Od Belgradu po kurorty: jak rozwijał się serbski rynek nieruchomości w ostatnich latach? Maria i Roman Belyaev, założyciele agencji nieruchomości "Don Balkan", ujawniają główne aspekty serbskiego rynku: od cen i podatków po możliwości uzyskania pozwolenia na pobyt. Eksperci przeanalizowali aktualne trendy i podzielili się praktycznymi wskazówkami dla potencjalnych nabywców.
Na Bałkanach prawie każdy mieszkaniec posiada nieruchomość, która jest wynajmowana.
Ogólny stan serbskiego rynku nieruchomości
- Wiadomości z serbskiego rynku nieruchomości można oceniać na różne sposoby: jeśli już kupiłeś nieruchomość, to są one pozytywne - cena rośnie; jeśli nadal kupujesz, to wszystko stało się droższe w porównaniu nawet do ubiegłego roku; cóż, jeśli nadal czekasz, aż wszystko stanie się tańsze, to obawiam się, że twoje oczekiwania potrwają bardzo długo.
Nieruchomości w Serbii, podobnie jak w większości krajów świata, są narzędziem inwestycyjnym. Jedyna różnica polega na tym, że na Bałkanach prawie każdy mieszkaniec posiada nieruchomość, która jest wynajmowana, przynosząc pasywny dochód lub oszczędzając środki właściciela. Co to oznacza? Oznacza to, że lokalny rynek jest absolutnie samowystarczalny i zapewnia sobie wysoki popyt.
Nie należy również zapominać, że Bałkany to rozwijający się region, który wkroczył na europejską ścieżkę rozwoju. W związku z tym wiele dużych korporacji, przedsiębiorstw i prywatnych inwestorów inwestuje swój kapitał, co daje impuls rynkowi nieruchomości.
Przedmioty, na które jest popyt
- Rynek nieruchomości pewnie zmierza w kierunku nowych budynków mieszkalnych z rozwiniętą infrastrukturą i nowoczesnym podejściem do organizacji przestrzeni. Dlatego coraz więcej nowych projektów staje się podobnych do znanego środowiska mieszkańca miasta w dużych rosyjskich miastach. Kupując / wynajmując mieszkanie, "nasza" osoba stara się kupić / usunąć atmosferę i wygodę.
Rosnący popyt na nowy segment mieszkaniowy pociąga za sobą również resztę rynku. W tej chwili wyjątkowość serbskiego rynku nieruchomości polega na tym, że sam rynek jest patchworkową kołdrą: nawet w centrum Belgradu można znaleźć wszystko naraz, od nowych budynków i "wtórnych" po dupleks lub penthouse.
Kompleksy mieszkaniowe premium, niezależnie od sytuacji ekonomicznej, zawsze będą miały swojego klienta. Teraz widzimy, że oprócz samej lokalizacji i kosztu za metr kwadratowy, ważną rolę odgrywa jakość konstrukcji, obsługi i wypełnienia usług w firmie zarządzającej kompleksem mieszkaniowym.
Ostatnie zmiany w serbskim ustawodawstwie zobowiązują dewelopera (lub wspólnotę mieszkańców) do wyboru firmy zarządzającej, która będzie przeprowadzać konserwację gwarancyjną domu, sieci itp.
Jeśli rozważasz nieruchomości z punktu widzenia inwestycji, to prawdopodobnie zakup mieszkania / mieszkań jest najbardziej zrozumiałą i odpowiednią opcją. Ważne jest tylko, aby jednocześnie wybrać odpowiedni obiekt - taki, który obecnie jest "przedsięwzięciem", ale w przyszłości prawdopodobnie "wystrzeli".
Jeśli Serbia jest dla Ciebie krajem, do którego się przeprowadziłeś i zdecydowałeś się tu zostać, to inwestowanie w ziemię może być również dobrą inwestycją, ale z niuansami związanymi z nabyciem.
Możliwe są inne, bardziej złożone opcje, takie jak mini-hotele / gotowe firmy itp., ale aby udzielić właściwej porady, musisz zrozumieć kilka ważnych parametrów: budżet, cele, terminy, oczekiwania.
Wzrost ceny za metr kwadratowy może osiągnąć 15% rocznie.
Ceny serbskich nieruchomości
- Belgrad to duże miasto, a jeśli przeanalizujemy, czym jest Belgrad i co można tam kupić, zajmie to wiele godzin.
Dla jasności podajmy bardzo prosty przykład. Półtora roku temu z każdego żelazka mówiono, że "rynek jest przegrzany i wkrótce wszystko rozdadzą za darmo - mówią, trzeba tylko poczekać". W tamtym czasie, przy budżecie 50 000 euro, odwiedzający Belgrad nie miał bardzo dużego, ale wciąż wyboru mieszkań, a powiedzmy w Vrnjacka Banja - głównym kurorcie mineralnym w Serbii i jednocześnie naszym głównym regionie pracy - był nawet wybór na centralnych ulicach.
