Das Gesetz über die Immobilientätigkeit und was die Immobilienmakler selbst darüber denken

In der Diskussion über den Gesetzesentwurf, der der Staatsduma im Herbst vorgelegt werden könnte, sind die Begriffe "Betrugsbekämpfung", "Bekämpfung des unlauteren Wettbewerbs", "Zertifizierungsstellen" und "Haftpflichtversicherungsoptionen" am häufigsten zu hören

Bei der Fortsetzung des Gesprächs über das nächste Gesetz über die Immobilientätigkeit, das heute vorbereitet wird, ist zunächst festzustellen: Die große Mehrheit der professionellen, nämlich der professionellen Immobilienmakler hat sich immer für eine Regulierung der Branche ausgesprochen - hier hat Swetlana Rasvorotneva, stellvertretende Vorsitzende des Staatsduma-Ausschusses für Bau- und Wohnungswesen und kommunale Dienstleistungen, absolut Recht.

Diejenigen, die schon lange auf dem Markt sind, erinnern sich noch an die Zeiten der Lizenzvergabe, doch Konstantin Barsukov, Geschäftsführer des Immobilienbüros Relight-Real Estate, und viele seiner Kollegen bezeichnen diese Regelung als zu streng. Und wenn dort jemand nach eigenem Ermessen Lizenzen vergibt oder nicht vergibt, versteht jeder, welchen Spielraum es für verschiedene Kombinationen gibt, bei denen die Verantwortung für die Qualität der Dienstleistungen, die der Lizenzinhaber seinen Kunden bietet, völlig fehlt. Jedenfalls wurde der 1996 verabschiedete Beschluss "Über die Genehmigung der Vorschriften für die Erteilung von Lizenzen für Immobilientätigkeiten" im Jahr 2002 wieder aufgehoben.

Heute werden Immobilienmakler hauptsächlich durch den zweiten Teil des Bürgerlichen Gesetzbuches kontrolliert, und das ist sicherlich nicht genug. Unter Ausnutzung des rechtlichen Vakuums, begann die Industrie zu kommen... ja, jeder begann zu kommen! In der Tat kann sich jetzt jeder als Makler bezeichnen, sich in der Immobilienbranche betätigen (und das nicht unbedingt schlecht, im Gegenteil - vielleicht sogar sehr gut), aber eine solche Situation öffnet nicht nur den Weg für Betrügereien aller Art, sondern erzeugt auch unlauteren Wettbewerb, der von den Fachleuten aktiv bekämpft wird.

"Der Staat verlangt von Immobilienmaklern eine ganze Reihe von Berichten, die sie vorlegen müssen: Dazu gehören statistische Berichte und vor allem Berichte im Bereich der Bekämpfung der Wäsche illegal erzielter Einkünfte, der Legalisierung dieser Einkünfte und der Finanzierung des Terrorismus. Und es stellt sich heraus, dass einige Organisationen und Immobilienmakler, die als Einzelunternehmer registriert sind, diese Berichte einreichen und die gesetzlichen Anforderungen erfüllen, und es gibt viele Spezialisten, die keine Verträge über die Erbringung von Dienstleistungen abschließen. Sie zahlen keine Steuern, legen keine Berichte vor und erfüllen nicht nur nicht die Anforderungen des Staates, sondern schaffen auch die Grundlage für unlauteren Wettbewerb. Denn ein legales Unternehmen wendet bestimmte Ressourcen für die Aufrechterhaltung der für die berufliche Tätigkeit erforderlichen Infrastruktur auf, einschließlich der Zahlung von Steuern, während ein anderes Unternehmen keine Ausgaben tätigt und dementsprechend bei der Preisgestaltung im Vorteil ist. Es geht nicht darum, dass die Verabschiedung des Gesetzes zwangsläufig zu einer Verteuerung der Immobilienarbeit führen wird - nein, der Wettbewerb wird so sein, und Unternehmen und Makler können ihre Dienstleistungen zu unterschiedlichen Preisen anbieten. Die Frage ist hier eine andere: Es ist eine Sache, wenn der Preis durch Qualität, Dienstleistungskomponente und andere Dinge gerechtfertigt ist - also ein fairer Wettbewerb, und es ist eine ganz andere Sache, wenn es so ist", erklärt Konstantin Barsukov.

Der Sachverständige hält die Einführung staatlicher, öffentlich zugänglicher Verzeichnisse gutgläubiger und unseriöser Immobilienmakler für richtig und stellt fest, dass die Offenheit dieser Verzeichnisse auch eine zusätzliche "zivile Kontrolle" schaffen wird. Gleichzeitig schlägt er vor, dem Zertifizierungssystem besondere Aufmerksamkeit zu widmen, falls es eingeführt wird.

