Der Markt, wir haben eine Absage! Was erwartet die Käufer und Entwickler von Wohnungen in St. Petersburg nach dem 1. Juli

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Die Aussicht auf die Streichung der staatlich geförderten Hypotheken ab dem 1. Juli 2024 und die gleichzeitige Änderung der Parameter einer Familienhypothek sorgen für eine gewisse Aufregung auf dem primären Wohnungsmarkt. Über die Familie ist noch nichts ganz klar: Sie scheint verlängert worden zu sein, aber es wird damit gedroht, die Vergünstigungen nur für Familien mit Kindern unter 6 Jahren beizubehalten, und dann will man den Satz nur für große Wohnungen senken. In jedem Fall sind Bauträger und Käufer nicht glücklich über die bevorstehenden Änderungen, und es ist offensichtlich, dass der Kurs eingeschlagen wurde, um die Zahl derjenigen zu verringern, die Zugang zu den bevorzugten Kreditprogrammen haben.

Gemeinsam mit dem Verband der Bauherren von St. Petersburg erfuhr Fontanka von den führenden Bauherren der Agglomeration St. Petersburg, wie wichtig Vorzugsprogramme für sie sind und welche Veränderungen sie erwarten.

Sie haben geholfen - und das ist genug

Alle sagen das Ende des umfangreichsten staatlichen Unterstützungsprogramms, das während der Coronavirus-Epidemie aufgelegt wurde, für den 1. Juli 2024 voraus. Im Prinzip gibt es keine Erwartungen, dass es in seiner jetzigen Form bestehen bleibt.

- Die Entwickler befürworten die Beibehaltung des Programms in der einen oder anderen Form, - sagte Sergej Terentjew, Direktor der Immobilienabteilung der CDU-Gruppe. - Meiner Meinung nach wäre es die beste Lösung, den Zinssatz im Rahmen des Programms "State Support 2020" zu flexibilisieren und ihn mit einer Differenz von drei bis vier Prozentpunkten an den Leitzins zu koppeln. Bei einem Leitzins von 16% würde der Zinssatz für eine Vorzugshypothek also 12-13% betragen. Dieser Mechanismus würde es den Behörden ermöglichen, die Haushaltsausgaben für die Durchführung des Programms zu planen, und würde den Käufern die Möglichkeit geben, Wohnraum zu recht günstigen Konditionen zu erwerben. Nach dem Übergang zu solchen Bedingungen könnte sich der Verkauf von im Bau befindlichen Wohnungen nach einer leichten Rezession recht schnell erholen.

Ekaterina Nemchenko, Kaufmännischer Direktor der RST Holding, erinnerte daran, dass die staatlich geförderten Hypothekenvorzugsprogramme während ihrer gesamten Laufzeit eine treibende Kraft für den Absatz waren und zu einer starken Stütze für die gesamte Bauwirtschaft geworden sind.

- Dank ihnen wurde der Kauf einer Wohnung für viele Bürger der Russischen Föderation zugänglich, was wiederum zu einem verstärkten Wettbewerb zwischen den Bauunternehmen und einem Qualitätssprung bei den Merkmalen der Wohnkomplexe, - glaubt sie. - Seit Ende 2023 gibt es regelmäßige Verschärfungen der Bedingungen für Hypothekenprogramme mit staatlicher Unterstützung, wobei jede Neuerung die Bedingungen verschlechtert und die Möglichkeiten der Käufer von Neubauten einschränkt. Die Streichung der Programme wird sich negativ auf den Markt für Neubauten auswirken, zu Schwierigkeiten beim Verkauf von Wohnungen führen und die finanzielle Stabilität der Bauunternehmen beeinträchtigen.

Zur gleichen Zeit, Tatyana Khalilova, Leiter der Verkaufsabteilung von GloraXDie Kommission stellte fest, dass die staatlich besicherten Hypotheken aufgrund der gestiegenen Nachfrage gleichzeitig einen erheblichen Einfluss auf die Preise auf dem Primärmarkt hatten.

- Gleichzeitig konnten dank der Vorzugshypothek viele Familien, darunter auch junge, ihre Lebensbedingungen verbessern, d.h. ihre soziale Wirkung sollte auch nicht unterschätzt werden, - fügte sie hinzu. - Vielleicht ist es an der Zeit, die Programme wirklich zielgerichteter zu gestalten, und die Regierung ist bereits auf diesem Weg - es wurden wichtige Änderungen an den Regeln für die Vergabe von Familienhypotheken vorgenommen, die Vergabegrenzen wurden gesenkt, die Anfangszahlung wurde erhöht.

