Neue Gebäude werden immer häufiger in Raten gekauft: wird dies die Hypothek ersetzen?

Der Anteil der Ratenzahlungen bei Neubauten in Moskau schwankt derzeit zwischen 10% und 30%. Im vergangenen Jahr war der Anteil solcher Transaktionen deutlich niedriger. Der Anstieg der Ratengeschäfte war die Reaktion der Bauträger auf die verschärften Hypothekenanforderungen

 Новостройки стали чаще покупать в рассрочку: заменит ли она ипотеку

Vor dem Hintergrund strengerer Hypothekenanforderungen begannen die Bauträger, den Käufern von Neubauten immer häufiger Ratenzahlungen anzubieten. Heute liegt der Anteil eines solchen Angebots auf dem Wohnungsmarkt der Hauptstadt bei über 40%. Nach den Prognosen der von der Redaktion von RBC-Real Estate befragten Experten werden der Anteil der Ratenzahlungsangebote und der Anteil der Transaktionen im Rahmen dieser Programme im Jahr 2024 weiter zunehmen.

Was sind die Gründe für die Beliebtheit von Ratenzahlungen und ob sie eine Hypothek ersetzen können - wir arbeiten mit Experten und Entwicklern zusammen.

Der Anteil der Ratenzahlungen hat zugenommen

Ende Februar - Anfang März, der Anteil der Rate Transaktionen auf dem Moskauer Markt der neuen Gebäude (ohne die Elite-Segment) entfielen von 10% bis 30%, vor einem Jahr war die Zahl deutlich niedriger, nach Daten von Experten von RBC-Real Estate interviewt. Zum Beispiel, nach den Schätzungen der Liegenschaften Unternehmen Metrium, jetzt der Anteil der Käufe von Wohnungen in neuen Gebäuden durch Ratenzahlungen über 10%. Ein Jahr zuvor waren es etwa halb so viele solcher Transaktionen. "Diese Dynamik ist auf eine ernsthafte Verschärfung der Bedingungen für die Gewährung von Vorzugshypotheken zurückzuführen. In der Tat sind viele Kunden auf ein anderes Marketinginstrument umgestiegen", erklärt Ruslan Syrtsov, Geschäftsführer von Metrium.

Einen spürbaren Anstieg der Zahl der Ratenzahlungen beobachten auch die Experten von NDV Supermarket of Liegenschaften. Nach ihren Angaben entfielen im Februar etwa 15% des Gesamtvolumens der Transaktionen mit Moskauer Neubauten auf Ratenzahlungen. Im Vergleich zum letzten Jahr stieg der Indikator um 10 Prozentpunkte, sagte Tatyana Podkidysheva, Executive Director von NDV Supermarket of Liegenschaften.

In diesem Jahr haben sich Ratenzahlungen zu einem beliebtes Instrument für den Kauf Wohnungen in neuen Gebäuden in Moskau, bestätigte Valery Kochetkov, Direktor der Abteilung für neue Gebäude bei Incom-Real Estate. "Im Februar dieses Jahres stieg die Zahl der Ratenkäufe um 60% im Vergleich zum Vorjahr und um 40% im Vergleich zum Dezember 2023. Auf dem Moskauer Primärmarkt machen Ratenkäufe 30% der Gesamtzahl aus", zitiert Valery Kochetkov die Zahlen. Viele Menschen wollen jetzt ein interessantes Grundstück buchen und in ein paar Jahren eine Hypothek aufnehmen, erklärte der Experte.

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Ende Februar - Anfang März betrug der Anteil der Ratenzahlungstransaktionen auf dem Moskauer Markt für Neubauten (ohne das Elitesegment) zwischen 10% und 30%, vor einem Jahr war die Zahl noch um ein Vielfaches niedriger (Foto: Shutterstock)

Irina Dobrokhotova, geschäftsführende Gesellschafterin von bnMAP.pro und Gründerin von Best-Novostroy, stellt ebenfalls eine Zunahme des Anteils von Ratengeschäften fest, allerdings hauptsächlich bei Projekten, deren Zahlungsbedingungen mit Hypotheken konkurrieren können. So gibt es beispielsweise Projekte, bei denen Ratenzahlungen für die Anfangszahlung möglich sind, die vor Abschluss der Bauarbeiten geleistet werden müssen. "Es ist von Vorteil, wenn sich die Gebäude in der Anfangsphase des Baus befinden (z. B. Bauende 2026-2027). In diesem Fall kann der Käufer recht hohe Beträge ohne Zinsen zahlen, die normalerweise für ein Darlehen anfallen", erklärt Irina Dobrokhotova.

