Nie można powiedzieć, że rosyjski drugorzędny zapadł w śpiączkę. Ale nie można też powiedzieć, że weszła w jesień wesoło i wesoło. W rzeczywistości wszyscy czekają: sprzedający na ożywienie popytu, kupujący na spadek cen. A drugich szans na czekanie jest wyraźnie więcej, mówią analitycy
"Wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych nie zachęca do kupowania czegokolwiek. Trzeba być bardzo dużym poszukiwaczem przygód albo optymistą, żeby teraz kupić mieszkanie na rynku wtórnym. A dalszy wzrost doprowadzi do tego, że rynek, który już praktycznie jest na rynku wtórnym, stanie, jak to się mówi, mocno" - to opinia Shamila Kochekaeva, dyrektora centrali firmy BEST-Real Estate, cytowanego w gazecie Kommersant.
Poczekamy i zobaczymy, ale na razie kilka obliczeń statystycznych dotyczących sierpniowego wyrównania. Niech każdy wyciągnie własne wnioski.
Wielokrotnie powtarzano, że pomimo wzrostu głównej stopy procentowej, rewizji preferencyjnych programów hipotecznych, spadku sprzedaży itp. ceny mieszkań nie spieszą się ze spadkiem. Co więcej, nadal rosną na większości rozwiniętych rynków. Jednocześnie, według szacunków federalnego portalu "World of Apartments "*, w sierpniu 2024 r. w 70 największych miastach kraju mieszkania na rynku wtórnym wzrosły bardziej zauważalnie niż w nowych budynkach, a wzrost cen nastąpił w większej liczbie miast niż w pierwotnych.
W szczególności cena metra kwadratowego wzrosła w 53 z 70 miast, spadła w 15, a w dwóch nie uległa zmianie. Największy wzrost, według obliczeń "World of Apartments", nastąpił w Krasnodarze (+4,4%), obwodzie leningradzkim (+2,6%), Nowosybirsku (+2.1%), Tomsku (+2,1%), Tolyatti (+2%), Woroneżu (+2%), Kazaniu (+1,8%), Sankt Petersburgu (+1,7%), Stawropolu (+1,7%) i Jekaterynburgu (+1,7%).
Oczywiście w niektórych miejscach cena kwadratu spadła; przede wszystkim w regionie moskiewskim (-2,2%), Iwanowo (-0,4%), Soczi (-0.4%), Chabarowsku (-0,3%), Biełgorodzie (-0,3%), Wołżskim (-0,3%), Orle (-0,2%), Kemerowie (-0,2%), Samarze (-0,2%) i Surgucie (-0,2%). Średnia krajowa za sierpień zwiększyła koszt metra kwadratowego o 0,7% (do 116 078 rubli). Jeśli chodzi o Moskwę, ceny wzrosły o 0,3%: obecnie plac stolicy kosztuje średnio 341 344 rubli.
Sytuacja wygląda niemal identycznie w przypadku średniej ceny działki: wzrosła ona w 54 miastach, spadła w 15, a w jednym pozostała bez zmian. Najbardziej aktywną dodatnią dynamikę zaobserwowano w Krasnodarze (+5,6%), Tomsku (+5,2%), Czeboksarach (+4,6%), Nowosybirsku (+4.4%), Iżewsk (+3,9%), Grozny (+3,6%), Władimir (+3,4%), Tiumeń (+3,2%), Ufa (+2,7%) i Czelabińsk (+2,6%).
Najbardziej zauważalny spadek nastąpił w obwodzie moskiewskim (-2,8%), Sankt Petersburgu (-1,8%), Riazaniu (-1,5%), Ułan Ude (-1,4%), Lipiecku (-1,4%), Jakucku (-1,1%), Samarze (-0,8%), Biełgorodzie (-0,8%), Surgucie (-0,6%) i Sarańsku (-0,4%). Średnio wzrost we wszystkich badanych miastach wyniósł 1%, a pod koniec sierpnia średnia działka na rynku wtórnym kosztowała 6 126 400 rubli. W Moskwie cena mieszkania wzrosła o 0,2% i wyniosła 19 957 352 rubli za obiekt.
"Wraz z anulowaniem preferencyjnych kredytów hipotecznych na rynku pierwotnym, wzrost cen mieszkań wtórnych zaczął przewyższać wzrost cen nowych budynków, gdzie w sierpniu plac wzrósł o 0,6%, a średnia działka - o 0,4%. Oczekuje się, że trend ten będzie kontynuowany, ponieważ nowe budynki nie mają już atutu tanich kredytów hipotecznych, a ich ceny są wyższe. Kupujący coraz częściej porzucają pomysł zakupu mieszkań w budowie i zwracają uwagę na domy, które zostały już wybudowane. Co więcej, na rynku wtórnym można wynająć mieszkanie z gotowym remontem, podczas gdy na wykończenie nowego budynku trzeba wydać sporo pieniędzy" - mówi Pavel Lutsenko, dyrektor generalny federalnego portalu "World of Apartments".
