Na świecie są tysiące kilometrów dziewiczych plaż i niezliczone niezagospodarowane wyspy, ale wszyscy mają obsesję na punkcie Bali; przyjeżdżają, mieszkają, budują, otwierają firmy, inwestują, surfują, relaksują się! Sprawdzamy, dlaczego indonezyjski raj się nie kończy, czy ceny willi rosną i jakie są perspektywy dla rynku nieruchomości.
Fenomen Bali
Borneo? Sumatra? Jawa? Tysiące serc z całego świata nie reaguje na te wezwania, Bali to już inna sprawa. Wśród licznych indonezyjskich wysp, ta stosunkowo niewielka wyspa wyróżnia się jako najbardziej atrakcyjne miejsce dla turystów. Nic dziwnego, że wielu powraca tu wielokrotnie, a niektórzy zapuścili korzenie i stali się praktycznie lokalni.
Co jest wyjątkowego w Bali? Przede wszystkim sami Balijczycy, z ich barwnymi tradycjami, wierzeniami, miłością do życia i gościnnością. Do tego dochodzi specyficzne międzynarodowe środowisko - wielu kreatywnych, przedsiębiorczych ludzi, a także tych, którzy postanowili radykalnie zmienić swój styl życia lub szukają duchowego oświecenia. Dodajemy do tego wieczne lato i relaks, najbogatszą i najbardziej zróżnicowaną przyrodę, ocean z doskonałymi falami do surfowania, już ustaloną infrastrukturę, w tym dla rodzin z małymi dziećmi, umiarkowane codzienne wydatki. Oto taki orzeźwiający tropikalny koktajl "The Pros of Bali"!
Kogo można się spodziewać na Bali?
Wyspa aktywnie się rozwija i powstaje nie bez udziału zagranicznych inwestorów, choć nie otrzymują oni bezwarunkowych praw własności, które należą się Indonezyjczykom.
Zagraniczne firmy mogą wybudować dom wydając Hak Guna Banguan ("prawo do budowy") na 30 lat z możliwością przedłużenia na 20 lat, a następnie na 30 lat. Obcokrajowcy mogą wydać Hak Pakai - wyłączne prawo do użytkowania gruntu lub domu na 30 lat z możliwością przedłużenia go łącznie do 80 lat lub, najprościej, zawrzeć Hak Sewa - umowę najmu nieruchomości na 25-30 lat z prawem do preferencyjnego przedłużenia. Hak Guna Banguan jest uważana w Indonezji za prawo własności.
Władze Indonezji podejmują kroki w celu liberalizacji przepisów dotyczących inwestorów. Od niedawna obcokrajowcy mogą kupować mieszkania tylko na podstawie paszportu i/lub wizy. Wcześniej konieczne było posiadanie pozwolenia na pobyt (KITAS/KITAP). Rozważany jest projekt ustawy mającej na celu podniesienie poziomu tytułu własności, jaki może posiadać osoba fizyczna. Ponadto rząd przedłużył zwolnienie z podatku VAT dla nieruchomości mieszkalnych o wartości do 5 miliardów rupii ($317,709) do końca 2024 roku. Jest to 11% do czerwca 2024 roku i 5,5% od czerwca do grudnia 2024 roku.
Innym ważnym aspektem są programy wizowe, które zachęcają inwestorów i zamożnych emigrantów. Od końca 2022 r. obowiązuje wiza Second Home Visa dla obcokrajowców posiadających nieruchomości o wartości co najmniej $ 250,000. Złota Wiza uprawnia dużych inwestorów i członków ich rodzin do 5- lub 10-letniego zezwolenia na pobyt. Ponadto od kwietnia 2024 r. pojawiła się wiza dla cyfrowych nomadów, wcześniej nie było specjalnego programu dla "nomadów".
