Katastrofa komunalna uderzyła w rynek nieruchomości

Коммунальная катастрофа обрушилась на рынок недвижимости

Zdjęcie: Konstantin Kokoshkin/Global Look Press

Dziwna rzecz dzieje się na rosyjskim rynku kredytów na zakup nieruchomości. Banki samodzielnie zmieniają warunki dotowanych przez rząd ("preferencyjnych") kredytów hipotecznych, wyjaśniają relacje z deweloperami i ... anulują wcześniej zatwierdzone kredyty. Oczywiście, wszyscy na coś czekają i wydaje się to być katastrofalne i globalne. Wykonywane ruchy to nic innego jak osłanianie tyłów i minimalizowanie ryzyka.

Wszystko zaczęło się od tego, że najwięksi gracze na rynku kredytów hipotecznych: Sberbank i VTB - synchronicznie wprowadzili prowizje od deweloperów, których mieszkania będą kupowane na preferencyjny kredyt hipoteczny. Prowizje są wręcz zaporowe, nigdy wcześniej czegoś takiego nie było.

"Powodem wprowadzenia prowizji była niska rentowność kredytów preferencyjnych dla banków - na granicy opłacalności. W takiej sytuacji znaleziono źródło zwiększenia rentowności banków - wprowadzenie prowizji dla deweloperów. Są oni proszeni o uiszczenie opłaty za wydanie każdego kredytu w ramach programu państwowego. Wysokość prowizji waha się od 8% do 13%, średnio jest to 10% kwoty kredytu na raz", mówi Sergey Gordeyko, główny ekspert Rusypoteka.

Rentowność jest oczywiście dobra, ale opłata ta jest najbardziej podobna do tworzenia przez banki swego rodzaju "bariery zaporowej" na wypadek nieprzewidzianych okoliczności. rynek nieruchomości. A reszta faktów pasuje do tej koncepcji.

W przypadku klientów zewnętrznych "z ulicy" początkowa płatność wynosi obecnie co najmniej 50% wartości nieruchomości. Wygląda na to, że zgodnie z nowymi zasadami preferencyjnych kredytów hipotecznych została ona podniesiona tylko do 30%, ale banki uznały, że to za mało. A każdy, kto kupuje nowe budynki, nie będzie teraz pracował - tylko od "partnerów".

Wszystko to dotyczyło preferencyjnych kredytów hipotecznych w każdym z jego przejawów, istnieje kilka istniejących programów tego typu. Najciekawsze jest jednak to, że te same ruchy rozpoczęły się na rynku "zwykłych" kredytów hipotecznych.

"Pewnego dnia bank zadzwonił i powiedział, że moja zgoda na kredyt hipoteczny została wycofana. Dlaczego? Ponieważ zmieniły się pewne "istotne warunki" - tak mi to wyjaśniono. Nie sprecyzowano, o jakie warunki chodzi. Nie wyjaśniono, jakie dokumenty będą potrzebne do ponownego zatwierdzenia kredytu. Skontaktują się ze mną. Tak szybko jak to możliwe, czyli natychmiast. Jestem trochę z ulicy, pracuję w dużej strukturze, mamy bliskie relacje z bankiem. Początkowa wypłata nie jest minimalna, mam własne mieszkanie - zamierzam poprawić warunki życia. Zarabiam całkiem nieźle, generalnie jestem prawie idealnym klientem. I nie mogę zrozumieć logiki banku" - narzeka Wiktor, młody informatyk.

Zasadniczo jasne jest, jakie "istotne warunki" uległy zmianie. Dokładniej, jest to zadeklarowane.

"W dniu 15 grudnia 2023 r. Bank Rosji zdecydował się podnieść kluczową stopę procentową o 1,0 punkt procentowy - z 15% do 16%. W związku z tym od 10 stycznia 2024 r. Sberbank zwiększa stawki o 1,1 punktu procentowego dla podstawowych programów kredytów hipotecznych. Jednocześnie stawki dla programów ze wsparciem państwa nie ulegają zmianie" - powiedział Sberbank w oświadczeniu.

Wszyscy inni podążali za liderem rynku. Ale to nie wszystko. Sądząc po pośrednich informacjach, banki zaczęły likwidować programy po korzystniejszych stawkach dla "swoich" (pracowników organizacji klientów), a także zmieniać wysokość początkowych składek. Oczywiście w kierunku wzrostu.

Standardowy okres ważności "zgody" na kredyt hipoteczny wynosi 90 dni kalendarzowych od daty tej decyzji. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, możesz anulować tę zgodę w dowolnym momencie. Nawet jeśli umowa pożyczki została już podpisana, pieniądze mogą nie zostać przekazane. Wszystko jest zgodne z prawem!

"Pożyczkodawca ma prawo odmówić udzielenia pożyczkobiorcy pożyczki przewidzianej w umowie pożyczki w całości lub w części, jeżeli istnieją okoliczności wyraźnie wskazujące na to, że kwota przekazana pożyczkobiorcy nie zostanie zwrócona w terminie", mówi ustęp 1 artykułu 821 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.

Tak więc w przypadku młodego mężczyzny wszystko jest zgodne z ramami prawnymi. Inna sprawa, że do niedawna odmowy zdarzały się właściwie z jednego powodu - na etapie sprawdzania nieruchomośćpojawiły się różnego rodzaju "mielizny", z których bankierzy nie byli zadowoleni. Oznacza to, że pojawiły się całkowicie obiektywne problemy związane z dokumentami dotyczącymi mieszkań (domów). Niestety, jest ich więcej niż wystarczająco nieruchomość obiektów z "nieuczciwymi" papierami wartościowymi w kraju.

