Ich bin in der Hütte. Warum Investitionen in Vorstadtimmobilien an Dynamik gewinnen

Foto: iStock.com / Evgeny Kharitonov

Das Format von Anlageimmobilien in Vororten wird oft mit Wohnungen verglichen. Bislang beginnen die Akteure gerade erst, den jungen, sich entwickelnden Markt zu erkunden, auf dem es Platz für erfolgreiche Freizeitprojekte gibt, aber auch, um Kegel zu füllen und Erfahrungen zu sammeln. Nach Angaben von St. Petersburg Real Estate ist seit dem letzten Jahr die Zahl der Unternehmen, die Investitionen in Vorstadtprojekte in der Region Leningrad um das 2,5-fache gestiegen ist. Die Teilnehmer des Runden Tisches von Fontanka berichteten, was auf dem Markt der kollektiven Investitionen in Vororteinrichtungen geschieht.

Finden und anbringen

Wie gesagt Olga Trosheva, Leiterin des St. Petersburger Immobilienberatungszentrums, Heute sind die Investitionsprojekte in den Vorstädten meist klein: Häuser mit Parzellen von 13 bis 17. Es gibt jedoch auch vereinzelte Projekte, die mehr als 50 Gebäude umfassen. Es gibt auch ein Angebot auf dem Markt für Miniprojekte mit nicht mehr als fünf Grundstücken. Im Wesentlichen werden kleine Häuschen von 53 bis 85 Quadratmetern als Investitionslos angeboten. m auf Grundstücken von 4-5 Hektar und einem Kaufbudget von 6 Millionen Rubel. Gleichzeitig sind die Netzverwaltungsgesellschaften in der Vorstadt-Investitionszone nicht vertreten, und die Unternehmen organisieren sich selbst.

- Die größte Anzahl von Vorort-Investitionsprojekten wird derzeit in drei Bezirken der Region vorgeschlagen: Vyborgsky - 43%, Vsevolozhsky - 29%, Lomonosovsky - 21%, - Trosheva weiter. - Erholungseinrichtungen befinden sich in der Nähe (in 79% der Fälle), natürliche oder künstliche Stauseen. 71% der Projekte befinden sich in einer Entfernung von bis zu 40 km von der Ringstraße.

In letzter Zeit hat sich dieses Format aktiv entwickelt, insbesondere in Moskau, wo es bereits Dutzende solcher Komplexe gibt. Wie Kirill Kudinov, Gründer und Eigentümer des Investitions- und Bauunternehmens Inreit, Es sei darauf hingewiesen, dass St. Petersburg ein wenig zu spät kommt, aber auch hier entwickelt sich der Markt sehr schnell.

- Die wichtigste Option ist ein Erholungszentrum in Form von separaten Häusern in einem Abstand von einander, wie ein abgelegenes Format, - er klärte. - Was den Standort anbelangt, so sind die Stützpunkte über das gesamte Leningrader Gebiet verstreut. Bislang gibt es nur wenige von ihnen: Ich würde sagen, es gibt etwa 15 Marken von solchen profitablen Immobilien in der Region. Gleichzeitig nimmt das Bauvolumen für neue Projekte allmählich zu. Der Moment auf dem Markt ist jetzt sehr interessant, er ähnelt ein wenig dem Markt der Apartment-Hotels vor 6-7 Jahren: Projekte beginnen gerade erst gebaut zu werden, Entwickler suchen nach den richtigen Modellen, machen Fehler, sammeln Erfahrungen und beginnen allmählich, ein wirklich interessantes Produkt zu produzieren.

Albina Maslova, Gründerin und Miteigentümerin des NORKE-Netzwerks,hinzugefügt: Die meisten dieser Einrichtungen befinden sich in zwei Hauptstädten. Seit einigen Jahren entwickeln sich die Vorortstützpunkte in Karelien und weisen eine gute Rentabilität auf. Es gibt relativ niedrige Preise für Bau, Baumaterialien und Grundstücke - und der Staat hilft aktiv bei der Bereitstellung von Kommunikationsmitteln, Straßen und Strom. Nach Ansicht des Experten werden die Orte, an denen es zwar viele Touristen, aber kaum Dienstleistungen gibt, einen Entwicklungsboom erleben. Solche Orte sind über ganz Russland verstreut.

- Zum Beispiel, Altai - es gibt schöne Natur, können Sie mindestens ein Haus auf einem hundert Hektar setzen, und zur gleichen Zeit gibt es absolut keine großen Akteure in der Verwaltung, - sagt Maslowa. - Natürlich, nicht jeder wird Skifahren in Altai gehen. Aber in den letzten 2-3 Jahren, alle großen Skigebiete in Russland haben eine starke Entwicklung der Erholungszentren erhalten um. Außerdem entstehen Häuser und Dörfer entlang der wichtigsten Flüsse und Touristenrouten: der Wolga, der Oka, dem Goldenen Ring. Der Strom der Touristen ist riesig, und es gibt praktisch nirgendwo eine vernünftige Unterkunft.

