Zdjęcie: Belkin Alexey/news.ru/Global Look Press
Komentowanie tematu masowych kredytów hipotecznych ze wsparciem państwa jest już nudne - tyle już o tym napisano. Wydawać by się mogło, że doświadczenie takiego programu w latach 2020-2024 jasno i wyraźnie pokazał, jak to wszystko się skończy. I nikt nie powinien mieć już wątpliwości, że jego jedynymi beneficjentami są deweloperzy i banki, a wszystkim innym przynosi tylko negatywne skutki.
Nastąpił również wzrost cen, co sprawiło, że mieszkania stały się jeszcze mniej dostępne dla obywateli, nawet dla tych, którzy korzystają z preferencyjnych kredytów: wzrost cen w okresie preferencyjnego kredytu hipotecznego z nawiązką zrównoważył korzyści płynące ze wsparcia rządowego. Istnieją również monstrualne wydatki z budżetu federalnego na rekompensaty dla banków. Istnieje również potrzeba zrekompensowania wysokich wolumenów preferencyjnych kredytów hipotecznych poprzez tłumienie kredytów dla wszystkich innych branż poprzez znacznie bardziej rygorystyczną politykę pieniężną (PREP), w przeciwnym razie przyspieszy to inflację, której obecnie jesteśmy świadkami i do której w znacznym stopniu przyczyniły się kredyty hipoteczne wspierane przez rząd.
Negatywne wyniki eksperymentu z masowym preferencyjnym kredytem hipotecznym były tak oczywiste, że latem ubiegłego roku nasi urzędnicy, w tym najbardziej znani lobbyści kompleksu budowlanego, musieli publicznie przyznać, że program ten był błędem.
Wszyscy zgodzili się, że preferencyjne kredyty hipoteczne zwiększają przystępność cenową mieszkań tylko wtedy, gdy są adresowalne, to znaczy ich wolumeny powinny być niewielkie i wspierać docelową kategorię obywateli w ukierunkowany sposób. W przeciwnym razie cały efekt przełoży się na wzrost cen, co dla kategorii docelowej zniweczy korzyści płynące ze wsparcia rządowego, a jednocześnie wydatki rządowe będą rosły w niebotycznym tempie.
Wydawać by się mogło, że obecnie wszelkie propozycje powrotu masowego preferencyjnego kredytu hipotecznego powinny być postrzegane jako nieprzyzwoite. W końcu po tak nieudanym eksperymencie tylko całkowicie pozbawieni skrupułów lobbyści branżowi, którzy są obojętni zarówno na ludzi, jak i na państwo, mogą ponownie zaoferować coś takiego.
Niemniej jednak, minął niecały rok od anulowania preferencyjnego kredytu hipotecznego bez adresu i zaostrzenia warunków rodzinnych, ponieważ propozycje znacznego rozszerzenia państwowego programu wsparcia hipotecznego są ponownie poważnie wyrażane - tak znaczące, że z pewnością można je teraz określić jako masowe. Nasze władze są gotowe ponownie wejść na te same grabie i to na nasz koszt.
A więc po kolei. W połowie ubiegłego roku główne rządowe programy wsparcia hipotecznego dobiegły końca i podjęto decyzję polityczną, aby wsparcie rządowe było bardziej ukierunkowane. Mianowicie postanowiono nie przedłużać programu publicznych preferencyjnych kredytów hipotecznych na nowe budynki i przedłużyć program rodzinnych kredytów hipotecznych, ale jednocześnie zaostrzyć warunki, tak aby wolumen kredytów został znacznie zmniejszony.
Nie było możliwe znaczne zmniejszenie wolumenu wypłat: lobby budowlane na to nie pozwoliło. Pod ich wpływem parametry nowych warunków zostały tak dobrane, że kredyty hipoteczne ze wsparciem państwa nadal były dość powszechne.
Jak widzieliśmy później ze statystyk Banku Centralnego, miesięczne wolumeny wypłat kredytów hipotecznych dla rodzin po 1 lipca okazały się porównywalne z miesięcznymi wolumenami wypłat w okresie do połowy 2023 r. dla wszystkich programów kredytów hipotecznych wspieranych przez rząd obowiązujących w tym czasie. Nie należy się więc dziwić, że ceny mieszkań nie tylko nie spadły, ale nadal rosną dość szybko, czyli bańka na rynku nieruchomości mieszkaniowych nadyma się jeszcze bardziej.