Indirekt kann ein Rückgang des Anteils der Hypothekentransaktionen auf eine Zunahme der Ratenverkäufe hindeuten, sagte der Leiter des CIAN. Analysten" Alexey Popov. Im Januar ging beispielsweise der Anteil der Hypothekengeschäfte in den meisten großen Neubaumärkten in Russland zurück. In Moskau sank er um 8 Prozentpunkte, in der Region Moskau um 3 Prozentpunkte und in der Region Leningrad um 4 Prozentpunkte, zitierte Alexey Popov die Statistik. "Ein Teil dieses Rückgangs könnte auf Programme mit Ratenzahlung zurückzuführen sein", räumte der Experte ein.

Zur gleichen Zeit, in der zweiten Hälfte des Jahres 2023, betrug der Anteil der Ratengeschäfte bei Neubauten etwa 2%. "Dieses Finanzierungsinstrument war sowohl für Bauträger (für die ein solches Geschäft teurer war als eine Hypothek) als auch für Käufer (die über eine breite Palette von Vorzugsprogrammen verfügten) nicht so interessant", erklärte Alexey Popov.

Meinung der Entwickler

Die Bauherren verzeichnen auch einen Anstieg des Interesses an Ratenzahlungen im Jahr 2024. Nach Angaben der Federal Grid Company belief sich der Anteil der Ratenzahlungen am Gesamtumsatz im Februar dieses Jahres auf 34%. "Einen ähnlichen Indikator verzeichneten wir im Jahr 2022, als es attraktive Konditionen für Ratenzahlungen gab. In der Tat sind wir zur Struktur der damaligen Verkaufsbedingungen zurückgekehrt. Im Vergleich zum letzten Jahr waren die Hypothekarkredite 2023 stärker", erklärt Ksenia Tsaplina, Leiterin der Abteilung für Analyse und Vertriebsplanung der FGC-Gruppe.

Bei den Projekten der A101-Gruppe gibt es keine signifikante Veränderung des Anteils der Ratenzahlungen am Umsatz - er bleibt stabil bei 5-8%, sagte Vladimir Kolesnikov, stellvertretender kaufmännischer Direktor der A101-Gruppe. "Veränderungen in der Nachfrage nach Ratenzahlungen können sich bei denjenigen Bauträgern bemerkbar machen, die dieses Instrument fördern, indem sie die Marge für den temporären Wert des Geldes reduzieren oder ganz abschaffen", meint Wladimir Kolesnikow.

Die Auswahl ist größer geworden

Mit der Zunahme von Ratenkäufen reagierten die Bauträger auf die verschärften Hypothekenanforderungen. Infolgedessen haben sie das Angebot an Wohnungen, die auf diese Weise gekauft werden können, erhöht. "Mit der Änderung der Bedingungen für Vorzugsprogramme begannen die Bauträger, immer häufiger verschiedene Ratenzahlungsmodelle anzubieten: zinslose und zinsfreie. Zinslose Ratenzahlungen können in 53 Projekten in Alt-Moskau vereinbart werden. Ihr Anteil beträgt 38,1%. Bezahlte Raten mit einem Anteil von 41,8% sind in 58 Projekten vertreten", sagte der Exekutivdirektor von NDV Liegenschaften Supermarkt.

Angebote für kostenlose und bezahlte Ratenzahlungen können im Rahmen desselben Projekts abgegeben werden. Alles hängt von der Höhe der Anfangszahlung und der Frist ab, stellte der Experte klar. "In der Regel werden verschiedene Ratenzahlungsoptionen mit einer Anfangszahlung von 10% oder mehr angeboten. Je nach den Bedingungen des Ratenzahlungsplans kann der Wert des Grundstücks höher sein, und der Rabatt entfällt, wenn er gewährt wurde", fügte Tatjana Podkidyschewa hinzu.

Nach Schätzungen von Metrium stieg der Anteil der Projekte mit Ratenzahlung im Laufe des Jahres von 25% auf 40%. Die Laufzeit für die Gewährung von Ratenzahlungen reicht von einem Monat bis zu zehn Jahren, und die beliebtesten Optionen reichen von sechs Monaten bis zu zwei Jahren. "Besonders häufig werden zinslose Ratenzahlungen angeboten, die in der Tat einen Rabatt bedeuten. Bezahlte Raten sind weniger verbreitet", so Ruslan Syrtsov.

Ihm zufolge sind Ratenzahlungen für Bauträger ein ebenso bequemes Marketinginstrument wie eine Hypothek. Diese Option ist für die Käufer von Vorteil, da sie nicht zu einer erheblichen Erhöhung der Wohnungskosten führt. "Aber diese Option ist nur für wohlhabende Käufer geeignet, die in der Lage sind, die Schulden in kurzer Zeit zurückzuzahlen", fügte der Geschäftsführer von Metrium hinzu.

