Hypotheken sind immer noch in der negativen Wachstumszone

Das vergangene Jahr war von einem Rekordvolumen an vergebenen Wohnbauhypotheken geprägt. Für das Jahr 2024 sagen Experten jedoch einen Rückgang dieses Indikators um 22 Prozent voraus. Die Ergebnisse vom Januar bestätigen die Prognose

Bei der Diskussion über die Indikatoren, mit denen das Segment der Wohnbauhypotheken das Jahr 2023 abschließt, haben die Referenten der Foresight-Sitzung "Szenarien der Vorzugshypotheken nach dem 1. Juli 2024. Angebots- und Nachfragetrends", die im Rahmen der "Woche des Bauens" stattfand, konzentrierten sich auf mehrere Punkte. So wurde beispielsweise festgestellt, dass in allen Millionenstädten der Anteil der Hypotheken an den Wohntransaktionen sehr hoch ist: nach Einschätzung des Direktors der Plattform bnMAP.pro Sergey Lobzhanidze, ist das Gesamtmarktniveau in Tscheljabinsk (64%), Nowosibirsk (73%) und Moskau (77%) am niedrigsten, in Ufa (87%), Kasan (88%) und Krasnodar (90%) am höchsten. Gleichzeitig reichte die durchschnittliche Baulastdauer im Jahr 2023 von 23 Jahren in Tscheljabinsk und Perm bis zu 27 Jahren in Kasan und 28 Jahren in Krasnodar.

Wir sprachen über eine mehr als spürbare Kluft zwischen dem Primär- und dem Sekundärmarkt. Laut Olga Filippova, Senior Project Leader bei Frank RG und Leiterin des Hypothekenprojekts, lag der Anteil der Hypothekentransaktionen im ersten Quartal 2021 im Durchschnitt bei 74% auf dem Primärmarkt und 41% auf dem Sekundärmarkt. Im vierten Quartal 2023 stieg der erste Indikator auf 85% und der zweite fiel auf 29%. Das heißt, der Abstand zwischen Primär- und Sekundärmarkt hat sich fast verdreifacht.

Sie sagten auch, dass das Volumen der Hypothekenkredite in Russland Ende letzten Jahres einen historischen Höchststand erreicht hat (7,9 Billionen Rubel, plus 65% im Vergleich zu 2022). Gleichzeitig hat sich nach Schätzungen von Frank RG die Rolle der staatlichen Hypothekenprogramme deutlich verstärkt: Machten sie im Jahr 2020 nur 30% des gesamten Kreditvolumens aus, so waren es 2023 bereits 58%, wobei Familienhypotheken und Vorzugshypotheken für Neubauten überwogen.

Die Hypothekenprognose für 2024 beträgt jedoch nur 6,2 Billionen Rubel, ein Minus von 22% gegenüber 2023. Und obwohl der Januar als ein unauffälliger Monat in der ImmobilienmarktDie von der Vereinigten Kreditauskunftei (OKB)* zusammengefassten Januarergebnisse stützen jedoch diese Prognose.

Die Berechnungen der Experten berücksichtigen Hypothekendarlehen von Banken, die Daten an das OKB übermitteln, für die Verträge unterzeichnet wurden und die Bank in diesem Monat tatsächlich Gelder auf Kundenkonten überwiesen hat (in einigen Fällen kann die Diskrepanz zwischen dem Datum der Vertragsunterzeichnung und der Gutschrift von Geldern bis zu 180 Tage betragen). Nach den Januar-Statistiken ging die Zahl der neuen Hypothekarkredite in einem Monat um 66% zurück, und das Volumen sank um 70%.

"Im Januar wurden nur 80,18 Tausend Hypothekenkredite im Wert von 318,38 Milliarden Rubel vergeben, im Dezember letzten Jahres waren es 239,12 Tausend Kredite im Wert von 1,07 Billionen Rubel. Von einem historischen Höchststand von 4,46 Millionen Rubel im Dezember 2023 fiel der durchschnittliche Scheck für neue Hypothekendarlehen im Januar auf das Niveau vom Hochsommer letzten Jahres und betrug 3,97 Millionen Rubel - minus 11% für den Monat. Im Jahresvergleich sank das Volumen der Hypothekarkredite um 12% und die Anzahl der Kredite um 18%", so die Angaben des OKB.

Nach Angaben des Büros, der Januar Top fünf Regionen in Bezug auf die Hypothekendarlehen enthalten Moskau (5,82 Tausend Darlehen für 40,54 Milliarden Rubel), der Region Moskau (4,56 Tausend Darlehen für 24,82 Milliarden Rubel), St. Petersburg (3,52 Tausend Kredite für 19,14 Milliarden Rubel), die Republik Tatarstan (2,96 Tausend Kredite für 12,39 Milliarden Rubel) und das Gebiet Krasnodar (2,8 Tausend Kredite für 12,05 Milliarden Rubel). Gleichzeitig war in den meisten Regionen der Top 30 im Januar 2024 ein Rückgang sowohl der Anzahl als auch des Geldvolumens der Hypothekarkredite zu verzeichnen. Der stärkste Rückgang im Vergleich zum Dezember letzten Jahres wurde in Jugra verzeichnet, wo die Zahl der neuen Hypothekarkredite um 44% und das Volumen um 42% sank.

