Tworzenie wielkopowierzchniowych bloków handlowych w ramach kompleksów mieszkaniowych, a nawet budowa wolnostojących centrów handlowych to coraz częstsze rozwiązanie deweloperskie, zwłaszcza w Moskwie. Czym jest to podyktowane? I co należy wziąć pod uwagę, aby później nie żałować?
Niedawno centrum handlowe "ZOOM. ZILART", które jest częścią projektu ZILART i zajmuje cztery piętra jednego z budynków mieszkalnych, zostało zaprezentowane na stołecznym rynku nieruchomości. Deweloperem nowego centrum handlowego jest grupa LSR, która realizuje ZILART na terenie dawnej fabryki Likhachev, a Karat Group przejęła opracowanie koncepcji, pośrednictwo i późniejsze zintegrowane zarządzanie centrum handlowym. Dom towarowy o łącznej powierzchni 30 tys. metrów kwadratowych (w tym wielkopowierzchniowa hala gastronomiczna "ZILART Food" z 18 punktami gastronomicznymi o różnych koncepcjach gastronomicznych i podziemnym parkingiem na 250 miejsc) zostanie otwarty w czwartym kwartale 2024 roku: oczekuje się, że będzie go odwiedzać ponad 15 tys. osób dziennie.
Prezentacja nowego centrum handlowego - nawiasem mówiąc, pierwszego obiektu tego formatu dla grupy LSR i pierwszego doświadczenia współpracy dewelopera z firmą zarządzającą Karat Group - daje okazję do bardziej szczegółowej rozmowy na temat "Powierzchni handlowej jako części kompleksów mieszkaniowych". Oczywiście ZILART nie jest bynajmniej klasycznym kompleksem mieszkaniowym, a ZOOM jest również daleki od zwykłego obiektu handlowego przeznaczonego dla mieszkańców sąsiednich domów i kilku innych sąsiednich. Evgeny Zavorotnov, dyrektor generalny Karat Group Management Company, nazywa go regionalnym centrum handlowym, w którym powstanie poważny ruch tranzytowy dzięki wewnętrznej i zewnętrznej infrastrukturze dzielnicy.
Muzeum Kolekcji i Centrum Wystawiennicze, arena lodowa CSKA, być może największa szkoła w Rosji dla 2500 uczniów, strefa wodna ZIL to nie wszystkie obiekty, które przyciągają do ZILART wiele osób, potencjalnych odwiedzających i kupujących dom towarowy, którego ambicje wyraźnie pokrywają się ze skalą dzielnicy. Jednocześnie Jewgienij Żaworotnow jest pewien: w końcu koncepcja dzielnicowego centrum handlowego radykalnie różni się od regionalnego i ponadregionalnego formatu centrum handlowego.
Evgeny Zavorotnov, dyrektor generalny Karat Group Management Company, "Po pierwsze, dzielnicowe centrum handlowe zostało zaprojektowane w celu zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkańców kompleksu mieszkaniowego, dlatego wśród najemców obiektu dominują operatorzy gastronomiczni i usługowi, którzy średnio zajmują 50-60% powierzchni GLA obiektu. W dużych centrach handlowych główne powierzchnie zajmują gracze z branży modowej i rozrywkowej. Należy również zwrócić uwagę na różnicę w jakościowych i ilościowych wskaźnikach frekwencji w obiekcie. Ruch w dzielnicowym centrum handlowym jest ograniczony do mieszkańców obszaru, w którym jest ono zlokalizowane, podczas gdy łatwiej jest przewidzieć jakościową i ilościową frekwencję takich projektów. Średni ruch w osiedlowym centrum handlowym wynosi 10-15 tys. osób dziennie, a frekwencja w takich obiektach jest kilkakrotnie wyższa niż w dużych centrach handlowych. Przychodząc do osiedlowego centrum handlowego, odwiedzający wie, jakich usług i towarów potrzebuje, odpowiednio, czas spędzony w takich centrach handlowych jest krótszy niż w dużych. Prawdopodobieństwo zakupu pod wpływem impulsu jest również niskie. Oczywiście należy również zwrócić uwagę na aspekty techniczne i kwestie koordynacji. Na przykład, aby skoordynować fasady medialne na budynku domu, poprosiliśmy o pozwolenie mieszkańców domu, zwołaliśmy spotkanie właścicieli i sporządziliśmy protokół OSS. Duże centra handlowe są najczęściej zlokalizowane w pewnej odległości od dzielnicy mieszkalnej i nie napotykają takich momentów podczas uzgadniania".
Prawdopodobnie, biorąc pod uwagę skalę Zilart, pytanie, dlaczego deweloper nie był zadowolony z infrastruktury handlowej na parterach, ale zdecydował się zbudować całe koncepcyjne centrum handlowe pod osobnym zarządem, w tym przypadku nie można zadać. Cóż, ogólnie rzecz biorąc, czy kompleksy mieszkaniowe często mają wbudowane jednostki handlowe lub nawet wolnostojące budynki komercyjne? Tak, mówi Denis Kolokolnikov, partner zarządzający RRG: w nowoczesnych projektach deweloperzy coraz częściej tworzą infrastrukturę komercyjną, która wykracza poza standardowe koncepcje pierwszych pięter. Mogą to być stylobaty, dwu- lub trzykondygnacyjne "zworniki" między budynkami, wolnostojące centra wielofunkcyjne, sportowo-rekreacyjne lub handlowe. A ich realizacja zależy od dwóch czynników.