Indonezyjski rząd przyciąga obcokrajowców, ale polityka kraju wobec nich zmieniła się diametralnie. Przedstawiciele indonezyjskich władz, w tym minister turystyki Sandiago Uno, wielokrotnie powtarzali, że chcą uczynić wyspę, uwielbianą przez ludzi z całego świata, miejscem nie dla "biednych", ale dla "bogatych". Wszystkie innowacje legislacyjne w dziedzinie gościnności i imigracji mają na celu osiągnięcie tego celu. Na przykład próg dochodu dla tej samej wizy cyfrowego nomada jest dość wysoki - $ 5,000 miesięcznie dla głównego wnioskodawcy.
Trendy na rynku nieruchomości
Bali wciąż dochodzi do siebie po niezwykle bolesnym dla wyspy okresie kwarantanny. W 2023 r. kurorty odwiedziło około 5,3 mln gości z zagranicy (prawie 2,5 razy więcej niż rok wcześniej). Bali spodziewa się przyjąć 7 milionów turystów w 2024 roku, przekraczając średnie roczne liczby (6,5 miliona rocznie).
Niektóre kraje już teraz dostarczają Indonezji więcej turystów niż przed pandemią. Na przykład Rosja. Jednocześnie kraje WNP są dalekie od liderów pod względem przepływu turystów. Tysiące obywateli Malezji, Chin, Australii, Singapuru, Indii, Korei Południowej i Japonii spędza wakacje na wyspie. Przybywają też podróżni z Europy Zachodniej i Ameryki. Sami Indonezyjczycy coraz częściej wolą spędzać wakacje na swojej słynnej wyspie.
Boom turystyczny na Bali ponownie zaczął wrzeć, a napływ odwiedzających prawdopodobnie wzrośnie. W ciągu roku ceny wynajmu w popularnych lokalizacjach wzrosły średnio o 10-15%.
Ożywienie turystyki doprowadziło również do ożywienia rynku mieszkaniowego. Bali przeżywa prawdziwy boom budowlany. W ciągu ostatniego roku ceny nieruchomości wzrosły już o 10-20%. Według pośredników w handlu nieruchomościami, niektóre nieruchomości podrożały około 1,5 raza w ciągu 2 lat.
Inwestorzy są bardziej aktywni niż kiedykolwiek. Co więcej, geografia jest szeroka - goście z Singapuru, USA, Australii, Malezji i Japonii kupują wille i apartamenty. Jest wielu nabywców z WNP.
Ile przynosi inwestycja?
Z reguły obcokrajowcy inwestują w projekty w budowie w celu sprzedaży po ich ukończeniu lub wynajmu długoterminowego lub turystycznego. Przy odpowiednim wyborze obiektu można oczekiwać wzrostu kapitalizacji na poziomie 20-40% rocznie w okresie od etapu wykopalisk do oddania do użytku. Jednak w przypadku Bali strategia szybkiego zwrotu z inwestycji nie jest najbardziej efektywna.
Bardziej efektywne jest wynajęcie willi lub apartamentu na 5-6 lat po otrzymaniu kluczy, a dopiero potem jego sprzedaż. Rentowność wynajmu długoterminowego waha się od 5 do 20% rocznie, w zależności od lokalizacji i charakterystyki obiektu. Średnio pośrednicy w handlu nieruchomościami celują w 10-12% dla dobrych projektów. Apartamenty o wartości $200,000 mogą generować $2,000 pasywnego dochodu miesięcznie.
Warto pamiętać, że zwrot z inwestycji (ROI) zależy od ceny nieruchomości. Mieszkania są coraz droższe, a ROI spada. Częstym błędem początkującego inwestora jest zakup zbyt drogiego obiektu, a w rezultacie niska rentowność.
Miłą cechą Bali jest to, że jest to kurort całoroczny, w przeciwieństwie na przykład do Tajlandii, gdzie występuje dość wyraźna pora deszczowa. Średni wskaźnik obłożenia zakwaterowania turystycznego na wyspie wynosi 50-60%. Jest to dobry wskaźnik, ale w wielu udanych projektach jest on jeszcze wyższy, nawet do 90%.
Changu, Bukit czy Ubud? Gdzie inwestować na Bali?