Według badania przeprowadzonego przez centrum analityczne Domclick*, począwszy od maja 2024 r. kredyty hipoteczne na rynku wtórnym utrzymują się na poziomie 32-35 tys. kredytów miesięcznie, a sierpień nie był wyjątkiem: 31,8 tys. kredytów hipotecznych to o 8,1% mniej niż w lipcu, ale takiego spadku nie można nazwać krytycznym. "Po wzroście, który obserwowaliśmy w lipcu na tle anulowania programu kredytów hipotecznych wspieranych przez państwo i ograniczeń dotyczących rodzinnych kredytów hipotecznych, udział rynku wtórnego spadł w sierpniu do 60,5% (-9,1 punktu procentowego od lipca)", dodają eksperci. Według ich szacunków, największy udział kredytów wtórnych w całkowitym wolumenie kredytów hipotecznych odnotowano w Republice Czeczeńskiej (90,3%), Magadanie (83,3%), Twerze (82,7%), Saratowie (77,8%) i Kursku (77,3%). Wszystkie z nich, z wyjątkiem regionu Tweru, znajdują się na liście regionów, które podlegają rozszerzonym warunkom hipoteki rodzinnej, zauważa Domklick.
Analizując stan rzeczy na rynku wtórnym w Moskwie, stołeczny Rosreestr* podkreśla: rynek wtórny nadal utrzymuje popyt. W sierpniu departament zarejestrował 11 167 transferów praw na podstawie umów kupna i sprzedaży (zamiany) mieszkań. Wskaźnik ten spadł o 15,2% w porównaniu z poprzednim miesiącem, kiedy to odnotowano 13 165 rejestracji.
"Jeśli jednak lipiec stał się szczytową wartością roku, kiedy kupujący nadal reagowali na zmiany kluczowej stopy procentowej i warunków preferencyjnych kredytów, to sierpień odpowiada średniemu rocznemu wskaźnikowi transakcji na rynku wtórnym, który został odnotowany przez kierownictwo w lutym, marcu, maju i czerwcu (około 11 tysięcy transferów praw miesięcznie). Możemy powiedzieć, że w warunkach, gdy inwestowanie w nowe długoterminowe projekty w budowie z wysokim oprocentowaniem kredytów hipotecznych staje się mniej opłacalne, mieszkania gotowe do zamieszkania lub wynajmu są nadal poszukiwane" - mówi Igor Majdanow, szef działu Rosreestr w Moskwie.
Według departamentu, łącznie w okresie styczeń-sierpień 2024 r. w Moskwie zarejestrowano 90 313 przeniesień praw wynikających z umów kupna i sprzedaży (zamiany) mieszkań. Liczba ta jest o 18,3% mniejsza niż w rekordowych ośmiu miesiącach ubiegłego roku (110 590), chociaż do 2022 r. (85 909) wzrost wyniósł 5,1%.
I wreszcie: kolejny szybki pomiar nastrojów konsumentów przeprowadzony przez centrum analityczne IRN.ru * pokazuje, że Rosjanie nie tracą nadziei na spadek cen mieszkań tej jesieni. 68,8% uczestników badania stwierdziło, że spodziewa się spadku cen w ciągu najbliższych trzech miesięcy, a na znaczną korektę cen o ponad 5% wskazuje obecnie większość respondentów (43,7%). Ich udział wzrósł o 7,5 punktu procentowego w porównaniu z poprzednim pomiarem, a w porównaniu z wynikami podobnego badania wiosną 2024 r. o 21,1 punktu procentowego.
Zobacz także:
Nietypowy biznes, na którym można zarobić fortunę
Co jedzą najbogatsi ludzie na świecie?
Harmonogram dla osób dbających o swoje zdrowie
Kiedy muszę ćwiczyć, aby schudnąć?
Który kraj jest najbardziej przyjazny dla środowiska?
Ile losów muszę kupić, aby wygrać?
Jednak ceny będą rosły lub spadały prawie bez udziału respondentów IRN.ru: tylko 20,6% uczestników ankiety zgłosiło plany zakupu mieszkania w ciągu najbliższych trzech miesięcy (-7,5 punktu procentowego w porównaniu z początkiem lata). 79,4% głosujących nie planuje obecnie zakupu mieszkania.
"Jak dotąd ceny, pomimo zauważalnego spadku popytu, stoją w miejscu, ale nie będą w stanie utrzymać się na tych pozycjach przez długi czas i ludzie to rozumieją. Mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym są dziś przewartościowane, kredyty hipoteczne są drogie, sprzedaż spada. Jak dotąd ceny nie mogły się odwrócić z powodu powolnej akumulacji podaży i nadziei sprzedających na wzrost popytu jesienią, wraz z początkiem sezonu biznesowego. Ale najprawdopodobniej te nadzieje się nie spełnią - zgodnie z retoryką regulatora można poczekać na kluczową stopę poniżej 10%, przy której kredyt hipoteczny ożywa, nie wcześniej niż w 2027 r. "- przypomina szef centrum analitycznego "Wskaźniki rynku nieruchomości IRN.ru " Oleg Repchenko.
Polish 
English 
Russian 
German