Denis Kolokolnikov, Partner Zarządzający RRG, "Pierwszym z nich jest potrzeba i marketingowe uzasadnienie stworzenia centrum handlowego lub większego obiektu. Drugim jest tworzenie miejsc pracy, co na przykład w Moskwie pozwala deweloperowi z centrum handlowym o powierzchni ponad 5.000 metrów kwadratowych na otrzymanie korzyści za zmianę rodzaju dozwolonego użytkowania (VRI). Jest to powszechna praktyka, gdy deweloperzy budują mieszkania, a teren pod centrum handlowe jest sprzedawany inwestorowi zewnętrznemu, który samodzielnie go realizuje. Powodem tworzenia takich obiektów jest to, że w otoczeniu może nie być wystarczającej infrastruktury handlowej, a ze względu na przepisy, umieszczenie na parterach nie zawsze jest możliwe dla najemców takich jak centra fitness z basenami czy pełnowymiarowe supermarkety - potrzebują one osobnego budynku. To samo dotyczy dużych najemców, takich jak sklepy odzieżowe, sklepy obuwnicze i operatorzy restauracji: wolą pracować w centrach handlowych, gdzie można umieścić food court i inne wielkoformatowe przestrzenie. Innym popularnym formatem, z którym aktywnie współpracujemy, są łaźnie termalne, które wymagają basenu, którego nie można umieścić w stylobacie lub na parterze. Duże centra medyczne i sportowe, przestrzenie kreatywne - wszystko to z reguły również znajduje się w oddzielnych budynkach".
Pavel Lyulin, wiceprezes Union of Shopping Centers, zgadza się: indywidualne centra handlowe w ramach kompleksu mieszkaniowego stają się coraz bardziej popularnym rozwiązaniem deweloperskim. Wynika to z rosnącego zapotrzebowania na zakupy i rozrywkę w odległości krótkiego spaceru od domu.
Pavel Lyulin, wiceprezes Związku Centrów Handlowych, "W przeciwieństwie do centrów handlowych, lokale handlowe na parterze często działają bez koncepcji i można łatwo uzyskać linię sklepów monopolowych, aptek, PVZ i innych najemców z wysokimi opłatami, podczas gdy pożądani, ale mniej wypłacalni najemcy (rozrywka, towarzyskie) nie są w przypadkach. Dlatego budując centrum handlowe z koncepcją i profesjonalnym zarządzaniem, deweloper uzupełnia kompleks mieszkaniowy jako produkt, a następnie może sprzedać obiekt lub uzyskać dochód z wynajmu. Ponadto znaczna zniżka na wymianę działki, którą zapewnia budowa centrów handlowych w Moskwie, pozwala częściowo zapłacić za budowę budynku. Należy zauważyć, że dzielnica handlowa wewnątrz dzielnicy mieszkalnej staje się magnesem dla jej mieszkańców, a tym samym zapewnia sobie ruch. Myślę, że ta praktyka będzie kontynuowana. Wynika to z ogólnej tendencji do tworzenia wielofunkcyjnych przestrzeni i rozwoju koncepcji "miasta w mieście", która odpowiada na potrzeby współczesnych konsumentów. Integracja handlu, usług i przestrzeni publicznych z kompleksami mieszkaniowymi zwiększa ich konkurencyjność i tworzy atrakcyjne warunki życia."
Denis Kolokolnikov szacuje, że dobrze zaprojektowana infrastruktura handlowa może stanowić do 20-25% produktu LCD i zwiększa płynność i koszt mieszkań. "Inną kwestią jest to, jak dobrze jest ona skonfigurowana i wdrożona. Na przykład innym segmentem, którym zajmujemy się od dziesięciu lat, jest parking. Uważam, że na poziomie legislacyjnym konieczne jest zakazanie parkowania na parterze w budynku wielopiętrowym, ponieważ jest to nieskuteczne. Lepiej jest zaangażować te obszary w działalność komercyjną, która pozwoli płacić za parkowanie i tworzyć dodatkowe miejsca pracy. Co można umieścić na parterze zamiast parkingu? Obiekty sportowe, supermarkety, lekki przemysł, ciemny sklep, ciemna kuchnia, warsztaty, serwisy samochodowe i tak dalej. Miejsca te mogą stać się lokalnym centrum handlowym, jeśli nie ma możliwości wybudowania osobnego w pobliżu" - zapewnia ekspert.