To wyraźnie coś innego. Ale co? Pierwszy etap "zacieśniania" zaobserwowano jesienią, ale wtedy potencjalni kredytobiorcy hipoteczni zostali po prostu wysłani do przeglądu warunków kredytowania. Zgodnie z podwyższoną stopą refinansowania.

"Banki zaczęły odmawiać udzielania kredytów hipotecznych Rosjanom na wcześniej zatwierdzonych warunkach. W szczególności około 30% obywateli, którzy otrzymali zgodę w sierpniu-wrześniu, nie było w stanie zaciągnąć kredytu na zatwierdzonych warunkach". Tatyana Reshetnikovapowiedział pod koniec października ubiegłego roku wicedyrektor działu kredytów hipotecznych federalnej firmy Etagi.

Teraz ludzie są po prostu zawracani - jakby w oczekiwaniu na lepsze czasy. Które najwyraźniej szybko nie nadejdą...

"Nasz bank nigdy nie zajmował się kredytami hipotecznymi i nie zajmuje się nimi, ale wiem o tym problemie od moich kolegów. To bardzo proste: w najbliższym czasie spodziewany jest "Wielki Boom". rynek nieruchomości - jak w tym słynnym filmie. I z tymi samymi katastrofalnymi konsekwencjami. Czyli załamaniem cen. Do jakiego poziomu wszystko spadnie (jeśli nie powiedzieć mniej przyzwoicie ...) nikt nie może powiedzieć, ale czasami na pewno. System bankowy Federacji Rosyjskiej ma już ponad 16 bilionów rubli kredytów hipotecznych, które w rzeczywistości pozostaną niezabezpieczone. I nikt nie zamierza zwiększać tego nieznośnego obciążenia. Właśnie dlatego dochodzi do "nalotów" na deweloperów, anulowania zatwierdzeń kredytów hipotecznych i wszystkiego innego" - mówi menedżer renomowanej instytucji kredytowej.

Ogólnie wszystko jest całkowicie logiczne. Banki minimalizują ryzyko, choć oczywiście warto byłoby to zrobić wcześniej - "za późno na borjomi". Przy stale spadającej wypłacalności ludności Federacji Rosyjskiej środki te powinny zostać wprowadzone kilka lat temu.

Co więcej, w tej chwili jest dość oczywiste, że kolejna podwyżka stopy refinansowania, która nastąpiła 15 grudnia 2023 r., nie ma z tym nic wspólnego. Jest to raczej wymówka, przebranie. Finansiści wyraźnie otrzymali pewnego rodzaju "insider", czyli wiarygodne informacje o rzeczywistym stanie rzeczy na rynku nieruchomości.

Dlatego deweloperzy zaczęli być ostro "naciskani", a preferencyjne kredyty hipoteczne zostały de facto anulowane z dnia na dzień. Jeśli chodzi o zwykłe pożyczki "rynkowe" na zakup nieruchomości, stawki tam od dawna są zaporowe - na poziomie 20% rocznie. Początkowe wpłaty to co najmniej 30%, czyli minimum dla potencjalnych klientów. Ale teraz i ich się pozbyli. Tak na wszelki wypadek.

Co było impulsem? Oczywiście nie jest to ostatnia podwyżka stóp procentowych banku centralnego w 2023 r., ponieważ od tego czasu minął miesiąc, a w świecie finansów nie jest akceptowane tak długie myślenie. Najwyraźniej bankierzy nie tylko otrzymali kilka interesujących informacji, ale także szybko przemyśleli konsekwencje katastrofy komunalnej, która miała miejsce w grudniu i styczniu.

W zasadzie nawet to wystarczy, bez "wnętrza". Przecież wyraźnie pokazała, że tych wszystkich bezczynnych milionów mieszkań po prostu nie trzeba oddawać do użytku. Ponieważ jeśli te nowe budynki zaczną zużywać światło, ciepło, gaz i wodę, wówczas wszystkie sieci, do których są podłączone, natychmiast się zawalą.

Oznacza to, że nie jest on wartościowy nieruchomośćnie są aktywami, ale są niepłynne. To tylko pieniądze i materiały budowlane zakopane w ziemi. Takie "aktywa" będą coś warte tylko wtedy, gdy poczynione zostaną ogromne inwestycje w infrastrukturę. A deweloperzy oczywiście na to nie pójdą. Mają pieniądze, ale są przyzwyczajeni do osiągania ogromnych zysków niespodziewanie.

Dotyczy to "pierwotnych" i wszystkich preferencyjnych programów hipotecznych. A "wtórny" został po prostu zamknięty dla kupy, z powyższych powodów. Niebezpieczne. Wkrótce wszystkie nieruchomość ceny będą spadać, więc lepiej zdystansować się od tego rynku. Przy wspomnianym portfelu kredytów hipotecznych o wartości 16 bilionów rubli nie wyjdzie to zbyt dobrze, ale przynajmniej w ten sposób. Grom jeszcze nie uderzył, ale już zaczynają się chrzciny. Jest już jednak trochę za późno.

Источник

Dodaj komentarz

Używamy plików cookie, aby zapewnić najlepszą możliwą obsługę naszej witryny. Klikając "Akceptuję", wyrażasz zgodę na korzystanie przez nas z plików cookie.

Akceptuj
pl_PLPolish