Wie verkauft man Immobilien in Montenegro?

Normalerweise in redaktionellen Materialien auf HomesOverseas, sprechen wir darüber, wie man ein Haus in einem bestimmten Land zu kaufen; Allerdings hat der Verkaufsprozess auch viele Nuancen; Schwierigkeiten, insbesondere mit Berechnungen und Übertragung von Mitteln in die Russische Föderation verbunden sind, wenn der Eigentümer ein Russe ist; Für die erste Veröffentlichung in einem neuen Abschnitt, wählten wir eine Richtung mit einem ziemlich aktiven Markt - Montenegro.

Der Verkauf von Wohnungen in Montenegro ist im Vergleich zum Boom der Jahre 2020 - 2022 leicht zurückgegangen, dennoch besteht eine Nachfrage nach Immobilien am Meer und in den Bergen. Der Eigentümer einer Wohnung oder Villa, der sie zu einem realen, nicht zu einem überhöhten Preis anbietet, kann in ein oder zwei Hochsaisons (Frühling, Herbst) einen Käufer für sein Objekt finden. Gleichzeitig sind die begehrten Angebote manchmal schon nach wenigen Wochen weg.

Etappen des Immobilienverkaufs in Montenegro

Wir untersuchen den Markt und kontaktieren die Agentur

Der Verkauf einer Immobilie ist ein komplexer und langwieriger Prozess. Zunächst müssen Sie sich "auf dem Markt umsehen", indem Sie im Internet nach ähnlichen Objekten suchen, den Mindestpreis, zu dem Sie bereit sind, sich von der Immobilie zu trennen, selbst bestimmen und überlegen, wie und wo Sie die Zahlung annehmen können. Wenn es Ihnen schwer fällt, die Lage einzuschätzen, wenden Sie sich an einen Makler. Makler beobachten die aktuelle Situation und werden Ihnen helfen, einerseits nicht zu billig zu sein und andererseits die Kunden nicht zu vergraulen.

Wir empfehlen Ihnen, sich umgehend an ein Immobilienbüro in Ihrer Gemeinde zu wenden. Ein Fachmann berät Sie bei der Annahme der Zahlung, hilft Ihnen bei der Beseitigung etwaiger Belastungen und vertritt Sie während der Transaktion, wenn Sie abreisen.

Es gibt viele sogenannte graue Makler auf dem Markt von Montenegro. Sie sollten sich nicht mit ihnen anlegen und Ihr Geld und Ihre Nerven riskieren! Wählen Sie ein Unternehmen, das offiziell als juristische Person registriert ist, ein Büro und eine Website hat. Profis schützen ihren Ruf, bieten hochwertige Dienstleistungen und kümmern sich um ihre Kunden.

Natürlich können Sie ein Objekt auch selbst verkaufen, vor allem, wenn Sie auf dem Land leben, die Gegebenheiten gut kennen und bereit sind, gewisse Mühen und Risiken auf sich zu nehmen.

Wir inserieren das Objekt und zeigen es potenziellen Käufern

Sie benötigen gute Fotos von der Wohnung oder dem Haus selbst, die durch Ansichten aus dem Fenster und Bilder der Umgebung ergänzt werden sollten. Es ist wichtig, dass Sie dem Käufer Ihr "Produkt" auf die vorteilhafteste Weise präsentieren!

Eine genaue und einigermaßen detaillierte Beschreibung hilft dem Kunden auch, ein Angebot unter ähnlichen Angeboten nicht zu übersehen. Vor kurzem haben wir darüber gesprochen, wie man Fehler bei der Schaltung einer Anzeige auf einem Immobilienportal vermeiden kann.

Wenn Sie den Verkauf einem Makler anvertraut haben, ist dieser mit der Suche nach einem Käufer beschäftigt und wirbt daher auf verschiedenen Websites. Übrigens, Agenturen finden manchmal einen Käufer unter ihren "alten" Kunden, indem sie einen Newsletter an eine geschlossene Datenbank senden.

Der Immobilienmakler übernimmt in der Regel auch die Eindrücke. Sie überlassen der Agentur den Schlüssel zur Verwahrung, und sie leistet "Feldarbeit", indem sie Ihre Wohnung oder Villa den Kunden zeigt. Fachleute führen nicht nur von Raum zu Raum, sondern setzen die richtigen Akzente, um Sie zu überzeugen, sich für Ihr Grundstück zu entscheiden.

