W stolicy jest prawie o połowę więcej nowych budynków w pobliżu terenów zielonych niż na nasypach
Tramwaj w parku Sokolniki w Moskwie
Bliskość parku lub stawu jest ważną zaletą kompleksu mieszkaniowego, co zostało wielokrotnie potwierdzone w badaniach potencjalnych nabywców. Na przykład, ostatnie badanie przeprowadzone przez analityków agencji Metrium pokazuje, że 43% nabywców mieszkań w nowych budynkach uważa obecność parku obok domu, w którym chcieliby mieszkać, za obowiązkową. W rzeczywistości takich nowych budynków jest niewiele - według agencji nieruchomości NF Dom tylko 8,5% mieszkań w nowych budynkach znajduje się w odległości spaceru od parku.
Analitycy Metrium potwierdzają te dane: firma szacuje ofertę w odległości 15 minut spacerem od głównych parków metropolitalnych na zaledwie 36 nowych budynków. To prawie o połowę mniej niż podaż nowych budynków w pobliżu miejskich rzek. Wspólnie z ekspertami ustaliliśmy, dlaczego tak się dzieje i opracowaliśmy ranking najbardziej atrakcyjnych lokalizacji do życia.
Jest wiele parków, ale nie ma gdzie budować
Potencjał budownictwa mieszkaniowego na ustalonych obszarach mieszkalnych w pobliżu parków jest prawie wyczerpany, mówi Sergey Georgievsky, współzałożyciel Agencji Rozwoju Strategicznego Centrum, zauważając, że mieszkania mogą być dziś budowane obok parków głównie na terenie zreorganizowanych terytoriów w ramach przebudowy stref przemysłowych ze zmianą ich przeznaczenia funkcjonalnego. Ze względu na skalę takich projektów są one realizowane przez długi czas - w przeciwieństwie do rozwoju punktowego, który jest niezwykle rzadki w pobliżu parków.
"Wewnątrz obszarów naturalnych i krajobrazowych zabroniona jest jakakolwiek budowa, która nie jest związana z ich bezpośrednim przeznaczeniem. Jeśli chodzi o sąsiednie działki, ograniczenia budowlane obowiązują na terenach położonych w bezpośrednim sąsiedztwie obszarów chronionych oraz w strefach przybrzeżnych rzek. Tak więc ograniczona liczba kompleksy mieszkaniowe w pobliżu parków ma zrozumiałe przyczyny wynikające z wyczerpania wygodnych lokalizacji" - wyjaśnia ekspert.
Analizując atrakcyjność mieszkań zlokalizowanych w pobliżu parków, eksperci Metrium przytaczają przykład nowych budynków w dzielnicy wschodniej. Dla porównania: średni koszt metra kwadratowego w nowych budynkach zlokalizowanych w promieniu 1,5 km od parków Sokolniki, Losiny Ostrov i Izmailovsky jest o 18% wyższy niż w kompleksach oddalonych od tych terenów zielonych.
43% nabywców mieszkań w nowych budynkach uważa, że obecność parku obok domu, w którym chcieliby mieszkać, jest obowiązkowa (na zdjęciu: dzielnica Sokolniki i park w Moskwie)(Zdjęcie: Shutterstock)
Gdzie szukać: od Sokolnik do Poklonki
Według władz metropolitalnych w mieście znajduje się 116 parków, które różnią się nie tylko lokalizacją i powierzchnią, ale także stopniem zagospodarowania terenu. W rzeczywistości nie ma tak wielu dużych i dobrze wyposażonych parków (a nie tylko lasów) w obszarach wygodnych do życia, mówią uczestnicy rynku, z którymi rozmawiała redakcja. Analitycy Metrium podkreślają, że w sytuacji realnego wyboru nabywcy nowych budynków z konieczności patrzą nie tylko na sąsiedztwo z dużym parkiem, ale także na podstawowe cechy okolicy - a jest to przynajmniej sytuacja transportowa i zapewnienie infrastruktury.
