Eksperci ankietowani przez RBC-Real Estate spodziewają się nowej rundy podwyżek oprocentowania kredytów hipotecznych w granicach 1 punktu procentowego. Jednocześnie decyzja regulatora nie będzie miała już znaczącego wpływu na popyt, ponieważ stopy są już bardzo wysokie
Na posiedzeniu w piątek, 13 września, bank centralny podniósł swoją główną stopę procentową o 1 punkt procentowy, do 19% rocznie. Jest to druga podwyżka z rzędu, w lipcu stopa została podniesiona o 2 punkty procentowe, z 16 do 18%.
Wraz z ekspertami analizujemy, w jaki sposób decyzja Banku Rosji wpłynie na rynek kredytów hipotecznych i mieszkaniowych.
Stawka jest jeszcze wyższa
Eksperci ankietowani przez redakcję RBC-Real Estate spodziewają się nowej rundy wzrostu rynkowego oprocentowania kredytów hipotecznych - w granicach 1 punktu procentowego, zwłaszcza że największe banki (Sberbank, VTB, Alfa-Bank) podniosły oprocentowanie depozytów, nie czekając na kluczową decyzję Banku Centralnego.
Aktualne oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosi od 21% wzwyż
Według "Dom.As z 8 września, średnie rynkowe oprocentowanie kredytów hipotecznych dla nowych budynków wynosi 20,88% rocznie, dla mieszkań wtórnych - 20,84%. Mówimy o stawkach oferowanych przez 20 największych banków. Dla porównania, rok temu stawki były na poziomie 13-14%.
"Każdy wzrost podstawowej stopy procentowej prowadzi do proporcjonalnego wzrostu oprocentowania kredytów. Alternatywnym rozwiązaniem jest obniżenie kosztów operacyjnych i marż zysku, ale ta opcja w większości przypadków została już wybrana wcześniej" - wyjaśnił Alexander Tsyganov, szef Departamentu Kredytów Hipotecznych na Uniwersytecie Finansowym.
Według niego oprocentowanie kredytów hipotecznych może wzrosnąć w granicach 1 punktu procentowego, ale nie wszystkie banki zdecydują się na taki krok. "Stawka jest wciąż wysoka. W związku z tym nie będą one zbyt często ogłaszać podwyżki. Wzrost zostanie raczej ujawniony podczas pracy z konkretnym kredytobiorcą, a nie w reklamie" - powiedział Alexander Tsyganov. Jednocześnie ekspert zezwolił na obniżenie oprocentowania kredytów hipotecznych dzięki programom dotacji od deweloperów. "Ta opcja może stać się bardzo istotną przewagą konkurencyjną na tle jeszcze wyższych stawek" - dodał.
Analitycy z Expert RA również przyznają wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych o około 1 punkt procentowy. Wzrostu cen rynkowych kredytów hipotecznych spodziewa się również FG Finam. "Obecne rynkowe oprocentowanie kredytów hipotecznych przewidywało już pewne zacieśnienie polityki pieniężnej. Jednak po dzisiejszej decyzji regulatora uważam, że mogą one wzrosnąć w najbliższych tygodniach o kolejne 0,5 punktu procentowego" - wyjaśnia Igor Dodonov, analityk Finam Financial Group.
Eksperci ankietowani przez redakcję RBC-Real Estate spodziewają się nowej rundy wzrostu rynkowego oprocentowania kredytów hipotecznych - w granicach 1 punktu procentowego (Zdjęcie: Victoria Votonovskaya/TASS)
Popyt będzie nadal spadał
Popyt na kredyty mieszkaniowe spada drugi miesiąc z rzędu w związku z anulowaniem preferencyjnych kredytów hipotecznych na nowe budynki, zaostrzeniem innych programów i przejściem na stawki rynkowe. Według "Dom.W sierpniu emisja kredytów hipotecznych w Rosji spadła o 56% w porównaniu z sierpniem 2023 r. - do 375 mld rubli.