Nie cała wyspa jest uważana za cel turystyczny, ale tylko jej południowa, południowo-zachodnia i południowo-wschodnia część. Obcokrajowcy najczęściej osiedlają się i odpoczywają albo bardzo blisko lotniska Denpasar, albo nie dalej niż 1-1,5 godziny jazdy od niego.
Każdy z kurortów na Bali zyskał już pewną reputację. Na przykład, Changu jest uważany za miejsce spotkań młodzieży, Seminyak to elitarny obszar, Sanur jest cichy i przyjazny dla rodzin. Położony wśród bujnej zieleni i tarasów ryżowych w UbudMiłośnicy jogi i medytacji odnajdują spokój.
Changu i Seminyak są już dość gęsto zabudowane, choć powstają tu nowe projekty. Są to najlepsze miejsca, więc ceny są odpowiednie.
The Półwysep Bukit jest oczywisty pod względem inwestycji które z jednej strony znajduje się w pobliżu lotniska, a z drugiej szczyci się dobrymi plażami, zarówno do pływania, jak i surfowania. Istnieje wiele nowych udogodnień w tym miejscu. Lepiej jest wybierać duże kompleksy ze sklepami, kawiarniami, fitnessem, ponieważ infrastruktura w Bukit nie jest tak dobrze rozwinięta jak w Changu czy Kucie.
Oczywiście, Ubud jest interesujące dla inwestora. To "solone" miejsce jest zawsze poszukiwane, a ceny nieruchomości są zauważalnie niższe niż w pobliżu oceanu.
Które obszary mogą rozwijać się w przyszłości?
W północno-wschodniej części Bali znajduje się ciche i spokojne miejsce. Ameduważane za jedno z najlepszych miejsc do nurkowania. Jest tu bardzo mało infrastruktury (na przykład jest tylko jedna apteka, która dzieli również pomieszczenie ze sklepem dla nurków). Przy odpowiednich inwestycjach obszar ten może stopniowo przekształcić się w nowy punkt atrakcji, choć jest dość daleko od lotniska.
Rozwój przeciwległego krańca Bali jest bezpośrednio związany z budową drugiego lotniska. Zgodnie z planami powinno ono powstać na północnym zachodzie, w pobliżu parku narodowego i przeprawy promowej na Jawę. Władze Indonezji rozmawiały o tym projekcie przez 10 lat i ostatecznie zdecydowały się go porzucić, wykluczając go z listy projektów krajowych w zeszłym roku. Powodem są trudności z osiedleniem się miejscowej ludności z terenu objętego budową. Jednak w tym roku nowy prezydent postanowił powrócić do dyskusji. Jeśli kraj poradzi sobie z projektem, mapa turystyczna, a tym samym inwestycyjna wyspy, znacznie się zmieni, a przepływy pieniężne napłyną do kraju. na północ od Bali.
Lotnisko nie jest jedynym projektem na dużą skalę. Plany rozwoju infrastruktury transportowej na Bali są imponujące. Jesienią ma rozpocząć się budowa podwyższonego metra. Pierwszy odcinek będzie prowadził z lotniska do Seminyak i Changgu. Nowa płatna autostrada zostanie poprowadzona z południa na zachód. Działania te zostały podjęte w odpowiednim czasie, ponieważ korki i chaos na drogach są jednym z największych problemów wyspy.
Budowane są nie tylko autostrady, ale także szpitale i centra handlowe. Wkrótce rozpocznie się budowa Disneylandu w rejonie Jemran w zachodniej części Bali (projekt został odłożony na kilka lat z powodu pandemii).
W dłuższej perspektywie możliwy jest rozwój innych indonezyjskich wysp. Jak dotąd fenomenalna popularność Bali nie rozprzestrzeniła się na sąsiednie wyspy. Nusa Penida i JavaChociaż Jawa jest dużą wyspą, z pewnością jest interesująca. Oprócz tych wysp, eksperci w regionie radzą zwrócić uwagę na Lombok, Sumba, Sumbawajak również Kalimantan (Borneo)gdzie Indonezja planuje przenieść swoją stolicę z Jawy.
Willa, kamienica czy apartament? W jaki rodzaj nieruchomości powinienem zainwestować na Bali?