W ostatnim czasie punkt wejścia płynnie przesunął się do około 70 000 euro, a jeśli rozważasz tylko Belgrad, każdy z pośredników w handlu nieruchomościami zaleci zwiększenie budżetu do 100 000 euro, aby dokonać właściwego wyboru.
Koszt metra kwadratowego w nowych budynkach w Belgradzie może przekroczyć 12 000 euro za mkw. Oczywiście istnieją opcje 7 razy tańsze - można kupić mieszkanie za 1750 euro za mkw. m, ale już całkiem na obrzeżach.
Niedrogie mieszkania nadal można kupić w odległych regionach republiki. Samo miasto / wieś może mieć pełną infrastrukturę: szkołę, sklepy, kawiarnie, szpital, ale decydującym czynnikiem jest lokalizacja. Jednocześnie od dawna nie było cen, powiedzmy, 500 euro za metr.
Jeśli szukasz mieszkania dla swojego życia osobistego i jesteś zadowolony ze wszystkiego, to doskonałym rozwiązaniem dla Ciebie będzie zakup tego, co chcesz dla swojego osobistego budżetu.
Jeśli celem jest inwestycja, to wybór powinien paść na stolicę, duże miasta z potencjałem lub rozwinięte ośrodki turystyczne.
Podatki i rachunki za media
- Kupując serbską nieruchomość na rynku wtórnym, będziesz musiał zapłacić podatek za przeniesienie własności w wysokości 2,5% wartości katastralnej obiektu.
Jeśli kupiłeś nieruchomość na rynku pierwotnym, wartość nieruchomości zawiera podatek VAT (odpowiednik rosyjskiego VAT), który wynosi 10%. Jednocześnie, co do zasady, cena za metr kwadratowy jest podawana bez podatku VAT.
Dodatkowo płaci się podatek od nieruchomości w wysokości około 0,1% wartości katastralnej rocznie. Jeśli zdecydujesz się sprzedać nieruchomość po posiadaniu jej przez mniej niż 10 lat, będziesz musiał zapłacić podatek dochodowy w wysokości 15% od dodatniej różnicy między sprzedażą a zakupem.
Rachunki za media w Serbii to duży wydatek, szczególnie dla tych, którzy dopiero się przeprowadzili. Tutaj zdajesz sobie sprawę, że oszczędzania światła, wody, ciepła i innych zasobów warto uczyć się od dzieciństwa.
Serbia jest małym krajem, nie ma ogromnych elektrowni cieplnych, a większość kraju korzysta z indywidualnego ogrzewania i jednocześnie stara się oszczędzać pieniądze.
Na odwrocie paragonu znajduje się cała pula wskazówek dla "oszczędnych gospodyń domowych": przykryj garnki pokrywką, myj w nocy itp.
Ale jeśli przetrwałeś pierwszą zimę i zrozumiałeś zasadę rozsądnego i ekonomicznego gospodarstwa domowego, to wszystko powinno być w porządku i nie będzie to problemem.
Średni miesięczny koszt utrzymania kawalerki wynosi około 70 euro.
Przewodnik krok po kroku dotyczący zakupu nieruchomości w Serbii
Cechy zakupu nieruchomości przez obcokrajowców
- Cudzoziemiec może łatwo stać się właścicielem upragnionych metrów kwadratowych w Serbii. O czym należy pamiętać i wiedzieć:
- Płatności są zazwyczaj dokonywane w euro;
- umowa ma wyłącznie formę notarialną;
- powyżej 10 000 euro, wszystkie płatności muszą być dokonywane za pośrednictwem konta bankowego;
- Transakcja musi mieć licencjonowanego tłumacza i 2 świadków ze znajomością języków rosyjskiego i serbskiego.
Ważnym niuansem jest to, że cudzoziemiec, jako osoba fizyczna, nie może kupić ziemi bez budynków. Warto również zauważyć, że fakt zakupu nieruchomości nie daje automatycznie możliwości uzyskania zezwolenia na pobyt / stałego pobytu / obywatelstwa Serbii. Aby to zrobić, należy przejść przez określoną procedurę.
Oprócz Rosjan, Serbia jest domem dla bardzo dużej diaspory chińskiej, tureckiej i arabskiej, a także emigrantów z Europy. Miejsce zakupu większości obcokrajowców jest podyktowane miejscem pracy i tutaj ponownie wracamy do faktu, że są to albo duże miasta, albo lokalizacje turystyczne, takie jak Vrnjachka Banja, Zlatibor itp.
Możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego
- Teoretycznie cudzoziemcy mogą zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości. Na przykład Raiffeisenbank of Serbia opracował nawet oddzielne linie kredytów hipotecznych na projekty wynagrodzeń dla pracowników sektora IT.
Jeśli pracujesz dla serbskiego pracodawcy lub stworzyłeś odnoszącą sukcesy serbską firmę, możesz ubiegać się o kredyt hipoteczny, ale przygotuj się na to, że proces ten będzie długi i będzie wymagał od Ciebie cierpliwości.
