Analitycy odnotowali rekordowe dane na moskiewskim rynku biurowym pod względem aktywności prywatnych inwestorów
Wolumen inwestycji w moskiewskie nieruchomości biurowe przez prywatnych inwestorów (osoby fizyczne i indywidualnych przedsiębiorców) w celu dalszej odsprzedaży wzrósł 11-krotnie w ciągu pięciu lat. Takie dane RBC-Real Estate zostały dostarczone przez analityków IBC Real Estate. Wysoki popyt ze strony inwestorów prywatnych został potwierdzony przez innych uczestników rynku.
Analitycy odnotowali w ostatnich latach zwiększone zainteresowanie prywatnych inwestorów biurami w moskiewskich centrach biznesowych w budowie. Według IBC Real Estate, z 3 mld rubli w 2019 r., kiedy na rynku zaczęły pojawiać się obiekty na sprzedaż, do 2023 r. wolumen takich inwestycji wzrósł do 33 mld rubli (dane podano bez VAT).
Jednocześnie wzrósł udział takich inwestycji w całkowitym wolumenie inwestycji w nieruchomości biurowe. Jeśli w 2019 r. udział inwestorów prywatnych wynosił zaledwie 3% całkowitej wartości inwestycji (3 mld rubli z 97 mld rubli), to do końca ubiegłego roku udział ten wzrósł prawie siedmiokrotnie do 20% (33 mld rubli z 162 mld rubli). Wskaźnik ten stał się najwyższy w całej historii obserwacji, IBC Nieruchomości notatki.
Rosnącą aktywność inwestorów prywatnych w segmencie biurowym zauważają również analitycy NF Group. Według ich szacunków popyt ten wzrósł półtora do dwóch razy w 2023 r. w porównaniu z 2022 r. "Jeśli weźmiemy pod uwagę dynamikę ostatnich trzech do pięciu lat, udział inwestorów prywatnych w transakcjach z lokalami biurowymi w budowie w Moskwie znacznie wzrósł. Co więcej, o ile do 2020 r. inwestowanie w powierzchnie biurowe w budowie było raczej wyjątkiem, teraz stało się znaczącym trendem" - powiedziała Victoria Petrova, dyrektor Działu Rynków Finansowych i Inwestycji w NF Group.
Sami deweloperzy również mówią o wysokim popycie prywatnych inwestorów na biura w budowie. "Zauważamy zwiększone zainteresowanie ze strony inwestorów prywatnych, dziś ich udział wynosi około 30%. W pierwszym kwartale 2023 roku liczba ta kształtowała się na poziomie 15-20%. Trzy do pięciu lat temu udział inwestorów prywatnych w całkowitej sprzedaży wynosił nie więcej niż 5%. Dziś jest to 30%" - powiedział Pavel Inshakov, dyrektor ds. sprzedaży i wynajmu nieruchomości komercyjnych w PIONEER.
Wolumen inwestycji w nieruchomości biurowe w Moskwie przez prywatnych inwestorów (osoby fizyczne i indywidualnych przedsiębiorców) w celu dalszej odsprzedaży wzrósł 11-krotnie w ciągu pięciu lat (Zdjęcie: Shutterstock)
Dlaczego prywatni inwestorzy kupują biura
Analitycy tłumaczą popularność biur w budowie kilkoma czynnikami. Po pierwsze, deweloperzy zaczęli wprowadzać na rynek działki biurowe na sprzedaż. "Zmiana ta wynika przede wszystkim ze wzrostu udziału projektów oferujących powierzchnię biurową na sprzedaż (w tym sprzedaż w małych blokach), według naszych szacunków, do około 70% całkowitej liczby projektów w budowie planowanych do oddania do użytku do 2027 r." - wyjaśnił dyrektor Departamentu Rynków Finansowych i Inwestycji NF Group.
Trzy do pięciu lat temu segment biur na sprzedaż nie był tak rozwinięty, było bardzo niewiele projektów dostępnych do zakupu, potwierdził dyrektor ds. sprzedaży i wynajmu nieruchomości komercyjnych PIONEER. Z reguły deweloper pozostawiał centrum biznesowe w nieruchomości i sam zajmował się jego wynajmem. "Ponadto prawie nie było projektów dostępnych do zakupu w tak zwanym "krojeniu", zazwyczaj biura były wystawiane albo na piętrach, albo w całym budynku, co oczywiście było praktycznie niedostępne dla prywatnego inwestora" - wyjaśnił Pavel Inshakov.
Po drugie, nastąpiła reorientacja inwestorów prywatnych z nieruchomości mieszkaniowych na biurowe w związku z wycofaniem tanich kredytów hipotecznych, twierdzą eksperci. "Obecnie biura są zrozumiałym narzędziem do inwestowania w nieruchomości i są bardziej opłacalne niż wcześniejsze inwestycje w mieszkania" - zauważa Ekaterina Nogai. "Minimalny próg wejścia jest porównywalny do mieszkań - średnio od 13 do 15 milionów rubli za wysokiej jakości powierzchnię biurową w budowanym obiekcie w Moskwie. Jednak przy porównywalnych budżetach dochód z wynajmu biura w tej samej lokalizacji jest ponad dwukrotnie wyższy niż dochód z wynajmu mieszkania" - wyjaśnia ekspertka.
Wzrostowi aktywności inwestorów prywatnych sprzyja również fakt, że deweloperzy biurowi zaczęli oferować elastyczne warunki zakupu na etapie budowy - raty, kredyty hipoteczne, pożyczki bez zaliczki, możliwość odroczenia płatności. Początkowa płatność ratalna dla większości projektów wynosi 10% (1-2 mln rubli). na etapie zawierania umowy. Następnie kupujący może wybrać najbardziej odpowiednie dla siebie warunki spłaty, wyjaśnia IBC Real Estate.
Strategie inwestorów prywatnych
Inwestowanie w biuro w budowanym centrum biznesowym zakłada kilka strategii - umieszczenie własnej firmy, odsprzedaż w celu generowania dochodu ze wzrostu wartości nieruchomości lub wynajem. Istnieje również strategia wdrożenia gotowego biznesu wynajmu - poszukiwanie najemcy i późniejsza sprzedaż biura z przepływem czynszu.
Jakie jest bieżące zapotrzebowanie
Zwiększony popyt na biura ze strony prywatnych inwestorów utrzymuje się w 2024 roku. Według szacunków IBC Real Estate, od początku tego roku wolumen inwestycji prywatnych inwestorów w moskiewskie biura wynosi 6 miliardów rubli, co jest porównywalne z rokiem poprzednim.
"Wysoka kluczowa stopa procentowa zaczyna mieć wpływ na działalność biznesową: na obecnym poziomie depozyty i obligacje często stają się bardziej atrakcyjnym rozwiązaniem dla kapitału prywatnego" - powiedziała Ekaterina Nogai, szefowa działu badań i analiz w IBC Real Estate.
"Niemniej jednak popyt utrzymuje się na wysokim poziomie. Ponadto deweloperzy stymulują nabywców różnymi programami ratalnymi / odroczonej płatności" - zauważył ekspert. Wraz z obniżeniem kluczowej stopy procentowej w drugiej połowie roku, trend atrakcyjności biur w budowie jako aktywa dla prywatnych inwestorów w celu późniejszej odsprzedaży lub wynajmu ponownie się wzmocni, uważa.
Zwiększony popyt na biura ze strony inwestorów prywatnych utrzyma się w 2024 r. (Zdjęcie: Shutterstock)
Polish 
English 
Russian 
German