Oczywiście Bali kojarzy się przede wszystkim z ekologicznym, nowoczesnym stylem życia. wille osadzone w zielonym tropikalnym krajobrazie. Istnieje również wiele ofert kamienice, które na lokalnym rynku często nazywane są willami.
Najpopularniejszym formatem wśród najemców są domy z dwiema lub trzema sypialniami na małej działce. Koszt zależy oczywiście od lokalizacji, etapu budowy, koncepcji kompleksu, marki dewelopera i praw do nabywanej nieruchomości.
Ceny kamienic z jedną sypialnią w Ubud zaczynają się od 110 000 - 130 000 za wille z dwiema sypialniami - od $200,000. Średnia cena za małe wille na Bali wynosi około 300 000 - 350 000 dolarów.
Najnowszym trendem na rynku jest mieszkanie kompleksy. Oczywiście format jest interesujący przede wszystkim ze względu na cenę. Koszt skromnych studiów zaczyna się od 55 000 - 70 000 dolarów, apartamenty z jedną sypialnią - od 80 000 - 100 000 . Jak dotąd wszystkie takie projekty są w budowie. Po ich uruchomieniu okaże się, czy będą w stanie konkurować z małymi willami i kamienicami.
Bali prezentuje zarówno małe kameralne projekty, jak i dość duże kompleksy mieszkaniowe z własną infrastrukturą. Kolejna charakterystyczna cecha: na tym rynku, oprócz lokalizacji, szczególnie ważna jest koncepcja, a deweloperzy konkurują pomysłami i realizacjami. Obiekty koncepcyjne są w perspektywie i lepiej się poddają.
Być może formuła sukcesu projektu deweloperskiego na Bali jest następująca: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja... Koncepcja to dwa atomy lokalizacji i jeden atom koncepcji.
Ryzyko związane z inwestowaniem na Bali
Wysokie zwroty z inwestycji wiążą się z wysokim ryzykiem. I Bali nie jest pod tym względem wyjątkiem. Istnieje ryzyko.
Globalne wstrząsy. Ostatnie doświadczenia związane z pandemią ilustrują ten punkt. Przepływ turystów wysechł - a wraz z nim przepływ gotówki inwestorów.
Problematyczni deweloperzy. Wielu deweloperów z różnych krajów weszło ostatnio na rynek Bali i nie wszyscy z nich mają wystarczające doświadczenie. Inwestor może stanąć w obliczu niedokończonej budowy, bankructwa firmy. Pod względem prawnym działalność deweloperska jest słabo uregulowana. Nie ma praktyki rachunków powierniczych, nie ma finansowania projektów.
Problematyczne obiekty. Niewystarczająco doświadczeni deweloperzy mogą formalnie ukończyć projekt, ale z poważnymi błędami. Bardzo trudno jest budować w tropikach na nierównych, czasem skalistych terenach. Jednym z aspektów, na który warto zwrócić uwagę, jest hydroizolacja fundamentów i dachu.
Nieporozumienia prawne. Bardziej wiarygodne jest, jeśli sprzedający posiada prawo własności do gruntu, na którym stoi dom. W przeciwnym razie może się zdarzyć, że jego umowa najmu z właścicielem gruntu wygaśnie wcześniej niż Twoja umowa z nim. Należy pamiętać, że dziedzina prawa w Indonezji nie jest odpowiednio uregulowana.
Okoliczności rynkowe. Budowanych jest całkiem sporo obiektów i możliwe jest przesycenie rynku podobnymi ofertami. Ponadto należy uważać na zawyżone, spekulacyjne ceny.
Podsumowując, rynek na Bali wszedł w gorącą fazę i można na nim zarobić, ale trzeba inwestować z chłodną głową. Jednak, jak zawsze.
Dziękujemy Elenie Kuchmey, CEO firmy Satelita Nieruchomość Grupaza pomoc w przygotowaniu materiału
Źródła:
Niezależna Australia
The Bali Sun
Globalny przewodnik po nieruchomościach
BaliForum
Polish 
English 
Russian 
German