Wenn Sie das Objekt selbst präsentieren, lohnt es sich, Phrasen vorzubereiten, die die Präsentation von Schlafzimmern, Bädern und Terrassen begleiten werden. Dabei kann es sich um Informationen über die Entfernung zum Meer/zu den Bergen handeln - bei Ferienunterkünften - oder über Geschäfte, Kliniken, Schulen - bei städtischen Wohnungen - sowie z. B. um die Erwähnung angenehmer Nachbarn, Informationen über Sicherheitssysteme, Verkehrsanbindungen, Ausstattungsmarken, Wandstärke, Schalldämmung usw.

Wir führen Verhandlungen und schließen eine Reservierungsvereinbarung

Nehmen wir an, dem Käufer hat Ihre Wohnung gefallen. Dann gibt es eine Diskussion über die Details:

endgültige Kosten,
Zahlungsbedingungen und -modalitäten,
die Höhe der Geldbußen, wenn jemand seinen Verpflichtungen nicht nachkommt,
eine Liste der in der Wohnung verbleibenden Möbel/Geräte,
das Datum der Unterzeichnung des Hauptvertrags.

Wenn sich die Parteien in allen Fragen einig sind, wird eine Reservierungsvereinbarung aufgesetzt. Der Käufer leistet eine Anzahlung in Höhe von 2000 - 5000 Euro, um seine Absichten zu bestätigen. Das Maklerbüro fungiert als Bürge und Vermittler für den weiteren erfolgreichen Abschluss der Transaktion. Danach kann der Verkäufer, wenn er im Ausland lebt, zur Vertragsunterzeichnung einfliegen.

Wir unterzeichnen den Kauf- und Verkaufsvertrag

Alle Immobilientransaktionen werden in Übereinstimmung mit den Rechtsvorschriften der Republik Montenegro bei einem Notar registriert.

Für die Unterzeichnung des Kaufvertrags ist es notwendig, einen freien Termin beim Notar zu reservieren.

Was muss der Verkäufer vor der Transaktion vorbereiten?

Eine Quittung über die Zahlung der Grundsteuer für das letzte Jahr. Sie fordern beim Finanzamt Ihrer Gemeinde vorab einen Auszug über die Schulden an und zahlen sie zurück.
Nebenkosten: Strom, Wasser, Müllabfuhr, Instandhaltung der Anlage.
Die Bankverbindung, an die der Käufer den Betrag zu überweisen hat.
Zustimmung des Ehepartners zum Verkauf, wenn die Immobilie in der Ehe gekauft wurde, oder ein Ehevertrag.

Wer ist bei der Transaktion anwesend?

Notar;
sind Sie als Verkäufer oder Ihr Bevollmächtigter;
der Käufer oder sein bevollmächtigter Vertreter;
einen Gerichtsdolmetscher, der während der Verlesung des Vertrags eine Simultanübersetzung vornimmt. Die Anwesenheit eines Gerichtsdolmetschers ist für alle Ausländer vorgeschrieben, die keine Bescheinigung über die Kenntnis der montenegrinischen Sprache besitzen!

Da dem Notar alle Informationen über das Geschäft im Voraus zur Verfügung gestellt werden, muss er nur noch den Vertrag unterzeichnen und das Buch der notariellen Beurkundung unterzeichnen. Anschließend werden den Parteien geheftete und beglaubigte Kopien des Vertrags ausgehändigt. Gleichzeitig erhält der Käufer vor der Zahlung eine unvollständige Fassung - ohne den Artikel über den Eigentumsübergang.

Wir akzeptieren die Zahlung vom Käufer

Bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar wird die Kaution in bar bezahlt. Laut Gesetz darf sie 10.000 Euro nicht überschreiten (die Kaution, die bei der Reservierung des Objekts hinterlegt wurde, kann auf diesen Betrag angerechnet werden). Der Käufer überweist den Restbetrag auf das in einem beliebigen Land eröffnete Bankkonto des Verkäufers in einer beliebigen Währung (Gegenwert zum Wechselkurs am vereinbarten Datum), oder er überweist ihn in bar oder durch eine Währungsüberweisung. Wir wiederholen, dass alle Bedingungen für die Berechnung im Vertrag festgelegt sind.

