Podatki od nieruchomości na Cyprze

Na Cyprze każda transakcja na rynku nieruchomości, niezależnie od tego, czy jest to kupno, sprzedaż czy wynajem, wiąże się z obowiązkową płatnością podatków. Krajowe przepisy podatkowe obejmują wszystkich uczestników rynku, niezależnie od ich statusu rezydenta. Oznacza to, że zarówno rezydenci, jak i nierezydenci są zobowiązani do wypełniania obowiązków podatkowych związanych z posiadaniem i zarządzaniem nieruchomościami.

W 2024 r. Cypr doświadcza pewnych zmian w polityce podatkowej. W szczególności wprowadzono nowe środki mające na celu optymalizację opodatkowania. W tym artykule szczegółowo przeanalizujemy podatki od nieruchomości na Cyprze oraz politykę podatkową całego kraju. 

Rezydencja podatkowa na Cyprze

Kluczowymi kryteriami określania rezydencji podatkowej na Cyprze są zasady 183 dni i 60 dni. Pierwsza z nich to uznawany na całym świecie standard określania rezydencji podatkowej. Zgodnie z nim osoba jest uznawana za rezydenta podatkowego Cypru, jeśli spędza w tym kraju co najmniej 183 dni w roku kalendarzowym. W takim przypadku wszystkie jej dochody, nawet te uzyskane poza Cyprem, podlegają opodatkowaniu.

Od 2017 r. wprowadzono alternatywną zasadę 60 dni, która umożliwia uzyskanie rezydencji podatkowej na Cyprze na krótszy okres pobytu. Aby to zrobić, wystarczy mieć interesy gospodarcze na Cyprze (na przykład nieruchomości lub działalność gospodarczą) i nie mieć statusu rezydenta podatkowego w innym kraju.

Status rezydenta wiąże się z szeregiem korzyści, z których najważniejsze to benefity. Na przykład rezydenci są zwolnieni z podatku od zysków kapitałowych ze sprzedaży akcji (jeśli akcje te nie są związane z nieruchomościami na Cyprze) i mogą korzystać z niskiego podatku od dywidend i odsetek. Ale najważniejszą rzeczą jest znacząca korzyść przy zakupie pierwszych 130 m2 powierzchni mieszkalnej, zmniejszająca podatek VAT od takiego zakupu prawie czterokrotnie. Podatki na Cyprze dla nierezydentów są zasadniczo takie same, ale nierezydenci są opodatkowani tylko od dochodów uzyskanych na Cyprze.

Podatki od zakupu nieruchomości mieszkalnych na Cyprze

Zakup nieruchomości na Cyprze wiąże się z koniecznością uiszczenia podatków i opłat, takich jak VAT, opłaty skarbowe i tytułowe. Niektóre z nich są dość znaczące, takie jak podatek VAT z oprocentowaniem 19%. Kupujący mogą jednak ubiegać się o korzyści, które zmniejszają obciążenie podatkowe, co pozwala im zaoszczędzić na tym samym podatku VAT i obniżyć stawkę do 14%.

Jak kupić nieruchomość na Cyprze

Podatek od wartości dodanej (VAT)

VAT jest obowiązkowym podatkiem przy zakupie nowych nieruchomości mieszkalnych w kraju. Podstawowa stawka VAT na Cyprze przy zakupie wynosi 19%. Jeśli mówimy o pierwszej nieruchomości mieszkalnej, która będzie wykorzystywana przez kupującego jako główne miejsce zamieszkania, stosowana jest obniżona stawka VAT w wysokości 5%. Aby potwierdzić pierwszeństwo zakupionej nieruchomości, kupujący musi przedstawić dowód, że nie posiada innej nieruchomości na Cyprze, która jest wykorzystywana jako główne miejsce zamieszkania.

W 2023 r. ustawa V. 42(I)/2023 wprowadziła istotne zmiany w cypryjskim ustawodawstwie podatkowym w dziedzinie nieruchomości, wpływając na preferencyjną stawkę VAT:

• Obniżona stawka VAT 5% ma zastosowanie tylko do pierwszych 130 m2 powierzchni mieszkalnej. Wartość nieruchomości nie powinna przekraczać 350 000 EUR, a całkowita wartość transakcji nie powinna przekraczać 475 000 EUR.
• W przypadku nieruchomości o powierzchni większej niż 130 m2, ale mniejszej niż 190 m2, pierwsze 130 m2 jest opodatkowane według obniżonej stawki 5%, a pozostała powierzchnia jest opodatkowana według standardowej stawki 19%.
• Jeśli wartość nieruchomości przekracza 475 000 EUR lub jej powierzchnia przekracza 190 m2, stawka obniżona nie ma zastosowania, a cała powierzchnia nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według stawki podstawowej 19%.