Sie stellte fest, dass Moskau und St. Petersburg sich bereits vom Trend zu nicht standardisierten Hausformen - Dreiecke, Rahmen, einige Zeltlösungen, Halbkugeln - abwenden. In diesem Jahr kehren die üblichen rechteckigen Balken zurück. In ein paar Jahren wird der Trend auch in Regionen Einzug halten, in denen noch mit ungewöhnlichen Formen "gegeizt" wird.

Früher stürzten sich alle Investoren auf den Kauf von Wohnungen, weil es einfach und verständlich war und es keine Fallstricke gab, erinnerte Artyom Chugai, leitender Partnermanager bei Maslov Group Development. Seiner Meinung nach ist der Markt jetzt voll, und die Leute warten darauf, dass etwas wirklich Lohnenswertes erscheint, um dort Geld zu investieren. Der Vorstadtbereich hat sich in dieser Hinsicht sehr langsam entwickelt, aber in den letzten Jahren hat er an Dynamik gewonnen und gute Indikatoren erreicht. In den Regionen Karelien, Moskau und Leningrad gibt es viele Glampingplätze und preiswerte Häuser.

- In St. Petersburg leben mehr als 8 Millionen Menschen, und die meisten von ihnen haben Wochenenden eingeplant, jeder will sich entspannen, - sagt er. - Es gibt nicht genug Unterhaltung für alle, also gehen die Leute aus der Stadt. Und der Markt beginnt sich zu verändern, denn die Leute haben versucht, nicht unter den komfortabelsten Bedingungen zu leben - das sind Glamping, preiswerte kleine Häuser in A-Bauweise oder sogar Wohnwagenhütten. Jetzt wollen sie für das Geld, das sie zahlen, eine bestimmte Leistung bekommen. Und allmählich rücken umfassende Angebote in den Vordergrund: nicht nur Unterkunft, sondern auch Verpflegung und Unterhaltung auf dem Gelände. Solche "Service"-Erholungszentren erhalten allmählich ihre legitimen Abnehmer. Es gibt einen einfachen Zusammenhang: irgendwo gibt es einen großen Strom von Urlaubern und einen Mangel an Unterkünften - die logische Folge wird sein, dass sich dort Investoren ansiedeln, die sowohl einfache Produkte als auch große Budgets und Grundstücke haben.

- Da wir im Baugewerbe tätig sind, kommen die Leute mit zwei Zielen zu uns - ein Haus zu bauen, um es später zu verkaufen oder zu vermieten", so Alexey Grishchenko, CEO des finnischen Unternehmens House. - Dieser Trend hat sich seit der Pandemie durch die Schließung der Grenzen und die allgemeine Abwanderung aus der Stadt noch verstärkt. Hervorzuheben sind Bereiche wie der Bau für den Wiederverkauf, der Bau von Einfamilienhäusern zur kurz- oder langfristigen Vermietung und der Bau von Erholungszentren.

Dem Experten zufolge lassen sich die Siedlungen in zwei Typen unterteilen. Die erste ist eine Erholungssiedlung, die man mieten kann. Hier ist eher der Norden, die Karelische Landenge, traditionell attraktiv. Dort gibt es mehr interessante Natur, mehr Stauseen - eben das, was man mit Erholung verbindet. Außerdem sind auch stadtferne Orte begehrt. Der zweite Typ sind Siedlungen, die zum Verkauf stehen. Diese sind in der Regel für diejenigen interessant, die ein Haus für einen dauerhaften Wohnsitz suchen, so dass hier die Verkehrs- und Sozialinfrastruktur an erster Stelle steht - näher an der Stadt, Schulen, Geschäfte usw.

Ein Haus als Investition

Es gibt verschiedene Formen der Beteiligung für den Käufer an solchen Investitionsprojekten, so Artem Chugai. Das ist der Kauf des Ganzen, der Kauf von Anteilen, die Teilung von Land und einem Haus, wenn der eine Eigentümer des Landes sein kann, kann der zweite das Land von ihm pachten und dort ein Haus mieten.

- Speziell in unserem Unternehmen halten wir es für eine Erfolgsgeschichte, wenn ein Investor sowohl ein Grundstück als auch ein Haus besitzt - das ist eine ziemlich starke Investitionsgarantie, - sagt der Experte. - Es gibt unsere Verwaltungsgesellschaft, die Rentabilität ist im Vertrag vorgeschrieben. Wir machen ein einfaches und verständliches Produkt ohne irgendwelche Variablen. Wir hatten zum Beispiel einen Kunden, der ein ähnliches Projekt für 30 Millionen Rubel mit der Kesselmethode der Ertragsverteilung abschließen wollte. Man bot ihm aber auch an, zusammen mit anderen Investoren Fahrräder zu kaufen, um sie zu vermieten. Daraufhin stellte sich eine berechtigte Frage: Wie können diese Fahrräder kontrolliert werden? Also setzten wir auf einfache Bedingungen, ein festes Einkommen und qualitativ hochwertige Häuser, und heute entwickeln wir die Region Leningrad schnell.

