Średni koszt wynajmu kawalerki w Petersburgu wzrósł o 20-35% w ciągu roku i wyniósł od 26 do 42 tysięcy rubli, w zależności od lokalizacji, a "kawalerki" i "dwupokojowe" podrożały średnio półtora raza. Wynika to z danych serwisów wynajmu mieszkań i agencji nieruchomości, które przeanalizowała Fontanka.
Zdjęcie: Evgeny Pavlenko / Kommersant
Sierpień tradycyjnie charakteryzuje się szczytowym popytem na rynku wynajmu, ale w tym roku był on napędzany zmianami na rynku kredytów hipotecznych: wiele osób musiało zrezygnować z zakupu mieszkania na rzecz wynajmu. Ceny zwykle spadają do zimy, ale kredyty hipoteczne, które stały się mniej przystępne dla obywateli, mogą dostosować się do zwykłego biegu rzeczy.
Ile kosztuje obecnie wynajem studia w Petersburgu?
Jeśli chodzi o kupno lub wynajem mieszkania, najpopularniejszym przykładem są kawalerki. Według Avito Real Estate, w sierpniu średnia stawka wynajmu takiego mieszkania w Petersburgu wynosi 35 tysięcy rubli miesięcznie. W Yandex Rent mówi się o wzroście średniej stawki do 36,7 tys. rubli (+15,1% miesięcznie, +31,6% rocznie), w Cyan.Analytics - do 39 tys. rubli (+35% w ciągu ostatnich 3 i 12 miesięcy).
Centrum konsultingowe St. Petersburg Real Estate zauważa, że stawki za wynajem studia wzrosły średnio o 20-24% w ciągu roku i różnią się w zależności od dzielnic. Na przykład w centrum miasta wynajęcie małego samochodu będzie kosztować średnio 42 tysiące rubli (+20% rocznie). W dzielnicach mieszkalnych, takich jak Wyborski, Krasnogwardyjski, Kirowski i Kaliniński, można znaleźć tańsze opcje - około 26 tysięcy rubli za studio, co jest również o 24% wyższe niż w ubiegłym roku, kiedy te same mieszkania można było wynająć za 21 tysięcy rubli. W dzielnicach Primorsky i Nevsky średnia stawka wynosi 32 tysiące rubli (+23% rocznie), w Moskwie i Frunzensky - 36 tysięcy rubli (+20%).
Jeśli królestwo to za mało
Jeśli chodzi o większe mieszkania, dynamika dla "mieszkań z jedną sypialnią" według St. Petersburg Real Estate jest nieco mniej dramatyczna: wzrost w ciągu roku z 15 do 19%. Za obecność oddzielnej kuchni trzeba będzie zapłacić dodatkowe 3-6 tysięcy, w zależności od powierzchni. Im bliżej centrum, tym większe, oczywiście.
Jednocześnie usługi wynajmu w odniesieniu do "mieszkań z jedną sypialnią" w Petersburgu, wręcz przeciwnie, odnotowują szybszy wzrost. Tak więc, według Cyan, średni koszt wynajmu mieszkania z jedną sypialnią w sierpniu wzrósł o 45% rok do roku, do 47 tysięcy rubli miesięcznie, a Yandex Rent odnotowuje wzrost mediany wartości aż o 50,8%, do 42,1 tysiąca rubli. Ponadto, według Yandex, mediana stawki dwudolarowej wzrosła ponad półtora raza - do 69,9 tys. rubli rocznie. Federalna firma nieruchomości "Floors" mówi o wzroście stawki za "mieszkania z jedną sypialnią" o 52% rocznie, za "mieszkania z dwiema sypialniami" - o 45%.
Oczywiste jest, że dane różnią się ze względu na różną bazę porównawczą. Różnica jest najbardziej zauważalna w "trójce". Na przykład Yandex ustala medianę na poziomie 88,2 tys. rubli, a tempo wzrostu w ciągu roku o 18,5%, podczas gdy Cyan odnotowuje średnią wartość na poziomie 101 tys. rubli, czyli o 30% więcej niż rok temu. Ale trend jest oczywisty - czynsz najbardziej poszukiwanych mieszkań wzrósł o 30-50% w ciągu roku.
"Obecne średnie stawki czynszu są rekordowe, podobnie jak roczna dynamika ich wzrostu", mówi Yuri Izosimov, dyrektor federalnej firmy "Floors" w Petersburgu. - Ogranicza ich stopniowy wzrost wolumenu podaży ze zniżką. Z reguły są to mieszkania, które właściciele zaczynają wynajmować równolegle ze sprzedażą. Ponieważ termin dostawy takich mieszkań jest ograniczony lokalizacją kupującego, właściciele są gotowi udzielić rabatu swoim najemcom na poziomie 10-15% rzeczywistej rynkowej stawki czynszu. Takie obiekty są szybko wynajmowane przez tych, którzy są zainteresowani oszczędzaniem pieniędzy i nie mają problemów z przeprowadzką".
