39% der Grundstücke wurden in Premium-Neubauten in Moskau verkauft, und nur 22% der Grundstücke in Elite-Neubauten - zu diesem Ergebnis kommen die Experten der Analyseplattform bnMAP.pro . Und NF Group hat die "Million Index" aktualisiert: heute für eine bedingte 100 Millionen Rubel in der Hauptstadt, können Sie nur 61 Elite Quadratmeter kaufen - weniger als je zuvor
Die Aufgabe der kürzlich von den Experten der analytischen Plattform bnMAP.pro durchgeführten Untersuchung bestand erstens darin, das Volumen der unverkauften High-Budget-Wohnungen in der Hauptstadt zu bestimmen: es stellte sich heraus, dass es derzeit 61% in Premium-Neubauten und 78% in Elite-Neubauten beträgt. Das zweite Ziel ist die Berechnung der Geschwindigkeit, mit der hochpreisige Projekte des Primärmarktes unter neutralen und negativen Szenarien der weiteren Entwicklung verkauft werden. Wie in bnMAP.pro hervorgehoben wird, wurden in der Studie für die Korrektheit der Berechnungen im Bau befindliche Projekte berücksichtigt, die nach dem DDA verkauft werden und seit mehr als 12 Monaten auf dem Markt sind.
Es stellte sich heraus, dass bei der Umsetzung eines neutralen Szenarios (d. h. bei Beibehaltung der derzeitigen Verkaufsrate) Premium-Neubauten in sechs Jahren und einem Monat und Elite-Neubauten in neun Jahren und zwei Monaten realisiert werden. Wenn das Szenario jedoch negativ ausfällt, was einen Rückgang der Verkaufsraten um 30% bedeutet, müssen Premium-Immobilien etwa acht Jahre und acht Monate und Elite-Immobilien 13 Jahre und einen Monat lang verkauft werden.
"Die minimale Umsetzungsdauer bei Projekten im Hochpreissegment liegt bei etwa einem Jahr - dies gilt für jene Komplexe, bei denen es konstant hohe Verkaufsraten und eine geringe Anzahl von Projektbilanzen gibt. Der maximale geschätzte Zeitraum liegt bei etwa 57 Jahren: Ein solcher Indikator ist möglich bei großen teuren Projekten, bei denen die Verkaufsraten niedrig sind, und bei der Ausführung eines negativen Szenarios, das mit einem allgemeinen Rückgang der Verkaufsgeschwindigkeit verbunden ist", erklärt die Gründerin der analytischen Plattform bnMAP.pro und des Unternehmens "BEST-Novostroy" Irina Dobrokhotova (Fairerweise müssen wir anmerken, dass die erschreckenden 57 Jahre ein Indikator sind, der sich nur auf ein bestimmtes Großstadtprojekt bezieht, das überhaupt nicht zum Verkauf steht).
Irina Dobrokhotova, Gründerin der analytischen Plattform bnMAP.pro und des Unternehmens BEST-New Building, sollte hinzufügen, dass bis Ende Juni die folgenden Preis- und Angebotsindikatoren im Elitesegment der Moskauer Neubauten verzeichnet wurden. Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter in einem Elite-Neubau beträgt 1932,2 Tausend Rubel: Er hat sich innerhalb eines Monats kaum verändert, ist aber im Laufe des Jahres um 28% gesunken. Der durchschnittliche Grundstückspreis für das Jahr ist sogar noch deutlicher gesunken, nämlich um 42% - auf 247,2 Millionen Rubel. Der Preisrückgang ist vor allem auf die Freigabe eines beachtlichen Volumens an neuen Angeboten zurückzuführen, da sich diese Gebäude nun in der Anfangsphase befinden. Derzeit befinden sich etwa 38% der Elite-Neubauten in Moskau im Nullzyklus der Arbeiten (31% vor einem Jahr), etwa 27% sind im Stadium der Installations- und Fertigstellungsarbeiten (35% vor einem Jahr), der Bau von etwa 6% hat nicht begonnen (weniger als 1% vor einem Jahr). In der Phase der Erteilung einer Genehmigung für die Inbetriebnahme oder bereits in Betrieb genommen, ist dies 11% des Angebots (vor einem Jahr - 18%). Und noch etwas: Etwa 20% des Eliteangebots beziehen sich auf rekonstruierte Anlagen, vor einem Jahr waren es nur 8% solcher Anlagen."
"Der Indikator für den Verkauf von Wohnungen im Premium-Segment von Neubauten in Moskau muss umfassend betrachtet werden und bestimmte Merkmale des Marktes für hochpreisige Wohnungen berücksichtigen", führt Anatoly Dovgan, Direktor der Abteilung für Marktbeobachtung und -bewertung bei Intermark Urban Real Estate, seine Überlegungen zu diesem Thema fort.
