Die MOPs, die wir auswählen: haben moderne LCDs gelernt, wie man ein "Gesicht" macht

Nahaufnahme von frischen saftigen Erdbeeren auf einem weißen Teller

Eingang, Lobby, große Lobby - in modernen Wohnkomplexen spielen die Gemeinschaftsbereiche (MOP) eine immer wichtigere Rolle bei der Wahl der Verbraucher. Denn jetzt ist er nicht nur eine "Brücke" zwischen Straße und Wohnung, nicht nur das Gesicht des gesamten Projekts, sondern ein öffentlicher Raum mit vielen Funktionen, auch sozialen

МОПы, которые мы выбираем: научились ли современные ЖК делать "лицо"

Es wird allgemein angenommen, dass die Geschichte der Eingänge (Vordereingänge zum Gebäude) in unserem Land im XVIII. Jahrhundert mit dem Bau des Alexander-Menshikov-Steinpalastes in St. Petersburg begann.

"Ursprünglich bestand das Steingebäude aus einem Hauptgebäude und zwei Flügeln, dann wurde es durch Gebäude an der Nord- und Westseite erweitert. Der Haupteingang wurde mit einem Säulengang aus Holzsäulen verziert, die den Stein nachahmen, und darüber wurde eine Loggia für das Orchester errichtet - er begrüßte die am Fluss ankommenden Gäste. Von diesem Moment an kam in Russland die Mode der mit Statuen, Pilastern, Stuck, Gemälden und teuren Ausstattungsmaterialien geschmückten Hauseingänge auf, die die Gäste von der Schwelle an in Luxus und Komfort und - was noch wichtiger ist - in Wärme eintauchen sollten", erinnern die Experten von Glavstroy Regions in ihrer jüngsten Studie über die moderne Bedeutung von Gemeinschaftsräumen (MOPS) und die Bedeutung dieses Parameters bei der Entscheidung über den Kauf einer Wohnung.

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Menshikovs Palast. Sankt-Petersburg. Foto: Alexander Alekseev / Lori Photo Bank

Es ist klar, dass sich die Eingänge seit mehr als drei Jahrhunderten (der Menschikow-Palast wurde 1714 erbaut) gelinde gesagt stark verändert haben. Die sowjetische Regierung gab ihre reiche Verzierung zugunsten der Zweckmäßigkeit auf, und die Zeit des industriellen Wohnungsbaus machte sie zum Standard, überall ausgestattet mit blinden Türen, kleinen Fenstern, Reihen von Briefkästen und einer unansehnlichen Anschlagtafel. Solche Eingänge boten zwar immer noch Schutz vor Hitze und Kälte, Wind und Regen, aber in den allermeisten Fällen hatten sie keine weitere Funktion. Und im Allgemeinen wollte ich so schnell wie möglich an ihnen vorbeikommen, um in die Wohnung zu gelangen - das heißt, wirklich zu Hause zu sein.

Die heutigen MOPs bieten Zugang zu Annehmlichkeiten und Dienstleistungen, die nicht an eine bestimmte Wohnung gebunden sind, sondern allen Bewohnern gemeinsam sind und daher theoretisch ausnahmslos für alle potenziellen Käufer von Interesse sein sollten. Wie Yulia Dymova, Leiterin der Abteilung für Sekundärimmobilien bei Est-a-Tet, betont, "ist die Gemeinschaft für die Menschen heute wichtig. Und was ist eine Gemeinschaft und die Lage dieser Gemeinschaft? Das sind genau dieselben PUGs. Daher sind heute die Eingangsgruppen, die ausgestatteten Lobbys sowie das Territorium des Hauses die entscheidende und grundlegende Option für die Auswahl eines Käufers und die Entscheidung über den Kauf eines Objekts."

