Prawie półtora roku temu weszły w życie przepisy, zgodnie z którymi Rosreestr nie ujawnia już danych osobowych właścicieli domów w publicznie dostępnych wyciągach z Jednolitego Państwowego Rejestru Podmiotów Prawnych. Gracze rynkowi zakładali, że zasada ta wiąże się z ryzykiem zmniejszenia przejrzystości transakcji. Czy ich obawy były uzasadnione?
Nazwisko, imię, patronimik i data urodzenia osoby fizycznej, właściciela nieruchomości - od 1 marca 2023 r. publicznie dostępny wyciąg z Jednolitego Państwowego Rejestru Nieruchomości nie zawiera już tych informacji. Dostęp do niego pozostaje w gestii samych właścicieli, ich małżonków, najemców i właścicieli działki, na której znajduje się nieruchomość, a także może być wymagany (jeśli istnieją uzasadnione podstawy) przez notariuszy i agencje rządowe.
Podsumowując tymczasowe wyniki działania tej normy, stołeczny Rosreestr przypomina, że w momencie dyskusji nad nowymi zasadami i zaraz po ich wejściu w życie, uczestnicy rynku mieli wiele obaw. Za najważniejszą specjaliści uznali ryzyko zmniejszenia transparentności transakcji.
"W tym przypadku możemy z całkowitą pewnością stwierdzić, że obawy te okazały się bezpodstawne. Prawo zapewniło równowagę między interesem publicznym a osobistym obywateli. Niektórzy martwią się faktem, że teraz wydaje się niemożliwe zamówienie wypisu i upewnienie się, że sprzedający mieszkanie jest rzeczywiście jego właścicielem. Ale nie ma powodu do obaw: bezpieczeństwo tych właścicieli nieruchomości jest zagwarantowane, ale jednocześnie wszystkie niezbędne mechanizmy dla pełnoprawnego obrotu cywilnego nieruchomościami zostały opracowane na etapie opracowywania odpowiedniej ustawy" - podkreślił Igor Majdanow, szef Departamentu Rosreestr w Moskwie, w wywiadzie dla Business FM.
Igor Maidanov, Dyrektor Departamentu Rosreestr w Moskwie: "Zalety zakazu przekazywania danych osobowych z Jednolitego Państwowego Rejestru Podmiotów Prawnych bez zgody właściciela praw autorskich są oczywiste. Co najważniejsze, zapobiega to możliwości oszukańczych działań i zwiększa wzajemną odpowiedzialność sprzedającego i kupującego podczas przeprowadzania transakcji. Nie jest tajemnicą, że w przeszłości możliwe było swobodne uzyskanie informacji, na przykład o samotnie mieszkającym emerycie, i wykorzystanie tych informacji z bezprawnym zamiarem. Teraz jest to niemożliwe. Podobnie jak tworzenie duplikatów stron internetowych i odsprzedawanie informacji z Jednolitego Rejestru Państwowego, których dokładność, trafność i ważność była znikoma".
A jednak, w jaki sposób nabywca nieruchomości może teraz zweryfikować uczciwość sprzedawcy? Po pierwsze, może on zweryfikować autentyczność wyciągu z Jednolitego Państwowego Rejestru Podmiotów Prawnych, skanując specjalny kod QR dostępny na dokumencie wydanym przez Rejestr Federalny.
Po drugie, obecne przepisy nadal przewidują możliwość ujawnienia danych osobowych osobom trzecim. W tym celu właściciel nieruchomości musi dokonać w EGRN adnotacji o wyrażeniu zgody na udostępnienie tych informacji, po czym nabywca będzie mógł samodzielnie uzyskać wyciąg z Rejestru Federalnego.
Dokonanie wpisu jest prostym procesem i wymaga w rzeczywistości tylko jednej wiedzy: rzeczywistego numeru katastralnego obiektu nieruchomości. Wniosek do Rosreestr można złożyć za pośrednictwem centrów usług publicznych "Moje dokumenty", oficjalnej strony internetowej Rosreestr lub portalu usług publicznych. Wnioskodawca może ujawnić swoje dane dotyczące jednego lub większej liczby obiektów dostępnych dla niego w momencie składania takiego wniosku, a także w odniesieniu do wszystkich nieruchomości zarejestrowanych dla niego w przyszłości.
Zobacz także:
Jak skutecznie przeciwstawić się oszustom?
Czy można zapobiec kradzieży danych osobowych?
Skuteczne sposoby ochrony firmy
Przedmioty szczególnej regulacji: Co ich czeka?
W co powinienem zainwestować, aby nie stracić?