Przykład obliczenia podatku VAT:

Opłata skarbowa

Opłata skarbowa jest pobierana od kupującego po podpisaniu umowy sprzedaży nieruchomości. Jeśli nie jest możliwe uiszczenie opłaty od razu, można to zrobić w ciągu trzydziestu dni od podpisania umowy. Stawka opłaty skarbowej różni się w zależności od wartości nieruchomości:

• Pierwsze 5000 euro wartości transakcji jest zwolnione z opodatkowania.
• 0,15% - dla kwoty od 5 001 EUR do 170 000 EUR.
• 0,20% - dla kwoty powyżej 170 000 EUR.
• Maksymalna kwota opłaty skarbowej jest ograniczona do 20 000 EUR za dokument.

W przypadku umów najmu nieruchomości może być stosowana stała stawka opłaty skarbowej, która zależy od okresu najmu i może wynosić od 1,5 do 5 euro za każdy rok najmu.

Przykład obliczania opłaty skarbowej:

Opłata za tytuł

Opłata za tytuł prawny lub opłata za przeniesienie własności jest pobierana przez Cypryjski Departament Zasobów Gruntowych. Jej stawka jest dość elastyczna i zależy bezpośrednio od wartości nieruchomości:

• 3% - dla pierwszych 85 000 EUR wartości nieruchomości.
• 5% - za kwotę od 85 001 EUR do 170 000 EUR.
• 8% - na kwotę ponad 170 000 euro.

Przykład obliczania opłaty za tytuł prawny:

Możliwości obniżenia kwoty podatku

Na Cyprze istnieją różne korzyści i programy mające na celu zmniejszenie obciążeń podatkowych przy zakupie nieruchomości. Jak już wspomniano, można uzyskać korzyść w postaci obniżonej stawki VAT na Cyprze w wysokości 5% za pierwsze 130 m2 przy zakupie pierwszej nieruchomości mieszkalnej. 

Zwolnienie z opłaty za tytuł własności jest możliwe, jeśli zakup nieruchomości odbywa się w ramach niektórych rządowych programów motywacyjnych, na przykład dla inwestorów zagranicznych. Jednak w takich przypadkach przyszły właściciel jest ograniczony do sprzedaży lub zmiany warunków własności nieruchomości przez pewien okres (zwykle 3-5 lat).

Możesz uniknąć płacenia opłaty skarbowej, jeśli zakup nieruchomości podlega podatkowi od wartości dodanej (VAT). Najczęściej dotyczy to pierwotnych budynków mieszkalnych, które z konieczności podlegają opodatkowaniu VAT. W innych przypadkach opłata skarbowa nie jest pobierana, jeśli:

• Transakcja jest przeprowadzana za pośrednictwem rządu lub organizacji charytatywnych, a sama transakcja jest uważana za społecznie użyteczną.
• Transakcja jest przeprowadzana w ramach dotacji rządowych lub programów zabezpieczenia społecznego.
• Jeśli dokument lub transakcja ma szczególne znaczenie dla dobra publicznego.

W przypadku zakupu domu, willi lub mieszkania na Cyprze dla kilku osób (małżonków lub krewnych), podstawa opodatkowania każdego udziału zostanie zmniejszona, co oznacza, że procent podatku również zostanie zmniejszony. Metoda ta jest całkowicie legalna i pozwala zaoszczędzić pieniądze przy zakupie nieruchomości na Cyprze.

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości mieszkalnych

Sprzedając nieruchomość mieszkalną na Cyprze, należy wziąć pod uwagę kilka podatków, które mogą znacząco wpłynąć na ostateczną kwotę transakcji. Pierwszym z nich jest podatek od zysków kapitałowych (Capital Gains Tax), a zarazem główna pozycja wydatków. Drugim jest opłata za przeniesienie własności nieruchomości (Immutable Property Transfer Levy, IPTL) i nie jest ona aż tak znacząca.

Podatek od zysków kapitałowych jest nakładany na Zysk netto uzyskany ze sprzedaży nieruchomości. Stanowi on 20% zysku podlegającego opodatkowaniu i jest obliczany jako różnica między ceną sprzedaży a ceną zakupu nieruchomości, skorygowana o inflację. Wydatki na ulepszenia nieruchomości, takie jak większe naprawy i koszty usług prawnych oraz prowizje pośredników w obrocie nieruchomościami, są również odliczane od zysku.

