Proces zakupu nieruchomości w Monako

Księstwo Monako, mikropaństwo o powierzchni mniejszej niż połowa nowojorskiego Central Parku, położone jest na wąskim pasie lądu między Morzem Śródziemnym a Francją; przez kilka dziesięcioleci zyskało sławę jako światowa stolica luksusu dzięki przepychowi jachtów, kasyn, drogich hoteli i samochodów; milionerzy z różnych krajów nie mają nic przeciwko nabyciu wykwintnej willi lub apartamentu na wybrzeżu; Wraz z ekspertami od nieruchomości w regionie przygotowaliśmy algorytm, jak to zrobić.

Monako utrzymuje status najdroższego rynku luksusowych nieruchomości na świecie. Pod koniec 2023 r. średnia cena za metr kwadratowy wyniosła tu 51 418 euro (-1% w porównaniu do rekordu z 2021 r.).

Właściciele kapitału z Rosji i innych krajów rosyjskojęzycznych od dawna są wśród nabywców nieruchomości w Księstwie, a także w pobliżu, na Riwierze Francuskiej. 

Natychmiast pojawia się pytanie: czy Rosjanie i Białorusini mogą dziś kupować domy i mieszkania w Monako?

Tak, jeśli nabywcy nie należą do kategorii obywateli ujętych na listach sankcyjnych, do których bezpośrednio odnoszą się nałożone ograniczenia polityczne i/lub gospodarcze. Należy jednak zauważyć, że w ostatnim czasie zwiększyła się kontrola nad pochodzeniem środków i końcowymi beneficjentami transakcji.

Procedura zakupu nieruchomości w Monako jest zasadniczo taka sama jak we Francji, ale ma swoje własne istotne cechy! Polegają one na konieczności szybkiego wypełnienia przez obie strony zobowiązań wynikających z umowy, a także na tym, że po pewnym czasie podjęte decyzje są nieodwracalne (więcej na ten temat poniżej).

Wszystkie rozliczenia między sprzedającym a kupującym nieruchomość w Monako, podobnie jak we Francji, odbywają się za pośrednictwem notariusza. Jeśli bank kupującego znajduje się poza Monako, w pierwszej kolejności należy sprawdzić, czy notariusz będzie w stanie przyjąć od niego środki. W tym celu kupujący musi zadeklarować bank, po czym sprawdzana jest główna możliwość przyjęcia przelewu z tego banku.

Etapy transakcji

Krok 1. Przygotuj wymaganą kwotę tak, aby znajdowała się w tzw. szybkim dostępie. Jest to niezwykle ważne, biorąc pod uwagę szybkość realizacji transakcji!

Niedopuszczalne jest wysyłanie oferty do właściciela nieruchomości, którą jesteś zainteresowany, jeśli nie masz jeszcze pieniędzy w szybkim dostępie!

Krok 2. Wybór obiektu.

Krok 3. Przygotowanie i wysłanie zakup nieruchomości oferta dla sprzedającego.

Co należy wskazać w pisemnej ofercie?

• Imię i nazwisko kupującego (plus kopia dowodu tożsamości);
• Krótki opis nieruchomości;
• Koszt i procedura płatności;
• Data i godzina, do której oferta zakupu jest ważna;
• Warunki sprzedaży i koszty transakcji;
• W razie potrzeby dodatkowe warunki, wcześniej uzgodnione ze sprzedającym, dotyczące zarówno transakcji, jak i samego obiektu: rejestracja prawna, źródło i procedura płatności, prace budowlane i naprawcze itp.
• Wydatki i opłaty;
• Termin podpisania umowy kupna-sprzedaży.

Gdy oferta kupującego zostanie przyjęta i podpisana przez sprzedającego, kupujący jest związany zobowiązaniami bez możliwości odmowy, z wyjątkiem pewnych szczególnych warunków po uprzednim uzgodnieniu ze sprzedającym!

Krok 4. Przekazanie notariuszowi zaliczki w wysokości 5-10% kosztu przedmiotu.

Po zaakceptowaniu oferty przez sprzedającego należy wpłacić depozyt na konto notariusza w ciągu 48 godzin. Po tym czasie nikt nie może odmówić zawarcia umowy, ani kupujący, ani sprzedający.

Czasami przed wpłatą zaliczki zawierana jest umowa przedwstępna ("kompromis"). Nie jest to wymagane w Monako, ale pośrednicy nalegają na to, gdy przewidziane są specjalne warunki. Kompromis obejmuje ofertę zakupu i jest szczególnie konieczny w przypadku ubiegania się o finansowanie z instytucji kredytowej lub jeśli mieszkanie podlega prawu pierwokupu przez państwo. (Jeśli wybrana nieruchomość znajduje się w budynku wybudowanym przed 1947 rokiem, państwo może skorzystać z prawa pierwokupu w ciągu 30 dni od podpisania kompromisu i zastąpić sprzedającego. Depozyt zostanie zwrócony, ale nie będzie można kontynuować zakupu).

Krok 5. Opłacenie faktury na pozostałą kwotę wynikającą z umowy. Zostanie ona wyświetlona na kilka dni przed datą podpisania umowy kupna-sprzedaży. Konieczne jest dokonanie pełnej płatności z góry, przed decydującym dniem.

Krok 6. Podpisanie umowy kupna-sprzedaży w obecności notariusza lub za pośrednictwem prawdziwego pełnomocnictwa. Tego samego dnia otrzymasz akt własności i klucze do swojego domu!

Notariusz składa dokumenty do rejestracji w rejestrze rejestracji transakcji.

Średnio cały proces, od zgromadzenia kwoty i wyboru obiektu do podpisania umowy i otrzymania kluczy, trwa około trzech miesięcy.

