Paryż olimpijski: co dzieje się na rynku nieruchomości w stolicy Francji?

Co dzieje się na największym francuskim rynku - paryskim rynku mieszkaniowym? Przeanalizowaliśmy dynamikę cen we wszystkich 20 dzielnicach stolicy, zbadaliśmy wpływ Igrzysk Olimpijskich na podaż i popyt oraz oceniliśmy stan rynku wynajmu długoterminowego i krótkoterminowego. Opracowaliśmy również ocenę dzielnic pod względem bezpieczeństwa i poziomu hałasu - czynników, które są niezwykle ważne dla życia w megalopolis.

Paryski rynek nieruchomości mieszkaniowych przed rozpoczęciem Letnich Igrzysk Olimpijskich

Na początek przypomnijmy sobie, jak Igrzyska Olimpijskie wpłynęły na rynek nieruchomości mieszkaniowych w innych miastach, które miały okazję gościć globalne zawody sportowe na tak dużą skalę. I tak, po Igrzyskach Olimpijskich w Tokio latem 2021 r. ceny za metr kwadratowy nieruchomości mieszkalnych wzrosły średnio o 22%; po Igrzyskach Olimpijskich w Londynie w 2012 r. ceny nieruchomości mieszkalnych w mieście wzrosły o 24%. Igrzyska Olimpijskie w Rio De Janeiro w 2016 r. odwróciły trend spadkowy cen nieruchomości w mieście, który utrzymywał się przez kilka lat. 

Igrzyska Olimpijskie mają zatem pozytywny wpływ na rynek nieruchomości. Nie zapominajmy, że Igrzyska Olimpijskie niosą ze sobą ogromne inwestycje w infrastrukturę miejsc, w których się odbywają. Ostateczny wpływ Igrzysk Olimpijskich na paryski rynek nieruchomości będzie można ocenić kilka miesięcy po ich zakończeniu, ale na razie przyjrzyjmy się, jak wyglądała sytuacja na paryskim rynku mieszkaniowym przed rozpoczęciem Olimpiady.

Według wyników z 1. połowy 2024 r. w stolicy Francji sprzedano 56 962 nieruchomości mieszkalnych, czyli o 0,8% więcej niż w 2. połowie 2023 r. i o 6,5% mniej niż w 1. połowie 2023 r. Takie dane dostarcza portal immobilier.lefigaro.fr.

W strukturze sprzedanych mieszkań dominują apartamenty - ich udział wyniósł około 97% wszystkich sprzedanych nieruchomości mieszkalnych. Pozostałe 3% proc. stanowiły domy.

Według immobilier.lefigaro.fr, średnia cena nieruchomości mieszkalnych w Paryżu ma tendencję spadkową od 2020 roku. W szczytowym momencie - w lipcu 2020 r. - średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w Paryżu wynosiła 11 665 EUR/mkw, czyli o 12,2% więcej niż w grudniu 2023 r., kiedy to cena osiągnęła swoje minimum.

Od stycznia 2024 r. w Paryżu odnotowano pozytywny trend w zakresie średnich kosztów mieszkań. Pod koniec czerwca 2024 r. średnia cena nieruchomości mieszkalnych w Paryżu wynosiła 10 831 EUR/mkw., czyli o 0,9% mniej niż w maju tego roku i o 1% więcej niż w czerwcu 2023 r. 

W czerwcu średnia cena nieruchomości mieszkalnych na rynku wtórnym w Paryżu wyniosła 10,716 EUR/mkw., czyli o 1,5% mniej niż w poprzednim miesiącu i o 0,3% więcej niż rok temu. 

Przed omówieniem rynku pierwotnego, ważne jest, aby powiedzieć, że rynek pierwotny w Paryżu jest niewielki. Nie ma dokładnych danych na temat tego, ile nowych domów jest sprzedawanych w Paryżu każdego miesiąca. Według wyników z pierwszej połowy 2024 r. nie ma danych na temat sprzedaży nowych mieszkań w 12 z 20 dzielnic Paryża.

W czerwcu 2024 r. średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania wyniosła 12,715 EUR/mkw., czyli o 4% mniej niż w maju tego roku i o 7,2% mniej niż w czerwcu ubiegłego roku. Średnie ceny nowych mieszkań podlegają bardziej drastycznym zmianom, ponieważ ze względu na mniejszy wolumen rynku, poszczególne nowe kompleksy mieszkaniowe mogą mieć znaczący wpływ na cenę.

Ceny nieruchomości mieszkalnych w kontekście dzielnic Paryża

Stolica Francji jest podzielona na 20 gmin, które różnią się liczbą mieszkańców, powierzchnią, infrastrukturą i oczywiście kosztami mieszkań. Jeśli weźmiemy pod uwagę dzielnice Paryża na mapie, rzuca się w oczy, że 20 dzielnic tworzy spiralę, w której dzielnice 1-4 stanowią centrum Paryża, dzielnice 5-12 całkowicie otaczają dzielnice centralne wzdłuż obwodu, a 13-20 z kolei otaczają wspomniane wcześniej dzielnice 5-12.

