"Ludzie nadal chcą mieszkać we własnym domu". Co dzieje się na rynku mieszkaniowym w Petersburgu i regionie Leningradu wraz z pojawieniem się nowych przepisów?

Zdjęcie: iStockphoto.com/vilgun

Zmiany na rynku kredytów hipotecznych i innowacje na rynku mieszkaniowym zwiększyły zainteresowanie nabywców indywidualnymi domami. Według Federalnego Rejestru Obwodu Leningradzkiego w 2023 r. 18,7 tys. budynków mieszkalnych na działkach mieszkalnych i ogrodowych zostało wpisanych do rejestru katastralnego, a już w ciągu 7 miesięcy tego roku - 15,4 tys. Niedawno zezwolono na wykorzystanie rachunków powierniczych do budowy domów, a kapitał macierzyński został zainwestowany w taki kredyt hipoteczny, co również pobudziło popyt. Uczestnicy okrągłego stołu Fontanka opowiedzieli, dlaczego zarówno kupujący, jak i firmy wybierają rynek mieszkaniowy.

Sezon letni

W pierwszej połowie roku popyt na indywidualne projekty w aglomeracji przeniósł się do regionu, chociaż niektóre obszary miejskie są również zaangażowane w tego typu budownictwo. Większość rynku stanowią działki.

- Rzeczywiście, istnieją osady klasy premium i kilka klasy komfortowej domy na sprzedaż, ale nadal, zgodnie z wynikami pierwszej połowy roku, 80-85% struktury ofert to działki bez umowy, o różnym stopniu przygotowania, głównie z komunikacją, - mówi Olga Trosheva, dyrektor St. Petersburg Real Estate Consulting Center. - Wielkość popytu na pierwszą połowę 2024 r. osiągnęła już 55% ubiegłorocznego popytu w tym samym okresie. Według naszych obliczeń jest to około 5 tys. transakcji, z czego ponad 4 tys. stanowią działki. Domki i kamienice stanowią niewielki wolumen popytu - nie więcej niż 500 transakcji.

Innym trendem, który analitycy zauważyli w tym roku, jest spadek podaży o 20%. Wcześniej przez kilka lat utrzymywała się ona na mniej więcej tym samym poziomie - około 16 tys. obiektów w regionie Leningradu i na przedmieściach. W St. Petersburg Real Estate tłumaczą to ograniczeniem wycofywania nowych obiektów i wypłukiwaniem atrakcyjnej oferty. W rezultacie przede wszystkim ceny gruntów w popularnych obszarach wzrosły o 15-20%. Jednocześnie rozpiętość średniej ceny jest bardzo duża: jeśli na południu iw dzielnicy Łomonosowa w regionie tkanie kosztuje około 200 tysięcy rubli, to w dzielnicy Vsevolozhsky jest to już prawie 480 tysięcy.

Jeśli mówimy o domach, to jedna z najtańszych ofert - dom w budowie - będzie kosztować średnio 9 milionów rubli, chociaż pod koniec ubiegłego roku było to 8 milionów. Jeśli weźmiemy pod uwagę klasę komfortu i wysokiego komfortu, koszt wzrośnie dwukrotnie i osiągnie 18-19 milionów rubli. W klasie biznes liczba ta jest dość stabilna - około 35 milionów rubli, aw segmencie elitarnym - 80-85 milionów rubli i więcej.

- Zainteresowanie budownictwem mieszkaniowym rośnie w wielu regionach, nie tylko w Sankt Petersburgu i obwodzie leningradzkim - jest to Daleki Wschód, region Wołgi i Syberia - powiedział Viktor Zverev, kierownik techniczny projektu w Petro Building Systems. - Co więcej, budowa domów prywatnych przestała być chaotyczna, wiele firm budowlanych rozpoczyna kompleksowe zagospodarowanie terenów, budując fabryki do produkcji gotowych zestawów domów. Pomimo faktu, że rynek dopiero się kształtuje, ludzie już docenili jakość i szybkość budowy domów prefabrykowanych. Pudełko z izolacją jest budowane pod dachem w rekordowym czasie - od dwóch do siedmiu dni. Potem jest wykończenie, umeblowanie - i można się zatrzymać. Przygotowanie i wylewanie fundamentów odbywa się równolegle z produkcją zestawu domu w produkcji. Oznacza to, że konsument, kupując fabrycznie gotowy dom, otrzymuje go w ciągu dwóch do trzech miesięcy.

