze Południowym. Nieruchomość musi należeć do nieruchomości mieszkalnych i mieć nie więcej niż 200 mkw. Może to być mieszkanie, obiekt w budowie lub dom.

Po 10 latach ta sama osoba fizyczna może ponownie kupić nieruchomość mieszkalną spełniającą powyższe wymagania po obniżonej stawce 5%, jeśli wskaże nowy obiekt jako główne miejsce zamieszkania.

Opłata skarbowa jest wypłacana w ciągu 30 dni od podpisania umowy sprzedaży. Jego wysokość zależy od wartości nieruchomości. Pierwsze 170 860 EUR kosztów podlega stawce podatku w wysokości 0,15%, a nadwyżka ponad tę kwotę wynosi 0,2%. 

Opłata za tytuł (Property Transfer fee lub transfer of ownership tax) to opłata za odnowienie prawa własności. Jest ona uiszczana przy zakupie nieruchomości wtórnej i zależy od wartości umownej nieruchomości:

• pierwsze 85 tys. euro jest opodatkowane podatkiem 3%;
• Zakres kwot od 85 tys. euro do 170 tys. euro wynosi 5%;
• kwota przekraczająca 170 tys. euro to 8%.

Możliwe jest obniżenie stawek podatkowych w przypadku sformalizowania współwłasności. 

Podatek od zysków kapitałowych jest płacony przez sprzedającego. Jeśli zdecyduje się on wynająć nieruchomość, będzie musiał zapłacić podatek od wynajmu.

Kredyty hipoteczne i raty

Jak kupić mieszkanie na Cyprze, jeśli nie masz wystarczająco dużo pieniędzy? Kredyt hipoteczny może być świetnym rozwiązaniem, choć oczywiście będziesz musiał nadpłacić bankowi odsetki (1,5-3%). Jednak w ostatnich latach koszty mieszkań rosły. Oznacza to, że jest na nie popyt, a przy późniejszej sprzedaży zwrócą się koszty zakupu. Warto pamiętać o początkowej płatności 30% (może się różnić).

Inną opcją są raty od samego dewelopera. Zaletą jest to, że plan ratalny nie oznacza wzrostu kwoty umownej z powodu odsetek. Deweloper może być jednak mniej stabilny niż bank. Dlatego wszystko zależy od Ciebie. Pierwszą ratę zapłacisz zarówno bankowi, jak i deweloperowi.

Ubezpieczenie nieruchomości

Aby chronić siebie i swój przyszły majątek, zwłaszcza w przypadku zdalnego zakupu nieruchomości, należy ubezpieczyć transakcję kupna i sprzedaży oraz samą nieruchomość. Możesz zapoznać się z warunkami ubezpieczenie w dowolnej firmie ubezpieczeniowej na Cyprze Południowym. 

Często bank zaangażowany w transakcję korzysta już z usług tej czy innej firmy ubezpieczeniowej. Być może warto zdać się na jego doświadczenie we współpracy.

Utrzymanie nieruchomości na Cyprze

Koszt utrzymania nieruchomości zależy od długości planowanego pobytu na Cyprze.

Jeśli zamierzasz mieszkać w zakupionym domu, będziesz musiał zapłacić za media, na przykład za prąd, wodę, kanalizację. Będą też wydatki na żywność i inne niezbędne rzeczy. Nie będziesz jednak musiał zatrudniać dozorcy, który zajmie się nieruchomością pod Twoją nieobecność.

Decydując się na panele słoneczne, można również zaoszczędzić pieniądze, ponieważ wyspa Cypr słynie z doskonałej pogody.

Będziesz musiał zapłacić roczny podatek miejski niezależnie od miejsca zamieszkania. Pomyśl również o kosztach naprawy ewentualnych awarii. Okazuje się, że nieruchomość wcale nie jest dla Ciebie taka tania? Może warto ją ubezpieczyć?

Etapy zakupu nieruchomości na Cyprze

Można znaleźć priorytet nieruchomość na Cyprze do kupienia na dwa sposoby: offline, czyli osobiście przybywając na wyspę, oraz online - bez przybywania. 

Niektóre agencje nieruchomości okresowo organizują spotkania z potencjalnymi nabywcami. W jednym miejscu można zobaczyć zdjęcia kilku obiektów, od razu zadać pytania i odwiedzić swoje ulubione mieszkanie z pośrednikiem. 

Metoda online odbywa się za pośrednictwem Internetu lub publikacji drukowanych. W każdym przypadku, przed podpisaniem umowy, rozsądnym krokiem jest osobista inspekcja nieruchomości.

Wybieranie obiektu

Jak wspomniano wcześniej, wyboru przyszłej nieruchomości dokonuje się wirtualnie lub po przybyciu na wyspę. Nie musisz ubiegać się o wizę na Cypr, jeśli planujesz wyjechać wcześniej niż 90 dni później. 