Sokolniki
Zdjęcie: Shutterstock
Atrakcyjność lokalizacji zapewnia przede wszystkim park o tej samej nazwie, który zajmuje połowę powierzchni dzielnicy i staje się obiektem o znaczeniu federalnym - parkiem narodowym "Losiny Ostrov". Według grupy EcoStandard, Sokolniki są oceniane na 4 punkty według oceny środowiskowej (najczystszy obszar to 1 punkt, a takich obszarów w Moskwie nie ma) i znajdują się na skromnej liście moskiewskich dzielnic o korzystnej sytuacji środowiskowej.
Wśród zalet Sokolnik z punktu widzenia urbanisty jest fakt, że obszar ten od dawna uważany jest za historycznie rozwinięty i dobrze wyposażony: rozwinięta jest tu infrastruktura społeczna, transportowa i rozrywkowa. "Dlatego też, a także ze względu na bliskość centrum, dzielnica ta jest jedną z najbardziej prestiżowych we Wschodnim Okręgu Administracyjnym" - uważa Siergiej Georgiewski.
Pomimo wszystkich swoich zalet, Sokolniki mają jedną wadę - brak terenów pod budowę. Dlatego rzadkie nowoczesne projekty są tu szczególnie wysoko cenione: według Metrium przewidywany koszt metra kwadratowego w wysokiej jakości nowych kompleksach klasy biznesowej w okolicy wyniesie około 500 tysięcy rubli, co wynika zarówno z korzystnej sytuacji środowiskowej w pobliżu Centralnego Okręgu Administracyjnego, jak i braku podaży mieszkań tej klasy w lokalizacji. NF Group zwraca uwagę na fakt, że obecnie 100% oferty klasy biznesowej w okolicy, która jest w otwartej sprzedaży od dewelopera, to mieszkania. Średnia cena sprzedaży w projektach apartamentowych jest średnio o 20% tańsza niż mieszkań na rynku, biorąc pod uwagę status lokali niemieszkalnych, a co za tym idzie brak możliwości rejestracji i przyłączenia do infrastruktury społecznej.
Według Metrium, budowa pierwszego kompleksu mieszkaniowego klasy biznes z apartamentami w Sokolnikach rozpocznie się latem tego roku. "Potencjał inwestycyjny powstającego w tym rejonie projektu klasy biznes będzie determinowany przez brak konkurencyjnej oferty w tej lokalizacji oraz ograniczony bank ziemi pod nowe budownictwo. Wpływ na to będzie miała nie tylko odległość do metra, ale także do parku Sokolniki i nabrzeża rzeki Jazy" - przewiduje Kristina Nedrya, dyrektor ds. zarządzania komercyjnego w STONE (firma realizuje wspomniany projekt).
Pokrowskoje-Streszniewo
Zdjęcie: Irina Afonskaya / TASS
Pokrovskoye-Streshnevo to kolejna zielona lokalizacja, która jest interesująca dla nabywców nowoczesnych nowych budynków. Dzięki parkowi zagrodowemu o tej samej nazwie wskaźnik środowiskowy obszaru wynosi 5 punktów, co jest uważane za korzystne środowisko. Obecnie w Pokrovsky-Streshnev trwa aktywna budowa, w tym wzdłuż granicy parku.
Jednak sam park spodoba się raczej miłośnikom zacisznych spacerów: ma infrastrukturę tylko na obwodzie, reszta obszaru to las ze ścieżkami. W okolicy nie powstaje wiele projektów, ale są one zakrojone na szeroką skalę i obejmują wiele kolejek budowlanych. Tak więc ich klienci, którzy marzą o życiu w cichym i zielonym miejscu, będą musieli poczekać na zakończenie budowy.
Średni koszt metra kwadratowego w kompleksie mieszkalnym obok parku w Pokrovsky-Streshnev, według Metrium, wynosi 419,6 tys. rubli.
Ramenki
fot: Natalia Garnelis / TASS
Ramenka otrzymała 6 punktów w rankingu środowiskowym - z punktu widzenia ekologów jest to akceptowalne środowisko. Obszar ten jest bardzo aktywnie zabudowywany. Według analityków NF Dom, 54% wszystkich działek w nowych budynkach klasy biznesowej w pobliżu parków w Moskwie koncentruje się w obszarze Ramenka, obok Event Park. Należy zauważyć, że sam park jest niewielki - zajmuje tylko 1% terytorium dzielnicy. Ponadto, biorąc pod uwagę nadchodzące aktywne osiedlanie się w nowych domach, analitycy przewidują wzrost obciążenia infrastruktury - zarówno społecznej, jak i transportowej.