Jan Feldman, Marketingdirektor der Lenstroytrest-Gruppe,Er weist auch auf die Nebenwirkungen der staatlich unterstützten Hypotheken hin: Ein Anstieg der Investorenaktivität aufgrund niedriger Hypothekenzinsen hat die Immobilienpreise in die Höhe getrieben. Infolgedessen wurde der Kauf eines Hauses für diejenigen schwierig, die wirklich ihre Lebensbedingungen verbessern wollten, anstatt zu versuchen, Geld zu verdienen. Ein weiterer Nachteil war das stark gestiegene Preisgefälle zwischen dem Sekundär- und dem Primärmarkt, da beide Märkte eng miteinander verbunden sind und die häufigste Form des Erwerbs einer Wohnung in einem Neubau der Verkauf einer bestehenden Wohnung ist.

- Ich glaube, dass die "Staatliche Unterstützung 2020" wirklich erschöpft ist, - schloss er. - Sie wird wahrscheinlich in der einen oder anderen Form nur in den Regionen bestehen bleiben, in denen nur wenige neue Wohnungen gebaut werden. Und die Behörden werden wahrscheinlich zu gezielten Programmen für bestimmte Kategorien, z. B. Ärzte oder Lehrer, übergehen und so die Investoren vom Hypothekenmarkt abschneiden.

Nikolai Grazhdankin, Leiter der Verkaufsabteilung von Otdelstroy, ist anderer Meinung,der der Meinung ist, dass die "Staatliche Unterstützung 2020" trotz des geringen Darlehensbetrags ihre Bedeutung nicht verloren hat. Er wies darauf hin, dass sie nach wie vor ausreicht, um beispielsweise die Wohnverhältnisse zu verbessern, eine kleine "Einstiegswohnung" zu kaufen oder eine Wohnung außerhalb des Grundstücks zu erwerben.

Rustam Azizov, Direktor für den Verkauf von Hypotheken und die Implementierung von Finanzinstrumenten bei der A101-GruppeDas Institut für Hypothekenwesen sagt, dass auch nach der Verschärfung der Bedingungen, Vorzugshypotheken 30% der ausgegebenen Kredite ausmachen und bis Dezember 2023 50-60% aller Hypothekendarlehen in Russland belegen.

- Das zeigt ganz klar, wie sehr dieses Programm gefragt ist, es hat sich definitiv nicht überlebt, - ist er sich sicher. - Eine andere Sache ist, dass der Übergang zu einer gezielten Unterstützung für bestimmte Kategorien von Bürgern (Ärzte, Lehrer, Angestellte von Schlüsselunternehmen) wichtige staatliche Aufgaben wirklich effektiver lösen kann.

Maxim Turta ist auch der Meinung, dass das Programm seinen Nutzen noch nicht verloren hatSie war es, die es möglich machte, den Markt in einer für ihn schwierigen Zeit zu stützen: Sie half vielen Bauträgern, ihre Entwicklung fortzusetzen, und Käufern, Immobilien zu günstigen Bedingungen zu erwerben.

Nach Angaben von Olga KusnezowaStellvertretender Generaldirektor der Immobilienagentur Glavstroy, Der Hauptvorteil des Programms besteht darin, dass alle russischen Bürgerinnen und Bürger vergünstigte Kreditkonditionen in Anspruch nehmen können und für die gesamte Kreditlaufzeit ein günstiger Zinssatz gilt.

Sergej Sofronow, Kaufmännischer Direktor der PSK-Gruppe, ist der Ansicht, dass der Begriff der Erschöpfung nur im Zusammenhang mit den Bedingungen angewandt werden kann: je schlechter diese sind, desto geringer ist die Nachfrage. Nach der Verschlechterung zu Beginn des Jahres sank daher die Kreditvergabe und begann sich bis zum Ende des ersten Quartals wieder etwas zu erholen.

- Wenn es die Vorzugshypothek nicht gäbe, würde der Markt regelmäßig "aufstehen", erklärte er. - Schließlich lag der Leitzins bei 20%, und niemand nimmt Immobilienkredite zu solchen Konditionen auf. Das heißt, das Vorzugsprogramm hat die scharfen Kanten der Wirtschaftspolitik im Hinblick auf den Kauf neuer Immobilien perfekt geglättet.

Der zweite Punkt sei die Stimulierung der Nachfrage, und der dritte sei die Stimulierung der Bautätigkeit im Rahmen einer erhöhten Nachfrage und, als Folge davon, die Entwicklung der damit verbundenen Industrien und Arbeitsmärkte.

- In der Zeit der Vorzugshypothek wurde die Hürde für die Inbetriebnahme von Wohnungen von 100 Millionen Quadratmetern pro Jahr überwunden, und dann von 110 Millionen Quadratmetern, was bereits mit dem durchschnittlichen Volumen der Inbetriebnahme von Wohnungen in der gesamten UdSSR in der Ära des Massenwohnungsbaus vergleichbar ist. Und heute arbeiten etwa 9% aller Beschäftigten in der Wirtschaft im Baugewerbe". Sergej Sofronow hinzugefügt.