Ponadto wielu graczy na rynku mieszkaniowym myśli o budowie mobilnych fabryk w miejscach przyszłego rozwoju domków letniskowych. Po zakończeniu budowy fabryka jest zamykana i przenoszona w inne miejsce, rozpoczynając tam budowę.

Według eksperta technologia przemysłowego budownictwa mieszkaniowego, która jest wykorzystywana przy budowie budynków mieszkalnych, jest obecnie aktywnie wykorzystywana w budownictwie mieszkaniowym. Prefabrykowane zestawy domów żelbetowych są niezawodne, energooszczędne (A++) i trwałe (żywotność od 50 lat), a architektura jest dość zróżnicowana. Budowniczowie przechodzą na taką technologię, a ktoś zaczyna od minimalnych zakładów produkcyjnych o powierzchni kilkuset metrów kwadratowych i produkuje zestaw domu w mniej niż miesiąc. Przy większych wolumenach produkcji - jeden lub więcej zestawów domów dziennie - możliwe jest już kompleksowe zagospodarowanie ogromnych terenów pod osiedla domków letniskowych wraz z całą powiązaną infrastrukturą i zapleczem socjalnym. Co więcej Viktor Zverev Zauważono, że istniejące zakłady budujące domy, które obecnie budują duże dzielnice mieszkaniowe, uważają budownictwo mieszkaniowe za jeden z obszarów działalności. Marżowość tych domów jest znacznie wyższa niż wieżowców.

- Dopiero przyglądamy się temu rynkowi - powiedział Nikolay Pixaev, dyrektor generalny Development-Invest LLC. - Obecnie przygotowujemy grunty, które posiadamy i oceniamy, który produkt jest lepszy do wejścia na rynek mieszkaniowy w Sankt Petersburgu. Wdrażamy projekt Parku Przemysłowego Sofiysky i stąd wziął się pomysł wejścia na rynek budownictwa mieszkaniowego. Mamy wielu lokalnych producentów materiałów budowlanych pracujących dla tego rynku i widzimy stały popyt na ich produkty. Sugeruje to, że rynek mieszkaniowy jest obecnie priorytetem dla wielu nabywców. Bierzemy pod uwagę tylko budowę w granicach miasta, kierunek Puszkin, Kolpino i oceniamy dostępność komunikacyjną samochodem, aby przyszli mieszkańcy czuli się komfortowo.

Według Vera Tuchkova, zastępca szefa sprzedaży detalicznej VTB Departament, statystyki banku wskazują na wzrost popytu i duże zainteresowanie kupujących działkami i domami.

- Obserwujemy wysoki wzrost popytu klientów na samodzielną budowę domów. W Petersburgu i regionie Leningradu, zgodnie z wynikami pierwszego półrocza, klienci udzielili kredytów hipotecznych na nieruchomości podmiejskie w wysokości 2,4 mld rubli, z czego około 40% dotyczyło mieszkań. W porównaniu ze styczniem - czerwcem 2023 r. liczba i wolumen takich pożyczek wykazały znaczny wzrost. VTB Bank, jako jeden z głównych graczy na rynku kredytów hipotecznych, rozumie ogromny potencjał budownictwa mieszkaniowego - mówi ekspert - dlatego na początku sierpnia uruchomiono kredyt hipoteczny na budowę domów prywatnych z wykorzystaniem rachunków powierniczych. Może być wydany zarówno w ramach zaktualizowanego programu kredytów hipotecznych dla rodzin, jak i na podstawowych warunkach banku.