Die Transaktion gilt für den Verkäufer als abgeschlossen, wenn der Käufer die Immobilie vollständig bezahlt hat. Sobald Sie den gesamten Betrag erhalten haben, informieren Sie den Notar darüber, und der Prozess der Eigentumsübertragung beginnt.

In der Phase des Eigentumsübergangs ist die Anwesenheit des Verkäufers nicht erforderlich.

Wie kann ich Zahlungen an einen Bürger der Russischen Föderation annehmen?

Geldmittel können nicht direkt auf ein russisches Bankkonto von einem Käufer überwiesen werden, der Bürger Montenegros oder eines anderen Landes aus der Liste der so genannten unfreundlichen Länder ist; eine solche Zahlung wird von der Bank nicht akzeptiert.

Wenn der Verkäufer ein offenes Konto in Montenegro oder einem anderen Land hat, gegen das keine Sanktionen verhängt wurden (z. B. Kasachstan, Kirgisistan, Israel), können Sie die Zahlung auf dieses Konto akzeptieren. Sie müssen jedoch mit der Bank abklären, ob sie in der Lage ist, eine Transaktion nach Russland durchzuführen, wenn der Eigentümer Geld in der Russischen Föderation benötigt.

Wenn kein Konto vorhanden ist, beginnt die Entwicklung einer Zahlungsakzeptanzstrategie. Es können Devisentransfers und Zahlungen in Kryptowährungen genutzt werden. Die Gesetzgebung von Montenegro hat Barzahlungen begrenzt (nicht mehr als 10.000 Euro), aber solche Transaktionen finden dennoch statt. In diesem Fall stellt sich für den Verkäufer wiederum die Frage, ob er das Geld aus Montenegro abheben kann. Es wird schwierig sein, das Geld durch die Erklärung und über den roten Korridor abzuziehen.

Es kommt vor, dass beide Parteien der Transaktion Bürger der Russischen Föderation sind und in Rubel zahlen wollen. Eine solche Möglichkeit besteht. Die Einzelheiten sind ebenfalls im Vertrag festgelegt: die Zahlungsbedingungen, der in Euro zu zahlende Restbetrag, Sie können sogar den Umrechnungskurs von Euro in den Rubelgegenwert festlegen. Wenn der Verkäufer kein Konto außerhalb Russlands hat, ist die Option eines Geschäfts mit einem Landsmann vorzuziehen.

Ein weiterer Sonderfall liegt vor, wenn der Käufer ein Bürger eines Staates ist, der auf der Liste der befreundeten Staaten steht. In diesem Fall ist es möglich, direkt auf das russische Konto des Verkäufers bei einer Bank zu überweisen, die nicht von SWIFT abgekoppelt ist.

Steuern und Nebenkosten für den Verkauf von Immobilien in Montenegro

Der Verkäufer ist verpflichtet, eine Steuer auf das Einkommen einer natürlichen Person in Höhe von 15% zu zahlen, unabhängig von der Dauer des Eigentums an der Immobilie. Die Steuerbemessungsgrundlage ist in diesem Fall die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis des Objekts. Um die Bemessungsgrundlage zu verringern, werden die bestätigten Ausgaben für die Reparatur und Ausstattung der Wohnung berücksichtigt. Die Steuer wird zu Beginn des Jahres gezahlt, das auf das Jahr des Verkaufs folgt. Die Frist für die Einreichung der Steuererklärung läuft vom 1. Januar bis zum 31. März. Es sei darauf hingewiesen, dass die montenegrinischen Behörden die Zahlung dieser Steuer nicht tatsächlich verfolgen.

Zu den zusätzlichen Ausgaben des Verkäufers gehört eine Provision für die Agentur, da in Montenegro der Käufer fast nie für die Dienste des Maklers bezahlt.

Die Notarkosten werden in der Regel von der Käuferseite getragen, aber in einigen Fällen können sich Verkäufer und Käufer diese Kosten teilen.