Nikita Kornienko, CEO platformy inwestycyjnej Simple Estate, nie ma jednak wątpliwości: deweloper decyduje się na budowę centrum handlowego, jeśli może na nim zarobić. "Kluczowym parametrem jest tutaj możliwość sprzedaży, a nie potrzeba. Rozpoczęcie budowy jest bardziej prawdopodobne, jeśli jest konkretny nabywca lub deweloper wierzy, że go znajdzie i na nim zarobi. Na decyzję mogą też wpłynąć wyniki badań marketingowych i poziom popytu na obiekty komercyjne w ogóle" - dzieli się swoimi przemyśleniami ekspert.
Nikita Kornienko, CEO platformy inwestycyjnej nieruchomości komercyjnych Simple Estate, "Oddzielne centrum handlowe stara się pomieścić wszystko, co jest potrzebne w obszarze jego lokalizacji. Jednocześnie centrum handlowe wewnątrz kompleksu mieszkaniowego powinno uwzględniać obecność ulicznego handlu detalicznego i oferować te funkcje, które nie są w nim reprezentowane. Dla mieszkańców, im więcej powierzchni handlowej, basenów, centrów fitness i wszystkiego innego, tym lepiej. Ale zawsze musi istnieć złoty środek. Jeśli w kompleksie mieszkaniowym jest zbyt wiele lokali handlowych, a do tego jest jeszcze osobne centrum handlowe "z góry", to niektórzy najemcy po prostu nie wejdą na taki rynek, nie otworzą się ze względu na dużą konkurencję i potencjalną utratę punktu. Inni otworzą się i zamkną. W rezultacie w kompleksie mieszkaniowym pojawi się pula najemców niskiej jakości, ponieważ ci dobrzy po prostu tam nie pójdą, a dominacja niepożądanych i niestabilnych najemców może spłatać okrutny żart najemcom".
Według obserwacji rozmówcy BFM.ru obecność lub brak centrum handlowego ma bardzo pośredni wpływ na mieszkania, ich sprzedaż i koszty. "Infrastruktura handlowa jest ważnym czynnikiem dla kupujących, ale nie kluczowym. Kto decyduje się na zakup mieszkania, ponieważ w pobliżu znajduje się centrum handlowe? I odwrotnie, kto odrzuciłby ten pomysł z powodu jego braku? O wiele ważniejsza jest infrastruktura społeczna: przedszkola, szkoły. Ale one są teraz wszędzie, więc to też nie jest przewaga konkurencyjna" - podkreśla Nikita Kornienko.
A oto kolejna myśl, którą wyraża: "Dla mnie, jako nabywcy nieruchomości komercyjnych w handlu ulicznym, obecność centrum handlowego w kompleksie mieszkaniowym jest czynnikiem negatywnym. Centrum handlowe sprawia, że kompleks mieszkaniowy staje się mniej atrakcyjny pod względem inwestycyjnym. Podczas budowy deweloper musi zrozumieć, ile pieniędzy straci na sprzedaży ulicznego handlu detalicznego, o ile trudniej lub taniej będzie sprzedać lokale tego formatu. Pojawienie się konkurencji jest nieuniknione, a najemcy będą dokonywać wyboru na podstawie wielkości stawki. Deweloper podejmuje decyzje w oparciu o swoje interesy finansowe. Jeśli budowa jest opłacalna, zostanie wybudowana. Jeśli straci więcej na handlu ulicznym niż zarobi w centrum handlowym, nie zrobi tego".
Należy również wziąć pod uwagę wyjątkowość każdego kompleksu mieszkaniowego, zauważa Nikita Kornienko. "Istnieją kompleksy, w których na parterze nie ma handlu, tylko mieszkania. Centrum handlowe będzie tutaj bardzo przydatne, ponieważ w rzeczywistości nie ma infrastruktury handlowej. Centrum handlowe jest świetne dla kompleksów mieszkalnych, które znajdują się tuż przy wyjściu z metra: w tym przypadku jest ono skierowane nie tylko do mieszkańców, ale także do ruchu metra, więc nie konkuruje z handlem ulicznym. Odwrotnym przykładem jest jeden z niskich projektów w Nowej Moskwie: niewielu ludzi, kilka mieszkań i ogromna ilość handlu. Cały parter składa się z lokali handlowych, przyległych budynków gospodarczych, kilku małych wolnostojących centrów handlowych i jednego dużego przy wejściu do kompleksu mieszkalnego. Najgorszy kompleks mieszkaniowy pod inwestycje w nieruchomości komercyjne. Jest ogromna konkurencja - 33 supermarkety na metr kwadratowy. Biedni właściciele i biedni najemcy, szczerze im współczuję" - przyznaje ekspert.
Zobacz także:
Ile losów muszę kupić, aby wygrać?
Kiedy muszę ćwiczyć, aby schudnąć?
Nietypowy biznes, na którym można zarobić fortunę
Co jedzą najbogatsi ludzie na świecie?
Który kraj jest najbardziej przyjazny dla środowiska?
Harmonogram dla osób dbających o swoje zdrowie
Co sądzą o tym deweloperzy? Co tłumaczy wybór tych, którzy zdecydowali się odejść od standardowej infrastruktury handlowej na pierwszych piętrach swoich kompleksów mieszkaniowych? I czy później żałowali tego kroku? Porozmawiamy następnym razem.
Polish 
English 
Russian 
German