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Vor dem Hintergrund strengerer Hypothekenanforderungen begannen die Bauträger, den Käufern von Neubauten immer häufiger Ratenzahlungen anzubieten. Heute liegt der Anteil eines solchen Angebots bei über 40% (Foto: Shutterstock)

Arten von Ratenzahlungen

Auf dem Markt für neue Gebäude gibt es zwei Arten von Ratenzahlungen:

  • zinslose Ratenzahlungen - In diesem Fall zahlt der Käufer einen festen Betrag für die Wohnung in Raten, deren Höhe und Zahlungsfristen von dem jeweiligen Projekt abhängen. In der Regel werden zinslose Ratenzahlungen für einen kurzen Zeitraum gewährt - von einigen Monaten bis zu zwei Jahren (oder für die Zeit, in der das Haus gebaut wird);
  • bezahlte Raten Auch hier werden die Kosten für die Wohnung in Raten gezahlt, wobei auf den verbleibenden Betrag Zinsen anfallen. Die Zinsen für die gezahlten Raten können mit den Vorzugshypothekenprogrammen vergleichbar sein (ca. 7-8% pro Jahr) oder näher an den marktüblichen Zinsen liegen (ca. 15%). Diese Art von Ratenzahlungsplan kann für mehrere Jahre gewährt werden.
  • Wird der Ratenplan die Hypothek ersetzen?

    Der Anteil der Raten, wenn Wohnungen kaufen in Neubauten in Moskau im Jahr 2024 wird aufgrund der veränderten Bedingungen auf dem Hypothekenmarkt weiter wachsen, sagen Experten voraus. Ihnen zufolge wird die Ratenzahlung zu einer guten Alternative, wenn Kauf einer Wohnung vor dem Hintergrund steigender Hypothekenzinsen und verschärfter Bedingungen für die Gewährung von Darlehen im Rahmen von Vorzugsprogrammen. Bis Ende 2024 wird der Anteil der Ratenzahlungen am Gesamtvolumen der Transaktionen in Moskau je nach Klasse etwa 18-25% ausmachen", glaubt der Exekutivdirektor von NDV Liegenschaften Supermarkt.

    Das Interesse an Ratenzahlungen sowie an anderen Finanzinstrumenten, die nicht zu einer Erhöhung des Wohnungspreises führen, wird vor dem Hintergrund der Verschärfung von Vorzugshypotheken und hohen Raten für Marktprogramme zunehmen, meint Irina Dobrochotowa.

    Ratenkredite werden jedoch kein vollwertiger Ersatz für Hypotheken sein, sind sich Experten sicher. Für Kunden, die auf eine vorzeitige Rückzahlung von Krediten hoffen, können solche Programme als Alternative zu einem Kredit betrachtet werden, meint Ruslan Syrtsov. "Für die meisten Käufer ist dieses Instrument immer noch unbequem, trotz seines Hauptvorteils - dem Fehlen einer erheblichen Überbezahlung. Daher wird die Popularität von Ratenkrediten für eine relativ kurze Zeit auf einem hohen Niveau bleiben - bis der Leitzins der Zentralbank gesenkt wird", meint der Experte.

    Ratenzahlungsprogramme werden Hypotheken nicht vollständig ersetzen können, stimmt Alexey Popov zu. "Für Bauträger sind solche Verkäufe teurer (und verschlechtern die finanzielle Leistung des Projekts). Für die Käufer bedeutet dies eine erhebliche Einschränkung der Auswahl (nicht jeder bietet Ratenzahlungen an) und strenge Beschränkungen der Zahlungsfrist", erklärt der Experte.

    Auch die Bauträger selbst glauben nicht, dass Ratenzahlungen zu einer vollwertigen Alternative zu Wohnungsbaudarlehen werden können. "Die Bauträger sind bei der Verwendung von Ratenzahlungen im Hinblick auf die Projektfinanzierung und die Notwendigkeit, die Deckung der Treuhandkonten aufrechtzuerhalten, um die Projektfinanzierungsrate aufrechtzuerhalten, stark eingeschränkt", erklärte der Leiter der Abteilung für Analyse und Vertriebsplanung der FGC-Gruppe.

    Ratenzahlungsprogramme können die lokalen Aufgaben des Bauträgers im Hinblick auf die Unterstützung des Verkaufsvolumens recht effektiv lösen, aber sie sind nicht in der Lage, Hypothekarkredite vollständig zu ersetzen, fügte der stellvertretende kaufmännische Direktor der A101-Unternehmensgruppe hinzu.

    Im Rahmen des mit der Bank vereinbarten Finanzmodells des Projekts ist der Bauträger verpflichtet, die Vereinbarungen über die Füllungsrate der Treuhandkonten einzuhalten. Ratenverkäufe hingegen verlangsamen deren Befüllung, erklärte der Experte. "Daher hat der Bauträger immer mehrere Möglichkeiten - die Ratenplanprogramme zu intensivieren oder in einem konservativeren Szenario zu bleiben", schloss der Vertreter des Bauträgers.


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