Die Gesetzgebung sieht viele Gründe vor, aus denen die Eintragung von Immobilien ausgesetzt oder ganz abgelehnt werden kann. Jedes Jahr gibt es immer weniger negative Entscheidungen, und es könnte fast gar keine geben, wenn die Antragsteller die dem Bundesregister vorgelegten Unterlagen sorgfältig prüfen würden
Der Kauf einer Immobilie ist ein wichtiges, emotional starkes und finanziell kostspieliges Ereignis. Und leider ist es manchmal dramatisch, wenn die Beteiligten an der Transaktion die Dokumente nicht mit der gebotenen Sorgfalt geprüft haben: In diesem Fall kann der Registrator in der Phase der juristischen Expertise im Föderalen Register Gründe haben, die Transaktion auszusetzen oder sogar den Antrag ohne Prüfung zurückzugeben. Zum Vergleich: Die vollständige Liste der Gründe, aus denen Rosreestr die Eintragung aussetzen kann, ist im Föderalen Gesetz Nr. 218-FZ vom 13.07.2015 "Über die staatliche Eintragung von Immobilien" (Gesetz über die Eintragung von Immobilien) enthalten, und es werden 65 (!) Gründe für die Aussetzung genannt.
Wie Igor Maidanow, Leiter des Bundesregisteramts für Moskau, in einem Interview mit Business FM feststellte, gibt es jedoch jedes Jahr weniger negative Entscheidungen. "In erster Linie aufgrund des Abschlusses der Pilotphase des föderalen staatlichen Informationssystems "Einheitliche digitale Plattform "Nationales Geodatensystem", was eine Verbesserung der Qualität der Dienstleistungen und die Beseitigung von Aussetzungen mit sich bringt", betont der Experte.
Igor Maidanov, Leiter der Abteilung des Bundesregisters für Moskau: "Die Abteilung arbeitet ständig daran, die Zahl der negativen Entscheidungen zu verringern. Wir haben das letzte Jahr mit den niedrigsten Zahlen in Bezug auf die Anzahl der Aussetzungen der Eintragung von Rechten abgeschlossen: ihr Anteil überstieg nicht 1,5%, sogar noch weniger, des Gesamtvolumens der Eintragung. Zum Vergleich: Nach der Katastererfassung und dem einheitlichen Aussetzungsverfahren sanken sie fast um das Siebenfache, von 10% im Jahr 2017 auf 1,49% im Jahr 2024. Alles, was mit Haushaltsimmobilien zu tun hat - Wohngebäude, soziale Einrichtungen, neue Gebäude zur Renovierung -, wird praktisch auf Null reduziert. Gleichzeitig hat der Leiter des föderalen Dienstes einen persönlichen KPI für die Leiter der territorialen Abteilungen festgelegt: Null Aussetzungen, null Ablehnungen."
Dennoch kommt es zu Aussetzungen der staatlichen Registrierung, und BFM.ru bat die Experten der Moskauer Abteilung des Bundesregisters um eine genaue Analyse der Gründe. "Neben den typischen Verstößen gegen die gesetzlichen Vorschriften für verschiedene Arten von Geschäften können Aussetzungen mit falsch ausgefüllten Eigentumsdokumenten verbunden sein: Es wurden Fehler in den persönlichen Daten oder in den wesentlichen Bedingungen der Transaktion (Preis, Abwicklungsverfahren, Personen, die das Recht zur Nutzung des Objekts behalten) gemacht, die Katasternummer, das Gebiet, die Adresse wurden falsch angegeben, Unterschriften und das Datum des Vertragsabschlusses fehlten", - beginnen sie im Bundesregister aufzulisten.
Der Grund für die ablehnende Entscheidung des Standesbeamten kann auch das Fehlen einer Reihe von wichtigen Unterlagen sein. Dazu gehören insbesondere die Eigentumsurkunden oder die Dokumente zur Bestätigung der Vertretungsbefugnisse, die Genehmigung der Vormundschaftsbehörde, wenn das Eigentum von Minderjährigen oder Personen unter Vormundschaft in eine Transaktion einbezogen wird, sowie die Zustimmung des Pfandgläubigers zur Veräußerung des mit einer Hypothek belasteten Eigentums. Ein weiterer möglicher Grund ist die Nichteinhaltung der Vorschriften des Gesetzes über Kulturerbestätten.
Foto: Elnur/Fotobank "Lori"
Wenn wir uns speziell mit den Objekten des Primärmarktes befassen, dann sei zunächst daran erinnert, dass die Hauptabteilung des Bundesregisters versucht hat, eine möglichst enge Interaktion mit den Zentren für öffentliche Dienstleistungen und den Bauträgern herzustellen, um die Zahl der Aussetzungen und Ablehnungen der Rechte der Aktionäre zu verringern. Und ja, die Ergebnisse sind offensichtlich, sagt die Behörde.