- Wir sind denselben Weg gegangen, - Kirill Kudinow hinzugefügt. - Es gibt jetzt verschiedene Angebote auf dem Markt. Einige bieten an, in kleinen Losen einzusteigen, aber gleichzeitig verkaufen sie das Land nicht. Der Vorteil für den Investor ist hier, dass man mit einem kleinen Scheck einsteigen kann, auf der anderen Seite gibt es kein klares und eindeutiges Produkt. Wir verkaufen ein Grundstück - ein Grundstück plus ein Gebäude. Das ist so transparent und nachvollziehbar wie möglich, da einer Person ein Grundstück zugeordnet ist. Was die Nachfrage anbelangt, so haben Vorstadtimmobilien einen Vorteil in Form von Vorzugshypotheken. Dadurch unterscheidet sich dieses Format deutlich von z. B. denselben städtischen Wohnungen. Ein Investor kann mit einer Mindestanzahlung von eineinhalb Millionen einsteigen und nach 6-8 Monaten die ersten Zahlungen leisten, die die Hypothekenzahlungen abdecken. Das heißt, er wird ein Objekt haben, das sich selbst bezahlt macht. Die Nachfrage ist auch deshalb gegeben, weil es noch nicht so viele Angebote auf dem Markt gibt, das Produkt ist noch im Kommen.

- Wir gingen von Aktien zu den größten Erholungszentren, wie Investoren, die bereits mit uns in Wohnungen gearbeitet haben manchmal wirklich wollen, in kleinen Beträgen zu kommen, - sagt Albina Maslowa. - Jetzt erlauben wir Ihnen, die Aktie mit einem Betrag von 300-500 Tausend Rubel eingeben. Zur gleichen Zeit, wir kaufen mindestens die Hälfte davon selbst - Investoren sind ruhig, zu wissen, dass wir auch in der Partie auf einer gleichen Basis mit ihnen zu beteiligen. Natürlich gibt es auch die Möglichkeit, das ganze Haus zu einem Preis von 3,7 Millionen Rubel zu kaufen. Für diejenigen, die sich mit größeren Summen - ab 20 Millionen Rubel - beteiligen wollen, bieten wir eine gemeinsame Beteiligung an der Errichtung einer Landhaussiedlung an. Wenn man das richtige Grundstück dafür auswählt, wird fast die Hälfte der Kosten für die Häuser selbst und die Infrastruktur - Cafés, Schwimmbäder und so weiter - vom Staat übernommen. Daher ist es optimal, mit einer großen Summe nicht mehrere Häuser zu kaufen, sondern ein eigenes Erholungszentrum von Grund auf zu errichten, wobei man vom Staat unterstützt wird. Wir konzentrieren uns jetzt nicht einmal auf Hypothekenprogramme, sondern auf Zuschüsse. Die Bauzeit der ersten Häuser beträgt 3-4 Monate, und sie werden zusammen mit der Kommunikation gestartet, so dass sich die Investition schnell genug rentiert.

- Das Freizeitformat ist meiner Meinung nach nicht die einfachste Option, da es viele Anforderungen an den Ort, die Wartungskosten und die Saisonabhängigkeit gibt, - sagt Alexey Grishchenko. - Unter dem Gesichtspunkt langfristiger Investitionen würde ich den Bau für eine langfristige Vermietung mit der Möglichkeit eines späteren Verkaufs als interessantere Option betrachten. Es ist leichter, solche Projekte zu verwalten LiegenschaftenDie Amortisation ist schneller als bei einer Wohnung. Aber solche Anlagen müssen von ausreichender Qualität sein, um für gutes Geld vermietet werden zu können. Die meisten, die zum Zweck des schnellen Wiederverkaufs oder der Vermietung bauen, lassen sich zu sehr von dem Wunsch leiten, das Geld so schnell wie möglich zurückzugeben. Das führt zu minderwertigen Häusern und kann in die Irre führen. Der Begriff "Haus zum Verkauf" wird bereits mit etwas von schlechter Qualität assoziiert, das irgendwie hergestellt wurde - nur um es schnell zu verkaufen.

Nach Angaben von Olga TroshevaDie meisten Lose werden als Ganzes erworben. Nur in einigen Projekten wurde die geteilte Form des Beitritts zum Projekt verwendet - 1/20, 1/3, 1/4 Anteile. Jetzt ist diese Investitionsmöglichkeit nur noch in Einzelfällen erhalten geblieben. Die Hälfte der Projekte befindet sich auf Wohnbauland, etwa 20% sind für Erholungszwecke bestimmt. Im Angebot haben die großen Akteure sowohl fertige Haushalte als auch die Möglichkeit, einen Bauvertrag abzuschließen, kleinere Projekte bieten oft die zweite Option.

