Rosjanie otworzyli w ostatnich latach ponad dwa tysiące firm w Serbii; Większość pracowników tych przedsiębiorstw, którzy przenieśli się z Federacji Rosyjskiej, wynajmuje mieszkania, ale są też tacy, którzy decydują się na zakup własnego; Od czego zacząć procedurę zakupu nieruchomości? Jak przygotować się do transakcji? Kto jest w nią zaangażowany? Jak zapłacić sprzedającemu? Jak nie wpaść w kłopoty? Podpowiadamy w kolejności.
Zainteresowanie Rosjan serbskimi nieruchomościami jest ogromne i, jak mówią pośrednicy w handlu nieruchomościami, w sierpniu - wrześniu 2024 r. było więcej zapytań, zwłaszcza o mieszkania w aktywnie zabudowanych niedrogich obszarach Belgradu.
Wiele osób, które przeprowadziły się do Serbii, decyduje się ostatecznie nabyć tu nieruchomość. Są też tacy, którzy traktują zakup nieruchomości jako sposób na uzyskanie pozwolenia na pobyt i dalszego obywatelstwa.
Obecne są również transakcje inwestycyjne, ponieważ ceny za metr kwadratowy rosną, pomimo stagnacji na rynku, a w stolicy zawsze istnieje popyt na mieszkania na wynajem.
Czy obcokrajowcy mogą kupować mieszkania w Serbii bez żadnych ograniczeń?
Obywatele innych krajów mają prawo do zakupu mieszkań i domów w Serbii, jeśli przestrzegana jest zasada wzajemności, czyli jeśli Serbowie z kolei mogą dokonywać transakcji w tych krajach.
Tak więc Rosjanie, Białorusini i Ukraińcy mogą swobodnie kupować mieszkania. Obywatele innych krajów muszą wyjaśnić te informacje.
Jeśli chodzi o ograniczenia dla cudzoziemców, dotyczą one gruntów. Osoby fizyczne z zagranicy nie mogą nabywać działek bez budynków, ale nie dotyczy to osób prawnych.
Jeśli jesteś zainteresowany ziemią, możesz albo dokonać zakupu na firmę, albo wynająć działkę, zbudować na niej dom i dopiero wtedy przenieść wszystko na własność.
Zakup gruntów rolnych przez obcokrajowców nie jest dozwolony.
Jaki rodzaj nieruchomości mogę kupić, aby uzyskać zezwolenie na pobyt w Serbii?
Posiadanie jakiejkolwiek nieruchomości nadającej się do zamieszkania jest podstawą do uzyskania zezwolenia na pobyt w Serbii. Nie ma minimalnego progu kosztu mieszkania lub domu, ale jest pewne zastrzeżenie - musisz mieszkać pod adresem, pod którym wydano Ci zezwolenie na pobyt.
Zezwolenie na pobyt jest wydawane właścicielowi nieruchomości i członkom jego rodziny na okres 3 lat. Następnie można albo przedłużyć zezwolenie na pobyt, albo ubiegać się o pobyt stały, a następnie natychmiast ubiegać się o obywatelstwo. Ważnym zastrzeżeniem jest to, że możesz ubiegać się o paszport tylko wtedy, gdy nie opuściłeś Serbii łącznie na dłużej niż 10 miesięcy w ciągu tych 3 lat.
Droga do obywatelstwa w Serbii jest zatem jedną z najszybszych i najłatwiejszych na świecie.
Należy pamiętać, że jeśli celem zakupu jest zezwolenie na pobyt, odpowiedni jest rynek wtórny lub nowy budynek, który został już oddany do użytku. W przeciwnym razie nie otrzymasz zezwolenia na pobyt od razu, będziesz musiał poczekać.
Etapy zakupu mieszkania lub domu w Serbii
Wybór nieruchomości
Teoretycznie możesz samodzielnie wyszukać nieruchomość i zorganizować transakcję, ale w praktyce wygodniej i pewniej jest skontaktować się z rosyjskojęzyczną agencją, która stanie się Twoim asystentem.
Mieszkanie czy dom? Na własne potrzeby czy na wynajem? Ile ma być pokoi? Które obszary są preferowane? Mieszkanie podstawowe czy dodatkowe? Jaki jest budżet? Wszystkie te kwestie omawiasz ze swoim pośrednikiem, a on koreluje Twoje potrzeby i możliwości z ofertami dostępnymi na rynku. Doświadczony broker, znający lokalną specyfikę, może polecić konkretną lokalizację, dewelopera i tak dalej.