Schematy i programy

Według Vera Tuchkova, Bank stosuje obecnie trzy schematy płatności dla kredytów hipotecznych na cele mieszkaniowe.

- Pierwszym z nich jest sytuacja, w której finansowanie projektu firmy wykonawczej i rachunek powierniczy są otwarte w naszym banku. Vera Tuchkova powiedziała. - Akredytacja wykonawcy do kredytu hipotecznego nie jest w tym przypadku wymagana, ponieważ otrzymując finansowanie projektu, przeszedł on już szereg kontroli. Drugi schemat pracy jest stosowany, jeśli finansowanie projektu wykonawcy zostanie zatwierdzone przez inny bank. Wówczas zarówno depozyt, jak i kredyt na sfinansowanie budowy mogą zostać otwarte w tym banku. W takim przypadku wykonawca otrzyma akredytację zgodnie z uproszczoną metodologią. Trzeci schemat płatności ma miejsce, gdy wykonawca nie potrzebuje pożyczonych środków, otwieramy jedynie rachunek powierniczy.

Zgodnie z podstawowymi programami, bank zmienił również warunki udzielania pożyczek w zakresie zwiększenia kwoty pożyczki do 100 milionów rubli, jeśli pożyczkobiorca jest klientem otrzymującym wynagrodzenie i może potwierdzić dochód za pośrednictwem usług publicznych. Jeśli dochód nie zostanie potwierdzony przez oficjalne źródła, a klient nie jest pensją, maksymalna kwota wyniesie 60 milionów. Jednocześnie bank zniósł ograniczenia dotyczące regionów i potwierdzenia płatności początkowej, rozszerzył możliwości akredytacji, uprościł wymagania dotyczące działek, a także wprowadził pożyczki na dokończenie wcześniej rozpoczętej budowy.

- Deweloper podmiejski ma dziś wszystkie narzędzia: podstawowe kredyty hipoteczne, aczkolwiek z oprocentowaniem ochronnym, różnymi opcjami rat i tak dalej. Olga Trosheva dodała. - W większości przypadków firmy sprzedające działki działają na raty, a późniejsza budowa domu odbywa się przy udziale kredytu hipotecznego - ale takich transakcji jest niewiele. Jeśli mówimy o kredytach hipotecznych na mieszkania, to może być inaczej. Na przykład biblioteka rolnicza w naszym regionie jest reprezentowana minimalnie. Kiedyś wspierał rynek, został zmodyfikowany, ale był ograniczony do jasnej listy odpowiednich terytoriów. W ogólnym obrazie rynku podmiejskiego ten rodzaj hipoteki stanowi 3% - to kropla w morzu. Rodzinny kredyt hipoteczny zadziałał i dał rynkowi to, co mógł. Teraz uruchamiana jest hipoteka IT, która przenosi się do regionu, ponieważ została anulowana dla St. Petersburga. Ale nadal nie jest to narzędzie na ogromną skalę, ponieważ opiera się na ograniczeniach budżetowych w wysokości 9 milionów rubli dla małych osiedli. Na mieszkania i usługi komunalne potrzeba minimum 15 milionów, ale jeśli budowany jest pełnoprawny dom do zamieszkania, mówimy o znacznie wyższej kwocie, co oznacza, że limity kredytu hipotecznego powinny być wyższe.

Viktor Zverev Uważa, że osobom, które zdecydowały się na budowę wiejskiego domu, niezwykle trudno jest utrzymać wszystko pod kontrolą i wziąć budowę we własne ręce, kupić materiały budowlane, zatrudnić ekipy i stale monitorować jakość pracy.