Die durchschnittliche Kredithöhe ist im ersten Monat dieses Jahres in den meisten Regionen gestiegen. "Der größte Anstieg ist in der Region Omsk zu verzeichnen (plus 23%). In Moskau, dem Moskauer und dem Leningrader Gebiet hat sich die durchschnittliche Höhe der Hypotheken nicht verändert, in der Region Krasnodar ist sie leicht gesunken (minus 1%). Die größten Hypothekendarlehen wurden traditionell an Einwohner von Moskau (6,97 Mio. Rubel), der Region Moskau und St. Petersburg (jeweils 5,44 Mio. Rubel) vergeben. Und die längste durchschnittliche Laufzeit der Hypothekarkredite wird jetzt in der Region Tjumen (293 Monate), der Region Krasnodar (286 Monate) und der Region Stawropol (281 Monate) beobachtet. Einwohner beider Hauptstädte wurden mit Hypotheken belastet Darlehen mit einer durchschnittlichen Laufzeit von 277 Monaten", fassen die OKB-Experten zusammen.

Die Statistiken von CYAN* sind zwar nicht ganz deckungsgleich mit den Statistiken des OKB, stimmen aber in Bezug auf die Stimmungslage weitgehend mit ihnen überein. Nach Angaben der CIAN-Analysten wurden im Januar in Russland 75,9 Tausend Hypotheken vergeben, das sind 2,5 Mal weniger als im Dezember: Im ersten Monat des Jahres gibt es wegen der Feiertage traditionell wenige Transaktionen, und 2024 kam noch der Faktor der Verschärfung der Kreditbedingungen hinzu. "Im Vergleich zum Januar 2023 ist die Nachfrage nach Hypotheken jedoch nur um 1,8% geringer, was recht überraschend ist, wenn man bedenkt, dass die Hypothekenbedingungen vor einem Jahr viel besser waren", betonen die Experten.

Ihren Schätzungen zufolge ist die Zahl der Darlehen im Vergleich zum Ende des letzten Jahres auf dem Neubaumarkt stärker zurückgegangen (3,3 Mal gegenüber zwei Mal auf dem Sekundärmarkt). "Die Verschärfung der Kreditbedingungen (insbesondere die Erhöhung der Anfangszahlung) hat den Markt ziemlich hart getroffen. Der Sekundärmarkt ist nicht so sehr von Hypotheken abhängig, außerdem ist der Anstieg der Zinssätze früher eingetreten als die Veränderung der Bedingungen auf dem Markt für Neubauten und hat sich bereits in den vergangenen Monaten niedergeschlagen", erklärt das CIAN.

Ein dramatischerer Rückgang der Zahl der Transaktionen auf dem Primärmarkt führte zu einer Veränderung des Verhältnisses zwischen den Segmenten. Wenn Ende 2023 der Anteil des Sekundärmarktes an der Gesamtzahl der Hypothek Vor dem Hintergrund steigender Hypothekenzinsen verringerte sich der Anteil der Sekundärkredite und erreichte im Dezember 56%. Im Januar 2024 kehrte das Verhältnis dann wieder in den gewohnten Bereich zurück: Auf die Sekundärkredite entfielen 66% aller ausgegebenen Kredite.

"Der Rückgang der Zahl der Darlehen im Januar war erwartet worden, im Februar und März dürften die Nachfrage und die Zahl der Hypotheken die Januarzahlen übertreffen. Das Programm für Familienhypotheken (das etwa 40-45% aller Vorzugskredite ausmacht) wird es dem Markt ermöglichen, eine Periode rückläufiger Nachfrage besser zu überstehen. Es wird nicht möglich sein, das Volumen der Auszahlungen im Rahmen dieses Programms schnell zu erhöhen, es sollte als ein langfristiger Faktor zur Unterstützung der Nachfrage betrachtet werden", ist sich der Experte der CIAN-Abteilung sicher. Analytik" Elena Lapshina.

Unabhängig davon ist anzumerken, dass nach den Beobachtungen des CIAN der Gesamtbetrag der Hypothekenschulden (auf dem Primär- und Sekundärmarkt) weiter ansteigt. Ende Januar 2024 belief er sich auf 18,2 Billionen Rubel, davon 4,9 Billionen Rubel auf dem Primärmarkt und 13,3 Billionen Rubel auf dem Sekundärmarkt. Experten zufolge wird das Wachstum durch eine Zunahme der Schulden auf dem Sekundärmarkt verursacht: Im Laufe des Monats stieg der Indikator um 1,4% - der monatliche Anstieg der Schulden beschleunigte sich, im Dezember belief er sich auf plus 0,3%. Auf dem Markt der neuen Gebäude, im Gegenteil, das Volumen der Schulden leicht zurückgegangen (minus 0,9%).

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"Im Januar ist der Anteil der Zahlungsrückstände am Gesamtvolumen der Schulden nicht gesunken bzw. nicht auf dem gleichen Niveau wie in den Vormonaten geblieben, sondern leicht gestiegen - um 0,1 Prozentpunkte sowohl bei Neubauten als auch auf dem Sekundärmarkt. Trotz der Zunahme der "uneinbringlichen" Forderungen machen die überfälligen Kredite auf dem Primärmarkt jedoch nur 0,12% des Gesamtvolumens aus, auf dem Sekundärmarkt - 0,43%. Ende Januar belief sich das Volumen der überfälligen Schulden in der gesamten Russischen Föderation auf 62,6 Mrd. Rubel, davon 5,9 Mrd. auf dem Primärmarkt und 56,7 Mrd. auf dem Sekundärmarkt", so die CIAN-Analysten.

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