Co słychać na tureckim rynku mieszkaniowym? Analizy z REALTING

W latach 2020-2022 turecki rynek nieruchomości mieszkaniowych wykazywał rekordową aktywność. W tym okresie roczna liczba transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych osiągnęła prawie 1,5 miliona. Jednak wydarzenia z 2023 r. doprowadziły do spadku aktywności rynkowej. Nasz materiał analityczny poświęcony jest stanowi tureckiego rynku mieszkaniowego w 2024 roku.

Według Tureckiego Instytutu Statystycznego od 2013 r. w Republice Turcji przeprowadzano rocznie ponad 1 milion transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych. Szczyt aktywności przypadł na lata 2020-2022: w tym okresie roczna liczba transakcji kupna i sprzedaży osiągnęła prawie 1,5 miliona.

Jednak wydarzenia z 2023 r. wprowadziły własne zmiany na tureckim rynku nieruchomości mieszkaniowych:

• W lutym 2023 r. w południowo-wschodniej Turcji miało miejsce niszczycielskie trzęsienie ziemi, które pochłonęło życie dziesiątek tysięcy osób oraz zniszczyło i uszkodziło, według różnych szacunków, ponad 150 000 budynków. W najbardziej dotkniętych prowincjach aktywność na rynku mieszkaniowym spadła o 1,5-2,2 razy do końca 2023 roku. Trzęsienie ziemi ujawniło problemy w tureckim przemyśle budowlanym: po nim w całym kraju przeprowadzono kontrole budynków pod kątem odporności na trzęsienia ziemi. 
• Turcja od dłuższego czasu doświadcza wysokiej inflacji. Przez cały 2023 r. Bank Centralny Turcji podnosił kluczową stopę procentową, aby z nią walczyć. W 2023 r. kluczowa stopa procentowa wzrosła kilkakrotnie, co doprowadziło do wzrostu kosztów pożyczek, a następnie spadku aktywności rynkowej.

W rezultacie rok 2023 wykazał jeden z najgorszych wyników na tureckim rynku mieszkaniowym - 1,23 mln transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych, czyli o 17,5% mniej niż w 2022 roku. 

Rynek mieszkaniowy w Turcji w 2024 r.

Według Tureckiego Instytutu Statystycznego, w okresie styczeń-lipiec 2024 r. w Turcji zarejestrowano 672 162 transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych, co jest porównywalne z tym samym okresem ubiegłego roku i o 18,1% mniej niż w okresie styczeń-lipiec 2022 r. 

Najwięcej transakcji dokonano w Stambule - 112 099 (około 17% całkowitej liczby transakcji w kraju). Ankara zajmuje 2. miejsce z 58 896 transakcjami (9%), a następnie Antalya - 37 703 (6%), Izmir - 36 771 (5%), Bursa - 24 974 (4%).

* - styczeń-lipiec 2024 r.

Udział rynku pierwotnego w transakcjach kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych w okresie od stycznia do lipca 2024 r. wyniósł 32% (214 108 transakcji). Jest to porównywalne z tym, co zaobserwowano w poprzednich latach: od 2020 r. udział Turcji w rynku pierwotnym wynosił 31% całkowitej liczby transakcji rocznie.

* - styczeń-lipiec 2024 r.

Od 2020 r. udział transakcji lewarowanych w Turcji spada. W ciągu ostatnich 7 miesięcy 2024 r. tylko 9% transakcji zostało dokonanych przy użyciu pożyczonych środków, czyli o 11 punktów procentowych mniej niż w tym samym okresie ubiegłego roku (w okresie styczeń-lipiec 2023 r. 20% transakcji zostało dokonanych przy użyciu pożyczonych środków). 

* - styczeń-lipiec 2024 r.

Przyczyną braku publicznego zainteresowania kredytami mieszkaniowymi jest ich wysoki koszt. Tak więc, według Banku Centralnego Republiki Turcji, średnie ważone oprocentowanie kredytów bankowych na zakup mieszkań w 2023 r. wzrosło prawie 2-krotnie. 

Tak gwałtowny wzrost oprocentowania kredytów nastąpił ze względu na fakt, że w celu zwalczania wysokiego poziomu inflacji (który obserwowano w Turcji w ostatnich latach), Bank Centralny podnosił kluczową stopę procentową przez cały 2023 r.: w 2023 r. wzrosła ona kilkakrotnie, a od sierpnia 2024 r. pozostaje na poziomie 50%.