Außerdem benötigt der Verkäufer wieder einmal einen gerichtlichen (vereidigten) Übersetzer für die Transaktion. Seine Dienste kosten 50 Euro pro Stunde.

Wie werden die Rechte des Verkäufers während der Transaktion geschützt?

Der Verkäufer ist während der Transaktion durch zwei Punkte geschützt.

Die erste ist eine notariell beglaubigte, nicht erstattungsfähige Anzahlung. Wenn der Käufer die Transaktion ablehnt, bleibt er bei Ihnen. Sie sollten jedoch bedenken, dass Sie dem Käufer eine doppelte Anzahlung leisten müssen, wenn Sie den Abschluss des Geschäfts ablehnen.

Der wichtigste Punkt, der die Sicherheit der Parteien gewährleistet, ist die Belastung des zu verkaufenden Grundstücks. Bei der Unterzeichnung des Kaufvertrags trägt der Notar eine Einschränkung des Objekts im Grundbuch ein. Für den Käufer bedeutet dies, dass die Wohnung nicht weiterverkauft oder veräußert werden kann. Für den Verkäufer bedeutet dies, dass sie bis zum Abschluss des Kaufvertrags, d. h. bis zur vollständigen Abrechnung, in seinem Eigentum bleibt. Wenn die Transaktion nicht erfolgreich abgeschlossen wird, verbleiben sowohl die Immobilie als auch die Kaution beim Eigentümer!

Fallstricke beim Verkauf von Immobilien in Montenegro

Richtig vorbereitete Transaktionen verlaufen in der Regel reibungslos. Es gibt jedoch auch verschiedene Arten von Hindernissen.

Unvereinbarkeit des Handelns mit der eigenen Familie. Der Ehegatte kann dem Verkauf nicht zustimmen. Es sei daran erinnert, dass sie erforderlich ist, wenn die Immobilie in der Ehe und ohne Ehevertrag erworben wurde.
Verkaufsbeschränkung aufgrund von Rechnungen der Versorgungsunternehmen. Es kommt vor, dass die Eigentümer lange Zeit nicht gekommen sind, und sie haben Schulden bei Versorgungsunternehmen und eine Markierung der Verkaufssperre im Eigentumsblatt gebildet. Um das Verbot aufzuheben, müssen die Rechnungen beglichen und ein entsprechender Antrag beim Katasteramt gestellt werden.
Verkaufsbeschränkungen aufgrund illegaler Handlungen des Bauträgers. So hat das Unternehmen beispielsweise ein Stockwerk illegal fertiggestellt, was zur Illegalität des gesamten Gebäudes führte.
Nicht eingetragene Eigentumsrechte des Verkäufers.

Muss der Verkäufer zu dem Geschäft kommen?

Um eine Wohnung zu verkaufen, müssen Sie entweder persönlich zum Geschäft fliegen oder einem Makler eine Vollmacht erteilen. Wenn Sie sich für die zweite Option entschieden haben, ist es besser, das Papier im Voraus direkt in Montenegro vorzubereiten. Sie können es aber auch bei einem Notar in Ihrem Land ausstellen und abschicken. Es ist wichtig, dass Sie den Text korrekt verfassen, damit es keine Probleme mit den Behörden gibt. Bereits vor Ort wird die Vollmacht ins Montenegrinische übersetzt und apostilliert.

Immobilienmakler empfehlen Verkäufern nicht, in der Vollmacht die Möglichkeit anzugeben, den gesamten Betrag zu erhalten, da dies mit großen Risiken verbunden ist.

Wenn Sie das Geschäft selbst abwickeln wollen, sollten Sie mindestens eine Woche für die Reise einplanen. Diese Zeit wird für die Beschaffung der erforderlichen Dokumente, die Zahlung der Steuern und die Vereinbarung eines Termins bei einem Notar benötigt. Bedenken Sie, dass die Warteschlangen bei den Notaren an der Budva-Riviera länger sind als im Herrenhaus bzw. dass Sie länger auf einen freien Termin warten müssen.

Wir danken Ihnen für die Hilfe bei der Vorbereitung des Materials unserer Experten in Montenegro:

Svetlana Zamotin, Direktorin der Agentur Tradegoria

Irina Rasskazova, Leiterin der Agentur Antarex

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