Warto zauważyć, że sama konfiguracja (a nie parametry liczbowe) warunków rodzinnego kredytu hipotecznego, która weszła w życie 1 lipca 2024 r., okazała się znacznie lepsza niż wcześniej.
Dlatego też, w przeciwieństwie do wszystkich poprzednich programów hipotecznych wspieranych przez rząd, obecna opcja rodzinnego kredytu hipotecznego faktycznie przyczynia się do rozwiązywania palących problemów stojących przed naszym krajem (jeśli oczywiście zapomnimy na chwilę o jej wygórowanych kosztach).
Mianowicie, obecna konfiguracja warunków hipoteki rodzinnej jest bardziej stymulująca z punktu widzenia demografii, a ponadto przyczynia się do bardziej równomiernego rozwoju regionów i terytoriów naszego kraju. Wyjaśnijmy to bardziej szczegółowo.
Obecnie rodziny z niepełnosprawnym dzieckiem i rodziny z jednym dzieckiem w wieku poniżej 6 lat kwalifikują się do rodzinnego kredytu hipotecznego w wysokości 6% w całej Rosji (wcześniej było to do 18 lat). To ostatnie oznacza, że taki rodzinny kredyt hipoteczny stanowi zachętę finansową do posiadania kolejnego dziecka, nawet jeśli w rodzinie są już dzieci, ale starsze niż 6 lat. (Nie omawiamy tutaj kwestii, w jakim stopniu zachęty materialne wpływają na odpowiednie decyzje rodzin: pozostawimy to profesjonalnym demografom, którzy, nawiasem mówiąc, są bardzo sceptyczni w tym względzie).
Ponadto rodziny z dwójką małoletnich dzieci mieszkające na określonych terytoriach kwalifikują się do otrzymania rodzinnego kredytu hipotecznego - w małych miastach (o populacji do 50 000 osób) lub w regionach o niskim wolumenie budownictwa lub z indywidualnymi programami rozwoju; na odpowiedniej liście znajduje się 35 regionów. Oznacza to, że ta konfiguracja rodzinnego kredytu hipotecznego przyczynia się do rozwoju terytoriów, które obecnie pozostają w tyle i z których ludzie wyjeżdżają.
W ten sposób rozwój całego terytorium naszego kraju staje się bardziej jednolity, a to jest bardzo poprawny, od dawna spóźniony środek!
Jeśli nie chcemy, aby w niedalekiej przyszłości nasz kraj składał się z kilku miast-mrowisk, stojących pośrodku rozległych, opustoszałych przestrzeni, to jest to droga do zrobienia: stworzyć zachęty dla ludzi do życia poza megamiastami, a zwłaszcza na odludziu.
Oczywiste jest, że same świadczenia hipoteczne nie rozwiążą tego problemu. Rozwój obszarów peryferyjnych powinien być prowadzony kompleksowo. Jednak korzystniejsze warunki udzielania kredytów hipotecznych na mieszkania na takich obszarach mogą być jednym z najważniejszych elementów tego pakietu środków.
Niestety, nawet w obecnej wersji warunków rodzinnego kredytu hipotecznego sprawy nie idą gładko ze stymulowaniem rozwoju regionów, ponieważ zawiera on środek, który został zachowany z poprzednich programów i ma dokładnie odwrotny skutek.
Odnosi się to do różnicy w maksymalnych kwotach kredytów preferencyjnych, co zachęca ludzi do przeprowadzania się do najbardziej zaludnionych megamiast i aglomeracji miejskich.
Maksymalna kwota preferencyjnej pożyczki w Moskwie, regionie moskiewskim, Sankt Petersburgu i regionie Leningradu wynosi 12 milionów rubli, podczas gdy w innych regionach jest to 6 milionów.
W ten sposób kredyty hipoteczne w tych regionach stają się bardziej opłacalne niż w pozostałej części kraju. Jednocześnie lwia część państwowych funduszy pomocowych z budżetu federalnego nadal trafia do tych najlepiej prosperujących regionów, co jest nie tylko nieproduktywne z punktu widzenia rozwoju regionalnego kraju, ale także wyjątkowo niesprawiedliwe!