Zdaniem ekspertów, niezależnie od decyzji regulatora, popyt na kredyty mieszkaniowe pozostanie słaby, głównie dzięki programom preferencyjnym. "Różnica między stopą rynkową a stopą preferencyjną jest tak znacząca, a sama stopa rynkowa jest tak wysoka, że ewentualne niewielkie zmiany kluczowej stopy w jednym lub drugim kierunku nie będą już miały wpływu na popyt" - wyjaśnił Valery Piven, dyrektor zarządzający, szef grupy ratingowej ACRA Financial Institutions.
Według eksperta, emisja kredytów hipotecznych będzie znacznie niższa niż w 2023 r., co jest odzwierciedleniem ograniczenia szeregu świadczeń. "Ponadto wyczerpanie limitu na udzielanie rodzinnych kredytów hipotecznych może spowodować dalszy spadek wypłat przy dowolnej dynamice stóp procentowych" - nie wykluczył Valery Piven, dodając, że wiele będzie zależeć od tego, jakie programy będą mogli zaoferować deweloperzy.
Wzrost podstawowej stopy procentowej niesie ze sobą ryzyko obniżenia limitów rodzinnych kredytów hipotecznych, co może również negatywnie wpłynąć na popyt, dodała Tatyana Reshetnikova, zastępca szefa działu kredytów hipotecznych federalnej firmy Etagi. "Ponieważ dotowanie banków do preferencyjnego oprocentowania stanie się droższe, a niektóre instytucje kredytowe mają limity, które są już na granicy" - powiedziała ekspertka.
Ogólnie rzecz biorąc, obecne wypłaty na rynku to niestandardowe, niemasywne pożyczki z dużą zaliczką i zamiarami pożyczkobiorców, aby jak najszybciej spłacić pożyczki we wcześniejszych ratach, kontynuował Yuri Belikov, dyrektor zarządzający agencji ratingowej Expert RA. Jednak liczba takich kredytobiorców jest ograniczona, więc istnieje potencjał do dalszej redukcji kredytów - o kilkadziesiąt miliardów rubli miesięcznie, przyznał ekspert. "Ponadto, podobnie jak we wszystkich segmentach kredytów detalicznych, wypłacalna część popytu spada z powodu ogólnego nadmiernego kredytowania i wzrostu inflacji" - zauważył Yuri Belikov.
Według ekspertów, niezależnie od decyzji regulatora, popyt na kredyty mieszkaniowe pozostanie słaby, głównie będzie wspierany przez programy preferencyjne.(Zdjęcie: Frame Stock Footage / Shutterstock / FOTODOM)
Wpływ na ceny
Konsekwencją spadku popytu na kredyty hipoteczne, zdaniem ekspertów, może być spadek cen mieszkań. Trend ten jest już obserwowany. Na przykład w okresie letnim ceny ogromnych nowych budynków w Moskwie spadły jednocześnie o 4%. "Na rynku pierwotnym deweloperzy znajdują się obecnie między młotem a kowadłem. Z jednej strony popyt spada i zgodnie z prawami rynku konieczne jest symulowanie go poprzez korektę cen, ale z drugiej strony istnieje ryzyko inflacji. Deweloperzy otrzymują pieniądze ze sprzedaży dopiero po oddaniu domu do użytku, stwarzają trudności w manipulowaniu cenami, więc nie spodziewamy się gwałtownego spadku cen nowych budynków" - powiedziała Tatyana Reshetnikova.
Według niej na rynku wtórnym możliwe są zwiększone rabaty na mieszkania, których właściciele są zainteresowani pilną sprzedażą. Alexander Tsyganov dopuszcza również korektę cen mieszkań poprzez rabaty bez gwałtownego spadku. "Weźmiemy również pod uwagę możliwość umieszczenia środków na wysokooprocentowanym depozycie i poczekania, a także deweloperów, z których wielu zgromadziło środki i może również poczekać. Dlatego w najbliższych miesiącach nie będzie poważnej obniżki cen, chyba że pojawią się dodatkowe czynniki" - podsumował.
Spadek popytu na kredyty hipoteczne może skutkować niższymi cenami mieszkań.(Foto: Evgeniy Vasilev / Shutterstock / FOTODOM)
Polish 
English 
Russian 
German