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Die Eingangstür in einem der Wohnkomplexe in St. Petersburg. Foto: Vladimir Grigoriev / Lori Photo Bank

Laut einer Studie von Glavstroy Regions, die mehr als 100 Wohnkomplexe in der Region Moskau untersuchte, gibt es auf mehr als der Hälfte der Produktwebsites von Wohnkomplexen keine oder nur sehr schwer zu findende Informationen über Eingangsgruppen. Gleichzeitig lassen die Projekte selbst den Schluss zu, dass die Bauherren der Meinung sind, dass die Eingänge in erster Linie nützlich und funktional sein müssen.

"MOPs werden nach einer Vielzahl von Vorschriften und Normen entworfen. Erstens müssen sie den Anforderungen an Komfort und Ästhetik entsprechen - dafür sind in erster Linie die internen Standards des Bauträgers verantwortlich. Zweitens müssen sie sicher sein: Die Breite der Gänge, die Größe der Türen und die verwendeten Ausbaumaterialien müssen den Anforderungen des Brandschutzes entsprechen und im Notfall eine sichere Evakuierung gewährleisten. Drittens sollte das Gebäude eine ungehinderte und barrierefreie Bewegungsmöglichkeit für mobilitätseingeschränkte Bevölkerungsgruppen bieten. Dazu gehören nicht nur Menschen mit Behinderungen, sondern auch ältere Menschen, Eltern mit Kinderwagen und so weiter. Dazu müssen alle Zugänge zum Haus ebenerdig und ohne Stufen gestaltet werden", sagt Vitaly Volokhin, Chefarchitekt von Glavstroy Regions.

Zweitens ist neben der Bequemlichkeit, der Sicherheit und der Verfügbarkeit von Rollstühlen, Conciergerie-Räumen, Abstellflächen für Haushaltsgeräte und Post auch die Farbgestaltung der Eingangsgruppe für moderne Käufer (und damit für Bauherren) wichtig. "Heute bevorzugen die Bauherren helle, farbenfrohe Lösungen. Im Gegensatz zu ihren Vorgängern, die sich oft nicht in Freundlichkeit und Komfort unterschieden, vermitteln die heutigen Gemeinschaftsräume eine Atmosphäre von Komfort und Sicherheit", stellt Glavstroy Regions fest.

Was sehen andere Marktteilnehmer in modernen MOPs? Stimmen Sie der Meinung zu, dass das Aussehen und der funktionale Inhalt der Gemeinschaftsräume ein wichtiges Auswahlkriterium für die Käufer sind? Und wie werden sich die MOPs aus ihrer Sicht in naher Zukunft entwickeln?

Yulia Dymova, Direktorin der Abteilung für Sekundärimmobilien bei Est-a-Tet

"Tatsächlich bestimmen die MOPs den Status eines Objekts. Das heißt, was von den Anbietern oder Verkäufern angegeben wird, wird durch die MOPS tatsächlich bestätigt. Lobbys oder Eingangsgruppen - sie sind das Gesicht eines jeden Wohnkomplexes, ästhetisch, gestalterisch, attraktiv. Ein großer Teil der heutigen Käufer ist die Generation 25+, für die Visualisierung wichtig ist, die Möglichkeit, die Lobby in verschiedenen Blogs zu zeigen, ist wichtig, um schöne und hochwertige Fotos zu machen (daher der Trend zum Vorhandensein einer vielversprechenden Fotozone im MOPS). Was die Entwicklung der MOPS und ihre neuen Funktionen anbelangt, so ist, wie ich bereits erwähnt habe, das Schlüsselkonzept die Gemeinschaft. Die meisten Wohnkomplexe werden heute nach dem Konzept der "Stadt in der Stadt" gebaut, und in der Tat wird die Lobby bald alle Funktionen erfüllen, die für ein gutes Hotel notwendig sind."