- Garantiertes Einkommen ist aktiv in Vorstadt-Investitionsprojekte angeboten, vor allem zu Beginn der Konstruktion und den Verkauf, die Gültigkeitsdauer ist in der Regel von einem Jahr, - fügte sie hinzu. - Im Durchschnitt versprechen sie 10-12% pro Jahr der investierten Mittel. Das durchschnittliche Monatseinkommen liegt in diesem Fall zwischen 55 und 90 Tausend Rubel pro Monat. Die Einnahmen werden nach der Kesselmethode verteilt: Eine Gruppe von Anlegern gibt 25-30% der Einnahmen an die Verwaltungsgesellschaft, der Rest wird unter den Anlegern im Verhältnis zu den Investitionen verteilt. Während sich das Segment gerade erst herausbildet, lag die durchschnittliche Transaktionsrate für die beliebtesten Projekte in der Region Leningrad in der zweiten Hälfte des Jahres 2023 bei 2-3 Haushalten pro Monat. Große vorstädtische Bauträger können einen Teil der Hüttensiedlungsfläche für die Realisierung solcher Komplexe zur Verfügung stellen. Es gibt jedoch auch Projekte von städtischen Entwicklern - vorstädtische mit Hotelinfrastruktur für die Freizeitgestaltung - die an private Investoren verkauft werden sollen. Darüber hinaus haben Unternehmen begonnen, aktiv Investoren für die Entwicklung der internen Infrastruktur zu gewinnen. Zum Beispiel in Geschäftseinheiten mit Badekomplexen, die aufgrund der stundenweisen Vermietung rentabler sind.

Im Allgemeinen, so der Experte, mit dem Aufkommen von mehr erschwinglichen Hypotheken-Programme und Vorzugskonditionen, wurde der Käufer mehr bereit, Hütten zu kaufen. Vor diesem Hintergrund wird die Nachfrage nach dem Bau von Häusern im Jahr 2024 steigen, und um die tatsächliche Nachfrage aufrechtzuerhalten, wird das Preisniveau für Häuser von den Entwicklern auf einem Niveau vergleichbar mit 2023 gehalten werden.

Auf Wunsch der Gäste

Kirill Kudinow ist der Ansicht, dass die Zielgruppe eines bestimmten Erholungszentrums stark vom Konzept abhängt, und mit dessen Hilfe lässt sich das Gästekontingent steuern. Entweder handelt es sich um einen Familienurlaub, oder um einen Urlaub für junge Leute, oder um eine Mischung. Das hängt weitgehend von der Infrastruktur in der Nähe ab.

- Reisen ins Ausland sind teurer geworden, und die meisten Bürger bevorzugen es, sich im Land zu erholen, - stellt er klar. - Daher steigt die Buchungstiefe von den früher beliebten zwei oder drei Tagen auf Urlaubsformate für 7-10 Tage. Es gibt eine ganze Reihe von Bewerbern, aber der Markt bildet sich gerade erst heraus. Es gibt viele Erholungszentren, die, gelinde gesagt, moralisch und physisch veraltet sind. Neue, moderne Einrichtungen sind auch in der Neben- und Nachsaison gefragt.

- Wir sind in den Markt des Landes eingetreten, weil wir von Gästen gefragt wurden, die zum Arbeiten nach Moskau kommen und in unserer Hotel- und Apartmentkette wohnen, sie kennen unsere Marke und unseren Service, - sagt Albina Maslowa. - Sie wollten auch Einrichtungen außerhalb der Stadt mit einem angemessenen Dienstleistungs- und Technologieniveau erhalten, anstatt zweifelhafte Stützpunkte in den frühen 2000er Jahren aufzusuchen. Das heißt, sie brauchen einen Standard - und wir bieten ihn.

Was die Saisonabhängigkeit betrifft, so ist nach MaslowaDies ist der entscheidende Faktor des gesamten Konzepts. Das heißt, entweder sollte es sich um universelle Orte handeln, oder die Objekte sollten rein winterlich oder nur sommerlich gestaltet sein.

- Wir haben mehrere Siedlungen in Karelien nur für den Sommer gebaut, - fuhr der Experte fort, - aber wenn wir über den Goldenen Ring und Moskauer Projekte sprechen, dann gibt es eine ganz andere Art von Holzhäusern, in denen es sich sowohl im Winter als auch im Sommer gut leben lässt. Für viele Akteure, die 5-10 Häuser haben, ist es äußerst schwierig, diese außerhalb der Saison zu füllen, daher spielt das Marketingprogramm hier eine große Rolle. Die Saisonalität wird von großen Marktteilnehmern mit großen Marketingbudgets angeboten, und für die "Kleinen" wird es in dieser Hinsicht schwieriger sein.