Odpowiednie opcje apartamentów można wstępnie wybrać elektronicznie, na podstawie zdjęć i opisów. Następnie agent zaprasza na pokazy nieruchomości. Ważne jest, aby ocenić stan obiektu, który nam się podoba, upewnić się, że wszystko spełnia nasze oczekiwania i podjąć decyzję.
Ponadto podczas ostatecznych negocjacji ze sprzedającym uzgadniane są szczegóły: ostateczna kwota, warunki transakcji, które z mebli pozostają.
Sprawdzenie obiektu i sporządzenie umowy
Powszechną praktyką w każdym kraju przy zakupie domu na rynku wtórnym jest sprawdzenie go pod kątem czystości prawnej. W Serbii zdecydowanie nie należy tego zaniedbywać, ponieważ zdarzają się problematyczne obiekty. Ważne jest na przykład, aby zapytać, czy hipoteka została zamknięta przez właściciela mieszkania i czy istnieje dokument potwierdzający ten fakt, a także wyjaśnić, czy nieruchomość jest zarejestrowana w katastrze krajowym. W przeciwnym razie nie warto kontaktować się z takim "dobrem".
Jeśli umowa zawierana jest z deweloperem, należy upewnić się, że np. pozwolenie na budowę odpowiada temu, co faktycznie jest budowane. Zdarza się, że zgodnie z dokumentami powinna powstać spółdzielnia garażowa, a budowany jest apartamentowiec. Na dłuższą metę oczywiście zapowiada to problemy.
Takie kontrole są częścią pracy agencji.
Pośrednik jest również zaangażowany w przygotowanie umowy wraz z pełnoetatowym prawnikiem w dużych agencjach i z zaangażowanym prawnikiem w małych biurach.
Rezerwacja obiektu. Zawarcie umowy przedwstępnej
Aby zabezpieczyć nieruchomość, którą zdecydowałeś się kupić, musisz wpłacić depozyt. W Belgradzie wynosi on zwykle od 1 000 do 5 000 euro, czasem więcej, w zależności od kosztu mieszkania i daty proponowanej transakcji u notariusza (na jak długo obiekt jest wycofany ze sprzedaży).
Depozyt jest nieodwołalny. Jeśli zmienisz zdanie co do zakupu, pozostanie on u sprzedawcy. Jeśli sprzedający zmieni zdanie, zwróci ci podwójną kwotę. Warunki te są określone w umowie przedwstępnej.
Zastrzeżmy, że w Serbii strony są często gotowe do szybkiego zawarcia umowy, więc pomijają etap rezerwacji i natychmiast zawierają główną umowę. Oczywiście jest to możliwe, jeśli kupujący przygotował wymaganą kwotę z wyprzedzeniem. Jednak nawet jeśli transakcja jest zaplanowana za trzy dni, sprzedawca nadal będzie musiał zostawić niewielką zaliczkę, aby był pewny siebie i usunął ogłoszenie ze strony.
Otwarcie konta bankowego i gromadzenie środków na to
Aby kupić nieruchomość w Serbii, ważne jest posiadanie serbskiego konta bankowego. Rozliczenia ze sprzedającym są możliwe tylko z lokalnego konta!
Niektóre banki nadal otwierają rachunki dla Rosjan bez zezwolenia na pobyt, ale proces ten nie zawsze przebiega sprawnie. Wiele zależy od oddziału banku, a konkretnie od jego pracownika. Przykładowo, centrala może odmówić, a oddział na peryferiach zatwierdzi wniosek dosłownie tego samego dnia. Na przykład w Belgradzie otwarcie konta może zająć kilka tygodni, ale w Niche w tym samym banku wszystko odbywa się w ciągu dwóch dni.
Aby otworzyć konto, potrzebne będą dwa dokumenty - paszport zagraniczny i "biały karton" - zaświadczenie o zameldowaniu na policji w miejscu tymczasowego pobytu. Taki dokument jest wydawany przez hotel, w którym przebywasz lub przez właściciela wynajmowanego mieszkania. Pomocna może być również agencja, która obsługuje Twoją transakcję.
Transakcja: podpisanie umowy głównej, rozliczenia i odbiór kluczy
Podpisanie głównej umowy odbywa się w kancelarii notarialnej lub w biurze agencji, ale obowiązkowo w obecności notariusza.
