Sie nennen es, wie sie wollen: Warum die Aufteilung von Wohnraum nach Klassen immer noch eine bedingte Angelegenheit ist

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In der Werbung für Wohnkomplexe sehen wir ständig einen Hinweis auf das Niveau der Wohnung: Komfortklasse, "Business" und andere. Aber was es ist, ist nicht immer klar. Am deutlichsten haben sich die Klassen "Business" und "Elite" herausgebildet - sie lassen sich noch gut voneinander unterscheiden. Aber die relativ jungen Klassen "comfort" und "comfort-plus" werden noch am vagesten genannt. Es scheint, als gäbe es überhaupt keine Wohnungen der Economy-Klasse mehr auf dem Markt. In Ermangelung einer offiziellen Klassifizierung steht es jedem Bauträger frei, sein Produkt nach eigenem Ermessen zu benennen, und die Käufer müssen es selbst herausfinden.

Die Teilnehmer des Runden Tisches Fontanka erzählten, wie sich heute Wohnklassen bilden.

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Elena Boyko, Leiterin von Elena Boykos Immobilienagentur Towngroup Foto: Mikhail Ognev/

Evgeny Beskrovny, Verkaufsdirektor von LAR DevelopmentFoto: Mikhail Ognev /

Svetlana Denisova, Leiterin der Verkaufsabteilung von BFA - Development CJSC Foto: Mikhail Ognev /

Bulat Mirzakhanov, Leiter der Produktentwicklung in St. Petersburg, A101 Unternehmensgruppe Foto: Mikhail Ognev /

Natalia Korotaevskaya, Handelsdirektorin der Aquilon-Gruppe in St. Petersburg und LOFoto: Mikhail Ognev/

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Traditionell war der St. Petersburger Wohnungsmarkt in die Klassen Economy, Comfort, Business und Elite unterteilt. Aber, als Olga Trosheva, Direktorin des St. Petersburger Immobilienberatungszentrums (Setl Group), erklärte In letzter Zeit verschwimmen die Grenzen zwischen ihnen immer mehr. Jetzt wird die Klasse eines Objekts meist durch die Merkmale des Standorts bestimmt. So werden Objekte, die sich in einer guten Lage befinden, a priori höher eingestuft als dieselben Objekte, die sich jedoch an einem weniger günstigen Ort befinden. Die Qualität der Bau- und Ausbaumaterialien, die technische Ausstattung und das Niveau der Landschaftsgestaltung spielen ebenfalls eine Rolle. Gleichzeitig ist der letztgenannte Parameter an abgelegenen Standorten oft höher - dies geschieht, um dort Käufer anzuziehen.

Elena Boyko, Leiterin der Elena Boyko Town Group Liegenschaften Agentur, betont: Alles beginnt an dem Ort, an dem der Komplex gebaut wird.

- Es gibt die Kosten für das Grundstück und die Kosten für die Kommunikation. Anhand dieser beiden Kriterien weiß der Bauherr, welche Art von Wohnungen er bauen sollte", sagt sie.

- Die Prozesse in allen Produktklassen sind annähernd ähnlich, - Fortsetzung Svetlana Denisova, Leiterin der Verkaufsabteilung bei BFA - Development CJSC.Im Laufe der letzten fünfzehn Jahre hat sich die Besetzung der Klassen sehr angenähert. Manchmal sind wir mit der Positionierung der Objekte unserer Kollegen nicht einverstanden. Rechtlich sind die Klassen in keiner Weise geregelt, so dass der Entwickler selbst entscheidet, welchem Objekt er es zuordnet und mit welchen Optionen er es füllt. Und in der Regel sehen wir eher eine Über- als eine Unterpositionierung. Vor dem Hintergrund steigender Quadratmeterpreise wurden in letzter Zeit relativ preiswerte Wohnungen aus der Stadt verdrängt.

Svetlana Denisova, Leiterin der Verkaufsabteilung von BFA - Development CJSC Foto: Mikhail Ognev /

Dafür gebe es objektive Gründe: teure Grundstücke und deren Verknappung innerhalb der Stadtgrenzen, die hohen Kosten für die Anbindung an die Netze, die steigenden Baukosten und die enorme soziale Belastung der Bauherren. Daher ist der Markt einfach nicht in der Lage, Flachbauten auf teuren Grundstücken zu einem niedrigen Preis anzubieten. In den Verwaltungsbezirken der Stadt, in den Außenbezirken und in Wohngebieten müssen jedoch viele Sozialwohnungen gebaut werden, was die Kosten pro Quadratmeter in die Höhe treibt. Wie der Experte feststellte, wird die Situation noch komplizierter, wenn wir hier noch teurere Kreditfonds hinzufügen.