- Als wir in den ländlichen Markt eintraten, beschlossen wir, dass es sich nicht um punktuelle Geschichten handeln würde, sondern um ein Netzwerk von Erholungszentren unter der Monomarke Opushka House, und jeder unserer Standorte würde seinen eigenen Zweck und seine eigene Bedeutung haben, - sagte Artem Chugai. - Zum Beispiel haben wir ein Erholungszentrum in der Nähe der Igora Ski-Komplex. Gleichzeitig ist es für diejenigen, die sich im Winter nicht in einem Skigebiet erholen wollen, im Sommer einfach ein guter Ort, um sich neben dem Naturschutzgebiet zu entspannen. Ein Querschnitt der Gäste, die im September kamen, zeigte, dass es sich hauptsächlich um Ehepaare handelte, die einfach nur Zeit in der Natur verbringen wollten. Jetzt sind wir dabei, den Bau eines Erholungszentrums am Alexandrowski-See abzuschließen, das wir als einen Ort der "digitalen Entgiftung" positionieren. Wir planen die nächsten Angebote, zum Beispiel in Form eines Strandurlaubs in einem geschlossenen Club - ein Format, das den Moskauern vertrauter ist. Konzeptionell besteht unsere Aufgabe darin, dafür zu sorgen, dass der Kunde, der einmal zu uns gekommen ist, auch beim nächsten Mal mit uns reist.

- In den letzten Jahren hat sich das touristische Interesse aus bekannten Gründen (Pandemie, Grenzschließungen usw.) aktiv auf den Inlandstourismus und die Freizeitgestaltung konzentriert, - Olga Trosheva hinzugefügt. - Es ist jedoch nicht notwendig, ein städtisches Apartment-Hotel und eine Anlage auf dem Land zu vergleichen, da die Zwecke ihres Aufenthalts immer noch unterschiedlich sind. Das Land ist in erster Linie wegen der natürlichen Sehenswürdigkeiten und der saisonalen Erholung interessant. Anziehungspunkte sind wichtig, was in der Nebensaison noch wichtiger ist als in der Stadt. Während der Pandemie hat sich nicht nur der Trend zur Annäherung an die Natur verstärkt, sondern auch zur Erhaltung eines gesunden Lebensstils, weshalb Bäder und SPA-Komplexe neuen Formats in Vorstadtprojekten gefragt sind.

Ihrer Meinung nach sind die Hauptinteressenten für die Anmietung von Vorstadtwohnungen Paare, kleine Unternehmen und Familien mit Kindern. Und jedes Publikum benötigt seine eigene Infrastruktur. Außerhalb der Aktivsaison werden die Dienstleistungen der Landhäuser von Gruppen genutzt, die sich mit Wellness beschäftigen: Retreats, Yoga-Touren usw. Das Vorhandensein einer vielfältigen eigenen Infrastruktur verringert die Abhängigkeit von der Saison. Natürliche Objekte auf dem Projektgebiet, eine interessante Gestaltung der öffentlichen Erholungsbereiche, die Organisation des Geländes (Grillplatz, Furako, Lagerfeuerplatz und Erholungsgebiet) - solche Lösungen tragen dazu bei, den Einfluss der Saisonalität zu vermeiden. Darüber hinaus kann die Lage in der Nähe von Ferienanlagen die Nachfrage unterstützen: z. B. Ganzjahresferienanlagen mit Skipisten, Seilparks und einem Golfclub. In guten Lagen, die weniger als zwei Autostunden von der Stadt entfernt sind, ist alles für mehrere Monate im Voraus gebucht. Nach Angaben der Verwaltungsgesellschaften stieg die Nachfrage im Vergleich zu 2022 um 30% und an Sommertagen um weitere 25%.

Ein Objekt finden

Die ersten Spieler haben Fehler gemacht, nicht alles richtig gemacht und dadurch unschätzbare Erfahrungen gesammelt, Kirill Kudinow unterstreicht. Und die heutigen Marktteilnehmer haben die Möglichkeit, zwar nicht als Erste den Rahm zu sammeln, aber die Erfahrungen der Kollegen zu berücksichtigen.

- Seit diesem Jahr haben wir zwei neue Projekte gestartet. Ursprünglich hatten wir beschlossen, entweder etwas sehr Gutes oder nichts zu nehmen, also haben wir genau ein Jahr lang nach Grundstücken dafür gesucht", sagt er. - Unser erstes Projekt befindet sich am Fluss Vuoksa in der Nähe von Losevo - es wird einen Saunakomplex als separates Investitionsgrundstück geben, einen Spielplatz, alle Arten von Freizeitformaten. Das zweite Erholungszentrum befindet sich am Ufer des Otradnoye-Sees. Hier geht es nicht nur um Entspannung am Wasser, sondern auch um Aktivität, sowohl im Sommer als auch im Winter. Im Sommer werden solche Einrichtungen von 95% unabhängig vom Konzept nachgefragt, und in der Nebensaison und im Winter wird der erforderliche Auslastungsgrad nur durch einige interne und externe Lösungen erreicht, die den Gästen in dieser Zeit Freizeit bieten.

