Po anulowaniu wsparcia państwa: jak zmieniła się struktura kredytów hipotecznych w północno-zachodniej części kraju

Zdjęcie: iStock, Evkaz

Zniesienie masowych preferencyjnych kredytów hipotecznych zapewniło szybki wzrost udziału wtórnych mieszkań w Petersburgu i regionie Leningradu. Analitycy Domclick przeanalizowali dane otrzymane od Sberbank dla Sankt Petersburga, obwodu leningradzkiego i Północno-Zachodniego Okręgu Federalnego za lipiec 2024 r. i porównali je z okresem przed zniesieniem masowego preferencyjnego kredytu hipotecznego.

Regiony północno-zachodniego okręgu federalnego. Dystrybucja kredytów hipotecznych Savings Bank według rodzaju nieruchomości w lipcu i pierwszej połowie 2024 r.: zakup mieszkań pierwotnych i wtórnych (oznaczonych odpowiednio jako "pierwotne" i "wtórne (mieszkania)"), indywidualne budownictwo mieszkaniowe (IHS), nieruchomości podmiejskie. Dodatkowo podano dane dla innych regionów okręgu ("Inne regiony Północno-Zachodniego Okręgu Federalnego") oraz dla całego okręgu jako całości ("Północno-Zachodni Okręg Federalny").

Według danych Domclick za niepełny lipiec 2024 r.

Przypomnijmy, że 1 lipca zakończył się program preferencyjnych kredytów hipotecznych o niskim oprocentowaniu, który obowiązywał od 2020 roku. W zlikwidowanym programie można było uczestniczyć bez względu na wiek, stan cywilny, zawód i miejsce zamieszkania - czyli był on najbardziej rozpowszechniony.

Wtórny rynek mieszkaniowy wzrósł półtora raza

Po anulowaniu wsparcia ze strony państwa i znaczących korektach dotyczących rodzinnych kredytów hipotecznych, udział gotowych mieszkań w strukturze kredytów hipotecznych w Północno-Zachodnim Okręgu Federalnym znacznie wzrósł: wskaźnik wzrósł z 43,1% do 67%.

W dużych regionach Północno-Zachodniego Okręgu Federalnego rynek wtórny umocnił się nieco słabiej - do 61,6% w Petersburgu i do 59,2% w obwodzie leningradzkim. Wcześniej liczby te ledwo przekraczały jedną trzecią kredytów hipotecznych.

Alexey Leypi, dyrektor oddziału Domklick w Sberbank:

- Po zakończeniu wsparcia państwa i zmianach w warunkach "Rodzinnego kredytu hipotecznego" udział nieruchomości wtórnych w Północno-Zachodnim Okręgu Federalnym znacznie wzrósł: w niepełnym lipcu, w porównaniu z danymi z pierwszej połowy roku, wskaźnik wzrósł o 24 punkty procentowe do 67%. Zmiany są wyraźnie widoczne w największych regionach okręgu: w Sankt Petersburgu udział rynku wtórnego wzrósł o 26,9 punktów procentowych do 61,6%, w obwodzie leningradzkim - o 21,5 punktów procentowych do 59,2%.

Jeszcze przed anulowaniem masowych preferencyjnych kredytów hipotecznych analitycy Domclick zauważyli, że udział rynku wtórnego w Północno-Zachodnim Okręgu Federalnym jest jednym z najwyższych w porównaniu z innymi okręgami (po regionach Północnego Kaukazu i Wołgi).

Eksperci tłumaczą to niewielką różnicą w miesięcznych płatnościach na rynku pierwotnym i wtórnym: tak więc w okresie styczeń-czerwiec 2024 r. kwota miesięcznych płatności w segmencie mieszkań gotowych była tylko o 4,7% wyższa niż na rynku nowego budownictwa.

Ponadto w Północno-Zachodnim Okręgu Federalnym znajdują się regiony, w których wielkość podaży na rynku pierwotnym jest bardzo niska (obwody murmański i nowogrodzki, Republika Komi) lub zerowa (Nieniecki Okręg Autonomiczny).

Rynek pierwotny: spadek o prawie połowę

Po anulowaniu wsparcia ze strony państwa wskaźnik dla rynku pierwotnego w Północno-Zachodnim Okręgu Federalnym uległ znacznej zmianie w porównaniu z okresem przed wprowadzeniem na szeroką skalę zmian w preferencyjnych kredytach hipotecznych.

Według stanu na koniec lipca 2024 r. rynek pierwotny w Północno-Zachodnim Okręgu Federalnym wynosił około 19,6% kredytów hipotecznych udzielonych przez Kasy Oszczędnościowe. Wskaźnik ten uległ znacznej zmianie w porównaniu z okresem poprzedzającym zmiany na dużą skalę w preferencyjnych kredytach hipotecznych: w pierwszej połowie roku ponad jedna trzecia transakcji została zawarta na rynku pierwotnym (36,9%).