Hinsichtlich des 1,9-fachen Preisanstiegs seit Einführung der staatlich unterstützten Hypotheken in St. Petersburg stellte er fest, dass die tatsächlichen Auswirkungen der Hypothekenprogramme auf dieses Wachstum nicht isoliert werden können, ebenso wenig wie der Anteil, der auf alle Komponenten des Bauwesens entfällt: von Grundstücken und Baumaterialien bis hin zu den Kosten für die Bedienung der Kredite und der sozialen Infrastruktur.

Weniger Alter, mehr Meter

Natürlich stehen auch bei der Familienhypothek Änderungen an, deren Grenzen vor kurzem erweitert wurden, und nun, so scheint es, werden sie wieder enger werden.

- Die Familienhypothek wurde sehr gefragt, nachdem ihre Bedingungen verbessert wurden, und während des Jahres 2023 nahm sie eine führende Position in der Verkaufsstruktur ein, - sagt Ekaterina Nemchenko. - Die Informationen über ihre Erweiterung sind sicherlich positiv, aber die neuen Einschränkungen, dass ihre Bedingungen nur für Familien mit einem Kind unter 6 Jahren gelten, und andere mögliche Beschränkungen für die Quadratmeterzahl der Wohnung lassen berechtigte Zweifel an der früheren Nachfrage aufkommen.

Nach Angaben von Jan FeldmanJede Änderung der Bedingungen dieses Programms in Richtung einer Verschärfung kann sich negativ auf den Markt auswirken: Sie führt zu einem weiteren Rückgang der Zahl der Transaktionen und schränkt die Möglichkeiten der Familienangehörigen ein, ihr Wohnungsproblem zu lösen.

- Positiver sind die Überlegungen, die Zinssätze für Familienhypotheken je nach Fläche der zu erwerbenden Wohnung zu differenzieren. Zum Beispiel kann man den Zinssatz um 1 oder sogar 2 Prozentpunkte senken, wenn man eine Wohnung mit einer Fläche von 60 Quadratmetern und mehr kauft", meint er. Dies wird Familien mit Kindern noch mehr motivieren, sich eine geräumigere und komfortablere Wohnung zuzulegen, und die finanzielle Belastung für diese Familien deutlich verringern. Das ist besonders wichtig, wenn ein neues Kind geboren wird.

- Alle zusätzlichen einschränkenden Faktoren verringern den Kreis der potenziellen Käufer und damit die Nachfrage, - stimmt zu Olga Kusnezowa. - Das Ergebnis dieser Initiativen wird sich jedoch erst zeigen, wenn die Bedingungen der Programme vollständig formuliert sind.

Tatjana Chalilowa erklärt, dass es nun darum geht, den Prozentsatz der Kreditnehmer im Rahmen der Vorzugsprogramme zu verringern, sie aber gleichzeitig zur Deckung der sozialen Bedürfnisse der Bevölkerung verfügbar zu halten. Vor diesem Hintergrund erscheint die Entscheidung, einen niedrigen Zinssatz für Kreditnehmer mit Kindern unter einem bestimmten Alter beizubehalten, gerechtfertigt.

- Das Problem mit der Fläche der Wohnungen ist ziemlich kompliziert - zusätzlich zu der Tatsache, dass jetzt gibt es eine weit verbreitete Tendenz auf dem Markt, um die durchschnittliche Fläche der Wohnungen zu reduzieren, einige Kunden kaufen Gehäuse nicht nur zur Verbesserung der aktuellen Lebensbedingungen, sondern auch Käufe für ein Kind als Reserve für die Zukunft, die in der Regel entspricht den Zielen des Programms, - fügte sie hinzu.

Sergej Terentjew sagt, dass die Logik der zur Diskussion stehenden Änderungen nicht vollständig verstanden wird.

- Warum sollte das Programm nur für Menschen mit Kindern unter sechs Jahren gelten? Warum nicht vor dem Alter von sieben oder acht Jahren? Der Vorschlag, die Mindestfläche der Wohnungen, die im Rahmen dieses Programms erworben werden können, zu begrenzen, ist ebenfalls nicht klar. Wenn der Käufer nicht genug Ersparnisse oder Einkommen hat, um eine große Wohnung mit einer Familienhypothek zu kaufen, sondern nur genug für eine Einzimmerwohnung für seine junge Familie, wäre es dann wirklich besser, wenn er grundsätzlich keine Wohnung kauft? - fragt er sich. - Es ist klar, dass das Programm eine ernsthafte Belastung für den Haushalt darstellt und die Aufgabe darin besteht, die Ausgaben zu reduzieren, aber ich möchte keine seltsamen Entscheidungen treffen.

Im Allgemeinen scheint die Bedingung für das Alter der Kinder eine der am wenigsten umstrittenen unter den diskutierten Anpassungen zu sein, stellte er fest: Wenn das Programm nur für Personen mit Kindern unter sechs Jahren zugänglich ist, werden zwei Drittel der potenziellen Familienkäufer davon ausgeschlossen sein. Vielleicht ist dies das Ziel, und in diesem Fall ist die Logik der vorgeschlagenen Änderungen klar.