W takim przypadku podatnik ma prawo do zwolnienia z płacenia podatku. Pierwsze €17,086 zysku na właściciela jest zwolnione z podatku. Jeśli nieruchomość jest własnością sprzedającego od ponad 5 lat i jest to pierwsza sprzedaż nieruchomości na Cyprze, wówczas limit wzrasta do 85 430 EUR. Oznacza to, że jeśli nieruchomość została zakupiona za 100 000 EUR i sprzedana za 117 086 EUR, nie trzeba płacić podatku, a po pięciu latach 185 430 EUR nie podlega opodatkowaniu.

Podatek od zysków kapitałowych na Cyprze nie jest stosowany przy sprzedaży gruntów rolnych przez rolników oraz przy przekazywaniu nieruchomości w formie spadku lub darowizny bliskim krewnym.

Opłata za przeniesienie własności nieruchomości (Immutable Property Transfer Levy, IPTL) Został on wprowadzony w 2021 roku i stanowi opłatę w wysokości 0,4% wartości sprzedaży nieruchomości. Opłata jest pobierana przy każdej sprzedaży nieruchomości i jest uiszczana przez sprzedającego. Obowiązuje niezależnie od rodzaju nieruchomości i tego, czy kupujący jest rezydentem Cypru. Jednakże w przypadku transakcji podlegających podatkowi VAT, IPTL nie jest pobierana. 

W przypadku transakcji, które nie podlegają opodatkowaniu VAT, przewiduje się obniżenie IPTL o 50% całkowitej kwoty opłaty w sytuacji, gdy obiekt jest kupowany na rynku wtórnym, a podatek VAT został już zapłacony przy pierwszej sprzedaży tej nieruchomości. 

Podatek od spadków i darowizn nieruchomości mieszkalnych

Podatek od spadków został zniesiony na Cyprze w 2000 roku. Obecnie spadkobiercy, którzy otrzymują nieruchomość w drodze dziedziczenia, nie są zobowiązani do zapłaty podatku od samego przeniesienia własności. Z operacją tą wiążą się jednak opłaty i koszty administracyjne.

Sytuacja z darowizną jest nieco inna. W tym przypadku przeniesienie własności nieruchomości między najbliższymi krewnymi, takimi jak rodzice, dzieci i małżonkowie, jest zwolnione z podatku. Zwolnienie dotyczy tylko krewnych do trzeciego stopnia pokrewieństwa. Darczyńca lub obdarowany są zobowiązani do uiszczenia opłaty za przeniesienie własności (opłata za tytuł własności). Wysokość opłaty zależy od wartości nieruchomości, ale w przypadku darowizny może być znacznie obniżona lub zwolniona w zależności od stopnia pokrewieństwa. Inne wydatki mogą obejmować:

• Koszty notarialne. Za sporządzenie i poświadczenie umowy darowizny lub dziedziczenia. Koszt może się różnić w zależności od złożoności transakcji, ale zazwyczaj mieści się w przedziale od 300 do 1000 euro.
• Sprawdzanie długów i ograniczeń. Przed rejestracją nowego właściciela może być konieczne sprawdzenie długów lub ograniczeń własności. Z reguły taka kontrola kosztuje 100-200 euro.
• Usługi prawne. Do prawidłowego wykonania wszystkich dokumentów może być potrzebna pomoc prawnika, którego średni koszt usług waha się od 500 do 2000 euro, w zależności od ilości pracy.
• Opłaty za wycenę nieruchomości. W niektórych przypadkach wymagana jest wycena nieruchomości w celu określenia jej wartości rynkowej. Wymaga to rzeczoznawcy - na Cyprze jego usługi będą kosztować około 200-500 euro.
• Opłaty za ponowne wydanie dokumentów. Dokonanie zmian w dokumentach tytułowych lub innych oficjalnych dokumentach będzie kosztować 100-200 euro.

Przegląd rynku nieruchomości na Cyprze: koszty mieszkań, popularne obszary inwestycyjne i warunki uzyskania stałego pobytu

Podatki od wynajmu nieruchomości

Wynajmując nieruchomość na Cyprze, właściciel jest zobowiązany do zapłaty kilku rodzajów podatków. Zależą one od rodzaju najmu, wysokości dochodu i statusu podatnika. Głównym z nich jest podatek dochodowy: na Cyprze jest on progresywny, co oznacza wzrost stopy procentowej proporcjonalnie do uzyskanego dochodu. Podatek jest naliczany po odliczeniu wszystkich dodatkowych wydatków, takich jak naprawy i amortyzacja.