Średni koszt nowych budynków w okolicy wynosi 693,8 tys. rubli. Tak wysoką cenę można wytłumaczyć obecnością kilku projektów premium w strukturze oferty.
Park Gorkiego
Zdjęcie: Shutterstock
Park Gorkiego to kultowa lokalizacja, ten park metropolitalny jest jednym z najbardziej znanych w Moskwie. Znajduje się w dzielnicy Yakimanka, która należy do najdroższych lokalizacji w stolicy, więc średni koszt "placu" na rynku pierwotnym jest tu o rząd wielkości wyższy niż w jakimkolwiek innym obszarze miasta. Zamoskvorechye, Arbat i Khamovniki mogą konkurować z Yakimanką pod względem atrakcyjności dla rozwoju premium, ale nie ma tam parków o porównywalnej wielkości. Średni koszt metra w odległości spaceru od Parku Gorkiego wynosi 1,25 miliona rubli.
Jednocześnie trudno przecenić atrakcyjność lokalizacji: sam park jest tradycyjnie miejscem przyciągającym zarówno mieszkańców, jak i turystów - znajdują się tu zarówno obiekty kulturalne, jak i sportowe, regularnie odbywają się ciekawe wydarzenia. Ponadto istotnym czynnikiem jest również bliskość rzeki Moskwy. To właśnie rzeka w połączeniu z parkiem ma korzystny wpływ na ocenę środowiskową obszaru, ale ich działania wciąż nie są wystarczające, aby sklasyfikować Yakimankę jako obszar o dobrej ekologii: ekolodzy przyznali tylko 7 punktów (akceptowalne środowisko).
Victory Park
Zdjęcie: Shutterstock
Park Zwycięstwa jest również powszechnie znany, nawet poza Moskwą. Lokalizacja ma wiele mocnych stron. Dzielnica Dorogomilovo, w której znajduje się park, ma doskonałą dostępność komunikacyjną. Jest to solidny obszar o ugruntowanej reputacji i wysokiej jakości infrastrukturze (zarówno społecznej, jak i rozrywkowej), co czyni to miejsce bardzo wygodnym do życia. Z drugiej strony, liczne węzły komunikacyjne i duża liczba utwardzonych obszarów w samym parku nie przyczyniają się do wysokiej oceny ekologów - obszar otrzymał 8 punktów, a sytuacja została sklasyfikowana jako zadowalająca.
Oferta w odległości krótkiego spaceru od Victory Park reprezentowana jest głównie przez projekty wysokobudżetowe. Według Metrium, średni koszt nowych budynków wynosi 641 tys. rubli za 1 mkw.
Powierzchnia parku Średni koszt 1 mkw. m w nowym budynku Liczba nowych budynków w pobliżu parku Sokolniki Sokolniki 490 tys. rubli. 3 Pokrovskoye-Streshnevo Shchukino 419,6 tys. rubli. 4 "Wydarzenie", dolina rzeki Ochakovka Ramenki/Troparevo-Nikulino 693,8 tys. rubli. 7 Park imienia Gorkiego Jakimanka 1,25 mln rubli. 2 Park Zwycięstwa Dorogomiłowo 641 tys. rubli. 4
Biorąc pod uwagę wszystkie te czynniki, ankietowani eksperci zidentyfikowali dwie lokalizacje jako najbardziej atrakcyjne do życia - Sokolniki i Pokrovskoye-Streshnevo. Różnią się one również stosunkowo przystępnymi cenami nowych budynków - liczby tutaj są nawet niższe niż średnie ceny kompleksów mieszkalnych klasy biznesowej w pobliżu parków w mieście (według NF Dom - 506 tysięcy rubli). W innych obszarach rankingu liczby są zauważalnie wyższe.
Bądź na bieżąco z ważnymi wiadomościami - śledź kanał telegramu "RBC-Real Estate"
Tagi autorów
Polish 
English 
Russian 
German