- Natürlich sind wir für die Beibehaltung der bestehenden Vorzugsprogramme, aber wir verstehen, dass deren Kürzungen unvermeidlich sind. Die Hauptsache ist, dass sie vernünftig sein sollten". Terentjew hinzugefügt.

Sergej Sofronow ist sich einig, dass es nur ums Geld geht - je mehr Kredite im Rahmen von Vorzugsprogrammen vergeben werden, desto mehr muss man aus dem Haushalt subventionieren. Da diese Möglichkeit abnimmt, müssen die Vorzugsprogramme gekühlt werden.

- Daher sind solche Entscheidungen, und sie können bewertet werden, wie Sie wollen, es ändert nichts an der Essenz: wenn das Budget nicht bewältigen, dann ist es nicht zu bewältigen, - kommentiert er. - Dies wird natürlich zu einem Rückgang der Nachfrage nach großen Quadratmetern, für Multi-Room-Layouts führen. Mit anderen Worten, es wird die Einführung in die Lösung von Wohnungsproblemen für Familien verschlechtern. Künstliche Beschränkungen der Mindestfläche werden die Situation nur verschlimmern. Vielmehr könnte im Gegenteil eine leichte Senkung des Zinssatzes je nach Anzahl der Kinder in der Familie oder eine Vergrößerung der gekauften Fläche wirken.

Maxim Turta, Leiter der Verkaufsabteilung der Aquilon-Gruppe in St. Petersburg und LO, ist der Meinung, dass, wenn die jetzt vorgeschlagenen Änderungen umgesetzt werden, eine weitere Markttransformation auf uns zukommt. Im Allgemeinen sorgt jede Ausweitung von staatlichen Vorzugsprogrammen für eine positive Stimmung.

Rustam Asisow Im Gegenzug stellte er fest, dass mindestens 60% der Familien, die im Prinzip, kaufen Wohnungen mit Hilfe dieses Programms, tun dies nicht sofort nach der Geburt eines Kindes, sondern näher an den Moment, wenn dieses Kind in die erste Klasse geht.

- So wird die wahrscheinliche Änderung der Kreditbedingungen für Familien mit Kindern über 6 Jahren die Möglichkeiten der Hauptzielgruppe von Familienhypothekenprogrammen erheblich einschränken und definitiv nicht zur Verbesserung der Demografie beitragen - zum Beispiel wird eine Familie, die in dem Zeitraum, den sie benötigt, viel weniger Zugang zu einer Familienhypothek hat, es schwieriger finden, sich für ein zweites Kind zu entscheiden, - betonte er. - Daher scheint diese Maßnahme unpraktisch zu sein, aber eine solche Einschränkung für Familien, in denen ein Kind 16 Jahre alt geworden ist, kann die Nutzung einer Familienhypothek für Investitionskäufe wirklich ausgleichen.

A 100% Hypothek%

Die Besorgnis der Bauträger hängt vor allem damit zusammen, dass die meisten Wohnungen in Neubauten nicht nur mit einer Hypothek, sondern mit Hilfe staatlicher Vorzugsprogramme erworben werden, insbesondere nach der Erhöhung des Leitzinses.

So, bis Ende April, der Anteil der Hypotheken in Glavstroy St. Petersburg Transaktionen belief sich auf 89%, von denen 43% wurden im Rahmen des staatlichen Förderprogramms, 42% gekauft - auf eine Familie Hypothek, 11% - auf IT und weitere 4% auf eine militärische Hypothek.

- Traditionell ist die Aktivität der Verbraucher im Massenmarktsegment immer vor den globalen Änderungen der Hypothekenprogramme ausgeprägt, - kommentiert Olga Kusnezowa. - Wir verzeichnen bereits einen Anstieg der Kaufaufträge. Ich glaube, dass die Käufer bis zum Ende des Programms aktiv sein werden. Es wird auch auf dem Markt diskutiert, dass die Zentralbank die Möglichkeit einer Erhöhung des Leitzinses auf 17% in Betracht zieht. All diese Faktoren werden die Käufer dazu bewegen, ihr Wohnungsproblem zu lösen.

- Nach der Einführung erheblicher Einschränkungen der staatlichen Unterstützung (Erhöhung der Anfangszahlung, Verringerung des Darlehensbetrags auf 6 Millionen) hat die Familienhypothek die Nase vorn, - sagt Nikolai Grazhdankin. - Im Jahr 2023, die Verteilung der Vorzugsprogramme war wie folgt: 60% staatliche Unterstützung, 20% Familienhypothek, 20% Hypothek für IT-Spezialisten. Im Jahr 2024 sind die Vorzugsprogramme bereits anders verteilt: an erster Stelle mit 24% Familie, 30% jeweils aus staatlicher Unterstützung und IT-Hypotheken.