Zastępowanie technologii importem: wady i zalety
"W tym przypadku, ze względów bezpieczeństwa, pełne imię i nazwisko oraz data urodzenia są ujawniane, co wystarcza do weryfikacji sprzedawcy, ale dane paszportowe pozostają zamknięte: w końcu nieuczciwe zamiary mogą pochodzić od potencjalnego nabywcy. Ważne jest, że ta usługa publiczna nie ma ograniczeń co do liczby wniosków, a opłata państwowa za świadczenie tej usługi nie jest podawana. Należy również zauważyć, że wpis o ujawnieniu danych osobowych nie ma ograniczenia czasowego: jest ważny do dnia jego zwrotu w EGRN, który jest dokonywany na podstawie złożonego przez obywatela wniosku o zwrot tego wpisu lub aktu sądowego, który wszedł w życie, zobowiązującego organ rejestracyjny do zwrotu tego wpisu", wyjaśnia stołeczny Rosreestr.
I dodają, że tylko w pierwszym roku obowiązywania normy do rejestru nieruchomości wprowadzono ponad trzy tysiące znaków dotyczących ujawnienia danych osobowych osób fizycznych. "Oznacza to, że ludzie naprawdę zaczęli korzystać z tej możliwości, jeśli jej potrzebowali. Ogólnie rzecz biorąc, nasze doświadczenie pokazuje, że obywatele są zadowoleni z tego, że obecnie ich dane osobowe można uzyskać tylko za ich zgodą" - mówi departament.
A co mówią pośrednicy w obrocie nieruchomościami, którzy pracują na nowych zasadach od prawie półtora roku? Czy widzą w nich nie tylko oczywiste zalety, ale i niewątpliwe wady? Czy uważają, że istniejący system można w jakiś sposób poprawić i ulepszyć?
Ludmiła Gerlitz, dyrektor działu analiz w Nikoliers
"Główną obawą uczestników rynku (w związku z wprowadzeniem zakazu przekazywania danych osobowych z Jednolitego Państwowego Rejestru Osób Prawnych bez zgody właściciela praw autorskich) było założenie, że projekt skomplikuje pracę deweloperów, konsultantów, notariuszy, inżynierów katastralnych i sprawi, że transakcja z osobą fizyczną będzie mniej bezpieczna. Oprócz standardowych oświadczeń dotyczących nieruchomości, niemożliwe jest poznanie danych osoby fizycznej z wyciągu dotyczącego przeniesienia własności. Jeśli mówimy o projektach dotyczących nieruchomości mieszkalnych, to ta innowacja w żaden sposób nie wpłynęła na przetwarzanie transakcji. Jednak dla indywidualnych sprzedawców nieruchomości komercyjnych z napiętym harmonogramem zmiana ta potencjalnie wydłuża proces zawierania transakcji, ponieważ w celu potwierdzenia własności należy niezależnie zamówić wyciąg. W każdym razie nie jest to przeszkodą, jeśli klient jest naprawdę zainteresowany sprzedażą nieruchomości".
Yana Glazunova, dyrektor generalny VSN Group
"Jeśli chodzi o pozytywne aspekty, odnoszą się one raczej bezpośrednio do właścicieli nieruchomości. Wcześniej wszystkie dane osobowe, w tym paszport, SNILS i inne dokumenty, znajdowały się w domenie publicznej, teraz są one całkowicie poufne i bezpieczne. Jeśli chodzi o problemy, ważne jest, aby podkreślić transakcje z nieruchomościami wtórnymi. Teraz nie możemy niezależnie zweryfikować dokładności danych - tylko na podstawie oświadczenia, które przynosi właściciel. Jeśli oświadczenie jest nieaktualne, będziesz musiał ponownie o nie wystąpić. Ten moment bardzo opóźnia proces transakcji. Drugą kwestią, która powoduje trudności, są mieszkania po remoncie. W takich transakcjach wymagany jest zarchiwizowany wyciąg, który teraz przychodzi pusty, a potrzebują go zarówno klienci, jak i banki. Powstałe problemy i trudności z pewnością można rozwiązać poprzez notariuszy i dodatkowe raporty. Wszystko to jednak w każdym przypadku wiąże się z dodatkowym obciążeniem finansowym i zwiększeniem warunków transakcji."
Ruslan Syrtsov, dyrektor zarządzający Metrium
"Nowe przepisy znacznie zmniejszyły liczbę przypadków oszustw na rynku nieruchomości. Jednocześnie nie można powiedzieć, że kupujący zostali mocno ograniczeni w możliwości sprawdzenia nieruchomości przed transakcją. Jak pokazuje praktyka, właściciele zamawiają oświadczenia jeszcze przed zamieszczeniem ogłoszenia o sprzedaży mieszkania. Jednocześnie lista informacji w dokumencie została nawet rozszerzona: obecnie istnieje pełna lista przeniesień praw własności. W rezultacie informacje o zakupionym mieszkaniu stały się bardziej przejrzyste".
Rejestracja oświadczeń odbywa się w wygodnej formie elektronicznej za pośrednictwem "Usług publicznych", kontynuuje ekspert. "Pożądane jest jednak, aby Rosreestr powrócił do praktyki dostarczania certyfikowanych dokumentów papierowych na żądanie, ponieważ wielu potencjalnych nabywców nadal preferuje ten format" - sugeruje Ruslan Syrtsov.
Polish 
English 
Russian 
German