Niemniej jednak, pomimo tej wady, obecna wersja preferencyjnych warunków kredytu hipotecznego jest znacznie lepsza niż była wcześniej i wystarczyłoby tylko przekalibrować parametry (w kierunku bardziej rygorystycznych kryteriów uczestnictwa i większego nacisku na posiadanie wielu dzieci), aby program naprawdę działał z korzyścią dla kraju i za rozsądne pieniądze z budżetu federalnego.
Ale nie! Nasze władze są gotowe zrobić dokładnie odwrotnie i wskoczyć z powrotem na te same grabie, które już zdeptały w ciągu czterech lat od połowy 2020 do połowy 2024 roku. Rozważana jest możliwość rozszerzenia programu kredytów hipotecznych dla rodzin z jednym dzieckiem poniżej 18 roku życia. Według RBC, kwestia ta została omówiona na spotkaniu z wicepremierem Alexander Novak 28 lutego.
Jeśli tak się stanie, pozytywne aspekty programu, które opisaliśmy powyżej, natychmiast znikną. Nie będzie już zachęcać rodzin do posiadania więcej niż jednego dziecka. Specjalne warunki dla terytoriów wymagających wsparcia rozwojowego również zostaną unieważnione.
Taka zmiana warunków rodzinnego kredytu hipotecznego przyniesie efekt przeciwny do zamierzonego zarówno dla demografii, jak i rozwoju regionalnego.
Ponadto taki rodzinny kredyt hipoteczny stanie się naprawdę powszechny, ze wszystkimi konsekwencjami dla budżetu federalnego i cen nieruchomości. W związku z tym pośrednicy w handlu nieruchomościami, z którymi rozmawiał portal BusinessFM, szacują, że popyt na rodzinne kredyty hipoteczne wzrośnie o co najmniej 30%.
W rzeczywistości wzrost popytu o 30% jest zbyt konserwatywnym szacunkiem. Oczywiste jest, że dla przedstawicieli kompleksu budowlanego korzystne jest niedoszacowanie potencjalnego wzrostu popytu, aby urzędnicy nie uznali go za niedopuszczalnie wysoki i nie zmienili zdania na temat znacznego rozszerzenia programu.
Ocena, która wynika z danych pochodzących z Grigory Zhirnov wygląda bardziej rozsądnie. z Wyższej Szkoły Ekonomicznej, które portal podaje banki.ru . Według obliczeń tego eksperta, rozszerzenie programu na rodziny z jednym małoletnim dzieckiem pozwoli ponad 15 milionom rodzin ubiegać się o niego, podczas gdy obecnie około 7 milionów rodzin spełnia kryteria.
Innymi słowy, liczba potencjalnych odbiorców rodzinnego kredytu hipotecznego wzrośnie ponad dwukrotnie i całkiem naturalne jest założenie, że popyt na kredyty preferencyjne wzrośnie o mniej więcej taką samą kwotę.
Zobaczmy, jaka może być wielkość wypłat przy proponowanym rozszerzeniu programu i porównajmy ją ze wskaźnikami z poprzednich okresów. Po 1 lipca wolumen rodzinnych płatności hipotecznych wynosi około 200-250 miliardów rubli miesięcznie. Jeśli popyt podwoi się, wielkość wypłat również wzrośnie o około połowę - do 400-500 miliardów rubli (nie ma już ograniczeń: im większy popyt, tym więcej wypłat).
Dla porównania, łącznie dla wszystkich programów preferencyjnych w okresie do sierpnia 2023 r. wolumen wypłat wynosił około 250-300 mld rubli miesięcznie. Następnie, począwszy od sierpnia 2023 r., wolumen preferencyjnych kredytów hipotecznych gwałtownie wzrósł: w ciągu 10 miesięcy do czerwca 2024 r. miesięczne kredyty hipoteczne wspierane przez rząd wynosiły średnio około 500 mld rubli łącznie dla wszystkich programów.