Natalia Korotaevskaya, Handelsdirektorin der Aquilon-Gruppe in St. Petersburg und LO, bemerkte einen wichtigen Punkt: der Verbraucher selbst und seine Anforderungen ändern sich jetzt. Er betrachtet nicht nur die Wohnung, sondern auch das Haus mit seinem Inhalt, Grundriss, Deckenhöhe, "Chips", die jeden Entwickler zwingen, den "Mindestsatz" in jeder Klasse zu überschreiten. Infolgedessen entstehen Zwischenklassen wie "comfort-plus" oder "business-lite", und die Grenzen verschwimmen.

- Zum Beispiel ist der Käufer nicht mehr so wichtig in den Höfen nur Kinder-und sogar Sportplätze - für ihn ist es nur ein Standard. Jetzt brauchen wir Erholungsgebiete für Erwachsene, für Yoga-Kurse. Deshalb ziehen Bauträger jetzt Landschaftsgestaltungsstudios und Designbüros für die Gestaltung und Dekoration von Haustüren an.

- Auf unserem Markt gibt es Versuche, ein System der Wohnungszulassung nach Klassen zu schaffen. Es gibt sogar Beispiele für Tabellen mit Beschreibungen", sagt Bulat Mirzakhanov, Leiter der Produktentwicklung bei der A101-Unternehmensgruppe in St. Petersburg. - Aber halten sich die Entwickler strikt an diese Tabellen? Die Antwort lautet nein. In der Regel legt jeder große Marktteilnehmer selbst die Kriterien fest, nach denen er sein Projekt in die eine oder andere Klasse einordnet. So sind beispielsweise "Economy" und "Standard" praktisch aus dem Wortschatz verschwunden, die überwiegende Mehrheit der Projekte wird als "Komfort" bezeichnet, obwohl sich daran nichts Grundlegendes ändert. Oder der Entwickler scheut sich, keine Klasse anzugeben.

Er ermittelte mehrere starke wirtschaftliche Faktoren eines Entwicklungsprojekts, die sich auf das Konzept der Klassizität auswirken: Höhe, Wohnungsgrundriss, Anzahl der Wohnungen pro Stockwerk.

- Es scheint mir, dass es zweifellos einige Chips in Projekten, die ihre Klasse überschätzen, - fügte er hinzu, - aber in der Raumplanung Lösungen werden wir große Häuser, endlose Wände, nicht die angenehmste Wohnung Design zu sehen. Leider hebt sich St. Petersburg in dieser Hinsicht nicht gut von anderen entwickelten Märkten ab. Und das, was wir "Chips" nennen, kann ohne jede Logik von einer Klasse zur anderen fließen.

- Ich würde den Wohnungsmarkt in Komfortklasse, "Business" und "Elite" unterteilen. Und sie unterscheiden sich nicht nur in der Lage", so Evgeny BeskrovnyVerkaufsleiter bei LAR Development. - Es ist heute genauso schwierig, ein Projekt in der Standardklasse (früher Economy Class) zu finden wie vor fünf Jahren. Unter den Trends würde ich den massenhaften Rückzug auf Komfort-Plus bemerken, der auf die Auffüllung von Innenhöfen, Spielplätzen, Grünanlagen und Landschaftsgestaltung zurückzuführen ist. Dies wird vom Kunden gefordert, der nun nicht mehr nur eine Wohnung bekommt. Beispiele dafür sind z.B. Projekte in Novosaratovka - das sind relativ preisgünstige Komplexe außerhalb der Stadt, die aber gleichzeitig viele Standards einer wirklich hochwertigen Wohnung erfüllen.

Evgeny Beskrovny, Verkaufsdirektor von LAR DevelopmentFoto: Mikhail Ognev /

Sergey Sofronov, Kaufmännischer Direktor der PSK-Gruppe, bestätigt, dass die Positionierung auf dem Markt zum Teil durch die Bedürfnisse der Entwickler zu verkaufen teurer und überhöhte Erwartungen in dieser Hinsicht verursacht wird.

- Aus diesem Grund gibt es eine gewisse Verwirrung, die Klassen werden zunehmend unscharf, - stellte er klar. - Das Fehlen einer Klassifizierung hindert den Verbraucher am Verständnis. Erstens wird "Economy" durch "Standard" ersetzt und verschwindet dann ganz aus dem Informationsfeld. Auch die Business Class erfährt durch die Zuweisung von Unterkategorien verschiedene Änderungen. Zwischen "Business" und "Elite" gibt es immer noch ein recht gut etabliertes Segment - "Premium", gefolgt von der sehr teuren "Deluxe"-Klasse.