Konstantin Barsukov, Generaldirektor des Maklerbüros Relight-Real Estate: "Die Struktur, die sich offiziell mit der Ausbildung und vor allem mit der Zertifizierung befasst, ohne die es unmöglich ist, in das Register aufgenommen zu werden, sollte nicht die einzige sein - sonst unterscheidet sie sich nicht von der Lizenzvergabe und zwingt den Markt erneut, in die "Grauzone" abzugleiten. Das heißt, es sollte möglich sein, verschiedene Zertifizierungsstellen zu schaffen. Es ist klar, dass sie alle bestimmte Anforderungen erfüllen müssen (diese Anforderungen sind im Prinzip sehr banal und können klar formuliert werden), aber es sollte eine Art Wettbewerb zwischen ihnen entstehen. Vielleicht könnten Bildungseinrichtungen einen Teil dieser Arbeit übernehmen. Ich habe zum Beispiel als Gastdozent an der Plechanowsky-Universität gearbeitet, und dort wurde die Frage der Ausbildung von Immobilienmaklern an der Universität angesprochen. Wenn also hochrangige Ausbildungszentren entstehen, warum sollte man ihnen dann nicht die Möglichkeit geben, Zertifikate auszustellen? Natürlich müssen parallel dazu Zertifizierungsstandards und -kriterien festgelegt werden, und sie sollten nicht so streng sein, dass nur eine oder zwei Organisationen sie erfüllen können.

In einem Gespräch mit Business FM sprach der Experte noch einige weitere Themen an, die außerhalb dieses Materials sinnvollerweise diskutiert werden sollten. So ist er sich beispielsweise sicher, dass die Einführung eines obligatorischen Patents für Immobilientätigkeiten ein kluger Schachzug sein wird. Und auch, dass "es notwendig ist, auf Bundesebene eine Regelung zu erlassen, nach der eine Anzeige für den Verkauf von Immobilien entweder von ihrem Eigentümer oder einer Person, die aufgrund einer Vollmacht des Eigentümers handelt, oder einem zertifizierten Immobilienmakler, der im staatlichen Register eingetragen ist, geschaltet werden kann und von niemandem sonst - dann hätten wir eine Menge Leute aus der Grauzone herausgebracht".

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Was das zur Diskussion stehende Gesetz betrifft, so schlägt Konstantin Barsukov vor, eine Bestimmung über Schiedsgerichte in den Gesetzestext aufzunehmen.

"Jetzt sind alle Gerichtsverfahren langwierig, und sehr oft entstehen Streitigkeiten im Rahmen von Immobilientätigkeiten über unbedeutende Beträge, über 30, 50, 100 Tausend Rubel. Das sind vor allem die Beträge der Vorschüsse. Um ehrlich zu sein, würde ich den Schiedsgerichten die Aufgabe zuweisen, solche Fälle in den ersten Phasen zu behandeln, so dass eine Person keine besonderen Kosten (sowohl zeitlich als auch finanziell) hat und schnell eine Entscheidung über die Frage der Vorauszahlung erhalten kann, wenn es einen Konflikt gibt oder er einfach seine Meinung über den Kauf ändert. Wenn es um 30 oder 50 Tausend geht, ist es klar, dass nur wenige Menschen vor Gericht gehen und sechs Monate lang um eine solche Summe streiten werden. Aber es gäbe ein Schiedsgericht - und die Leute würden gerne hingehen, einen Antrag stellen, eine Entscheidung bekommen, und das war's."

"Die Verabschiedung des Gesetzes über die Immobilientätigkeit ist ein komplexer Prozess, der die Koordinierung verschiedener Standpunkte erfordert. Ein solcher Rechtsakt kann jedoch ein wichtiger Meilenstein für die Entwicklung des Immobilienmarktes und die Wahrung der Interessen seiner Teilnehmer sein. Insbesondere kann es die Rechte von Käufern und Verkäufern von Immobilien besser schützen, die Zahl der Betrügereien verringern und die Qualität der Dienstleistungen durch deren Standardisierung verbessern. Darüber hinaus wird das Gesetz dazu führen, dass ungelernte Kräfte vom Markt verschwinden", so Ruslan Syrtsov, Geschäftsführer von Metrium, in der Diskussion weiter.

Seiner Meinung nach hat die Idee der Bildung öffentlicher Register das Potenzial, die Marktsituation zu verbessern. "Es ist jedoch wichtig, dass klare und transparente Kriterien entwickelt werden, um die Möglichkeit des Missbrauchs und der Manipulation auszuschließen. Wenn diese Bedingungen erfüllt sind, können sich potenzielle Kunden über den Ruf von Spezialisten informieren und eine fundierte Entscheidung über eine Zusammenarbeit treffen. Gleichzeitig sollte die Position von Immobilienmaklern in der Datenbank nicht ein für alle Mal festgelegt werden. Insbesondere die Unternehmen der "schwarzen Liste" sollten das Recht auf Rehabilitierung haben, wenn sich die Qualität der erbrachten Dienstleistungen verbessert", meint der Experte.

Sollten nur juristische Personen in der Immobilienwirtschaft tätig sein?