Jeśli chcesz przyspieszyć ten proces, możesz zatrudnić lokalnego pośrednika w obrocie nieruchomościami. Posiadanie licencji agencji nieruchomości potwierdzi legalność działalności, więc warto to sprawdzić. 

Otwarcie rachunku bankowego, rezerwacja i podpisanie umowy przedwstępnej

Po wybraniu nieruchomości przez kupującego należy ją zarezerwować. Oznacza to, że nadszedł czas, aby zapłacić 1-2% kosztów przyszłego zakupu, potwierdzając tym samym powagę intencji kupującego. Jeśli później zmieni zdanie, depozyt nie zostanie zwrócony. Pewnego rodzaju kary. Jeśli transakcja nie powiedzie się z winy sprzedawcy, płatność zostanie zwrócona w całości.

Aby dokonać wpłaty, należy otworzyć konto w banku na Cyprze, na przykład Alpha Bank, Astra Bank, Bank Of Cyprus, Eurobank lub Hellenic Bank. 

Niestety, obywatele Białorusi i Rosji mogą nie być w stanie otworzyć konta, ale nic nie stoi na przeszkodzie, aby przelać pieniądze ze swojego konta bankowego. 

Sprawdzanie czystości prawnej obiektu

Przy zakupie i sprzedaży nieruchomości pierwotnej deweloper jest gwarantem czystości transakcji. Oznacza to, że potwierdza on, że wszystkie dokumenty są w porządku, a nieruchomość nie jest obciążona hipoteką lub czynszem.

Podczas przeprowadzania transakcji, której przedmiotem jest nieruchomość wtórna, czystość transakcji jest sprawdzana przez prawnika, który powinien zostać zatrudniony po sprawdzeniu jego licencji. Kontaktując się z odpowiednimi departamentami, prawnik dowie się, czy nieruchomość jest gotowa do sprzedaży.

Zawarcie umowy kupna-sprzedaży

Dla obcokrajowców, w tym Rosjan, po zakupie nieruchomości wiza na Cypr nie będzie potrzebna, ponieważ będzie można uzyskać zezwolenie na pobyt. A w przypadku zakupu nieruchomości w wysokości 300 000 euro lub więcej, można uzyskać pobyt stały. Szczegółowe informacje na temat programu imigracyjnego dla inwestorów można znaleźć tutaj.

Dokumenty, w tym umowy kupna i sprzedaży, mogą być sporządzane w języku angielskim lub greckim. Jest to wskazane na stronie internetowej Departamentu Rejestracji Ludności i Migracji. 

Umowa musi zawierać opis nieruchomości, jej dokładny adres, kwotę kupna i sprzedaży, pełne nazwy stron transakcji, opis praw przenoszonych wraz z nieruchomością oraz inne ważne informacje.

Uzyskanie tytułu własności

Dokument tytułowy zawierający informacje o obiekcie nieruchomości i jego właścicielach jest tytułem własności nieruchomości. Z jego pomocą właściciel może dokonywać wszelkich czynności prawnych.

Po zawarciu umowy kupna-sprzedaży prawnik kupującego dostarcza Radzie Ministrów pisemny wniosek i kopię paszportu. Płaci opłatę skarbową.

W ciągu 60 dni od podpisania umowy sprzedaży, prawnik rejestruje umowę w rejestrze gruntów (District Land Registry Office). Po tym, jak kupujący rozliczy się ze sprzedającym, konieczne jest uzyskanie formalnej zgody od Urzędu ds. Gabinet Ministrów do zakupu nieruchomości. O dokumentach, które należy dostarczyć, można przeczytać tutaj.

Cechy zdalnego zakupu nieruchomości na Cyprze

Co się dzieje przy zdalnym zakupie nieruchomości? Ty, jako przyszły nabywca, wystawiasz pełnomocnictwo prawnikowi. A on zajmuje się wszystkimi dokumentami w Twoim imieniu, dokonuje transakcji kupna-sprzedaży w oparciu o Twoje interesy i rejestruje nieruchomość. Oczywiście wcześniej należy zatrudnić prawnika, podpisując umowę o świadczenie usług. 

Prawnik nie będzie w stanie uzyskać zezwolenia na pobyt zamiast Ciebie. Tylko Ty możesz stać się właścicielem zezwolenia na pobyt. 

Wynajem domu na Cyprze

Oprócz uzyskania zezwolenia na pobyt, gdy zakup nieruchomość, można ją wynająć. Ale jest jedna cecha. Rynek mieszkań na wynajem, który powstał przed 31 grudnia 1999 r., jest regulowany. Lepiej chroni prawa najemców. Na przykład nie będzie można podnieść czynszu do poziomu rynkowego, jeśli umowa określa niższą opłatę. Trudno będzie też eksmitować najemcę na podstawie własnego kaprysu. Dlatego warto skonsultować się z prawnikiem, który zajmuje się kwestiami związanymi z nieruchomościami.  