Er fügte hinzu, dass das Unternehmen auch im Bereich der Service-Apartments tätig ist, die als Hoteleinrichtungen eingestuft werden. Dort steht schon lange alles fest: Die Vergabe von Sternen folgt einem klaren Kriterienkatalog für das Objekt und die Anzahl der Zimmer.

- Nun gibt es keine allgemein akzeptierte Klassifizierung von Wohnungen auf dem Markt - die Positionierung des Projekts bleibt im Ermessen des Entwicklers, - weiter Veronika Lezhneva, Leiterin der Abteilung für umfassende Marktforschung bei GloraX.Unser Unternehmen verfügt über ein eigenes internes Rankingsystem, nach dem wir nicht nur unsere eigenen Projekte, sondern auch das Wettbewerbsumfeld bestimmen, um eine klarere Positionierung aufzubauen und Analysen durchzuführen. Im Allgemeinen glaube ich, dass die Klasse für den Endnutzer nicht so wichtig ist wie die Merkmale des Komplexes: Lage, Landschaftsgestaltung, Bautechnologien, Technik.

Dmitry Efremov, Leiter der Abteilung für Produktmanagement und Marketingforschung bei Glavstroy St. Petersburg, stellte zwei wesentliche Punkte des Klassenwandels fest: die Zunahme des Anteils der Komfortklasse am Massenmarkt und die Veränderung der Merkmale von "Economy" und damit von "Komfort".

Was die Struktur des Angebots nach Klassen in der Agglomeration angeht, so belief sich nach Angaben des Unternehmens die Komfortklasse im ersten Quartal 2024 auf 76%, während es im Dezember 2022 noch 65% waren. In der Economy-Klasse gab es im gleichen Zeitraum weniger Wohnungen: 10% im März 2024 gegenüber 14% am Ende des Jahres 2022. Darüber hinaus gibt es einen systematischen Übergang von Economa-Projekten aus der Stadt in die Region: zum Beispiel im März dieses Jahres entfielen auf die Region 94% der Vorschläge in diesem Segment.

Wie der Experte erläuterte, werden solche Veränderungen durch eine Zunahme der Kundenanfragen und die staatliche Regulierung der Arbeit von Bauträgern verursacht, was zu einer Vergrößerung der Fläche von Wohnungen führt - auch durch die Begrenzung der Größe der Konstruktion, Zahlungsmodalitäten für Studios.

- Es gibt eine Methodik der Russischen Gilde der Immobilienmakler, - fügte er hinzu, - wo die Klassifizierung nach einer Reihe von Merkmalen erfolgt, bis hin zu Verglasung, Verarbeitung, Eingangsgruppen und Türblöcken. Aber sie hat beratenden Charakter, so dass viele Bauherren die Klasse unabhängig von der Methodik festlegen. Gleichzeitig wird die Zuweisung einer höheren Klasse oft nicht durch die Merkmale bestimmt, sondern durch die Notwendigkeit, das Objekt so zu positionieren, dass der Preis gerechtfertigt ist.

Wenn wir über den Massenwohnungsbau sprechen, wurden in letzter Zeit aufgrund des verstärkten Wettbewerbs Projekte der Economy-Klasse vom Markt verdrängt, Olga Trosheva bemerkt. Ihr Anteil an der Nachfrage ist auf 9% gesunken. Gleichzeitig entwickeln sich die Komfort- und Komfort-Plus-Segmente aktiv, auf die im ersten Quartal des Jahres 37% der Transaktionen entfielen, verglichen mit 14-18% in 2019-2021.

- Es ist wichtig zu beachten, dass die Region einen großen Einfluss auf die Bestimmung des Niveaus des Projekts hat. Was in Moskau oder St. Petersburg als Komfortklasse definiert wird, kann in einer kleinen Stadt mit einem unterentwickelten Niveau an Produktlösungen aufgrund des schwachen Wettbewerbs auf dem Markt als Geschäft wahrgenommen werden, Veronika Lezhneva erklärt.

Derselbe Komplex, der vor 7-10 Jahren noch als "Economy" verkauft wurde, wird nun als "Comfort" bezeichnet, da er um einige Elemente aus der Komfortklasse erweitert wurde: Spielplätze, komplette Ausstattung der Wohnung. Elena Boyko erklärt:

- Und nichts anderes, aber es scheint, dass der Verbraucher sieht es bereits eine Klasse höher. Es ist nur so, dass vor 10 Jahren eine solche Wohnung diesem Preis entsprach und als "Haushälterin" bezeichnet wurde. Jetzt sind die Preise gestiegen, aber egal wie man die Klasse nennt, es ist immer noch der Mindestpreis. Nimmt man 50 Wohnanlagen der Komfortklasse, so werden sie alle unterschiedlich sein - etwa 30 Wohnanlagen werden der Massenkomfortklasse entsprechen, etwa 10 werden eine niedrigere Klasse haben, und die anderen 10 werden näher an "Komfort-Plus" sein.