Rustam Asisow fügte hinzu, dass jetzt Hypotheken mit verschiedenen Formen der staatlichen Unterstützung mehr als 90% aller Hypothekendarlehen ausmachen. "Der Anteil der IT-Hypotheken wächst, der jetzt bei etwa 10% liegt, ebenso wie die Militärhypotheken - obwohl ihr Anteil bei etwa 3% liegt, ist dies ein signifikanter Anstieg sogar im Vergleich zu 2023", fügte er hinzu.

Sergej Terentjew schätzt den Anteil der Vorzugshypotheken am Gesamtvolumen der im Massensegment vergebenen Hypothekarkredite auf 97%. "Dies ist auf die Kosten von Immobilien im Massenmarkt zurückzuführen, aufgrund derer fast jeder Kauf unter das eine oder andere Vorzugshypothekenprogramm fällt", glaubt er.

- Heute erreicht der Anteil der Hypothekengeschäfte in unserem Unternehmen 90%, von denen 90% in Vorzugsprogrammen mit staatlicher Unterstützung sind, - bestätigt Jan Feldman. - Gleichzeitig subventionieren wir die Raten zusätzlich im Rahmen unserer eigenen Werbeangebote. Eine unserer Hauptaufgaben ist es, die Verfügbarkeit der Anzahlung zu maximieren und die Zahlungen während des Baus des Hauses bequem zu gestalten.

In Lenstroytrest, ist der Anteil der Hypotheken mit staatlicher Unterstützung 38%, Familie - 44%. Zur gleichen Zeit, nach den Ergebnissen des letzten Jahres, war das Verhältnis anders: staatliche Unterstützung entfielen 55%, Familie Unterstützung - 35%. Laut Jan Feldman ist es offensichtlich, dass die Umverteilung als Folge der Verschärfung der Bedingungen für die Vergabe von Vorzugshypotheken im Dezember letzten Jahres erfolgte.

- Im April sind alle Hypotheken, die für Wohnimmobilien in unseren Projekten vergeben werden, staatlich geförderte Programme, - sagt Sergej Sofronow. - Dies ist eine regelmäßige Vorzugs-, Familien- und IT-Hypothek. Verkäufe in ihrem Volumen sind vergleichbar mit März und es ist deutlich sichtbar, dass der Anteil der Hypotheken hat zugunsten von Ratenzahlungen zurückgegangen. Letztere machen jetzt 18% der Transaktionen aus. Alles andere ist eine Hypothek und "direkte" Geld.

Er sagte, dass in der Struktur der Transaktionen, von März bis April, die Verringerung der Anteil der Hypotheken sieht wie folgt aus: Komfort-Klasse - von 81 bis 72%, Premium-Immobilien - von 27 bis 16%. Bei den Wohnungen, für die es keine Vorzugshypothek gibt, ist ebenfalls ein Rückgang zu verzeichnen, von 10 auf 6%. Die Familienhypothek wiederum machte genau die Hälfte dieser Darlehen aus. Die IT-Hypothek ist auf 40% gestiegen, und die übliche Vorzugshypothek ist auf 10% gesunken. "Diese Verteilung ist das erste Mal in unserer Praxis", kommentiert Sofronov. - Zuvor nahm die IT-Hypothek mit einem Anteil von 24% den dritten Platz ein. Im Allgemeinen ist dies ganz natürlich: Die Nachfrage wurde auf die Programme umverteilt, bei denen die Bedingungen besser sind.

Der Anteil der Hypothekengeschäfte an der gesamten Verkaufsstruktur von FTI betrug 80%. Laut Ekaterina Nemchenko, das beliebteste Programm für den Kauf von Wohnungen der Komfortklasse war eine Familienhypothek, deren Anteil 35% der Gesamtzahl der Hypothekengeschäfte betrug. Ein erheblicher Anteil von 25% wird von IT-Hypotheken besetzt.

- Als Teil unserer Verkäufe, in der Tat, die Top-Hypothek Programm ist eine Familie ein, sein Anteil ist mehr als 50%, - weiterhin Tatjana Chalilowa. - Die nächste beliebteste staatliche Programm, etwa 24%. Die IT-Hypothek ist auch sehr beliebt, sein Anteil ist mehr als 20%.

Die Unterschiede zwischen den Unternehmen bei den Indikatoren sind unbedeutend.

- In diesem Stadium ist der Anteil der Vorzugshypothekenprogramme auf dem Niveau von 80%, - sagt Maxim Turta. - Etwa 45-50% davon sind Hypotheken mit staatlicher Unterstützung, 30-35% sind Familienhypotheken. Die restlichen 20% sind IT und andere Programme.

Um etwas Unnötiges zu verkaufen...

Ein weiterer Diskussionspunkt sind Vorzugsprogramme für den Zweitwohnungsmarkt. Laut Tatjana ChalilowaDer Primär- und der Sekundärmarkt sind eng miteinander verbunden, da die Käufer häufig bestehende Wohnungen verkaufen, um die Lebensbedingungen zu verbessern und ein neues Gebäude zu erwerben.