Alexey Artoshin, Kaufmännischer Direktor von Glavstroy Regions

"Laut einer Umfrage, die das Unternehmen Anfang des Jahres durchgeführt hat, schenken mehr als ein Drittel der Russen der Landschaftsgestaltung (im weitesten Sinne des Wortes) und der architektonischen Komponente des Gesamtprojekts besondere Aufmerksamkeit. Und die Eingangsgruppe in modernen Wohnkomplexen ist in erster Linie das Gesicht der Anlage und des zukünftigen Hauses. Die Kunden sind in der Tat sehr viel anspruchsvoller geworden, und so ist es nur logisch, dass das Wohnumfeld, das die Bauträger jetzt verkaufen, weit über die Wohnung hinausgeht. Mit der Zunahme des Wettbewerbs wächst auch die Zahl der Zielgruppen: Sie wissen, wie es sein kann, und sie wollen nichts Schlechteres. Gleichzeitig erwarten sie aber auch nichts, was über das hinausgeht, was sie bereits gesehen haben. Der Appetit des Verbrauchers hängt also in erster Linie von der Speisekarte des Bauherrn ab. Kehren wir zu den modernen Gemeinschaftsräumen und Eingangsgruppen zurück, so ist das erste, was sie von ihren Vorgängern unterscheidet, eine barrierefreie Umgebung. Heute wird bei der Gestaltung und Architektur von Wohnanlagen ein Konzept zugrunde gelegt, das darauf abzielt, einen zugänglichen und komfortablen Raum für alle Menschen zu schaffen, unabhängig von ihren körperlichen Fähigkeiten. Der zweite Punkt ist die Beleuchtung. Es handelt sich nicht mehr um eine charakterlose dunkle Ecke, sondern um einen hellen Raum mit einem großen Anteil an Verglasung, der nicht nur einen günstigen Eindruck von einem neuen Ort vermittelt, sondern auch eine Sicherheitsfunktion hat - wenn man sieht, was oder wer sich hinter der Tür versteckt. Im Allgemeinen wurde die primäre Funktionalität von MOPS unter Berücksichtigung der Verbraucherpräferenzen moderner Bürger beibehalten, und ihre Entwicklung entspricht diesen Bedürfnissen. Die totale Digitalisierung hat sich fest in unserem Leben etabliert, daher werden die gemeinsamen Bereiche bald nur noch unter Berücksichtigung der technologischen Entwicklung verbessert werden. Es liegt auch auf der Hand, dass sich die MOPs und Eingangsgruppen zu vollwertigen Lobbys entwickeln werden, in denen die Funktionen des bequemen Wartens, der kurzfristigen Kommunikation, der gelegentlichen Arbeit und anderer öffentlicher Funktionen konzentriert werden. Neben den Briefkästen werden vermehrt Zustelldienststellen auftauchen. Es wird Funktionen für den kurzfristigen Verleih von Fahrrädern, Motorrollern und anderen Sharing-Diensten geben. Es ist möglich, dass sich im Rahmen von Wohnkomplexen eine Vermietungsgeschichte entwickelt - wenn man für ein Heimkino keinen Projektor kaufen muss, genügt es, ihn in der gleichen Lobby zu mieten. Dennoch sollten die Gemeinschaftsräume so vielseitig und minimalistisch wie möglich sein. Was sie attraktiv macht, ist ihre Durchdachtheit, ihre Benutzerfreundlichkeit und der Komfort des Aufenthalts. Gleichzeitig sollte ein besonderes Augenmerk auf die Qualität gelegt werden, denn es gibt nichts Attraktiveres als Qualität".