- Ich habe den Eindruck, dass der Begriff "Sparsamkeit" zu Unrecht in Misskredit gebracht wird und die Bauunternehmer sich scheuen, die Dinge beim Namen zu nennen, wenn die Gesetzgebung sie nicht dazu zwingt, - Svetlana Denisova glaubt. - Diese Wohnungen wurden jedoch außerhalb der Ringstraße in das Gebiet der Region verlagert, da sich die Stadt umfassend entwickelt und über ihre eigenen Grenzen hinausgegangen ist. Heute bestimmt die Zugehörigkeit zum Leningrader Gebiet bereits sowohl die Last, die der Bauträger zu tragen hat, als auch den Preis, zu dem das Projekt rentabel sein wird. Um zu verstehen, ob Sie "Komfort" vor sich haben oder nicht, lohnt es sich, mit der Lage und dem Wohnungsdesign zu beginnen. Wenn das Objekt buchstäblich an einer stark befahrenen Autobahn liegt, oder wenn es sich bei 70% um Ein-Zimmer-Studios und Zwei-Zimmer-Wohnungen mit einer Fläche von 47 Quadratmetern handelt oder es überhaupt keine gibt, dann kann von "Komfort" keine Rede sein.

Was die "Haushälterin" anbelangt, so ist sie nach Ansicht des Sachverständigen die gefragteste Person, so dass sie immer leben wird. Es ist nur so, dass der Markt im Preis zusammen wachsen wird. Alles, was in der Stadt vorhanden ist, ist per Definition zu teuer, um ein "Haushälter" zu sein. Und der Bauträger ist gezwungen, das Projekt so zu füllen, dass es dem Titel "Komfort" und den Erwartungen der Verbraucher entspricht und dem Wettbewerb standhält.

- Wenn Projekte mit einem Gesamtanteil von 70% an Studios und Ein-Zimmer-Wohnungen nicht als Komfortklasse gelten, dann ist praktisch nichts, was heute in St. Petersburg gebaut wird, eine solche, - fuhr er fort Evgeny Beskrovny. - Denn der Massenkunde wählt in Rubel: Er kann sich eine Zwei- oder Dreizimmerwohnung aufgrund der großen Quadratmeterzahl, der monatlichen Zahlungen und der Anzahlung nicht leisten. Daher würde ich die Wohnungsausstattung nicht als Hauptkriterium für die Unterscheidung zwischen "Wirtschaftlichkeit" und "Komfort" ansehen, sondern immer noch auf die Lage und den Inhalt eingehen. Meiner Meinung nach gibt es heute sowohl in der Stadt als auch in der Region Projekte der absoluten Economy-Klasse, die aber als "Komfort" bezeichnet werden. Einfach weil "Economy" nicht mehr in Mode ist. Übrigens würde es mich nicht wundern, wenn dieser Begriff in der Luftfahrt bald abgeschafft wird. Aber wenn man die Economy Class generell vom Markt nimmt, dann wird der Durchschnittspreis sofort steigen, was es für regionale Kunden, die aufgrund der Kosten für Wohnungen in ihren Regionen grundsätzlich auf einen niedrigeren Preis ausgerichtet sind, unmöglich oder unangenehm machen wird.

- Wir haben wirklich eine interne Einteilung in Klassen in unserem Unternehmen, - Natalia Korotaevskaya bemerkte. Einige unserer regionalen Projekte haben hohe Decken, und sogar Coworking Spaces und kostenlose Kinderclubs. Die Entwicklung selbst einiger grundlegender Elemente ermöglicht es Ihnen, eine Komfortklasse im Inneren zu entwickeln und sie in Unterklassen zu unterteilen: Es gibt eine "Komfort-Plus"-Klasse, und Standard- und Economy-Klasse werden verlassen. Die Hypothekenzahlung des Kunden steht nun an erster Stelle, und mit dem Aufkommen von Programmen wie der Tranchenhypothek kann er sich etwas mehr leisten. Und wir beobachten bereits einen Rückgang der Nachfrage nach Studios und Einzimmerwohnungen zugunsten von Euro-Apartments.