Kto musi być obecny przy transakcji, oprócz notariusza: sprzedający, kupujący, prawnik, dwóch świadków, którzy znają zarówno serbski, jak i rosyjski (często są to pośrednicy w obrocie nieruchomościami), tłumacz.
Notariusz odczytuje na głos tekst umowy w języku serbskim. Tłumacz jednocześnie dokonuje tłumaczenia na język kupującego.
Po podpisaniu umowy kupujący udaje się do banku i przelewa środki na konto sprzedającego. Następnie wraca do notariusza, który czeka na niego i daje mu pokwitowanie zapłaty. Notariusz wysyła dokumenty do izby katastralnej, a kupujący otrzymuje "klauzulę intabulanti" podpisaną przez wszystkie strony transakcji - zgodę na rejestrację przeniesienia praw własności.
Nabywca gotowego mieszkania otrzymuje klucze albo od razu w dniu transakcji, albo po kilku dniach po wcześniejszym uzgodnieniu. To samo dotyczy podpisania aktu odbioru i przekazania mieszkania.
Następnie nowy właściciel może wprowadzić się do mieszkania i przenieść umowy z usługami użyteczności publicznej na swoje nazwisko.
Przeniesienie własności
Rejestracja praw własności w izbie katastralnej trwa zwykle 2-3 tygodnie. W niektórych miejscach procedura jest już całkowicie elektroniczna, a gdzie indziej nie, a certyfikat zostanie wydany w formie papierowej.
Po rejestracji należy uiścić opłatę za dodanie nowych właścicieli do katastru. Jest ona niewielka, wynosi 50 euro i może zostać uiszczona przez zaufane osoby.
Gotowe! Zostałeś wpisany do katastru jako nowy właściciel, co oznacza, że możesz ubiegać się o zezwolenie na pobyt.
Należy zauważyć, że procedura na rynku pierwotnym ma swoje biurokratyczne cechy.
Rejestracja prawa własności do mieszkania w nowym budynku jest możliwa po zakończeniu wszystkich prac i oddaniu domu do użytku. W praktyce, po oddaniu budynku do użytku, mija trochę czasu, zanim deweloper otrzyma specjalny dokument - "pozwolenie na użytkowanie", czyli pozwolenie na użytkowanie.
Ludzie mogą już mieszkać w mieszkaniach, ale nie są one uwzględnione w katastrze. Wielu boi się tej perspektywy, a obcokrajowcy próbują wybrać opcje ze świeżych "wtórnych" lub w nowych domach, ale dla których istnieje "kolumna pozwolenia".
Podatki od zakupu nieruchomości w Serbii
Kupując dom na rynku wtórnym, nabywca płaci podatek od przeniesienia własności w wysokości 2,5%.
Na rynku pierwotnym podatek VAT jest płacony w wysokości 10%. Zazwyczaj jest on już wliczony w cenę nieruchomości.
Właściciel domu w Serbii jest zobowiązany do zapłaty rocznego podatku od nieruchomości w wysokości od 0,06 do 0,6%, w zależności od wartości nieruchomości i jej lokalizacji. Aby dokonać tej płatności, zagraniczny właściciel musi wydać indywidualny numer podatkowy, a należy to zrobić nie później niż 5 dni po zakupie, kontaktując się z usługą podatkową.
Podatek dochodowy od wynajmu mieszkań: 20%.
Dodatkowe wydatki przy zakupie nieruchomości w Serbii
Prowizja agencji: od 1,5 do 3%.
Usługi prawnika, notariusza i tłumacza: około 1% kwoty transakcji.
Łącznie więc na podatki i dodatkowe wydatki należy przeznaczyć 5-6% wartości nieruchomości.
Czy możliwe jest przeprowadzenie transakcji zdalnie?
Teoretycznie jest to możliwe, ale w praktyce w Serbii jest bardzo niewiele takich przypadków.
Na podróż w celu zakupu domu należy przeznaczyć co najmniej dwa tygodnie, z zastrzeżeniem wcześniejszych ustaleń.
Dziękujemy za pomoc w przygotowaniu materiału:
Yulia Titova, szefowa agencji RENTSALE,
Elena Selibovskaya, szefowa serbskiego oddziału internetowej agencji nieruchomości zagranicznych VRC, ekspert agencji MGS.
Polish 
English 
Russian 
German