Ten sam trend obserwuje się również w największych regionach okręgu - w Sankt Petersburgu i obwodzie leningradzkim. Odsetek transakcji na rynku nowych budynków w północnej stolicy spadł z 46,6% do 25,6%, a w obwodzie leningradzkim - z 37,3% do 22,2%.

IHS: trzykrotny spadek

Rynek budownictwa indywidualnego (IHS) również doświadczył recesji. Podobnie jak w przypadku nowych budynków, udział kredytów na budynki mieszkalne w budowie znacznie spadł zarówno w całym Północno-Zachodnim Okręgu Federalnym, jak i w poszczególnych podmiotach. W okręgu udział budownictwa mieszkaniowego i usług komunalnych wzrósł z 15,6% do 5,4%, w Sankt Petersburgu - z 14,7% do 4,6%, a w obwodzie leningradzkim - z 19,2% do 6%.

Nieruchomości podmiejskie: ponad dwukrotny wzrost

Jeśli chodzi o drugorzędne nieruchomości podmiejskie, stopień popytu na tego typu mieszkania również wzrósł w całym okręgu. Co więcej, jeśli w Północno-Zachodnim Okręgu Federalnym udział domów wiejskich wzrósł z 2% do 4,3%, to w Petersburgu i na jego przedmieściach zmiany są bardziej znaczące. Tak więc odsetek transakcji zawartych na wtórnym podmiejskim rynku mieszkaniowym w północnej stolicy wzrósł z 2,3% do 5,1%, a w obwodzie leningradzkim - z 3,2% do 8,9%.

Mniej, ponieważ jest droższy

Jeśli przeanalizujemy podaż mieszkań w Północno-Zachodnim Okręgu Federalnym w lipcu 2024 r., rynek pierwotny jest najdroższym segmentem zakupu nieruchomości. Koszt standardowego mieszkania (50 mkw.) wynosi tutaj 9,8 mln rubli, podczas gdy na rynku wtórnym działkę o tej samej powierzchni szacuje się na 7,9 mln rubli. Prywatny dom (100 mkw.) można kupić za 6,9 mln rubli.

W Sankt Petersburgu mieszkania kosztują więcej niż średnia w Dystrykcie Północno-Zachodnim. Jednocześnie najwyższa cena oferowana jest w prywatnych budynkach mieszkalnych: działka (100 mkw.) będzie kosztować 14,1 mln rubli. Standardowe mieszkanie w nowym budynku (50 mkw.) jest sprzedawane nieco taniej - 12,7 mln rubli. Najbardziej atrakcyjne opcje można kupić na rynku wtórnym: mieszkanie o powierzchni 50 mkw. kosztuje 10,5 mln rubli.

W regionie Leningradu mieszkanie w nowym budynku (50 mkw.) i wiejski dom (100 mkw.) można kupić za mniej więcej taką samą cenę - odpowiednio za 7,9 mln i 7,8 mln rubli. Gotowe mieszkanie będzie kosztować 6,8 miliona rubli.

Jeśli porównamy te dane ze średnimi wartościami dla okręgu, okaże się, że mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym w obwodzie leningradzkim są tańsze niż w całym Północno-Zachodnim Okręgu Federalnym. Eksperci dodają, że w segmencie nowych budynków region Leningradu przoduje wśród największych regionów Federacji Rosyjskiej pod względem udziału podaży mieszkań budżetowych, który wynosi prawie 100%.

Jednocześnie prywatne domy w obwodzie leningradzkim są umieszczane w ogłoszeniach po wyższych kosztach niż w całym Północno-Zachodnim Okręgu Federalnym. Wzrost cen wynika z obecności dużej liczby ogłoszeń w miejscowościach położonych w pobliżu drogiego Petersburga, w tym w Wsiewołożsku i Gatczynie.

Metodologia: jak i co myśleli analitycy

Podczas badania eksperci dokonali przeglądu transakcji hipotecznych Banku Oszczędnościowego w Sankt Petersburgu, obwodzie leningradzkim i Północno-Zachodnim Okręgu Federalnym (NWFD) jako całości. Przeanalizowali również popyt w innych regionach okręgu.

Eksperci ocenili rozkład liczby kredytów hipotecznych na różne rodzaje nieruchomości: mieszkania pierwotne, mieszkania wtórne, indywidualne budownictwo mieszkaniowe (IHS), nieruchomości podmiejskie. Okres analizy to pierwsza połowa roku (okres do zakończenia wsparcia państwa i zmiany na dużą skalę w Rodzinie hipotecznej) i niepełny lipiec 2024 r. (po aktualizacji warunków programów preferencyjnych).

Infografiki i informacje analityczne dostarczone przez serwis prasowy Domclick

Domclick LLC, https://domclick.ru /, INN 7736249247

Zdjęcie: iStock, Evkaz

Источник: www.fontanka.ru