Bulat Mirzakhanov, Leiter der Produktentwicklung in St. Petersburg, A101 Unternehmensgruppe Foto: Mikhail Ognev /

- Was die Komfortklasse betrifft, so sind die meisten Entwickler in ihrem Rahmen daran gewöhnt, einen Spielplatz im Innenhof zu schaffen, der sich manchmal in ein echtes Disneyland verwandelt, - sagt Bulat Mirzakhanov. - Aus irgendeinem Grund - anscheinend aus Gewohnheit - werden Gärten ausschließlich den Kindern überlassen, dabei sollten sie allen gehören. Ein Hof kann ein völlig anderes Produkt mit einer ganz eigenen Funktion sein - zur Erholung oder Unterhaltung. So kann es sich beispielsweise um einen Park mit entsprechenden Freizeiteinrichtungen handeln. Dies wird dazu beitragen, das Image eines teureren Produkts zu prägen. Es ist jedoch logisch, dass Sport und andere "laute" Aktivitäten außerhalb des Hofes stattfinden. Dieses Konzept verschafft dem Projekt einen zusätzlichen Vorteil in dem Konzept "ein Hof, in dem es ruhig ist".

Nach Angaben von Sergej SofronowDer Wettbewerb zwischen den Entwicklern zwingt uns dazu, die Merkmale der Komfortklasse in ein Standardprodukt zu packen, weshalb heute alle Massenwohnungen auf die eine oder andere Weise dieser Klasse zugeordnet werden können. Und innerhalb der Klasse sind bereits große Unterschiede in den Eigenschaften sichtbar.

- Nach unseren Projekten kann ich sagen, dass der Preis innerhalb der Komfortklasse sehr stark variieren kann, - sagt er. - Wir haben zum Beispiel Projekte in diesem Segment für 180 Tausend und 300 Tausend Rubel pro Quadratmeter. Gleichzeitig glaube ich, dass die Lage als solche für ein Projekt der Komfortklasse nicht wichtig ist. Viele Verbrauchereigenschaften aus höheren Segmenten sind in niedrigere Segmente gewandert - von der Business Class in die Comfort Class, von dort in die Standard Class. Und selbst von der Premiumklasse zur "Business" gibt es einen deutlichen Abwärtstrend. Hinzu kommt, dass es eine Mindestinfrastruktur des Komfortklasse-Projekts gibt - Rollstuhl- und Fahrradstellplätze, individuelle Abstellräume und die Möglichkeit des Endausbaus sind bereits obligatorisch.

Dmitri Efremov fügte hinzu, dass der Anteil der Economy Class in der Stadt abnimmt, da die Marktveränderungen die Entwickler dazu zwingen, ihren Projekten immer mehr zusätzliche Optionen hinzuzufügen und sie zu verbessern. Und die Wahl bei der Schaffung eines neuen LCD zwischen Komfort und Economy Class fällt auf die erste. Ihm zufolge würde der heutige Verbraucher eher eine teurere Wohnung oder einen kleineren Grundriss bevorzugen, dafür aber in einer höherwertigen Einrichtung oder in einer besseren Lage.

- Gleichzeitig ist es notwendig, einerseits den tatsächlichen Inhalt und die Produktoptionen im Projekt zu trennen, und andererseits den Namen der Qualitätsklasse als solche, die vom Bauträger bei der Positionierung erklärt wird, - fügte er hinzu. - Originelle architektonische Lösungen, Projekte von bekannten Architekturbüros, die den Trends des "grünen Bauens" folgen, eine hohe Klasse der Energieeffizienz, durchdachte Landschaftsgestaltungskonzepte, geräumigere Grundrisse mit einem größeren Anteil an Mehrzimmerwohnungen, Deckenhöhen über 2,7 m sind in Wohnungen der Komfortklasse erschienen. Die Ausstattung umfasst hochwertige Materialien und moderne technische Lösungen, Wasseraufbereitungssysteme. Von den interessanten Ergänzungen, die bereits bekannt sind, möchte ich das WLAN und die Lounge-Bereiche im Innenhof, die Ladestationen für Elektrofahrzeuge und das Smart-Home-System erwähnen.

Die Business Class ist nach Ansicht der meisten Experten bereits ein klareres und härteres Segment, so dass es auf dem Markt leichter zu identifizieren ist.

- Meiner Meinung nach gibt es in der Business Class keine Unterklassen und kann es auch nicht geben, - weiter Sergej Sofronow- aber der Wunsch eines bestimmten Entwicklers, eine Art von Marketing zu betreiben, einen Mehrwert für das Projekt zu schaffen, führt zu Spaltungen. So wird sich das Business Lite höchstwahrscheinlich als Komfortklasse entpuppen. Das heißt, der Entwickler selbst scheint sich zu schämen, das Projekt als Business Class zu bezeichnen, weil er weiß, dass er zu kurz greift. Die Business Class zeichnet sich schon eher durch ihre Lage aus - sie liegt entweder zentral oder in der Nähe. Es wird sich nicht um einen Komplex mit 25 Stockwerken handeln, für den eine Tiefgarage und ein gewisses Angebot an Parkplätzen erforderlich sind. Wünschenswert ist auch das völlige Fehlen von Ateliers und auf jeden Fall Deckenhöhen von 3 Metern oder mehr. 2,75 m sind nicht Business Class.