Elena Tarasova, Kaufmännische Leiterin von Plus Development

"Heute zählen Wohnungskäufer bei der Auswahl eines Objekts für den Kauf von Gemeinschaftsräumen zu den Top-5-Kriterien. Zumindest, wenn es sich um Projekte der Klasse comfort+ und höher handelt. Dies ist einer der wichtigsten Trends der letzten Zeit. Dies ist für die Käufer so wichtig, dass sich inzwischen ein ganzes Segment (Business Light) aktiv entwickelt, in dem die öffentlichen Räume nach den Kriterien neuer Business-Class-Gebäude gestaltet werden, während in den Wohnungen Elemente der Komfortklasse erlaubt sind. Ich denke, der Hauptgrund dafür ist, dass die Menschen begonnen haben, ihre Wohnung als ein Haus und nicht als ein Apartment zu betrachten. Und zwar sowohl aus funktionaler als auch aus ästhetischer Sicht. Und der Katalysator für diesen Prozess war natürlich die Pandemie. Vor 15 bis 20 Jahren waren geräumige, komfortable und funktional ausgestattete Eingangsbereiche das Vorrecht des Premiumsegments. Der Rest der Häuser hatte noch "Eingänge". Nach den Bauverboten wurden die Verbraucherpräferenzen in fast allen Wohnungsklassen umformatiert. Im Massensegment gab es auch den Wunsch, dass das Haus zumindest eine minimale Lobby-Infrastruktur haben sollte. Heute werden viele Funktionen außerhalb der Wohnung ausgeführt: Fahrräder, Kinderwagen, Roller und Schneemobile können in separaten Rollstühlen untergebracht werden, Geburtstage können in speziell dafür vorgesehenen Lounge-Bereichen gefeiert werden, die Haustierpflege kann in einer Autowaschanlage durchgeführt werden, die Arbeit kann in einem Coworking-Bereich erledigt werden und so weiter. Heutzutage stellen Bauherren von Häusern der Business-Lite-Klasse und höher nicht nur den erforderlichen Raum für verschiedene Funktionen zur Verfügung, sondern bemühen sich auch, die Umsetzung dieser Funktionen zu gewährleisten. So haben wir in unserem Projekt mehrere Räumlichkeiten identifiziert, die nicht verkauft oder vermietet werden und die wir für Coworking, einen Fitnessraum und einen Kinderclub für die Bewohner des Wohnkomplexes einrichten werden. Die Ästhetik ist eine ebenso wichtige Komponente wie die Funktionalität. So wichtig, dass Bauträger die Entwicklung von MOPS-Projekten inzwischen gesondert bei Architekturbüros in Auftrag geben, die sich speziell auf die Gestaltung von öffentlichen Innenräumen spezialisiert haben. Und oft ist es die Gestaltung der Eingangsgruppen, die zum "Feature" des Projekts wird. In unserem Wohnkomplex wird also jede Eingangsgruppe ihr eigenes Design haben. Vielleicht wird die Anordnung der Möpse noch mehr zur Sozialisierung beitragen. Vielleicht entwickeln sich diese Orte zu Nachbarschaftsclubs, zum Beispiel am Mittwoch für Meisterkurse, Präsentationen oder Aufführungen. Höchstwahrscheinlich wird der Weg eingeschlagen, die Funktionen der Wohnungen durch MOPS immer mehr zu erobern, um alles, was möglich ist, aus ihnen herauszuholen und die Quadratmeter nicht mit Überflüssigem zu belasten und die Wohnung nur noch als persönlichen und familiären Raum zu belassen."