- Die Lage am Wasser ist für uns wichtig, und wenn es in St. Petersburg nicht so schwierig ist, ein Projekt in der Nähe der ersten Küstenlinie zu finden, so ist es in Moskau sehr schwierig. Deshalb haben wir Moskau verlassen und uns in anderen Regionen umgesehen". Albina Maslova weiter. - Unsere Standorte sind die Küste der Oka, die Küste des Weißen Meeres in Karelien und eine Insel an der Wolga. Der zweite Punkt, auf den wir achten, ist der Status des Gebietes. Das heißt, wir versuchen, nach besonderen Erholungsgebieten zu suchen. Davon gibt es nur sehr wenige, denn sie wurden ursprünglich vom Staat als Standorte für den Bau von Tourismuszentren ausgewählt. Wir suchen nach Orten, an denen es viele Reisende und nur wenige Orte zum Entspannen gibt. Das auffälligste Beispiel ist die Heimat Jessenins, wo das Museum des Dichters jährlich von 600 Tausend Menschen besucht wird, die aber keine Möglichkeit haben, in der Nähe zu übernachten. Und natürlich ist auch die Infrastruktur innerhalb der Basis wichtig - wir ziehen keine Optionen mehr in Betracht, die nicht über eine Sauna oder einen Spa-Komplex verfügen. Es ist sehr wünschenswert, ein Schwimmbad und zumindest ein Café oder besser noch ein Café und ein Restaurant zu haben. Und natürlich Aktivitäten - Fahrräder, Boote, ATVs. Sport plus schöne Natur ist die begehrteste "Kombination".

Der Bau von Erholungszentren ist ebenfalls mit der Investitionskomponente dieses Prozesses verbunden. Wie Artyom Chugai feststellte, ist es für die Kunden nicht nur wichtig, was sie kaufen - ein Grundstück und ein Haus -, sondern auch, was mit diesem Grundstück später gemacht werden kann.

- Sie können zum Beispiel ein Haus für fünf Jahre an eine Verwaltungsgesellschaft vermieten, und dann wollen Sie das Projekt verlassen, - fuhr er fort. - Und nicht alle Grundstücke sind bequem für den Ausstieg aus der Investition Geschichte: zum Beispiel, wenn versuchend zu verkaufen Gemeinsames Eigentum, gibt es viele Schwierigkeiten (Unwilligkeit der Eigentümer der anderen Anteile, Tod eines von ihnen und Fälle mit Erben, Gerichtsentscheidungen über andere Anteile, etc.) Daher ist es für unser Unternehmen wichtig, dass unsere Anlagen einen gut verständlichen Status haben, denn das Land ist das Land der SNT, DNP und IHS. In Kombination mit einer Hypothek funktioniert dies einfach und klar für einen Investor mit einer Rendite in Form eines garantierten Einkommens. Wenn er aus dem Produkt aussteigen will, verkaufen wir sein fertiges Grundstück an einen neuen Investor weiter.

Wann wird das Geld zurückerstattet?

Artjom Tschugai Ich habe die Frage der Amortisation in drei Komponenten zerlegt. Die erste Komponente sind die Kosten für Grund und Boden. In der Region Leningrad sind sie von 320 Tausend pro Hundert auf 320-370 Tausend Rubel gestiegen. Die zweite ist die Landhaus selbst. Wenn es für ganzjähriges Wohnen geeignet ist, wird es als vollwertiges Wohngebäude in das Grundbuch eingetragen - auch das ist mit Kosten verbunden. Und die dritte Komponente ist einfach eine Investitionsgeschichte mit Wertzuwachs.

- Wir konzentrieren uns derzeit auf etwa 20 Orte in der angenehmen Erreichbarkeit von St. Petersburg, höchstens eine Stunde entfernt, - fügte der Experte hinzu. - Und das Land, das zu uns passt, ist sehr begrenzt. Aus unserer Erfahrung mit dem Wiederverkauf solcher Objekte können wir von 10-15% pro Jahr sprechen, nur aufgrund der Steigerung des Bodenwertes. Dies ist vergleichbar mit der Rentabilität von Wohnungen und profitiert stark von Wohnimmobilien. Die Geschichte ist neu für den Markt, und wir müssen noch unseren Investor finden, der in den Wiederverkaufszyklus einsteigt, d. h. von Grund auf neu baut und entweder zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme oder ein Jahr später verkauft. Bislang ist das schwierig, aber wir haben solche Kunden. Die Leute investieren Geld, erhalten Renditen, und wenn sie wollen, kommen sie mit einem bestimmten Betrag an Kapital heraus. Wenn man eine Hypothek kauft, sieht die Investition noch attraktiver aus: Wenn man zwei Millionen in einem frühen Zyklus investiert, kann man bis zu 50 Tausend Rubel pro Monat bekommen.