- In der Tat ist "Business" eine architektonisch und technisch klar definierte Klasse, - Veronika Lezhneva erklärt.Hier werden wir nicht mehr Klinker auf der ganzen Wand oder Nassputz sehen, das werden individuelle Lösungen sein, Parken, Deckenhöhe, Technik. Aber dies ist keine Klasse für diejenigen, die nicht genug Geld für Luxuswohnungen haben. Für eine solche Zielgruppe haben wir eine andere Schicht, die Premiumklasse. Dies ist, wenn der Standort nicht Elite ist, aber es ist nicht mehr ein Geschäft, und es scheint genug Geld als für "Business" zu sein. Und dies ist eine der schwierigsten Klassen aus der Sicht des Zielpublikums, denn sie sind diejenigen, die im Moment einer wirtschaftlichen Katastrophe in das Business-Segment "durchfallen". Und so zeichnet sich das "Business" erstens durch den Standort und zweitens durch den Preis aus - und der ist eine Kombination aus Standort, Bau- und Installationsarbeiten und Technik. Das heißt, hier werden die unteren Kostenschwellen selbst ein bestimmtes Klassenniveau diktieren, und es wird nicht funktionieren, mit einem Preis pro "Quadrat" von 180 oder 200 Tausend zu beginnen.

Swetlana Denisowa nicht damit einverstanden, dass die Business Class so verständlich ist.

- Ich denke, es gibt einen Platz für Business-Class-Projekte an den unerwartetsten Orten. - denkt sie. - Und es würde mich nicht wundern, wenn wir sie in ein paar Jahren in der Region oder in einem großen Neubaugebiet wie Murino sehen. Immer, wenn die Menschen aus ihren Wohnungen herauswachsen, bleibt eine starke Bindung an diesen Standort bestehen. Gleichzeitig sehen wir, wie der Name des Bauträgers und sein Ruf es ihm ermöglichen, seine Projekte an einem recht bescheidenen Standort als Business Class zu positionieren. Der formalen Füllung nach zu urteilen, werden wir dort jedoch nichts Magisches sehen - abgesehen von einer Art konzeptioneller Sache wie einem singenden Stein.

Der Experte stellte fest, dass die meisten Investitionskäufe im Massensegment getätigt werden. Und das Wohnen für das eigene Leben ist zunehmend eine "Business"-Klasse und höher.

- Business Class scheint eine niedrige Anzahl von Stockwerken zu implizieren, aber ein 50-stöckiger Wolkenkratzer kann auch leicht eines sein, - sagt Bulat Mirzakhanov.- Es ist in diesem Segment, dass es einen Kunden, der auf der 40. Etage mit herrlichem Blick leben will. Wenn Sie ständig über "Komfort" verwirren kann, dann im Fall von Unternehmen gibt es klarere Indikatoren: ein anderes Verhältnis von Parkplätzen, "Chips" werden bewusster und teuer. Zum Beispiel werden Smart-Home-Technologien aktiv eingeführt. Bei Projekten der Komfortklasse wird in 90% der Fälle von einem Smart Home geschrieben, aber was ist das? Das ist die Bezeichnung für eine Gegensprechanlage, die mit einer Kamera, einem Videoüberwachungssystem und sogar einem Sicherheits- und Brandmeldesystem zusammenarbeiten kann, was eigentlich die Norm ist. In der Business Class ist alles etwas spezifischer: So ist zum Beispiel die Steuerung aller Konvektoren, Heizkörper und Klimaanlagen in der Wohnung an einen einzigen Punkt gebunden.

- In Moskau ist die Business Class bis zu 50 Stockwerke hoch, mit Panoramafenstern bis zum Boden, – Elena Boyko hinzugefügt. -Und nun ist Moskau in Bezug auf das Bauvolumen mit Dubai vergleichbar, auch aufgrund seiner Höhe. In St. Petersburg hat die Business Class nur eine geringe Anzahl von Stockwerken. Und dann ist da noch das Problem, wie der Bauträger alles, was zur Business Class gehört, in dieser begrenzten Anzahl von Wohnungen unterbringen kann. Das heißt, dass die Bauunternehmer in St. Petersburg in Gebäuden mit niedrigen und mittleren Stockwerken das tun, was in Moskau aufgrund der großen Anzahl von Stockwerken leichter zu realisieren ist. Außerdem bezeichnen einige Akteure, die neu auf den Markt kommen, ihr Produkt als Business Class, aber gleichzeitig haben sie eine Deckenhöhe von 2,5 m, keine großen Fensteröffnungen und nichts entspricht der Realität, außer der Lage. Ich würde mir daher wünschen, dass es auf dem Markt einige gemeinsame Kriterien gibt.

