Hypothekenschuldner können von den restlichen Schulden bei der Bank befreit werden

Die Initiative der Generalstaatsanwaltschaft wird zwar den Kreditnehmern helfen, kann aber nach Ansicht von Experten die Hypothekenbedingungen in Zukunft verschlechtern

Die Generalstaatsanwaltschaft hat ein Dokument ausgearbeitet, wonach der Hypothekenschuldner, wenn sein Haus für weniger als den Marktwert versteigert wird, nicht verpflichtet ist, die Differenz an die Bank zurückzuzahlen, schreibt die Rossijskaja Gaseta unter Berufung auf den Duma-Ausschuss für Bau- und Wohnungswesen und kommunale Dienstleistungen.

Wenn die Person, die die Hypothek aufgenommen hat, diese nicht zurückzahlen kann, wird ihre Wohnung versteigert. Bei diesem Verfahren gibt es Nuancen. Zum Beispiel gelten für die einzige Wohnung des Kreditgebers andere Regeln. Grundsätzlich sind Wohnungen, die versteigert werden, viel billiger als auf dem Markt. Dies wird von mehreren Faktoren beeinflusst, wobei der wichtigste der Wunsch der Bank ist, die Immobilie so schnell wie möglich loszuwerden und ihre Schulden zu tilgen. Infolgedessen muss der Hypothekengläubiger, der die Wohnung versteigert hat, einen erheblichen Betrag an die Organisation zurückzahlen, und dafür sind nicht immer Mittel vorhanden. Die Generalstaatsanwaltschaft schlägt vor, diese Schuld abzuschreiben.

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Es ist aber auch möglich, dass eine Wohnung bei einer Auktion für mehr als den Marktwert verkauft wird. In diesem Fall wird der Restbetrag an den Kreditnehmer zurückgezahlt. Die Wahrscheinlichkeit, dass dies geschieht, ist jedoch äußerst gering. Wodurch wird der niedrige Preis einer Wohnung bei einer Auktion noch beeinflusst, und werden die Banken dies gut finden? Ivan Stasyuk, Berater der RKT Consulting Group, kommentiert:

Iwan Stasyuk, Berater der RKT-Beratungsgruppe: "Das ist bei Auktionen möglich, weil die Käufer das Objekt bei Auktionen oft schlechter verstehen und kennen als bei einem normalen Verkauf. Es ist nicht immer möglich, es überhaupt zu besichtigen: einige der Schuldner wehren sich, d.h. sie müssen auch von dort vertrieben werden, manchmal muss dies gewaltsam geschehen. Meistens werden solche Wohnungen zu Investitionszwecken gekauft, d. h. von Personen, die dann bereit sind, die Kosten für die Räumung und den Wiederverkauf zu tragen. Wenn der Kreditnehmer kooperiert - er hat sich selbst abgemeldet, ist selbst ausgezogen, zeigt die Wohnung selbst - dann hat er sehr gute Chancen, zu einem mehr oder weniger marktüblichen Preis zu verkaufen. Es stellt sich heraus, dass dies alles im Interesse derjenigen ist, die sich wehren, Widerstand leisten und die Umsetzung verhindern. Ich bin mir nicht sicher, dass dieser Gesetzentwurf verabschiedet wird, denn es wird mit Sicherheit erhebliche Einwände von Seiten der Banken gegen seine Annahme geben."

Im Jahr 2023 brachen die Hypotheken in Russland einen Rekord: Wohnungsbaudarlehen wurden in dem Land für mehr als 7 Billionen Rubel aufgenommen. Das sind 21% mehr als beim Rekord von 2021. Die Vorzugsprogramme werden zum Motor des Marktes. Sie treiben auch die Immobilienpreise in die Höhe, sagen Experten. Und wahrscheinlich befürchtet die Generalstaatsanwaltschaft, dass nicht alle Kreditnehmer in der Lage sein werden, ihre Schulden bei den Banken zurückzuzahlen, glaubt Alexey Kaminsky, Präsident der Selbstregulierungsorganisation von Gutachtern "Expert Council", Ehrenmitglied der Russischen Gilde der Immobilienmakler:

Alexey Kaminsky, Präsident der Selbstregulierungsorganisation der Gutachter "Expert Council", Ehrenmitglied der Russischen Gilde der Immobilienmakler: "Hypothekendarlehen wurden von Menschen aufgenommen, die aus einer Reihe von Gründen nicht damit rechnen konnten, dass sie in der Lage sein würden, diese Darlehen abzuschließen. Eine andere Frage ist, warum der Entwickler die Generalstaatsanwaltschaft ist. Dies sollte alarmierend sein. Offenbar ist dies darauf zurückzuführen, dass mit massiven Zahlungsausfällen bei Hypothekendarlehen zu rechnen ist."

Der Kreditnehmer kann sich immer noch weigern, den Rest seiner Hypothekenschuld zurückzuzahlen. Dazu muss er jedoch ein Konkursverfahren durchlaufen. Nun wird vorgeschlagen, diese Maßnahme auf alle Schuldner auszuweiten. Ein weiteres Ziel der Initiative ist es also wahrscheinlich, einen Anstieg der Zahl der Konkursschuldner zu verhindern. Das Jahr 2023 war auch für diesen Indikator ein Rekordjahr. Allerdings haben sich auch hier einige administrative Änderungen ausgewirkt. Aber das Ergebnis der Neuerungen könnte eine Verschlechterung der Bedingungen für die Vergabe von Hypothekarkrediten sein, die Banken werden aufmerksamer bei der Kreditvergabe sein, sagte Vyacheslav Kosakov, geschäftsführender Partner der Novator Legal Group:

Wjatscheslaw Kosakow, geschäftsführender Gesellschafter der Novator Legal Group: "Die Banken überschätzen die Kriterien für die Beleihung von Immobilien. Ein Beispiel: Das Objekt kostet 15 Millionen Rubel, und sie vergeben einen Kredit für nur 10 Millionen Rubel. Jetzt wären es 12-13 Millionen bei einem Preis von 15 Millionen. Das schränkt natürlich die Möglichkeiten des Erwerbs für die Kreditnehmer ein. Für den Staat wird es im Rahmen von Konkursfällen von Privatpersonen etwas einfacher, denn meiner Meinung nach wurden im Jahr 2023 etwa 300 Tausend Konkursanträge gestellt. Man hat das Gefühl, dass es einen ziemlich hohen Prozentsatz an Hypothekennehmern gibt, die die Hypothek nicht vollständig zurückzahlen konnten, sie hatten nicht einmal genug, um die Anforderungen der Bank zu erfüllen, wenn sie das Hypothekenobjekt verkaufen."

Der Rabatt aus dem Verkauf einer Wohnung durch Auktionen kann 30-40% der ursprünglichen Kosten sein, sagen Experten. Dazu kommt noch der Preisunterschied zwischen Erst- und Zweitwohnungen. Aufgrund der niedrigen Zinssätze für Vorzugshypotheken sind Neubauten im Durchschnitt 15% teurer als Zweitwohnungen. Das heißt, die Wohnung wird bereits zum Zeitpunkt des Kaufs billiger, und dann wieder - wenn man versucht, sie zu versteigern.

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