Zdjęcie pochodzi ze strony eurolines.fr

Poniżej znajduje się tabela z danymi dotyczącymi powierzchni i populacji każdej z 20 dzielnic Paryża.

* - według Krajowego Instytutu Statystyki i Badań Gospodarczych Francji

W drugim kwartale 2024 r. najpopularniejsze dzielnice pod względem zakupu nieruchomości mieszkalnych były 15. (Vaugirard), 16. (Passy), 18. (Montmartre) dzielnice - są to jedne z największych dzielnic Paryża.

Najdroższe dzielnice Dzielnice, w których warto kupić dom, to 6. (Luksemburg), 7. (Palais Bourbon) i 4. (Temple).

6. okręg (Luksemburg) - Centralna dzielnica stolicy, która wzięła swoją nazwę od Pałacu Luksemburskiego, zbudowanego w 1631 roku. Inne atrakcje w okolicy to opactwo Saint-Germain-des-Pres i Ogrody Luksemburskie. W tej dzielnicy przystępne cenowo mieszkania reprezentowane są głównie przez mieszkania na rynku wtórnym. Średnia cena mieszkania na rynku wtórnym w 6. dzielnicy pod koniec czerwca tego roku wynosiła 15 236 EUR/mkw.

7. dzielnica (Palais Bourbon) to dzielnica, w której znajduje się najsłynniejszy punkt orientacyjny nie tylko Paryża, ale całej Francji - Wieża Eiffla; sama dzielnica została nazwana na cześć Pałacu Burbonów - miejsca, w którym obraduje Zgromadzenie Narodowe Francji. Rynek nieruchomości mieszkalnych w 7. dzielnicy jest reprezentowany przez mieszkania na rynku wtórnym; średnia cena za metr kwadratowy na koniec czerwca 2024 r. wynosiła 14 998 EUR/mkw.

4. dzielnica (Hotel de Ville) Jest uważana za historyczne centrum Paryża, a jej nazwa pochodzi od ratusza Hotel de Ville, w którym od XIV wieku mieściły się władze miejskie Paryża. Inne zabytki 4. dzielnicy to katedra Notre Dame de Paris i Narodowe Centrum Sztuki i Kultury Georges Pompidou. Rynek mieszkaniowy 4. dzielnicy jest również reprezentowany przez mieszkania na rynku wtórnym; średnia cena za metr kwadratowy w tej dzielnicy wynosi 13,498 EUR/mkw.

Poniżej znajduje się tabela podsumowująca z informacjami według dzielnic Paryża na temat średniej ceny za metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym do końca czerwca 2024 r.

Średnia cena za metr kwadratowy na rynku wtórnym w Paryżu, EUR/mkw.

Jeśli zamierzasz kupić mieszkanie na rynek pierwotny to powinieneś zrozumieć, że prawie zawsze będzie to mieszkanie w dzielnicach, które znajdują się na obrzeżach Paryża - są to dzielnice od 11 do 20. Jednocześnie będą to dzielnice o największej powierzchni i największej liczbie ludności.

Średnia cena za metr kwadratowy na rynku pierwotnym w Paryżu, EUR/mkw.

Jeśli dążysz do kupić dom w stolicy Francji, to najlepiej zwrócić uwagę na 20. (Menilmontane), 19. (Butte Chaumont), 16. (Passy), 13. (Tapestry) dzielnice Paryża. To właśnie w tych okręgach najczęściej sprzedawano domy w 2 kwartale 2024 roku. Najdroższą dzielnicą wśród nich była 16. (Passy) - tutaj średni koszt za metr kwadratowy, gdy zakup domu W pozostałych dzielnicach cena za metr kwadratowy przy zakupie domu kształtowała się następująco: w 20. dzielnicy - 11 651 EUR/mkw, w 19. dzielnicy - 9095 EUR/mkw, w 13. dzielnicy - 9554 EUR/mkw.

Dochodowa nieruchomość w najbardziej turystycznym kraju na świecie: czy warto kupić nieruchomość na wynajem we Francji w 2024 roku?

Ocena bezpieczeństwa dzielnic Paryża

Nie byłoby zbyteczne analizowanie dzielnic Paryża z punktu widzenia bezpieczeństwa.

Do końca 2023 r. francuskie Ministerstwo Spraw Wewnętrznych opublikowało dane dotyczące stanu bezpieczeństwa w stolicy Francji. W rezultacie dzielnice Paryża zostały uszeregowane od najbezpieczniejszych do najmniej bezpiecznych. The kryteria były następujące: napaści, kradzieże, włamania, handel narkotykami, celowe uszkodzenie ciała.

Najbezpieczniejsze dzielnice to 20 (Menilmontane), 14 (Observatory), 15 (Vaugirard), 17 (Batignolles-Monceau) - są to dzielnice Paryża o najmniejszym natężeniu ruchu turystycznego.