- Im Rahmen unserer neuen Marke werden wir ausschließlich Projekte der Business- und Premiumklasse bauen, so dass wir die Unterschiede sehr gut verstehen, - sagt Evgeny Beskrovny. - Business-Class-Projekte gibt es nicht nur im Zentrum, sondern auch in fast allen Bereichen der Stadt, und viele von ihnen sind ziemlich weit weg. So gibt es im südlichen Teil des Moskowskij-Bezirks einfach einzigartige Projekte, es gibt Komplexe mit zweistöckigen Wohnungen für 30-40 Millionen Rubel im eher abgelegenen Krasnoselskij, ebenso wie im Norden - in Wyborgskij. Wir haben den Verkauf in Selenogorsk gestartet, das weit vom Zentrum entfernt ist, aber es ist ein Erholungsgebiet, historisch gesehen ein erstklassiges Ziel - man kann sagen, "St. Petersburg Barvikha".

Deshalb, so der Experte, sei in der Business Class der Standort noch zweitrangig, und das Produkt, der Inhalt und die Wohnungsgestaltung stünden im Vordergrund. Es sollte mehr Quadratmeter geben, weniger Wohnungen pro Etage. Wenn die Decken in den Wohnungen unter drei Metern liegen, die Fassade nass verputzt ist, die Ziegel gestrichen sind oder die Fenster aus Kunststoff statt aus Aluminium bestehen, kann man sich kaum Business Class nennen. Zweigeschossige Wohnungen, Wohnungen mit separatem Eingang und Doppelhaushälften, die als Terrassen genutzt werden können, sind bereits in der Business Class zu finden. Und natürlich gehört zur Business Class auch immer ein Service: Concierge, Coworking, Kinderzimmerservice, Hundesitter.

Natalia Korotaevskaya, Handelsdirektorin der Aquilon-Gruppe in St. Petersburg und LOFoto: Mikhail Ognev/

- Die Business Class hat einen ganz anderen Kundenkreis, - Natalia Korotaevskaya fuhr fort. - Für ihn ist der Name des beteiligten Architektur- oder Landschaftsbüros wichtig, so kann ein separates Studio sogar an der Namensgebung und Verpackung des Produkts arbeiten. Die Höhe in der St. Petersburger Business Class ist nur niedrig, in Moskau dagegen schon. In diesem Segment gibt es manchmal nicht nur einen Autoplatz pro Familie, sondern zwei oder mehr, und daher auch die daraus resultierenden Späne - zum Beispiel Ruheräume für die Fahrer und so weiter. Hier gibt es fast keine Nachbearbeitung, weil jeder eine exklusive Designlösung will. Und da sich auch der "Komfort" in all diesen Parametern weiterentwickelt, wird es für die "Wirtschaft" schwieriger, zu konkurrieren, und sie ist ebenfalls gezwungen, sich weiterzuentwickeln - zum Vorteil des Verbrauchers: Er bekommt das beste Produkt auf Kosten der Konkurrenz.

Dmitri EfremovIch habe festgestellt, dass der Hauptunterschied im Wohnkomfort liegt. Mit dem Anstieg der Klasse bieten die Bauträger große Grundstücksflächen, Privatsphäre, hochwertige Ausstattungen, fortschrittliche Smart-Home-Optionen und Dienstleistungen von Verwaltungsgesellschaften.

- Generell, Wohnkomplexe der Business-Klasse und höher zeichnen sich durch eine breite Palette von Infrastruktureinrichtungen aus, die nur für die Bewohner zugänglich sind, - sagte er. - Darüber hinaus gibt es auf dem Territorium solcher Wohnkomplexe verschiedene und einzigartige landschaftsgestalterische Einrichtungen in Bezug auf architektonische und gestalterische Lösungen und Funktionalität.

Um eine klare Struktur durch die Unterbringung von Klassen zu schaffen, lohnt es sich, Objekte nach einem bestimmten Schema zu betrachten, von größer zu kleiner, Elena Boyko glaubt. Erstens, die Lage - je weiter weg vom Zentrum, desto kleiner die Klasse, je näher am Stadtzentrum, desto höher. Die zweite ist die Nähe der sozialen Infrastruktur: die besten Schulen und Turnhallen in der Stadt setzen eine hohe Klasse des Projekts voraus.