So erhielt die Behörde früher über "Meine Dokumente" ununterbrochen Anträge auf staatliche Eintragung von Eigentumsrechten mit beigefügten Abnahme- und Übertragungsbescheinigungen auf Flash-Medien, die in elektronischer Form erstellt und mit einer elektronischen digitalen Signatur unterzeichnet waren. Die Einreichung von elektronischen Dokumenten über öffentliche Dienstleistungszentren, die die Einreichung von Dokumenten in Papierform vorsehen, entspricht jedoch nicht den Normen der geltenden Gesetzgebung. Außerdem hat die Verwaltung häufig keine Vollmacht für die Person vorgelegt, die die Abnahmebescheinigung im Namen des Bauträgers unterzeichnet hat, deren Vorliegen ebenfalls vorgeschrieben ist.
Darüber hinaus war eine große Anzahl von Aussetzungen und Ablehnungen darauf zurückzuführen, dass in der Annahme- und Übertragungsurkunde Informationen über das Pfandrecht zugunsten des Bauträgers enthalten waren, wenn zum Zeitpunkt der Übertragung des Objekts die Berechnung des DDA nicht vollständig vorgenommen wurde. Wahrscheinlich kann man nicht sagen, dass dies alles vollständig der Vergangenheit angehört. Aber es ist viel besser geworden - das ist eine Tatsache, die im Bundesregister bestätigt wurde.
Der Sekundärmarkt hat seine eigenen Probleme, die in erster Linie damit zusammenhängen, dass die Dokumente wiederum nicht den Anforderungen der Gesetzgebung entsprechen. Nach dem Gesetz über die Registrierung von LiegenschaftenEin Teil der Transaktionen muss notariell beglaubigt werden. Zu diesen Geschäften gehört insbesondere der Verkauf einer Wohnung, zu deren Eigentümern ein minderjähriges Kind gehört. Geschäfte, bei denen es um die Veräußerung von Anteilen am gemeinsamen Miteigentum geht, müssen notariell beurkundet werden (obwohl es im Gesetz festgelegte Ausnahmen gibt). Es gibt Verkäufer, die von diesen Änderungen nichts wissen und trotzdem einen Vertrag in einfacher Schriftform abschließen", heißt es im Bundesregister.
Oft steht die Aussetzung im Zusammenhang mit einer falsch formulierten Vollmacht: Das heißt, jemand vertritt den Verkäufer bei der Transaktion durch eine Vollmacht, die jedoch nicht die Befugnis enthält, bestimmte Handlungen mit Immobilien durchzuführen. Beispielsweise wurde eine Vollmacht nur ausgestellt, um das Eigentum an einem Objekt zu formalisieren, und der Vertreter des Verkäufers meldet dessen Verkauf beim Bundesregister an. Offensichtlich ist nicht jedem klar, dass es sich bei der Eintragung und dem Verkauf um unterschiedliche Handlungen handelt, so dass es wichtig ist, dass der Verkäufer bei der Abfassung eines Dokuments beim Notar genau und vollständig erklärt, warum er eine Vollmacht ausstellt.
Es kommt vor, dass unvollständige Unterlagen zur Eintragung eingereicht werden: Die Genehmigung der Vormundschaftsbehörde für die Veräußerung von Wohnräumen, in denen die unter Vormundschaft stehenden Familienangehörigen des Eigentümers eingetragen sind, wird nicht vorgelegt. Oder der Schenkungsvertrag wird mit einer Vollmacht des Schenkers unterzeichnet, ohne dass in der Vollmacht der Beschenkte und der Gegenstand der Schenkung angegeben sind.
Wenn die Parteien die staatliche Registrierungsgebühr nicht bezahlt haben, werden die Unterlagen zu hundert Prozent ohne Berücksichtigung zurückgegeben. Stimmen die Angaben über das Objekt in den zur Registrierung eingereichten Unterlagen nicht mit den Daten im EGRN überein, ist dies ebenfalls ein Grund für die Aussetzung der Registrierung. Außerdem wird die Übertragung des Rechts nicht registriert, wenn das Eigentum unter Arrest steht (Verbot). "Um dies zu verhindern, muss vor Abschluss einer Transaktion ein Auszug aus dem USRN angefordert werden, der Informationen über das Vorhandensein oder Nichtvorhandensein von eingetragenen Beschränkungen (Belastungen) von Rechten an einem bestimmten Objekt enthält", raten die Experten.
"Wenn die Eintragung ausgesetzt wird, schickt Rosreestr den Antragstellern eine Mitteilung, in der der Grund für die Aussetzung angegeben wird und Empfehlungen für die Beseitigung der Aussetzung gegeben werden. Der Antragsteller hat dafür drei Monate Zeit; auf seine Initiative hin kann diese Frist auf sechs Monate verlängert werden. Sobald der Grund beseitigt ist, wird die Eintragung wieder aufgenommen. Eine Ablehnung der Eintragung erfolgt, wenn die Aussetzungsfrist abgelaufen ist und die Gründe für die Hindernisse nicht beseitigt wurden. In diesem Fall wird die staatliche Abgabe nicht zurückerstattet", betont das Bundesregister.