- Bevor wir in diesen Markt eingetreten sind, haben wir lange Zeit verschiedene Erholungszentren, Formate und Konzepte studiert und unsere Prognosen erstellt, - sagt Kirill Kudinow. - Generell gilt, dass jede gewinnbringende Liegenschaften ist eine Geschichte über zwei Arten von Rentabilität: Kapitalisierung und Rentabilität der Vermietung. Die Kapitalisierung von Landhäusern in einem ähnlichen Format kann auf dem Niveau von 10-15% erwartet werden. Die Mietrendite kann bei pessimistischen Prognosen etwa 12% pro Jahr betragen. Die Amortisationszeit beträgt etwa 8 Jahre. Nach diesen Parametern ist es heute eines der besten Angebote auf dem kommerziellen Markt. Immobilienmarkt. Zur gleichen Zeit, 12% ist, wenn Sie das Objekt in voller Höhe für den gesamten Betrag zu kaufen. Wenn der Investor Vorzugshypothekenprogramme anwendet, kann die Rendite auf 30% pro Jahr steigen.

- In der Tat sind ländliche Siedlungen derzeit die profitabelste Geschichte bei Investitionen in Liegenschaften, - Fortsetzung Albina Maslowa. - Nicht umsonst haben jetzt alle großen Akteure begonnen, sich nicht nur mit Wohnungen, sondern auch mit dem Thema Land zu beschäftigen. Bei unseren Projekten in Karelien betrug die Amortisationszeit 2 bis 3 Jahre, aber jetzt rechnen wir damit, dass diese Fristen aufgrund der gestiegenen Materialpreise etwas länger sein werden. Daher würde ich sagen, dass die Kapitalisierung des Objekts vom Beginn bis zur Fertigstellung des Baus zwischen 15 und 30% liegen kann. Bei den Grundstücken sind wir den umgekehrten Weg gegangen - wir suchen nicht nach Grundstücken in Top-Lagen in der Nähe von Großstädten, sondern suchen in abgelegenen Gebieten, wo schöne Grundstücke 30 Tausend Rubel pro Hundert kosten. Und sie steigen sofort im Preis, sobald irgendein Anziehungspunkt auftaucht. Außerdem führt der Bau eines Erholungszentrums zu einem Preisanstieg für alle umliegenden Gebiete. Insgesamt werden mit der Baustelle also mindestens 30% pro Jahr erzielt. Diese Zahl kann bis zu 50% betragen, mit der seltenen Form von Großinvestitionen, bei denen der Staat weitere 50% der Kosten mit Zuschüssen bereitstellt. Hier kann die Amortisationszeit in der Tat 2-3 Jahre für große und sogar mittelgroße Investoren erreichen, die mit Summen von 20-30 Millionen kommen.

Boom, aber vorsichtig

Alexey Grishchenko ist der Meinung, dass die Aussichten für das Segment groß sind, aber es ist notwendig, dieses Thema vorsichtig von außen zu betreten", da es viele Fallstricke gibt. Der Experte rät, auf zwei Bereiche zu achten, die noch wenig verbreitet sind, aber in naher Zukunft sehr gefragt sein werden.

- Dabei handelt es sich um den Bau von Vorstadteinrichtungen zur Langzeitvermietung und ein interessantes Format, das in unserem Land noch nicht entwickelt wurde, aber in Finnland üblich ist - "Cottage - Rent", - fuhr er fort. - Das heißt, man baut ein Haus für sich selbst, nutzt es aber im Modus "von sich selbst gemietet", wenn man kommen will, und vermietet es in der übrigen Zeit tageweise an andere Personen. Ich bin mir fast sicher, dass sich dieses Format im Zusammenhang mit dem Anstieg der Kosten für den Bau und den Unterhalt eines Landhauses allmählich entwickeln wird. Irgendwann werden Sie denken: Warum habe ich XX Millionen in ein Landhaus investiert, das ich insgesamt ein paar Monate im Jahr besuche - vielleicht sollte ich anfangen, es zu vermieten?

- Das Interesse an Wohnungen als Investition nimmt aufgrund der geringen Rentabilität der meisten Wohnkomplexe ab. Nach den Statistiken für St. Petersburg, Projekte in Wohngebieten oder in der Nähe von Wohngebieten zeigen jetzt 5-6% pro Jahr, und nur Top-Lagen im Zentrum geben Rentabilität auf dem Niveau von 12-13% pro Jahr, - sagt Kirill Kudinow. - Interesse an Vorstädten Liegenschaften wächst wirklich, und natürlich besteht die Gefahr, dass der Markt gesättigt wird. Wie in jedem wettbewerbsorientierten Markt werden auch hier diejenigen Akteure führend sein, die über einen guten Standort, ein einzigartiges Handelsangebot und Managementerfahrung verfügen. Auch hier gibt es eine Parallele zu den Wohnungen.