- Es ist jedoch unwahrscheinlich, dass Vorzugsprogramme für den Sekundärmarkt auf dem Markt erscheinen werden, - glaubt sie. - Im Falle des Primärmarktes geht es nicht nur um die Unterstützung von Bauträgern, sondern auch um die Unterstützung eines wichtigen Wirtschaftssektors - Bauunternehmen, Bauunternehmer, Banken, Materialhersteller und so weiter. Im Falle des Sekundärmarktes werden nur der Verkäufer und der Käufer unterstützt.

- Sobald Vorzugsprogramme auf den Sekundärmarkt ausgeweitet werden, ist der Primärmarkt bedroht, - Maxim Turta ist radikaler. - Auf dem Sekundärmarkt gibt es viele preisgünstige Wohnungen, was die Wahl der Käufer auf den Kauf einer fertigen Wohnung lenken wird, aber gleichzeitig wird ihr Lebensstandard nicht so komfortabel sein wie in neuen Komplexen. Übrigens können Bauträger beim Erstverkauf von Mietwohnungen Vorzugsprogramme nutzen. Daher werden die Objekte in unseren Mietwohnungen, die als Sekundärmarkt betrachtet werden können, mit vergünstigten Hypotheken von Banken verkauft.

Sergej Terentjew Er ist der Ansicht, dass bei der Ausweitung der Leistungen auf Zweitwohnungen unklar ist, welchen Zweck der Staat damit verfolgt:

- Für Privatpersonen gibt es nach wie vor die Möglichkeit, fertige Wohnungen mit Hilfe einer Vorzugshypothek zu erwerben - in Miethäusern vom Bauträger. In dieser Hinsicht ist die Ausweitung der Vorzugsprogramme auf den klassischen Sekundärmarkt eher unnötig", meint er.

Olga Kusnezowa erklärt die Mechanismen der staatlichen Förderprogramme auf dem Primärmarkt, die zur Unterstützung der am stärksten multiplizierenden Branche - dem Baugewerbe - geschaffen wurden. Laut Statistik schafft ein Arbeitsplatz auf einer Baustelle 30 Arbeitsplätze in verwandten Branchen, weshalb der Staat hier die Nachfrage unterstützt.

- Natürlich war der Sekundärmarkt schon immer ein ziemlich starker Motor für Immobilien im Bau, - fügte sie hinzu. - Die Menschen verkauften ihre Häuser und zogen in neue Wohnungen in sich dynamisch entwickelnden Gebieten. Heute, aufgrund der hohen Hypothekenzinsen für den Verkauf von Wohnungen von Privatpersonen, stagniert der sekundäre Wohnungsmarkt. Natürlich gibt es Aktivität, aber die Dynamik hat nachgelassen.

- Es ist kaum sinnvoll, solche Instrumente auf dem Sekundärmarkt einzuführen, - Sergej Sofronow ist ebenfalls sicher. - Das Preisgefälle ist ein ganz normales Bild, da der Altbestand und typische Plattenbauten einen großen Anteil an der Struktur des Sekundärmarktes einnehmen. Wenn wir den Sekundärmarkt nach dem Segment dessen bewerten, was in den letzten 10 Jahren in Auftrag gegeben wurde, dann kann die Preisdifferenz durchaus zu Gunsten des Sekundärmarktes ausfallen. Anreize für den Erwerb von Altbauwohnungen wie die Vergabe von günstigen Krediten sind nicht sinnvoll.

Aber Rustam Asisow ist der Ansicht, dass es zur Stimulierung der Nachfrage sinnvoll ist, die Möglichkeit einer Ausweitung von Hypothekenprogrammen mit staatlicher Unterstützung auf den Sekundärmarkt zu prüfen.

- Dies kann in erster Linie die Möglichkeiten von Käufern erweitern, für die der Verkauf einer alten Wohnung der beste Weg ist, um Mittel für eine erste Zahlung zu finden, - erklärte er. - Nun ist die Situation auf dem Sekundärmarkt nicht einfach, denn das hohe Zinsniveau zwingt dazu, die Wohnung entweder ganz aus dem Verkauf zu nehmen oder einem potenziellen Käufer einen satten Rabatt anzubieten - bis zu 30% des Marktwerts der Wohnung.

Ekaterina Nemtschenko ist der Ansicht, dass die Wirkung von Vorzugsprogrammen für Neubauten und den Sekundärmarkt gleichermaßen wichtig ist. Wohnungen in Neubauten, die in Auftrag gegeben wurden, verdienen besondere Aufmerksamkeit. Große Reste von Wohnungen, die nicht während des Baus verkauft wurden, können für Entwickler schwierig sein und erfordern Aufmerksamkeit und spezielle Programme.

- Die Entscheidung, Vorzugshypotheken auf den Sekundärmarkt auszudehnen, ist nur für Städte und Regionen relevant, in denen überhaupt nicht gebaut wird und die Bürger keine Möglichkeit haben, neuen Wohnraum zu erwerben, - Jan Feldman schlug die Option. - Dennoch sind solche staatlichen Unterstützungsmaßnahmen nicht für alle Käufer möglich, sondern nur für bestimmte Kategorien, die vorrangig verbessert werden müssen. Das heißt, es sollte sich eher um eine gezielte soziale Unterstützung handeln.