"To długie, kosztowne i bardzo problematyczne" - mówi. - Łatwiej jest przyjść do wyspecjalizowanej firmy, która zrobi wszystko "pod klucz" lub przynajmniej "pudełko" przyszłego domu. Takie firmy z reguły mają już duże doświadczenie, akredytacje bankowe i uczestniczą w programach hipotecznych. Względnie rzecz biorąc, klienci, zamiast kupować materiały budowlane, kupują gotowe zestawy domów po bardziej atrakcyjnych stawkach hipotecznych niż kredyty konsumenckie.

Nie wystarczy kupić, trzeba jeszcze zbudować

Duża część rynku i duży udział w popycie to miejsca, w których po zakupie trzeba zbudować coś innego. Często ciągnie się to przez wiele lat.

- Wystarczy wyjechać poza obwodnicę, by zobaczyć, ile jest niedokończonych domów z cegły, gazobetonu, a nawet monolitu - mówi Viktor Zverev. - Z budową domu jest jak z remontem: nigdy się nie kończy, jeśli nie zrobi się go od razu. Dlatego teraz staramy się spopularyzować szybką budowę budynków, szybki odbiór produktu. Kiedy mieszkasz w swoim mieszkaniu podczas budowy, to jedno, ale jeśli wynajmujesz i jednocześnie spłacasz kredyt hipoteczny za dom, to zupełnie inna historia. Moim zdaniem to właśnie czas budowy, w budynkach mieszkalnych, w budownictwie mieszkaniowym, jest obecnie najważniejszym czynnikiem wyboru - każdy chce mieć nowy dom szybciej.

Według niego istnieje znacznie więcej perspektyw w budowaniu osiedli domków letniskowych, ponieważ istnieje tam cała niezbędna infrastruktura. Często przeszkodą w wyprowadzce z miasta jest brak infrastruktury, szkół i konieczność dowożenia dzieci do miasta.

- Przez kilka lat obserwowaliśmy sytuację, w której co najmniej połowę, a nawet 80% podaży stanowiły właśnie działki - mówi Olga Trosheva. - Jeśli deweloper wybrał pełnoprawną strategię budowy, z koncepcją architektoniczną domu do realizacji, to jest to jedna historia. Ale jeśli są to działki bez umowy, to w zasadzie budowa domu jest zlecana przez firmy wykonawcze, a to nie zawsze jest szybka historia. Przy zaangażowaniu programów preferencyjnych klient aktywnie rozpoczyna pracę, ponieważ takie programy są ograniczone w czasie. Prefabrykowane technologie pozwalają zbudować obiekt wystarczająco szybko. Ale biorąc pod uwagę wysoki koszt oferty i oprocentowanie kredytów hipotecznych, budowa nie przebiega tak szybko, jak byśmy chcieli. Istnieje również popyt na gotowe domy, więc firmy budowlane nabywają pulę działek, na których powstaje 5-7 domów - i z powodzeniem je sprzedają. Widzimy również wielu deweloperów podmiejskich, którzy oferują ofertę na prośbę inwestorów lub z zaproszeniem do współpracy z innymi firmami.

- Jeśli budujesz dom indywidualnie, to w każdym przypadku musisz mieć gotowy projekt i umowę - mówi Vera Tuchkova. - A teraz mamy do czynienia z dużą liczbą wniosków dotyczących zakupu domów i działek w osiedlach domków letniskowych. Istnieją konglomeraty deweloperów, którzy budują osiedla domków letniskowych, a my również udzielamy im pożyczek. Jeśli wcześniej nie mieliśmy możliwości udzielenia kredytu specjalnie na dokończenie budowy domu, to teraz, nawet jeśli po rozpoczęciu budowy klient potrzebował dodatkowych środków, kredyt na dokończenie budowy można uzyskać w banku.