Denis Gerasimov, Verkaufsdirektor des Lime Residential Complex

"Zunächst einmal sollten wir das Konzept selbst definieren. Dazu gehören Eingänge, Flure, Aufzugsbereiche und Gemeinschaftsbereiche zwischen den Wohnungen auf den Etagen. Heutzutage gibt es vielleicht kein einziges Bauprojekt, bei dem es keine modernen, qualitativ hochwertigen und ästhetisch ansprechenden öffentlichen Räume gibt - schließlich sind sie eine Art Markenzeichen des Wohnkomplexes, erhöhen sein Prestige und seine Attraktivität. Die Käufer achten fast immer auf die MOPs, ihre Funktionalität, ihren Komfort und ihr Design. Wir halten jedoch fest: Bei der Entscheidung für eine Wohnanlage ist dieses Kriterium zwar wichtig, aber nicht entscheidend. Vielmehr ist es ein zusätzliches Kriterium, das als ein weiterer bedeutender Vorteil angesehen wird. Die Lobby und die Eingangsgruppen des Business-Class-Wohnkomplexes haben nicht nur eine ästhetische Funktion, sondern sind auch ein integraler Bestandteil der Dienstleistungsinfrastruktur. Deshalb ist es von grundlegender Bedeutung, über Empfangsschalter, einen komfortablen Wartebereich, Gästeplätze und einen Service für die Zusammenarbeit mit Lieferdiensten zu verfügen. Alle Durchgänge, einschließlich des Zugangs zu den Aufzugsgruppen, sollten bequem sein. Ein wesentlicher Vorteil für Familien mit Kindern sind die nahe gelegenen Kinderwagen, wo man nicht nur Kinderwagen, sondern auch Roller und Fahrräder abstellen kann. Darüber hinaus haben die Lobby und die Eingangsgruppen eine soziale Funktion, sie dienen der Zusammenführung der Bewohner: Hier lernen sie sich kennen und kommunizieren, hier finden Treffen und Veranstaltungen statt, und das ist sehr wichtig. Denn eine moderne Wohnanlage ist nicht nur ein Ort, an dem eine Wohnung steht. In erster Linie ist es Ihr eigenes Zuhause, das Ihnen ein interessantes, sinnvolles, vielseitiges und gesundes Leben ermöglicht, bei dem die Kommunikation ein wesentlicher Bestandteil ist. Man bedenke, dass es vor 15-20 Jahren noch keine funktionalen Lobbys gab. Nur sehr teure Wohnkomplexe verfügten damals über luxuriöse Eingangsgruppen, deren Ziel es aber eher war, die Phantasie zu beeindrucken und das hohe Niveau des Hauses zu zeigen. Und waren damals die Kosten für die Ausstattungsmaterialien das Qualitätskriterium, so sind heute eine kompetente Zonierung und eine Servicekomponente obligatorische Elemente. Darüber hinaus wirkt sich die Attraktivität der MOPS direkt auf den Gesamteindruck des Komplexes aus, komfortable und ästhetisch interessante öffentliche Räume erhöhen die Kosten des Projekts und die allgemeine Lebensqualität in ihm. Daher sollten sie nicht nur funktional und gestaltet sein, sondern auch dem architektonischen Stil des Gebäudes entsprechen - so wurden beispielsweise die Lobbys in unserer Wohnanlage nach einem individuellen Projekt entworfen, wobei wir uns darauf konzentrierten, sowohl ihr Design als auch ihre Funktionalität zu durchdenken. Unserer Meinung nach werden in Zukunft die Design- und technischen Lösungen sowie die Ausstattungsmaterialien für Lobbys, Aufzugshallen und andere öffentliche Räume noch perfekter werden. In Anpassung an den dynamischen Lebensstil und die Wünsche der Bewohner werden sich die sozialen und dienstleistenden Funktionen der Eingangsgruppen in Wohnkomplexen dynamisch entwickeln und durchdachter werden, wobei auch die kleinsten Details und Nuancen berücksichtigt werden."

Der Ansatz für die Gestaltung der öffentlichen Räume im Elitesegment verdient eine gesonderte Betrachtung. Laut Alexander Lagutov, Vice President of Product bei Sminex, gehören die PUGs zu den zehn wichtigsten Kriterien bei der Auswahl einer Wohnung, in der man leben möchte. "Die Leute achten auf Funktionalität, Dienstleistungen, bequeme Logistik - wie man zu den Aufzügen kommt, wie man zum Parkplatz kommt, ob es Fahrrad- und Rollstuhlplätze gibt, einen Empfang mit Concierge. Und natürlich schätzen sie auch die Schönheit der Eingangsgruppe", teilt der Experte seine Beobachtungen mit.