Ein separater Registrierungsbereich ist die Hypothek, so die Gesprächspartner weiter BFM.ru . Hier ist der häufigste Fehler bei der Kontaktaufnahme mit dem Bundesregister folgender: Es wird ein Antrag auf Beendigung der Hypothek gestellt, und aus dem Paket der beigefügten Unterlagen geht hervor, dass es notwendig ist, sie zu registrieren. Tatsache ist, dass der Standesbeamte bei der Prüfung des eingegangenen Antrags von der tatsächlich darin angegebenen Eintragungsaktion ausgeht, während das Paket der eingereichten Unterlagen in der Praxis oft nicht dem Antrag entspricht.
Der nächste Fehler bezieht sich auf die unvollständige Zahlung der staatlichen Gebühr. Wenn mehrere Zahlungspflichtige (z. B. ein Kreditnehmer und eine Bank), die nicht anspruchsberechtigt sind, gleichzeitig die Eintragung beantragen, wird die Gebühr zu gleichen Teilen gezahlt. Bei der Zahlung sind die korrekten Angaben direkt bei der Gebietskörperschaft des Föderalen Registers zu verwenden, an die der Antrag geschickt wurde. Informationsmaterial über die Höhe der staatlichen Gebühr, das Verfahren für ihre Zahlung und Einzelheiten sind auf der offiziellen Website des Bundesregisters veröffentlicht, fügen Experten hinzu.
"Ein weiterer Grund für die Aussetzung der Eintragung der "Hypothek" ist die unvollständige Zusammenstellung der gesetzlich vorgeschriebenen Unterlagen. Zum Beispiel die fehlende Zustimmung des früheren Hypothekengläubigers für eine spätere Hypothek. Auch bei der Durchführung einer rechtlichen Prüfung werden Gründe festgestellt, die in größerem Maße mit der Erstellung von Dokumenten geringer Qualität durch Kreditinstitute zusammenhängen. So kann es sein, dass ein Hypothekenvertrag und (oder) eine Hypothek inhaltlich nicht den Anforderungen von 102-FZ (Artikel 9 bzw. 14) entsprechen", heißt es im Bundesregister.
Zu den weiteren Fehlern im Inhalt des Hypothekenvertrags gehören die falsche Angabe der Katasternummer des Objekts, seiner Adresse und anderer Merkmale, ein nicht näher bezeichnetes Recht, aufgrund dessen die Immobilie dem Hypothekengläubiger gehört, das Datum und die Nummer der Eintragung dieses Rechts im USRN sowie eine nicht näher bezeichnete Einschränkung des Rechts des Hypothekengläubigers auf den Gegenstand der Hypothek (Pfandrechte, Pacht, Dienstbarkeiten). Wenn der Gegenstand der Hypothek übrigens das Recht auf Miete ist, fehlen oft Datum und Nummer der Eintragung im USRN sowie die Laufzeit des Mietvertrags, was ebenfalls Probleme verursacht.
Während des Gesprächs stellten die Standesbeamten der Abteilung gesondert fest: Wenn der Gegenstand der Hypothek ein Grundstück oder das Recht, es zu pachten, ist, sollte der Hypothekenvertrag die Beschränkungen des Rechts angeben, die im Zusammenhang mit der Lage dieses Grundstücks innerhalb der Grenzen von Zonen mit besonderen Bedingungen für die Nutzung des Gebiets entstanden sind. Der Gesetzgeber verweist auf solche Zonen wie Sicherheitszonen, Sanitärschutzzonen, Zonen zum Schutz von Kulturdenkmälern, Wasserschutzzonen, Überschwemmungszonen, Überflutungszonen, Zonen zum sanitären Schutz von Quellen für die Trink- und Haushaltswasserversorgung, Zonen für geschützte Objekte und andere.
Ein weiterer Bereich, der für Rosreestr und seine Kunden besonders wichtig ist, ist die elektronische Eintragung von Rechten. Hier stehen die meisten Fehler im Zusammenhang mit der elektronischen Signatur (EP): ihr Fehlen auf dem Dokument, die Unterzeichnung einer unbelasteten EP oder ein abgelaufenes EP-Zertifikat ist bei weitem nicht die ganze Liste der Gründe für eine negative Entscheidung. Darüber hinaus weisen die Experten auf den Missbrauch der Möglichkeit der erneuten Anmeldung hin, d. h. auf die wiederholte Einreichung eines Antrags für dieselbe Eintragungsmaßnahme.
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"Aus den Ergebnissen der Analyse geht hervor, dass die im Rahmen der juristischen Begutachtung festgestellten Anmerkungen am häufigsten auf die mangelnde Ausfüllung einer Reihe von Dokumenten durch die Parteien der Transaktion sowie auf das Fehlen aktueller Informationen des USRN über das betreffende Immobilienobjekt vor deren Abschluss zurückzuführen sind. In einigen Fällen begleiten einige Kreditinstitute den Kunden nicht rechtzeitig, insbesondere bei der Einreichung zusätzlicher Dokumente, was sich auf den Zeitplan der öffentlichen Dienstleistungen auswirkt", fasst das Bundesregister zusammen.