Technologie podmiejskie

Według Viktor Zverev Zwykłe technologie budowlane na rynku krajowym to montaż domów z "małych kawałków": gazobetonu, cegły. Jest to dość kosztowny proces, złożona organizacja pracy pod względem doboru wykwalifikowanych budowniczych. Domy szkieletowe mają również szereg wad, a trwałość ich użytkowania nie przeszła jeszcze próby czasu. Alternatywną metodą jest budownictwo przemysłowe z części produkowanych w fabryce. Kierunek ten aktywnie się rozwija i interesują się nim nie tylko małe prywatne firmy, ale także duże zakłady budownictwa mieszkaniowego, które budują budynki mieszkalne. Główne zalety to szybkość budowy, wysoka jakość, niezawodność i trwałość. Dział kontroli technicznej po prostu nie wypuści wadliwej części z fabryki. Jednocześnie cena jest porównywalna, a w większości przypadków niższa niż w przypadku tradycyjnych metod budowy. Różnorodność rozwiązań elewacyjnych zaspokoi prawie każdy gust, a połączenie materiałów otwiera ogromne możliwości dla architektów i projektantów.

- Chociaż tradycyjne metody budowy nadal dominują, rynek wciąż przesuwa się w kierunku industrializacji budownictwa - mówi ekspert. - Przemysłowa produkcja zestawów domów w Rosji dopiero się kształtuje, ale już rozsadza rynek. Co najmniej przewyższa tradycyjne metody pod względem kosztów produkcji i szybkości budowy. Jeśli chodzi o budowę domów z "małych kawałków", tutaj kwestia dotyczy nie tylko materiałów budowlanych, ale także kwalifikacji personelu, które pozostawiają wiele do życzenia: niezwykle trudno jest znaleźć dobrego murarza. Kiedy wszystko jest pod stałą kontrolą, w tym OTC w fabryce, daje to spokój klientowi, który może skoncentrować się na przyjemniejszych rzeczach: na przykład zdecydować, jakiego koloru będą zasłony.

Ekspert zauważył: do tej pory na rynku jest mniej niż 5% mieszkań fabrycznych, ale pod względem technologii zmienia się struktura rynku. Jeśli w latach 90. nastąpiło przejście do budownictwa monolitycznego w apartamentowcach, to teraz rynek wraca do budownictwa przemysłowego - choć w zupełnie innej, wysokiej jakości. To samo prędzej czy później stanie się z budownictwem mieszkaniowym i usługami komunalnymi.

- Rozważamy partnerów do budowy naszego projektu z puli naszych mieszkańców, -... Nikolai Pixaev kontynuował. - Obecnie analizujemy całą dokumentację. Zgodnie z formatem postanowiliśmy nie ograniczać się do dupleksów lub pojedynczych budynków mieszkalnych - chcemy przejść przez cały front: od domków po dupleksy, tak abyśmy mieli ofertę o powierzchni od 65 do 150-200 "kwadratów". Dzięki rodzinnym kredytom hipotecznym naszymi klientami są przede wszystkim rodziny z dziećmi. Ponieważ szkoły i przedszkola są dla nich ważne, "podciągamy się" pod istniejące obiekty infrastrukturalne. I zgodnie z technologią budowy, najprawdopodobniej wybierzemy gazobeton.

Trudności z finansowaniem

Niedawno rachunki powiernicze zostały dopuszczone do użytku w budownictwie mieszkaniowym. Zgodnie z Olga TroshevaPrzejście na nowe mechanizmy zawsze wiąże się z wieloma niuansami i trudnościami.

Dlatego rynek mieszkaniowy stoi obecnie przed tym samym, co rynek miejski w latach 2019-2020. Według niej małym firmom w mieście trudniej jest uzyskać finansowanie projektów ze względu na zróżnicowane podejście banków. A dla dużych - z projektami obejmującymi 100-200 domów - kwestia kosztów finansowania projektu jest dotkliwa.