Eine massenhafte Verteilung von Vorzugshypotheken zu niedrigen Zinssätzen auf dem Sekundärmarkt ist seiner Meinung nach kaum möglich. Dies würde erstens enorme Haushaltsausgaben erfordern und zweitens die Preise wieder steigen lassen - nun aber auf dem "Sekundärmarkt".

Die Hauptsache ist der Leitzins

Die Streichung aller Förderprogramme scheint noch nicht geplant zu sein - zumindest hat der Präsident versprochen, die Familienhypothek bis 2030 zu verlängern. Daher ist die Frage, ob der Markt ohne staatliche Förderprogramme existieren kann, eher hypothetisch.

- Er wird in der Lage sein zu existieren, die Frage ist, wie gut er sich fühlen wird, - sagt Sergej Terentjew. - Im Falle einer Streichung aller Vorzugshypothekenprogramme ab dem 1. Juli kann der Nachfragerückgang sehr groß sein. Erstens wäre dies ein zu abrupter Übergang zu den Marktbedingungen, und zweitens sind die Aussichten auf eine Senkung des Leitzinses von 16% pro Jahr noch vage. Unter diesen Umständen werden viele potenzielle Käufer den Abschluss eines Geschäfts in Erwartung einer Zinssenkung aufschieben. Der Übergang zu den marktüblichen Hypothekenzinsen wird dazu führen, dass die monatliche Kreditrate erheblich steigt, was den Schuldendienst für die meisten potenziellen Kreditnehmer unerschwinglich macht. Dies wird sich als ein großes Problem für den Markt erweisen. Mit der abrupten Streichung aller Hypothekenvorzugsprogramme steht der Primärmarkt vor sehr schwierigen Zeiten. Die Verkäufe werden völlig zurückgehen, manchmal sogar unter den aktuellen Werten, und diese Phase kann lange dauern. Dies wiederum wird unangenehme Folgen für die Bauträger haben, die gemäß den Bedingungen der Projektfinanzierung bestimmte Verkaufszahlen vorweisen und Treuhandkonten füllen müssen.

Zur gleichen Zeit, Rustam Asisow ist zuversichtlich, dass die vollständige Ablehnung von Hypothekenvorzugsprogrammen natürlich das Zielmodell des Marktes ist.

- Der Staat kann die Marktmechanismen nicht für immer ersetzen, aber um gleichzeitig auf die staatliche Unterstützung zu verzichten, ist es notwendig, das Verkaufsvolumen auf dem primären Wohnimmobilienmarkt mit Hypotheken auf dem Niveau von 2020-2023 zu halten - etwa 2 Millionen Wohnungen pro Jahr, - erklärte er. - Dies kann mit Hilfe einer bevorzugten Subventionierung von Hypotheken durch Bauträger unter Einbeziehung von Überbrückungskrediten geschehen. Bereits heute sind die föderalen Bauträger in der Lage, bis zu 8% der Marktzinsen zu subventionieren, aber in jedem Fall hängen die endgültigen Zahlen von der Belegung der Treuhandkonten ab.

Maxim Turta erinnerte auch daran, dass es gleichzeitig unmöglich ist, die Bankauflagen einzuhalten, ohne dass die Projektfinanzierung durch die kreditgebenden Banken erheblich geändert wird.

- Nach den Änderungen der Bedingungen im Rahmen des Programms "Staatliche Förderung 2020" werden die meisten der im Bau befindlichen Wohnungen in St. Petersburg und ein erheblicher Teil der Einrichtungen in der Region Leningrad entspricht nicht mehr den neuen Darlehensgrenzen, - sagte Jan Feldman. - Daher wird die Streichung dieses Programms keine großen Auswirkungen auf den Markt haben. Aber Änderungen in den Bedingungen des Familienhypothekenprogramms können den Anteil der Hypothekentransaktionen verringern. Jetzt werben die Bauträger für verschiedene Instrumente zur Unterstützung der Käufer - verschiedene Arten von Ratenzahlungen, Cashback, Tranchenhypotheken, subventionierte Produkte, Inzahlungnahme usw. Aber die Hauptnachfrage wird immer noch durch staatlich subventionierte Hypothekenprogramme gedeckt.

Sergej Sofronow ist der Ansicht, dass der Markt ohne Hypothekenzuschüsse auskommen kann, sofern der Leitzins auf 5-7% pro Jahr sinkt. Und dies hat nicht nur Auswirkungen auf Hypotheken, sondern auch auf die Projektfinanzierung, die in diesem Fall die Chance hat, von zweistelligen Zinssätzen wegzukommen. Mit anderen Worten, die Kosten für die Bedienung von Baukrediten werden um etwa die Hälfte sinken, fügte er hinzu.