Warto w tym miejscu zauważyć, że polityka Banku Centralnego mająca na celu walkę z inflacją przynosi efekty. I tak, w okresie od stycznia do sierpnia 2023 r. średnia miesięczna stopa inflacji wyniosła 4,63%, a w tym samym okresie w 2024 r. stopa wzrostu wyniosła 3,54%. 

A co z cenami?

Według Centralnego Banku Turcji, indeks cen nieruchomości mieszkalnych (2023 = 100), który mierzy zmianę cen mieszkań w Turcji, wyniósł 141,32 punktów w lipcu 2024 r., czyli o 0,9% więcej niż w poprzednim miesiącu.

Według wyników z 2. kwartału 2024 r. Bank Centralny Turcji podaje następujące średnie ceny mieszkań w tureckich prowincjach: Stambuł - 49.000 TRY/mkw (lira turecka za metr kwadratowy), Ankara - 26.719 TRY/mkw, Izmir - 36.796 TRY/mkw, Bursa - 26.085 TRY/mkw, Antalya - 37.757 TRY/mkw, Konya - 24.252 TRY/mkw.

Poniżej znajdują się tabele podsumowujące średnią cenę za metr kwadratowy i zmianę ceny w stosunku do I kwartału 2024 r. i II kwartału 2023 r. w sześciu największych prowincjach Turcji.

Średnia cena za metr kwadratowy w lirach tureckich

Średnia cena za metr kwadratowy w dolarach amerykańskich

Ze względu na wysoki poziom inflacji, ceny mieszkań w walucie krajowej wzrosły we wszystkich 6 województwach. Z kolei ceny mieszkań wyrażone w dolarach spadły w ciągu roku w 5 z 6 województw, co wskazuje, że realne ceny nieruchomości mieszkalnych spadają.

Poniżej znajduje się mapa przedstawiająca średnią cenę za metr kwadratowy nieruchomości mieszkalnej w zależności od prowincji. 

Zagraniczni nabywcy

Od stycznia do lipca 2024 r. przeprowadzono 12 929 transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości mieszkalnych z udziałem cudzoziemców - stanowi to 2% całkowitej liczby transakcji w tym okresie. Jeśli porównamy z podobnymi okresami z poprzednich lat, możemy powiedzieć, że w 2024 r. popyt ze strony cudzoziemców spadł. Tak więc w okresie styczeń-lipiec 2023 r. przeprowadzono 22 076 transakcji z udziałem cudzoziemców (3,3% całości), a w okresie styczeń-lipiec 2022 r. - 39 322 transakcji (4,8%).

* - styczeń-lipiec 2024 r.

Szczyt aktywności zagranicznych nabywców na tureckim rynku mieszkaniowym miał miejsce w 2022 r.: wówczas dokonano 67 490 transakcji kupna i sprzedaży z udziałem obcokrajowców - to 4,5% całkowitej liczby transakcji.

Analizując dane Instytutu Statystycznego Turcji dotyczące sprzedaży mieszkań obcokrajowcom, możemy stwierdzić, że w okresie styczeń-lipiec 2024 r. najczęściej kupowali nieruchomości mieszkalne obywatele Rosji, Iranu, Ukrainy i Niemiec. 

Warto zauważyć, że obywatele Rosji są liderami w kupowaniu mieszkań od 2022 roku - wcześniej przez długi czas liderami w kupowaniu mieszkań byli obywatele Iraku i Iranu.

W okresie styczeń-lipiec 2024 r. cudzoziemcy najczęściej kupowali mieszkania w prowincjach Antalya, Stambuł, Mersin, Ankara, Yalova. Prowincje Antalya i Stambuł są tradycyjnie najpopularniejszymi obszarami dla obcokrajowców do zakupu domu.

Wyniki

Jak pokazał okres styczeń-lipiec 2024 r., aktywność kupujących na rynku tureckim jest nadal niska. Przyczynami niskiej aktywności są utrzymująca się wysoka inflacja, wysokie oprocentowanie kredytów, ogólna sytuacja gospodarcza w kraju - wszystko to zmniejsza zainteresowanie rynkiem tureckim i zmusza nas do zajęcia pozycji wyczekującej. 

Warto jednak zauważyć, że na tle wysokiej inflacji w kraju i rosnących cen w walucie krajowej, ceny nieruchomości wykazują spadek. Ogólnie rzecz biorąc, zakup nieruchomości mieszkalnych w Turcji może być dobrą inwestycją, ponieważ Turcja jest nadal popularnym krajem turystycznym, a także państwem o dużym potencjale dla inwestorów posiadających aktywa w stabilnych walutach.

Autor

Roman Tomashevich Analityk

Sytuację na rynku nieruchomości przedstawiam na wykresach i liczbach.

Источник