W związku z tym, aby nie podejmować ryzyka, kupuj i wynajmuj mieszkania zbudowane 1 stycznia 2000 r. i później. Będzie to dotyczyć nieuregulowanego rynku wynajmu mieszkań.

Gdzie najlepiej kupić nieruchomość na Cyprze?

Nie byłoby zbyteczne opowiadanie o 5 najlepszych miast na Cyprze pod względem inwestycji w nieruchomości. 

Limassol jest głównym ośrodkiem finansowym. To drugie co do wielkości miasto z populacją około 245 tysięcy. Ponadto jest atrakcyjne ze względu na dużą liczbę szkół zagranicznych i bogate życie kulturalne. Na przykład pod koniec sierpnia w Parku Miejskim odbywa się Festiwal Wina, a przed Wielkim Postem dziesięciodniowy karnawał. Dlatego też obcokrajowcy spieszą się, aby uzyskać obywatelstwo cypryjskie w celach inwestycyjnych, kupując tutaj nieruchomości.

Nikozja jest stolicą Republiki Cypryjskiej. Znajduje się w centralnej części wyspy Cypr. Jak w każdej stolicy, zawsze istnieje tu popyt na nieruchomości. Miejscowi starają się osiedlać w pobliżu, aby ułatwić sobie znalezienie pracy. W końcu w małych miejscowościach w kraju pracują tylko w sezonie turystycznym. Wadą miasta jest to, że nie ma tu dostępu do morza. Część miasta należy do TRNC, co również nie dodaje spokoju.

Larnaka znajduje się 34 km od Nikozji. Jest to trzecie co do wielkości miasto na Cyprze Południowym. Znajduje się tu główne lotnisko Cypru.

Pafos zostało wpisane na Listę Światowego Dziedzictwa Kulturalnego i Przyrodniczego UNESCO. Według mitologii greckiej, kilka kilometrów od miasta, bogini Afrodyta wyłoniła się z piany morskiej. 

Turyści często odwiedzają Niżny Pafos, południowa część miasta, gdzie znajduje się większość atrakcji i sklepów z pamiątkami. W Górnym Pafos znajduje się administracyjna część miasta. 

Nieruchomości w Pafos są tańsze niż w Larnace. Ma też własne lotnisko.

Populacja Ayia Napa wynosi mniej niż trzy tysiące, ale jednocześnie jest to jeden z największych kurortów w Republice Cypryjskiej. Spośród 27 plaż 14 otrzymało Błękitną Flagę - burmistrz miasta zmagał się z hałaśliwymi turystami: zamknięto problematyczne lokale, zmodernizowano infrastrukturę, zbudowano nową marinę i podwodne muzeum. 

Często zadawane pytania

Czy obywatele Rosji mogą nabywać nieruchomości na Cyprze?

Tak, mogą, ale istnieje szereg ograniczeń - więcej informacji można znaleźć na stronie internetowej Departamentu Gospodarki Gruntami.

Czy można kupić nieruchomość na Cyprze i uzyskać obywatelstwo?

Zakup nieruchomości przyczynia się do uzyskania pozwolenia na pobyt. Obywatelstwo może zostać przyznane po siedmiu latach. Sprawdź szczegóły w służbie migracyjnej.

Jakie dokumenty będą wymagane przy zakupie nieruchomości na Cyprze?

Przede wszystkim jest to umowa przedwstępna, po podpisaniu której wpłacany jest zadatek w wysokości 1-2% wartości nieruchomości. Następnie umowa sprzedaży i lista dokumentów, które można znaleźć w oficjalnych źródłach.

Gdzie zakup cypryjskich nieruchomości będzie najbardziej opłacalny?

Zależy to od tego, czy chcesz przeprowadzić się na pobyt stały, czy wynająć nieruchomość. Najpopularniejsze miasta to Limassol, Nikozja, Larnaka, Pafos, Ayia Napa.

W której części Cypru nieruchomości są najdroższe?

W mieście Limassol, które znajduje się na południu Republiki Cypryjskiej.

Czy wysokość opłaty skarbowej na Cyprze ulega zmianie?

Tak, zależy to od wartości nieruchomości. Pierwsze 170 860 EUR kosztów podlega stawce podatkowej w wysokości 0,15%, a nadwyżka ponad tę kwotę wynosi 0,2%.

Jakie są ograniczenia dla obcokrajowców chcących nabyć nieruchomość na Cyprze?

Obywatele krajów trzecich mogą kupić nie więcej niż dwa obiekty nieruchomości o powierzchni nie większej niż 4 014 metrów kwadratowych po uzyskaniu zgody Rady Ministrów. Nie ma ograniczeń dla obywateli UE.

Autor

Anastasia Romashkina Autor

Piszę artykuły na różne tematy dla zagranicznych odbiorców. Na przykład artykuły o nieruchomościach, emigracji i tak dalej.

Источник