- IHS to rynek, na którym kupujący chce konkretnej powierzchni: co najmniej 65, co najmniej 120 kwadratów. Dlatego wymagane jest tu dokładne opracowanie koncepcji i ocena ekonomiki projektów" - mówi ekspert. - Ze swojej strony, jako konsultanci, pomagamy w ocenie wskaźników rynkowych i mamy do czynienia z faktem, że mieszkalnictwo i usługi komunalne nie są takie proste pod względem kosztów. Obecnie możliwości rynku oraz koszty materiałów i robocizny dyktują cenę, jaką mogą zaoferować dostawcy i wykonawcy. Można powiedzieć, że pomyślna przyszłość z ekonomicznego punktu widzenia dla takich projektów wiąże się z pewną mieszanką budownictwa indywidualnego i niskiego budownictwa mieszkaniowego, które wyciągnie gospodarkę i zapewni infrastrukturę brakującą dla projektów mieszkaniowych. Myślę, że czeka nas pewnego rodzaju transformacja i usystematyzowanie, pojawienie się rejestru deweloperów, wykonawców i tak dalej. Ale w trudnej sytuacji z zaporowym oprocentowaniem kredytów hipotecznych tylko kilka nowych firm wyjdzie z miasta, a niewielu klientów będzie mogło kupować i budować domy.

Według Vera TuchkovaRynek potrzebuje czasu, aby przyzwyczaić się do wprowadzenia rachunków powierniczych, a banki muszą opracować sposób wprowadzenia takiego produktu do swojej linii.

- Ogólnie rzecz biorąc, spodziewamy się wzrostu liczby kredytobiorców, którzy pójdą w kierunku usług mieszkaniowych i komunalnych - mówi ekspert. - Jeśli chodzi o biznes, do akredytacji przyjmujemy firmy, których okres istnienia jest nawet krótszy niż rok. Muszą one potwierdzić doświadczenie w budownictwie i to niekoniecznie mieszkaniowym, ale także kapitałowym i komunalnym. Młodszej firmie będzie trudniej uzyskać akredytację, choćby za specjalne projekty lub z super zyskami w krótkim okresie istnienia.

Vera Tuchkova zauważył, że strategicznie bank stoi przed zadaniem rozszerzenia swojej obecności w regionie Leningradu.

"Priorytetem są programy kredytów rodzinnych" - mówi. - Adaptacja wciąż trwa, ale bliżej jesieni spodziewamy się wzrostu liczby klientów z kredytami hipotecznymi na cele mieszkaniowe.

- Oprócz zauważalnego wzrostu produkcji materiałów dla mieszkalnictwa i usług komunalnych oraz popytu na nie, widzimy również podaż podobnych produktów w naszym parku przemysłowym, - powiedział Nikolai Pixaev. - Biorąc pod uwagę dynamiczny rozwój branż skupionych na obszarze mieszkalnictwa i usług komunalnych, patrzymy w tym kierunku. Złożyliśmy propozycję mieszkańcom naszego i pobliskich parków przemysłowych, aby ich pracownicy mogli wygodnie pracować i mieszkać na terenie naszego projektu. Dla nas przyspieszy to budowę, a mieszkanie w indywidualnych budynkach mieszkalnych dla pracowników zapewni znacznie większy komfort w porównaniu z mieszkaniami.

- Statystyki mówią same za siebie: nie jest to pierwszy rok, w którym budownictwo mieszkaniowe wyprzedza apartamentowce pod względem wielkości nakładów, -... Viktor Zverev podsumował. - A konsumenci gapili się na wiejskie domy i będą się gapić. Myślę, że jeśli będzie wsparcie dla realnej siły nabywczej ludzi, to chętnie przeniosą się z mieszkań do domów. Sytuacja rynkowa sprawiła, że studio stało się najpopularniejszym formatem, ale dla wielu jest to rozwiązanie tymczasowe: nie ma pieniędzy na zakup czegoś innego. Ale to nie znaczy, że ludzie tego nie chcą. Cóż, z biznesowego punktu widzenia trudno będzie teraz wejść na rynek z takimi stawkami. A zanim te stawki spadną - prędzej czy później tak się stanie - biznes będzie już gotowy i zdobędzie niezbędne doświadczenie.

Zdjęcie: iStockphoto.com/vilgun

Источник: www.fontanka.ru