Elena Boyko, Leiterin von Elena Boykos Immobilienagentur Towngroup Foto: Mikhail Ognev/

"Dann ist da noch die Verkehrsanbindung", fuhr sie fort. - Wenn man eine Stunde mit dem Zug fährt, mit dem Bus zur nächsten U-Bahn-Station, dann "fährt" das Projekt sofort in die Wirtschaft. Als nächstes geht es um das Haus selbst - die Anzahl der Etagen, die Anzahl der Wohnungen pro Etage, die Verfügbarkeit von Rollstühlen, Fahrrädern, barrierefreie Umgebung. Und als Letztes der Grundriss, die Grundfläche, die Deckenhöhe, die Fenstergrößen.

- Ich denke, die Zukunft des Produkts liegt im Dienstleistungsbereich und in allen Klassen von Wohnungen, - sagt Bulat Mirzakhanov.Mir scheint, dass Lösungen wie ein Grundstück für einen Innenhof im Erdgeschoss absolut zu Recht für verschiedene Klassen in Frage kommen: Es ist längst an der Zeit, mit der Stigmatisierung des ersten Stocks aufzuhören. In unseren Projekten im Leningrader Gebiet, die meiner Meinung nach eine selbstbewusste Komfortklasse darstellen, gibt es Wohnungen mit solchen Lösungen. Im Allgemeinen scheint die Branche nicht wirklich auf gesetzlicher Ebene reguliert werden zu wollen, so wie die Sternebewertung von Hotels - das wird diese ganzen Neupositionierungsspiele weiter verhindern. Aber als Produktspezialist wäre es für mich einfacher, in einem Umfeld zu bestehen, in dem die Spielregeln klar definiert sind. Ich glaube jedoch nicht, dass es diese Regeln in naher Zukunft geben wird, vor allem weil sich das Produkt viel schneller entwickelt als der gesetzliche Rahmen.

Nach Angaben von Veronika LezhnevaDie Wahrscheinlichkeit, dass in naher Zukunft eine gemeinsame Klassenmatrix geschaffen wird, ist sehr gering.

- Dies schränkt die Möglichkeiten des Bauherrn ein, das Projekt in Werbematerialien zu positionieren. - sagt sie. - Aber das ist nicht so wichtig, denn in den letzten Jahren hat der Markt als Ganzes einen langen Entwicklungsweg durchlaufen. Die aktuellen Projekte der Komfortklasse verschaffen Komplexen, die vor 15 Jahren noch als Unternehmen eingestuft wurden, einen deutlichen Vorsprung - sowohl was den Inhalt als auch was die Landschaftsgestaltung und die technischen Parameter betrifft. So baut GloraX derzeit zwei Komplexe der Komfortklasse in St. Petersburg und in der Region Leningrad: GloraX Pargolovo und GloraX Housewarming - beides Projekte mit reichhaltiger, durchdachter Landschaftsgestaltung, mit Elementen eines "Smart Home", also eigentlich Optionen aus der Business Class. Wir haben es also mit einem Käufermarkt zu tun - und ganz gleich, wie die Bauträger ihre Marketingstrategien gestalten und den Komplexen einen Namen geben, im Allgemeinen profitieren die Verbraucher immer noch davon.

Evgeny Beskrovny entwickelte das Thema der Evolution. Ihm zufolge nähert sich comfort plus unter dem Gesichtspunkt der Dienstleistungen immer mehr dem alten Standard "Business" an, und dieser wiederum nähert sich immer mehr der "Elite" an.

- Gerade im Elite-Segment sehen wir noch keinen ernsthaften Schritt nach vorne, und ich denke, der nächste Schritt wird für ihn sein: Er wird sich zwangsläufig nach vorne bewegen müssen, weil ihn sonst die Business Class einfach verdrängen wird.

Dmitri Efremov ist der Ansicht, dass sich die Klasse der Wohnungen weiter wandeln wird: Bauträger werden die Merkmale von Business-Apartments und höher in Projekten der Komfortklasse übernehmen und anpassen.

- Im Allgemeinen ist dieser Trend nicht nur für das Baugewerbe, sondern auch für das Industriesegment von Bedeutung: Wir beobachten beispielsweise eine ähnliche Entwicklung auf dem Automobilmarkt, wo die Autos jedes Jahr "fortschrittlicher" werden, - sagt er. - So prognostizieren wir zum einen die allmähliche Umwandlung der Economy-Klasse in "Komfort", zum anderen die Verlagerung von Standard Wohnen im Leningrader Gebiet. Im Gegenzug wird "Komfort" auch die charakteristischen Merkmale von "Business" annehmen. Da die Komfortklasse recht bequem zu positionieren ist, ist es wahrscheinlich, dass sie in Zukunft den größten Marktanteil ausmachen wird.