W całym kraju jest bardzo mało transakcji hipotecznych - w ciągu 3 lat pracy w serbskiej agencji nieruchomości nie przeprowadziliśmy żadnej takiej transakcji z powodu braku klienta kredytowego.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego zależy od wielu czynników: statusu w Serbii, początkowej płatności, warunków kredytu itp.
W szerokiej dyskusji sensowne jest trzeźwe spojrzenie na sytuację i zrozumienie, że dla większości obcokrajowców jest ona niedostępna i sensowne jest poleganie wyłącznie na swoich oszczędnościach.
Atrakcyjność Serbii dla inwestorów
- Serbia ma wiele zalet dla inwestorów:
- niski próg wejścia w porównaniu z innymi krajami europejskimi;
- prosty i zrozumiały mechanizm zakupu nieruchomości;
- łatwy sposób na transfer środków. Na przykład Rosjanie nadal mają możliwość otwarcia konta bankowego i opłacenia kosztów umowy z Federacji Rosyjskiej;
- rosnący rynek;
- duży wybór ofert na rynku;
- możliwość wynajmu nieruchomości;
- łatwość zakładania własnej firmy.
Zezwolenie na pobyt na podstawie własności nieruchomości, a następnie pobyt stały, to duże zalety, ale należy pamiętać, że w przypadku pobytu stałego istnieją wymagania dotyczące okresu nieobecności w Serbii - nie więcej niż 10 miesięcy w ciągu 3 lat.
Nie słuchaj opowieści o tym, że "wyjechał ze stu dolarami w kieszeni". Osobiste doświadczenia z życia w Serbii: ceny, klimat i główne błędy relokatorów
- Głównym dochodem inwestorów na lokalnym rynku jest wzrost ceny za metr kwadratowy.
Dlatego też, jeśli mówimy o budowie udziałów kapitałowych, różnica między punktem wejścia i wyjścia jest dochodem. Pod warunkiem, że obiekt jest interesujący dla rynku, wzrost ceny może osiągnąć 15% rocznie.
Wynajem jest bardziej związany z dodatkowym dochodem oprócz zmiany ceny mkw. Nie jest całkowicie poprawne uważanie wynajmu za sposób na generowanie wysokich dochodów - w większości przypadków stopa zwrotu nie przekroczy 5%.
Nawiasem mówiąc, sami Serbowie są aktywnymi uczestnikami rynku. Starają się kupować nieruchomości, gdy tylko jest to możliwe, aby uzyskać pasywny dochód lub zaoszczędzić pieniądze. Częściej mieszkają w swoich mieszkaniach lub domach.
Wynajem to zazwyczaj historia studentów, młodej rodziny lub zmiany regionu ze względu na pracę. Każdy dąży do tego, by stać się właścicielem własnych metrów kwadratowych.
Przyzwoite oferty na rynku wynajmu sprzedają się jak ciepłe bułeczki.
Serbski rynek wynajmu
- Serbski rynek wynajmu ma się świetnie. Przyzwoite oferty rozchodzą się z prędkością sprzedaży gorących ciastek. W segmencie premium nadal istnieje wysoki popyt ze strony relokatorów z Federacji Rosyjskiej, a lokalni najemcy są również aktywnymi uczestnikami tego rynku.
Popyt w segmencie średnich i niskich kosztów będzie zależał od lokalizacji, aranżacji i głównego parametru - ceny.
Ogólnie rzecz biorąc, niezależnie od ceny oferty, wszyscy właściciele konkurują ze sobą pod względem jakości i ceny, więc nasze usługi wynajmu opakowań biznesowych cieszą się dużym zainteresowaniem.
Rok 2022 był rokiem tsunami na rynku wynajmu: całkowity popyt, brak podaży itp. Ale w ciągu kilku miesięcy sytuacja się wyrównała, opracowano zasady i wymagania dla wynajmującego i najemcy, a teraz rynek rozwija się równomiernie. Ale, jak zwykle, przetrwają na nim najbardziej elastyczni i odporni.
Perspektywy i prognozy
- Współczesnemu człowiekowi trudno jest teraz prognozować, ponieważ wokół panuje duża niepewność, ale widzimy trendy wzrostu cen nieruchomości. Trend ten będzie kontynuowany, ponieważ przed nami globalne projekty, takie jak na przykład EXPO 2027.
Widzimy wzrost jakości usług, co oczywiście będzie miało również pozytywny wpływ na rynek.
Uproszczenie procedury uzyskiwania pozwolenia na pobyt w Serbii umożliwi przyciągnięcie obcokrajowców, którzy będą wynajmować/kupować mieszkania i rozwijać swoje firmy.
Dlatego możemy tylko życzyć wszystkim udanych zakupów na serbskim rynku nieruchomości.
Autor
Julia Janukowycz Redaktor naczelny
Jestem odpowiedzialny za pracę redakcji. Piszę wywiady z ekspertami i poradniki.
Polish 
English 
Russian 
German