Specjalny wkład na rzecz obronności (SDC) Opłata jest pobierana wyłącznie od mieszkańców Cypru. Dotyczy zarówno nieruchomości mieszkalnych, jak i komercyjnych na wynajem. Jego stawka w 2024 r. wynosi 3% dochodu brutto z najmu. Podatek jest potrącany niezależnie przez wynajmującego i płacony kwartalnie.

Korzyści lub nawet całkowite zwolnienie z płatności SDC są możliwe, jeśli nieruchomość jest wynajmowana członkom rodziny, na przykład małżonkom, dzieciom lub rodzicom.

Inne rodzaje podatków i opłat od nieruchomości

W 2017 r. cypryjski rząd wydał dekret o całkowitym zniesieniu rocznego podatku od nieruchomości. Zamiast tego rząd koncentruje się na poprawie skuteczności istniejących podatków i opłat, zwalczaniu uchylania się od opodatkowania i opracowywaniu nowych. 

Jednym z najbardziej dyskutowanych obecnie projektów jest "zielony" podatek: będzie on stosowany do paliw wykorzystywanych w sektorach gospodarki, które nie są częścią unijnego systemu handlu uprawnieniami do emisji. Rozważana jest również możliwość wprowadzenia podatku wodnego ze względu na wyczerpywanie się lokalnych źródeł słodkiej wody. Inne rodzaje podatków i opłat obejmują:

• Opłaty komunalne. Obejmują one opłaty za różne usługi komunalne, takie jak wywóz śmieci, oświetlenie uliczne i utrzymanie infrastruktury. Takie opłaty są nakładane przez lokalne gminy i stosowane wobec właścicieli nieruchomości. Ich wysokość może się znacznie różnić w zależności od lokalizacji nieruchomości i decyzji danej gminy. Przykładowo, opłata za wywóz śmieci może wynosić od 80 do 300 euro rocznie. Opłaty są zazwyczaj obliczane na podstawie powierzchni nieruchomości, jej rodzaju (mieszkalna lub komercyjna), a także poziomu usług świadczonych w danym regionie. Niektóre gminy mogą również pobierać dodatkowe opłaty za utrzymanie w czystości parków i przestrzeni publicznych.
• Opłata za wydanie pozwolenia na budowę. Jest on odpowiedzialny za wydawanie pozwoleń na budowę nowych budynków, przebudowę lub rozbudowę istniejących nieruchomości. Proces uzyskiwania pozwolenia obejmuje sprawdzenie zgodności dokumentacji projektowej z przepisami budowlanymi. Wysokość opłaty za pozwolenie na budowę wynosi od 1% do 3% całkowitego kosztu budowy lub przebudowy.
• Opłaty za połączenie komunikacyjne. Stosuje się go przy podłączaniu nieruchomości do sieci mediów, takich jak wodociągi, gaz, energia elektryczna i kanalizacja. Koszt podłączenia do sieci może się różnić w zależności od rodzaju nieruchomości i lokalizacji. Na przykład podłączenie do sieci elektrycznej może kosztować od 500 do 2000 euro. Wysokość opłaty zależy od odległości od istniejących sieci i złożoności połączenia. W przypadku nowych budynków w odległych obszarach koszty mogą być wyższe, ponieważ mogą być wymagane prace związane z położeniem nowych rur lub linii energetycznych.
• Roczne opłaty licencyjne za obsługę nieruchomości komercyjnych. Są one pobierane od właścicieli nieruchomości komercyjnych za prawo do prowadzenia działalności gospodarczej w gminie, w tym opłaty za zezwolenia na określone rodzaje działalności, takie jak handel, świadczenie usług lub reklama na elewacji budynku. Wysokość opłat licencyjnych zależy od rodzaju działalności i jej lokalizacji. Przykładowo, w przypadku sklepów detalicznych w obszarach turystycznych, opłata może wynosić od 100 do 1000 euro rocznie, w zależności od rodzaju i wielkości działalności, a także kategorii licencji wymaganej do jej prowadzenia. 

Ale to wszystko dotyczy podatków na Cyprze dla osób fizycznych. W kraju obowiązuje również odrębny podatek od osób prawnych. Firmy muszą składać roczne zeznania podatkowe przy użyciu wiarygodnych sprawozdań finansowych nie później niż 31 grudnia. Standardowa stawka wynosi 12,5% globalnego dochodu spółki na Cyprze. Podatek dotyczy również własności zależnej spółki.

Autor

Michaił Konon jest copywriterem

Piszę artykuły informacyjne na temat nieruchomości, inwestycji, poszukiwania pracy i podatków.

Источник