Das Thema des Leitzinses, der unter 8% liegen wird, wurde auch von Tatjana ChalilowaDie Marktpreise werden somit für Käufer aller Kategorien erschwinglich werden. Solange der Zinssatz auf dem derzeitigen Niveau bleibt, sind Subventionen notwendig, um Käufer mit Kindern und andere Zielgruppen, z. B. junge Berufstätige, zu unterstützen.

Etwas Neues

Die Entwickler schließen das Aufkommen neuer staatlicher Förderprogramme nicht aus, obwohl sie immer noch davon träumen, zu den alten Parametern der bestehenden Programme zurückzukehren.

- Wir möchten die Rückkehr der Obergrenze für staatliche Programme zu sehen - bis zu 12 Millionen in St. Petersburg, der Region Leningrad, Moskau, - sagt Maxim Turta. - Wir würden die Verlängerung der Familienhypothek in ihrer jetzigen Form bevorzugen. Dies würde uns erlauben, mit Zuversicht in die Zukunft zu blicken, die Entwicklung der Branche fortzusetzen und die Kunden mit neuen Wohnprojekten zu begeistern.

Sergej Terentjew merkt an, dass er gerne neue Hypothekenvorzugsprogramme sehen würde, aber im Moment ist ihr Erscheinen nicht zu erwarten.

- Wir warten auf den Staat, um neue Hypotheken-Programme für neue Kategorien von Bürgern einzuführen, ist es bereits klar, dass Vorzugshypotheken nach dem 1. Juli sind wahrscheinlich auf eine gezielte Charakter zu nehmen und wird in "kleine Schnitte" ausgegeben werden, - Kommentare Jan Feldman. - Es besteht auch die Hoffnung, dass der Leitzins kurz vor 2025 endlich sinkt und die Bedingungen auf dem Hypothekenmarkt dann für Käufer attraktiver werden.

- Wir erwarten das Aufkommen von gezielteren Familienhypothekenprogrammen und Programmen für engere Käuferschichten, - stimmt zu Tatjana Chalilowa. - Um unsere Projekte leichter zugänglich zu machen, entwickeln wir außerdem eigene Programme mit Banken, insbesondere Ratenzahlungsprogramme oder Tranchen. Dies hilft uns, die Rate für die Bauzeit zu reduzieren.

Olga Kusnezowa ist der Ansicht, dass es immer noch schwierig ist, über spezifische Mechanismen zur Unterstützung der Nachfrage nach Beendigung der staatlichen Unterstützung zu sprechen.

"Wenn die Regierung weiterhin gezielte Hilfe leistet, kann diese Unterstützung bedeutender sein, zum Beispiel durch die Gewährung eines Darlehens zu einem Zinssatz von 4-6% für bestimmte Gruppen von Bürgern", erklärt sie. - Wir setzen uns immer für spezielle Programme für Lehrer, Ärzte und Spezialisten anderer wichtiger Berufe ein. Ein weiterer möglicher Mechanismus könnte die Zusammenarbeit von Bauträgern mit Banken sein, bei denen sich Treuhandkonten befinden, was die Aushandlung von Sonderkonditionen für Hypotheken ermöglicht, sowie ein Firmenhypothekenprogramm für Mitarbeiter des Arbeitgebers.

Ekaterina Nemtschenko wies darauf hin, dass es nicht darauf ankomme, wie die Programme heißen werden, sondern dass es vor allem auf die Bedingungen ankomme, die die Hypothekenprogramme bieten, und auf die Möglichkeiten, sie zu nutzen.

"Bei einem hohen Leitzins ist eine Hypothek ohne Subventionen zu teuer und die Nachfrage gering", fügte sie hinzu. - Es sollte ein vernünftiger Ansatz entwickelt und Hypothekenprogramme für die allgemeine Bevölkerung aufgelegt werden, die es ermöglichen, die Wohnverhältnisse zu verbessern und moderne Wohnungen in neuen komfortablen Wohnkomplexen zu kaufen.

Sergej Sofronow möchte vor allem einen bevorzugten Leitzins.

- Ernsthaft, die Regulierung des Marktes durch Präferenzprogramme wird immer noch als eine vorübergehende Maßnahme angesehen, - stellte er fest. - Bis zu einem gewissen Grad können sie für Beschäftigte in Haushaltsbereichen entwickelt und umgesetzt werden, deren Einkommen durch die entsprechenden Ausgabenposten der lokalen Haushalte bestimmt wird.

Als eine der Kategorien, auf die Vorzugsprogramme ausgedehnt werden sollten, nannte Rustam Azizov junge Berufstätige, um junge Menschen zu ermutigen, eine Familie zu gründen und in einem früheren Alter Kinder zu bekommen. Eine der Optionen könnte eine "Jugendhypothek" sein, die auf Bürger unter 30 Jahren ausgeweitet werden kann.

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Источник: www.fontanka.ru