"Einerseits kann eine solche Entscheidung zu mehr Professionalität und Verantwortung auf dem Markt beitragen, da juristische Personen in der Regel strengere Anforderungen an die Qualifikation der Mitarbeiter und die Qualität der erbrachten Dienstleistungen stellen. Außerdem können so die Tätigkeiten der Makler besser kontrolliert und mögliche Missbräuche verhindert werden. Andererseits kann eine solche Beschränkung jedoch zu einer Monopolisierung des Marktes durch große Immobilienagenturen führen und den Wettbewerb verringern, was sich wiederum negativ auf die Qualität der Dienstleistungen und die Preise für die Verbraucher auswirken kann. Sie kann auch zusätzliche Schwierigkeiten für Einzelunternehmer und Selbstständige schaffen, die ebenfalls im Immobilienbereich tätig sind", meint Ruslan Syrtsov.

Und er fügt hinzu, dass "die Berufshaftpflichtversicherung für Immobilienmakler ein zusätzliches Instrument zum Schutz der Verbraucherrechte und zur Stärkung des Vertrauens in den Berufsstand sein kann. Es ist jedoch wichtig, genau zu bestimmen, welche Risiken versichert werden sollten, um einen wirksamen Schutz der Interessen aller an der Transaktion beteiligten Parteien zu gewährleisten".

Ruslan Syrtsov, Geschäftsführer von Metrium: "Mögliche Optionen für die Versicherung sind vor allem Fehler im Papierkram. Das können Fehler in Kauf- und Verkaufsverträgen, Mietverträgen oder anderen Dokumenten sein, die zu rechtlichen Problemen für den Kunden führen können. Der nächste Punkt sind Schäden am Eigentum des Kunden. Wenn der Immobilienmakler den Kunden beispielsweise nicht vor möglichen Problemen mit dem Zustand der Immobilie gewarnt hat, kann dies zu Schäden an der Immobilie führen. Und schließlich Betrug durch den Makler: Wird der Makler des Betrugs oder unredlichen Verhaltens für schuldig befunden, kann die Versicherung die Verluste des Kunden decken. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass sich die Versicherung auf die Kosten der Maklerdienste und damit auf die Verfügbarkeit ihrer Dienste für die Kunden auswirken kann. Außerdem müssen klare Kriterien für Versicherungsansprüche und Mechanismen für Entschädigungszahlungen entwickelt werden, um möglichen Missbrauch durch Kunden oder Versicherer zu vermeiden."

Zusammenfassend stellt Ruslan Syrtsov fest, dass das Gesetz über die Immobilientätigkeit im Allgemeinen die folgenden Aspekte regeln sollte:

• Anforderungen an Immobilienmakler. Das Gesetz sollte Anforderungen an die Qualifikation, die Berufserfahrung und die Berufsausbildung von Immobilienmaklern festlegen. Dies wird dazu beitragen, ein hohes Maß an Professionalität und Verantwortung auf dem Immobilienmarkt zu gewährleisten.
• Standards für die Erbringung von Dienstleistungen. Das Gesetz sollte Standards für die Erbringung von Immobiliendienstleistungen vorschreiben, wie z.B. ethische Standards, Verantwortung für Fehler und Respekt für die Vertraulichkeit von Kundeninformationen.
• Kontrolle und Überwachung. Das Gesetz sollte Mechanismen zur Überwachung und Kontrolle der Tätigkeit von Immobilienmaklern durch den Staat oder Selbstregulierungsorganisationen vorsehen.
• Haftpflichtversicherung. Das Gesetz kann eine obligatorische Berufshaftpflichtversicherung für Immobilienmakler einführen, um die Rechte der Verbraucher zu schützen und das Vertrauen in den Berufsstand zu stärken.
• Öffentliche Verzeichnisse. Das Gesetz kann die Einrichtung öffentlicher Register von Immobilienmaklern vorsehen, die bestimmte Anforderungen erfüllen, und gleichzeitig Register von skrupellosen Immobilienmaklern.
• Verantwortung für Verstöße. Das Gesetz sollte die Verantwortung für Verstöße gegen die Anforderungen und Normen für die Erbringung von Immobiliendienstleistungen festlegen.
• Interaktion mit anderen Marktteilnehmern. Das Gesetz sollte die Interaktion von Immobilienmaklern mit anderen Marktteilnehmern, wie Banken, Notaren und Registrierungsbehörden, berücksichtigen.
• Verbraucherschutz. Das Gesetz soll den Schutz der Rechte und Interessen der Kunden von Maklern gewährleisten und Betrug und unlauteres Verhalten verhindern.

Im Prinzip ist dies alles in dem Gesetzentwurf enthalten. Aber vielleicht haben Bauträger, die eng mit Immobilienmaklern zusammenarbeiten, ihre eigenen Ergänzungen und Kommentare? Dies wird im letzten Teil des Materials diskutiert.

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