Anatoly Dovgan, Direktor der Abteilung für Marktbeobachtung und -bewertung bei Intermark Urban Real Estate: "Erstens ist es wichtig zu berücksichtigen, dass von den 56 Projekten, die zum Verkauf stehen und mit deren Verkauf vor mehr als 12 Monaten begonnen wurde, die Hälfte Clubhäuser sind, bei denen die Verkaufsrate in absoluten Zahlen natürlich immer verhaltener sein wird als beim Großbau. Dieses Tempo wird durch die Preise kompensiert: Bei den Clubhäusern liegt das derzeitige durchschnittliche Preisniveau um etwa 40% über dem Durchschnittspreis des gesamten Marktes für hochpreisige Wohnungen. Bei einer durchschnittlichen Größe eines solchen Projekts von 23 Wohnungen führen zwei oder drei Transaktionen zu einem Rückgang des Angebots um 10-13%. Wir haben bereits eine ähnlich rasche Verringerung der zum Verkauf stehenden Bestände in den Jahren 2020-2021 gesehen. Zweitens verschwinden Elitehäuser, die in Betrieb genommen und im Rahmen von Kauf- und Verkaufsverträgen verkauft werden, oft aus dem Blickfeld der Analysten. Ein nicht unerheblicher Teil des Zielpublikums eines solchen Marktsegments erwägt, nur fertige Wohnungen zu kaufen; in dieser Hinsicht bleiben bei Neubauprojekten oft mindestens 20-25% zum Verkauf an Kunden bereit, die bereit sind, den maximalen Preisaufschlag für das fertige Produkt zu zahlen. Es gibt Beispiele aus jüngster Zeit, bei denen 20% des Projekts noch während der Bauphase verkauft wurden, und die restlichen 80% wurden in nur sechs Monaten realisiert, nachdem das Haus 100% fertig war."
Drittens erinnert der Experte daran, dass die Geographie des Premium-Marktes schon immer konservativ war, und die Hauptentwicklung Produkt wird gerade in den zentralen Bezirken der Stadt gebildet, oder besser gesagt, auch in bestimmten beliebten Standorten. Zum Beispiel, wenn wir jetzt die Reste von Wohnungen in neuen Gebäuden von Khamovniki betrachten, ist die Zahl etwa 45%. Eine schwierige Situation entwickelt sich zum Beispiel in der Gegend der Patriarchalischen Teiche: Es gibt nur zwei Projekte zum Verkauf mit einzelnen Wohnungen zur Auswahl. Die Liquidität des Gebiets bei den Käufern war schon immer hoch, aber das Angebot ist begrenzt.
"Viertens wird der Indikator der "aktuellen" Salden oft durch neue Angebotsmengen verzerrt, d.h. wenn eine neue Warteschlange innerhalb eines LCD in Betrieb genommen wird, wird der Prozentsatz der Salden sofort hoch, was die Durchschnittszahlen verzerrt. Obwohl die Einführung eines neuen Volumens in einem gefragten Projekt in der Regel eher eine gute Gelegenheit für Käufer als eine negative Statistik ist", resümiert Anatoly Dovgan.
Da wir gerade über Luxusimmobilien sprechen, ist eine weitere Studie erwähnenswert: Die NF Group analysierte die Preisdynamik* für Elite-Wohnimmobilien in Moskau (nach der Klassifizierung des Unternehmens gehören Wohnungen und Appartements der Premium- und Deluxe-Klassen zum Elitesegment) und aktualisierte den "Millionen-Index", der erfasst, wie viele Quadratmeter in der Hauptstadt für bedingte 100 Millionen Rubel zu kaufen sind. Es stellt sich heraus, dass für den Zeitraum von Juni 2023 bis Juni 2024 der Index um 7% gesunken ist, auf den niedrigsten jemals erreichten Wert von 61 Quadratmetern mit einem Anstieg des gewichteten Durchschnittspreises, der wiederum 1,63 Millionen Rubel pro Quadratmeter überstieg.
In Bezug auf die Bezirke, ist die Ausrichtung wie folgt. In der sehr Keller dieser bedingten Bewertung sind die Danilovsky, Donskoy und Dorogomilovo Bezirke, in denen 100 Millionen Rubel wird genug sein, um ernsthafte 104, 103 und 92 Quadratmetern zu kaufen, jeweils. In der Mitte gibt es, zum Beispiel, Zamoskvorechye und Tagansky mit Indikatoren von 75 und 68 Quadrate. Die ganz oben ist Yakimanka (40 Quadratmeter), Tverskoy Bezirk (39 Quadratmeter) und Ostozhenka-Prechistenka (32 Quadratmeter).
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