Co ciekawe, z obserwacji specjalistów Yandex Rent wynika, że jeśli mieszkanie nie zostanie wynajęte w ciągu trzech dni, właściciele zaczynają obniżać stawkę, aby szybciej znaleźć najemcę.
Dlaczego tak się dzieje?
Po pierwsze, chodzi o sezonowość. "Szczyt aktywności najemców na rynku wynajmu długoterminowego tradycyjnie przypada na koniec sierpnia - początek września, kiedy różnica w popycie w porównaniu do innych okresów, na przykład początku lata i wiosny, może osiągnąć 50%. Z tego powodu cena wynajmu może nieznacznie wzrosnąć do końca września" - powiedział Konstantin Kamenev, szef kategorii wynajmu długoterminowego w Avito Real Estate.
Po drugie, na popyt wpłynęły radykalne zmiany na rynku kredytów hipotecznych. "Restrykcyjne warunki kredytów hipotecznych na rynku wtórnym, w połączeniu z zakończeniem programu "nieadresowanych" preferencyjnych kredytów hipotecznych dla nowych budynków, bardziej rygorystyczne zasady dotyczące programów rodzinnych i IT - wszystko to przyczynia się do przeniesienia nieudanych nabywców na rynek wynajmu" - mówi szef Cian.Analysts Alexey Popov.
Ponadto, wśród przyczyn wzrostu cen wynajmu, podkreśla utrzymywanie się trendu powrotu osób, które wyjechały do innych krajów i regionów oraz zmniejszenie podaży, w tym ze względu na fakt, że inwestorom bardziej opłaca się wycofywać swoje mieszkania nie na wynajem długoterminowy, ale na wynajem dzienny.
Jednocześnie sytuacja na rynku kredytów hipotecznych wpłynęła nie tylko na wielkość popytu, ale także na wielkość podaży. Według Yandex Rent, w ciągu ostatniego miesiąca wzrosła ona dla wszystkich typów mieszkań (przede wszystkim dla mieszkań "trzyczęściowych" - o 13%), z wyjątkiem kawalerek. W okresie aktywnego popytu jest to niezwykły trend.
"Nie wszystkim nabywcom wtórnym wygodnie jest ubiegać się o kredyt hipoteczny, w wyniku czego popyt na gotowe mieszkania maleje. Właściciele, którzy nie spieszą się ze sprzedażą i nie są gotowi na obniżenie kosztów, zaczynają wynajmować swoje nieruchomości, aby zapewnić sobie dodatkowy dochód do czasu zmiany warunków kredytu hipotecznego. Tak więc część mieszkań z rynku wtórnego stopniowo przenosi się na rynek wynajmu długoterminowego, spowalniając tym samym odpływ podaży, a jednocześnie spowalniając wzrost mediany stawek" - wyjaśnia Roman Żukow, szef serwisu Yandex Rent.
Jednak wraz ze starszymi mieszkaniami na rynek wchodzą również "wczorajsze nowe budynki" ze świeżymi naprawami i lepszym stanem całego domu. Ich ceny wynajmu są naturalnie wyższe.
Kiedy ceny spadną i czy w ogóle spadną?
Jeśli podążymy za sezonowym wektorem, okres wysokiego popytu tradycyjnie kończy się w połowie listopada. "Sezonowy spadek na rynku najmu obserwujemy bliżej świąt noworocznych, kiedy to większość chętnych ma już zapewnione lokum. W tym okresie zarówno popyt, jak i podaż tradycyjnie maleją, co jest naturalną konsekwencją zbliżającego się długiego weekendu" - wspomina Olga Trosheva, dyrektor centrum konsultingowego St. Petersburg Real Estate.
Jednak w tym roku, właśnie ze względu na sytuację na rynku kredytów hipotecznych, okres wysokiego popytu może być bardziej długotrwały, zauważa Jurij Izosimow. "Dopóki kredyty pozostają drogie, stawki czynszu raczej nie spadną" - powiedział. - Pod koniec roku wzrost stawek czynszu może spowolnić, ponieważ rynek nasyci się podażą, ale nie warto czekać na wielki spadek, dopóki przystępność zakupu własnego domu ponownie nie wzrośnie".
Yandex Rent zgadza się, że nie warto czekać na obniżkę stawek na dużą skalę. Chociaż wynajem domu jest bardziej przyjazną dla budżetu alternatywą dla jego zakupu, trend ten określi rynek wynajmu długoterminowego w Petersburgu i całej Rosji.
"Spadek stawek czynszu w Petersburgu (lub przynajmniej mniej zauważalny wzrost) może dotyczyć tylko dużych mieszkań z segmentu masowego. Tak więc, nawet w okresie zwiększonej aktywności na rynku, zauważamy, że mediana stawek czynszu wzrosła najmniej w segmencie "trzyczęściowym". Tendencję tę można wytłumaczyć ogólnie niskim popytem na ten format i być może trend ten utrzyma się w przyszłości" - powiedział Roman Żukow, szef serwisu.
Evgenia Gorbunova,
Zdjęcie: Evgeny Pavlenko / Kommersant
Источник: www.fontanka.ru
Polish 
English 
Russian 
German