Centralne dzielnice Paryża są najmniej bezpiecznymi dzielnicami stolicy Francji. Dzielnicą o najniższym poziomie bezpieczeństwa w 2023 r. była 2. dzielnica (Giełda Papierów Wartościowych), a zaraz za nią 8. dzielnica (Pola Elizejskie), 4. dzielnica (Hotel de Ville) i 3. dzielnica (Świątynia). Jednocześnie są to dzielnice najczęściej odwiedzane przez turystów.

Ranking dzielnic Paryża według poziomu hałasu

Portal bfmtv.com opublikował badanie, w którym zmierzono natężenie dźwięku w 2500 mieszkaniach oferowanych do wynajęcia. Poniżej znajduje się mapa z wynikami.

W której dzielnicy lepiej mieszkać w Paryżu? Przewodnik po najbezpieczniejszych i najbardziej niebezpiecznych dzielnicach światowej stolicy mody

Rynek wynajmu długoterminowego

Według portalu immobilier.lefigaro.fr mediana czynszu w Paryżu w czerwcu 2024 r. wynosiła 39 EUR/mkw. w przypadku wynajmu długoterminowego. W ciągu roku czynsze wzrosły o 8,3% (w czerwcu 2023 r. mediana czynszów w mieście wynosiła 36 EUR/mkw.)

Poniżej znajduje się mapa i tabela przedstawiająca wysokość czynszu za wynajem mieszkania na wynajem długoterminowy w podziale na dzielnice (stan na czerwiec 2024 r.).

Wysokość czynszu za długoterminowy wynajem mieszkania, EUR/mkw.

Rynek wynajmu krótkoterminowego

Wszystkie poprzednie Igrzyska Olimpijskie przyniosły ze sobą gwałtowny wzrost na rynku wynajmu krótkoterminowego - takiego samego efektu spodziewano się po Olimpiadzie w Paryżu. Wielu paryżan zamierzało wynająć swoje mieszkania w nadziei na zarobek, ponieważ spodziewano się, że koszt wynajmu krótkoterminowego wzrośnie 2-3-krotnie. Teraz, tydzień po rozpoczęciu Igrzysk Olimpijskich, możemy powiedzieć, że nadzieje wielu paryskich wynajmujących nie zostały spełnione.

Portal hello.pricelabs.co w swoim artykule "Igrzyska Olimpijskie w Paryżu w 2024 r.: wpływ na rynek mieszkań na wynajem krótkoterminowy" pisze, co następuje: dane otrzymane 25 lipca wskazują na spadek wskaźnika obłożenia mieszkań na wynajem krótkoterminowy na czas trwania Igrzysk Olimpijskich. Wskaźnik obłożenia w tym czasie wynosi 42,9%, czyli o 12% mniej niż w pierwszych 2 tygodniach lipca 2024 r. (wówczas wskaźnik obłożenia wynosił 55,1%). Zauważają również, że wskaźnik obłożenia podczas Igrzysk Olimpijskich jest o 9% niższy niż w tym samym okresie w 2023 roku.

Spadek obłożenia mieszkań na wynajem krótkoterminowy można wytłumaczyć znacznym wzrostem liczby ofert wynajmu, która wzrosła z 74 386 ofert na ten sam okres w 2023 r. do 140 539 ofert na czas trwania Igrzysk.

Z kolei liczba noclegów zarezerwowanych w Paryżu wzrosła o 56% w porównaniu z tym samym okresem w 2023 roku: z 594 195 do 926 855 w dniach od 28 lipca do 13 sierpnia 2024 roku. Wzrost ten podkreśla zwiększony popyt na wynajem krótkoterminowy podczas Igrzysk Olimpijskich.

Według danych hello.pricelabs.co średnia dzienna stawka (ADR - average daily rate) za wynajem krótkoterminowy w Paryżu podczas Igrzysk Olimpijskich wzrosła. Podczas igrzysk ADR osiągnął 342,15 EUR/dzień, czyli o 44% więcej niż w pierwszych 2 tygodniach lipca (238,03 EUR/dzień). To zdecydowanie rozczarowało paryskich wynajmujących, ponieważ w większości spodziewali się oni 2-3-krotnego wzrostu.

Wnioski

Pierwsze 6 miesięcy 2024 r. na paryskim rynku nieruchomości mieszkaniowych zapowiada się obiecująco. Oczekuje się, że Europejski Bank Centralny będzie kontynuował obniżanie kluczowych stóp procentowych w nadchodzących miesiącach 2024 roku. Oczekuje się, że doprowadzi to do obniżenia oprocentowania kredytów na rynku nieruchomości, co z kolei zwiększy popyt ze strony potencjalnych nabywców i pobudzi aktywność na rynku.

Paryż jest nadal atrakcyjnym miejscem do inwestowania w nieruchomości, ale warto zrozumieć, że takie inwestycje są właśnie inwestycjami długoterminowymi. Obecnie paryski rynek mieszkaniowy wykazuje pozytywny trend w zmianach cen, ale nadal są one dalekie od poziomu, który obserwowano 2-3 lata temu.

Autor

Roman Tomashevich Analityk

Sytuację na rynku nieruchomości przedstawiam na wykresach i liczbach.

Источник