Alexander Lagutov, Vice President of Product bei Sminex: "Wenn wir über Lobbys in Premium- und Eliteklassen sprechen, dann sollten sie geräumig, teuer und stilvoll sein und der allgemeinen Logik und dem Konzept des Hauses entsprechen. Bei Sminex gibt es Standardprinzipien für unsere Anforderungen an die Lobby: Raum, Funktionalität, Komfort, Dekoration. Die Rezeption - wie soll sie aussehen? Wartebereich - Polstermöbel, Lobby-Bar? Das heißt, die Fragen der Planung und Organisation des Raums sind in unserem Land sicherlich standardisiert. Und wir sind bereits dabei, die endgültige Designlösung zusammen mit einem kreativen Auftragnehmer zu entwickeln. Das, was wir jetzt sehen, ist deutlich besser als das, was es vor 15-20 Jahren war. Aber eher wegen des "Low Base"-Effekts: Die Nullerjahre und die frühen 2010er Jahre sind ja eine Zeit der Marktevolution. Er war noch nicht so ausgereift, es gab nicht viele starke Designer, die erfolgreich mit Entwicklern zusammenarbeiteten. Jetzt ändert sich die Situation, es hat sich ein Pool starker Architektur- und Designbüros gebildet und wächst weiter, die in der Lage sind, mit dem Tempo eines Entwicklers im B2B-Segment zu arbeiten. Es ist eine völlig andere Welt, in der es Fristen und Budgets gibt, die eingehalten werden müssen. Die Entwickler haben auch die Technologie gefunden, um sicherzustellen, dass die Idee in ihrer ursprünglichen Form umgesetzt wurde. Ich würde sagen, dass sich der Markt in Bezug auf die Qualität der angebotenen Lösungen im Bereich der Visualisierung inzwischen stark weiterentwickelt hat. Und bis zu einem gewissen Grad bin ich bei der Umsetzung einen Schritt weiter gekommen.

Im Hinblick auf die MOPS der Zukunft und die allgemeinen Markttrends stellt der Experte fest: Es gibt Lösungen, die immer häufiger zu finden sein werden. Zum Beispiel erscheinen große Lobbys in großen Wohnkomplexen: Es handelt sich dabei um einen großzügigen Raum mit hohen Decken, der die repräsentative Funktion des gesamten Projekts übernimmt, während im Eingangsbereich von Häusern bereits etwas Einfacheres und Kompakteres realisiert wird.

"In gewissem Sinne ist dies ein Marketing-Trick. Die Bauherren zeigen ihren Kunden solche Lobbys, und sie sind einprägsamer, machen einen besseren Eindruck. Bei einigen Projekten ist dieser Schritt gerechtfertigt, bei anderen nicht so sehr. Das Hauptproblem ist in diesem Fall die Logistik. Eine große Lobby wird benötigt, wenn es eine Art markanten Punkt zwischen einem Wohnkomplex, der aus mehreren Gebäuden besteht, und der Umgebung gibt, durch den der Verkehr offensichtlich fließen wird. Befindet sich ein Wohnprojekt in einer neutralen Umgebung, dann ist dies eine unrentable logistische Lösung", meint Alexander Lagutov.

Was die finanzielle Komponente anbelangt, so hängt laut Alexey Artoshin alles von der Klasse der Wohnung ab. "Normalerweise ist der Bau Kosten für die gemeinsamen Bereiche über 5% in Wirtschaft und Komfort-Klasse-Projekte. In der Wirtschaft und darüber, kann diese Zahl 25% erreichen", sagt die Quelle BFM.ru .

"Alles ist sehr relativ, und die Zahl kann sich von Projekt zu Projekt drastisch unterscheiden. Sie hängt von vielen Faktoren ab: Anzahl der Stockwerke, Gesamtfläche, Immobilienklasse. Wenn wir über Lobbys in hochpreisigen Kammern sprechen, kann dies 2-3% sein. Wenn man unter MOPS auch thermische Etagen, Treppen und Parkplätze versteht, dann sind es schon 5%", beschreibt Alexander Lagutov die Situation auf dem Elitemarkt.

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Wie Elena Tarasova bereits betont hat, greifen Bauherren heute bei der Entwicklung von MOPS zunehmend auf die Dienste von Architektur- und Designbüros zurück, die sich auf die Organisation und Gestaltung öffentlicher Räume spezialisiert haben. Die Meinungen der Architekten und Designer selbst sind für das nächste Mal vorgesehen.

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