Die langfristigen Prognosen sind recht optimistisch, und die Entwicklung des Segments wird auch durch die Tatsache, dass das Ausland plötzlich zugänglicher wird, nicht behindert werden, Albina Maslowa glaubt. Man kann zwar nicht jedes Wochenende in die Türkei fliegen, aber für 2-3 Tage irgendwo in Russland zu arbeiten, ist eine Realität, ebenso wie der Trend, aus der Ferne zu arbeiten, aber nicht von der Wohnung aus.

- Sättigung des Marktes, natürlich, wird passieren, - fügte sie hinzu. - Und die großen Player werden hier immer gegen die "Kleinen" gewinnen. Es ist wie mit den Lebensmittelgeschäften: Nur wenige Leute gehen jetzt zu Nouname, jeder hat bereits eine große Kettenmarke für sich gewählt, an die er gewöhnt ist. Daher ist der Markt für die kleinen Akteure ein wenig gefährlich, aber für die großen ist er auf Jahre hinaus vielversprechend.

Artjom TschugaiEr wies auf eine Reihe von Gefahren für kleine und mittlere Unternehmen hin. Und die stehen nicht einmal im Wettbewerb mit den großen Playern, sondern es ist angekündigt, dass in den nächsten Jahren große Bauholdings in den Markt eintreten werden. Vorort Markt. Sie beginnen nun damit, Grundstücke aufzukaufen, um anschließend Projekte in den Vorstädten zu entwickeln, einschließlich integrierter Entwicklung. Seiner Meinung nach sind die Aussichten, mit ihnen zu konkurrieren, für kleine und mittlere Unternehmen nicht so rosig. Schwierig wird es auch für diejenigen, die versucht haben, in der Stadt so etwas wie ein Vorortangebot zu schaffen - jetzt entstehen solche Projekte in der Nähe des Ballungsraums, sie sind erschwinglich, es gibt immer mehr Angebote, und auch die Nachfrage steigt.

"Die gute Nachricht ist, dass die Regierung auch den Unternehmen auf halbem Wege entgegenkommt", sagt er. - Dieselbe Arktis-Hypothek öffnet uns, den Investitions- und Bauunternehmen, die Tür, um den Norden zu erkunden, wo es wirklich beliebter Tourist Strecken in gottverlassenen Orten mit dem Ausstattungsniveau der 70er und 80er Jahre. Menschen mit Geld kommen dorthin, sie wollen einen angemessenen Service, und wir werden versuchen, ihnen dabei zu helfen

Nach Angaben von Olga TroshevaIn den letzten zwei Jahren sind zusätzliche Faktoren hinzugekommen, die die Nachfrage erhöhen, und es ist zu erwarten, dass sich das Segment der Vorstadterholungskomplexe weiter entwickeln wird. Damit das Projekt finanziell erfolgreich sein kann, ist es jedoch notwendig, seine Marktnische zu finden und ein geprüftes Konzept zu entwickeln. Wenn das Projekt beispielsweise in einem ökologisch sauberen Gebiet angesiedelt ist, kann dies ein wichtiger Vorteil gegenüber der Konkurrenz sein. Es lohnt sich auch, gesellschaftliche Trends zu berücksichtigen: zum Beispiel das zunehmende Interesse an einem gesunden Lebensstil und umweltfreundlichen Produkten.

Ihrer Meinung nach werden sich auch die gesamtrussischen Tourismustrends auf den lokalen Markt der Vorstadthotels auswirken, so dass die einheimischen Touristen die Grundlage für den Strom bilden werden. Dadurch wird sich das Segment der Vorstadthotels in St. Petersburg und dem Leningrader Gebiet aufgrund der einzigartigen natürlichen Gegebenheiten der Region weiter entwickeln können.

- Neben dem Format der Standardunterkünfte (Hotelzimmer, Hütten, Stadthäuser) wird das Glamping-Segment aktiv mit neuen Einrichtungen aufgefüllt, die es ermöglichen, in relativ kurzer Zeit einen Zimmerbestand aufzubauen", resümierte sie. - Außerdem ermöglichen die modernen Trends im Wohnungsbau den Bau solcher Gebäude für eine ganzjährige Nutzung. Unter Berücksichtigung der gesamtrussischen Trends in der Entwicklung des Tourismussektors wird sich das Segment der Landhotels auch im Jahr 2024 aktiv entwickeln.

Foto: iStock.com / Evgeny Kharitonov

Источник: www.fontanka.ru