Były dwa główne powody tego skoku. Po pierwsze, jesienią 2023 r. ludzie próbowali zaciągnąć kredyty przed ogłoszonym zaostrzeniem warunków w styczniu (początkowa płatność wzrosła), a następnie starali się "wskoczyć do ostatniego samochodu" przed spodziewanym zakończeniem programów od lipca 2024 r.
Po drugie, po rozpoczęciu cyklu podwyżek stóp procentowych w sierpniu 2023 r. "optymalizacja inwestycji" zaczęła działać.
Przy wysokich stopach procentowych zaciągnięcie pożyczki w wysokości 6-8% i zainwestowanie pieniędzy w nieruchomości, przy jednoczesnym utrzymaniu własnych środków na depozytach, stało się dobrym pomysłem inwestycyjnym, z którego wielu zamożnych obywateli chętnie korzysta naszym kosztem.
Z tych statystyk wynikają dwa ważne wnioski. Po pierwsze, obecnie (tj. po zmianie warunków od lipca 2024 r.) wolumen kredytów hipotecznych zabezpieczonych przez rząd jest dość porównywalny z "naturalnym" (tj. niezakłóconym przez specyficzne czynniki "ostatniego wagonu" i "optymalizacji inwestycji") poziomem takich kredytów hipotecznych w tym okresie (do sierpnia 2024 r.), kiedy to charakteryzował się już masowym i znacznie przyspieszonym wzrostem cen mieszkań i wydatków budżetu federalnego.
Po drugie, jeśli pomysł rozszerzenia rodzinnych kredytów hipotecznych na rodziny z jednym dzieckiem poniżej 18 roku życia zostanie wdrożony, można racjonalnie przewidzieć, że wolumen wypłat będzie porównywalny z ogromnym wolumenem wypłat, który obserwowaliśmy w okresie od sierpnia 2023 r. do czerwca 2024 r., kiedy preferencyjne kredyty hipoteczne stały się nie tylko "masowe", ale "masowo popularne".
Jak już wiadomo, "orgia preferencyjnych kredytów hipotecznych" od sierpnia 2023 r. do czerwca 2024 r. stała się jedną z najważniejszych przyczyn przyspieszenia inflacji, które obserwowaliśmy w ostatnich miesiącach ubiegłego roku. Jeśli kryteria dla rodzinnego kredytu hipotecznego zostaną rozszerzone, to W ciągu 2-3 kwartałów czeka nas kolejna fala przyspieszonej inflacji, a wtedy będziemy mogli zapomnieć o obniżeniu głównej stopy procentowej na długi czas.
Podsumowując, zauważamy okoliczność, która sprawia, że potencjalne rozszerzenie rodzinnego kredytu hipotecznego przynosi efekt przeciwny do zamierzonego z innego punktu widzenia.
Obecnie sytuacja geopolityczna jest taka, że w każdym planowaniu gospodarczym konieczne jest rozważenie m.in. scenariusza zakończenia SVR w najbliższej przyszłości. W każdym razie w horyzoncie programu hipoteki rodzinnej (do 2030 r.) jego zakończenie z pewnością należy uznać za scenariusz bazowy.
Oznacza to, że rozpocznie się masowy program odbudowy nowych regionów, który będzie musiał zostać przeprowadzony tak szybko, jak to możliwe. Będzie to główne zadanie polityczne. Nasze nowe regiony powinny stać się prawdziwym "kwitnącym ogrodem".
Dlatego wszystkie możliwości kompleksu budowlanego będą musiały zostać skierowane, w miarę możliwości, na rozwiązanie tego problemu. W szczególności cały przemysł materiałów budowlanych będzie musiał pracować głównie nad odbudową nowych regionów.
Dlatego przez pierwsze kilka lat po zakończeniu SVR wielkość budowy na terytoriach poza strefą SVR powinna zostać znacznie zmniejszona, aby nie odwracać zasobów od pilniejszego i ważniejszego zadania przywracania nowych regionów. Rozszerzenie programu rodzinnych kredytów hipotecznych na terytoria poza strefą CBR będzie w tym przeszkadzać.
Tak więc rozszerzenie programu kredytów hipotecznych dla rodzin jest po prostu grabieżą zasobów państwowych w biały dzień, a zadaniem opozycji jest zrobienie wszystkiego, co możliwe, aby to powstrzymać.
Polish 
English 
Russian 
German