Niektóre cechy ofert

1. Procedura zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym jest identyczna, podobnie jak zestaw dokumentów dostarczanych przez kupującego w obu przypadkach.
2. Zakup może wiązać się z częściowym przyciągnięciem środków kredytowych. Banki udzielają dziś kredytów hipotecznych obcokrajowcom z gwarancjami. Główną zasadą jest to, że potwierdzony dochód kredytobiorcy, który zostanie wykorzystany do spłaty zadłużenia, powinien być trzykrotnie wyższy od kwoty spłaty kredytu.
3. Transakcję można dziś przeprowadzić zdalnie, ale potrzebne będzie notarialnie poświadczone pełnomocnictwo udzielone agentowi.
4. Załóżmy, że nieruchomość, którą chcesz kupić, jest wynajmowana. W takim przypadku najemca nie ma prawa pierwokupu, chyba że jest to przewidziane w jego umowie najmu. Jeśli nie dojdzie do polubownego porozumienia, będziesz musiał dotrzymać terminu określonego w umowie najmu przed wznowieniem korzystania z tej nieruchomości.

Etapy transakcji za pośrednictwem SCI

Nieruchomość w Monako można nabyć zarówno dla osoby fizycznej, jak i dla specjalnie otwartej SCI - spółki cywilnej non-profit, której misją będzie posiadanie nabytego obiektu. Drugi sposób polega na uzyskaniu pozwolenia na pobyt w kraju przez kupującego i członków jego rodziny.

Krok 1. Uzyskanie wizy długoterminowej z Francji lub prawa do artykułu 5 w Monako.

Krok 2. Uzyskanie pozwolenia na pobyt w Monako i otwarcie konta w banku tego kraju.

Krok 3. Otwarcie spółki SCI i jej konta w Banku Monako.

Krok 4. Pozyskanie finansowania 100% z Banku Monako w celu pełnego pokrycia ze środków własnych.

Krok 5. Zakup nieruchomości na SCI, z płatnością za pomocą środków kredytowych.

Jakie są zalety tej metody:

• Nieruchomości kupowane są na kredyt - nie ma podatku od luksusu;
• Dochód z portfela umieszczonego w banku rekompensuje oprocentowanie kredytu (nawet w konserwatywnym scenariuszu zarządzania portfelem);
• 6 miesięcy po uzyskaniu pozwolenia na pobyt w Monako można ubiegać się o rezydencję podatkową w tym kraju, która pozwala na zerowy podatek dochodowy.

Cały proces organizacji SCI i zakupu nieruchomości dla niego trwa, z zastrzeżeniem interakcji z doświadczoną agencją, 5-6 miesięcy.

Podatki i dodatkowe wydatki

Opłaty notarialne i rejestracyjne związane z nabyciem nieruchomości lub praw do nieruchomości:

• Zakup nowej nieruchomości lub nieruchomości w budowie przez osobę fizyczną lub SCI zarejestrowaną w Monako: 2,5% wartości przedmiotu (1,5% opłat notarialnych + 1% opłaty rejestracyjnej).
• Zakup przez osobę fizyczną lub TZW zarejestrowane w Monako nieruchomość na rynku wtórnym: 6,25% wartości nieruchomości (1,5% opłat notarialnych + 4,75% opłaty rejestracyjnej).
• Zakup za pośrednictwem deweloperów (licencjonowanych specjalistów rynkowych): 1,5% wartości nieruchomości (tylko opłaty notarialne). Nieruchomość musi zostać odsprzedana w ciągu 4 lat, w przeciwnym razie grzywna w wysokości 6% zostanie zastosowana do wartości nieruchomości oprócz podatku transferowego w wysokości 4,75%.
• Zakup udziałów w spółce cywilnej zarejestrowanej w Monako i posiadającej nieruchomość: opłata rejestracyjna w wysokości 4,75% wartości nieruchomości plus opłaty notarialne lub prawnicze.
• Nabycie za pośrednictwem spółki offshore lub zagranicznej: 10% kosztów przedmiotu (opłata rejestracyjna + 1,5% opłat notarialnych).
• Zakup nieruchomości w formie renty dożywotniej: opłata jest obliczana na podstawie kosztu pakietu (jeśli jest dostępny) powiększonego o kwotę 10-letniego okresu dzierżawy (jeśli jest dostępny). Wyniesie ona 6,25% (1,5% opłaty notarialnej + 4,75% opłaty rejestracyjnej).
• Oprócz tych kosztów, kupujący płaci prowizję agencji w wysokości ustalonej przez Izbę Nieruchomości Monako (3% + aktualny podatek VAT). Obecnie jest to 3,6% kwoty sprzedaży.
• Jeśli zakup jest finansowany kredytem hipotecznym, wymagana będzie opłata rejestracyjna w wysokości 0,92% kwoty kredytu hipotecznego. W zależności od rodzaju finansowania mogą zostać naliczone inne opłaty.

Jeśli zakup jest dokonywany na rzecz osoby fizycznej, mogą być potrzebne wydatki na wsparcie i pomoc w organizacji i obsłudze prawnej transakcji. Jeśli umowa jest sporządzana dla spółki SCI, należy ponieść koszty związane z jej organizacją i rejestracją.

Wznowienie

Rynek nieruchomości w Monako istnieje od dawna i jest dobrze regulowany przez prawo. Najważniejszą rzeczą dla kupującego jest przygotowanie się z wyprzedzeniem i ścisłe przestrzeganie wszystkich swoich obowiązków.  

Dziękujemy za pomoc w przygotowaniu materiału naszej ekspertce w Monako, Ekaterinie Doroninie, RFC Nieruchomość.

Источник