Wohnungsmarkt in Preiserwartung: aufwärts, abwärts, an Ort und Stelle

Die Russen glauben, dass Wohnungen im Winter endlich billiger werden, und viele glauben, dass die Preise um mehr als 5% fallen werden. Aber nicht alle Analysten stimmen mit solchen Prognosen überein.

Eine weitere schnelle Messung der Verbraucherstimmung durch das analytische Zentrum IRN.ru Anfang Dezember durchgeführt*, zeigt es, dass die Russen ernsthaft entschlossen sind, endlich einen Preisrückgang auf dem Wohnungsmarkt zu sehen. 71,2% der Befragten sagten, sie glauben an eine Reduzierung der Kosten für Wohnungen in diesem Winter. Das ist etwas mehr als vor drei Monaten: Im Vergleich zum September stieg der Anteil der Befürworter fallender Preise um 2,4 Prozentpunkte.

Gleichzeitig glauben 39,4%, dass die Preise um mehr als 5% fallen werden. Weitere 31,8% sind der Meinung, dass Wohnungen innerhalb von 5% im Preis fallen können. Zum Vergleich: Vor drei Monaten glaubten 43,7% der Befragten an einen erheblichen Preisrückgang (-7,9 Prozentpunkte), und 25,1% (+6,7 Prozentpunkte) glaubten an einen Rückgang der Wohnkosten innerhalb von 5%. Weitere 18,6% der Befragten glauben, dass die Wohnkosten im kommenden Winter auf dem aktuellen Niveau bleiben werden, was ungefähr dem Stand von vor drei Monaten entspricht (im Frühherbst glaubten 19,5% an eine Preisstagnation).

Ein Anstieg der Wohnungspreise in den nächsten drei Monaten wird von 10,2% der Teilnehmer an der Online-Abstimmung vorausgesagt, das sind 1,5 Prozentpunkte weniger als Anfang September. Außerdem erwartet heute die Mehrheit derjenigen, die für einen Preisanstieg stimmen, einen relativ geringen Anstieg der Preise - innerhalb von 5% (6,9%). Nur 3,3% glauben, dass die Preise für Wohnungen noch stärker steigen können.

Im Allgemeinen, wie in IRN.ru Die heutige Verbraucherstimmung ist sehr ähnlich zu dem, was am Ende des Jahres 2023 herrschte. Damals glaubten 70% der Befragten an niedrigere Preise, 14,9% erwarteten Wachstum, und weitere 15,2% sagten Stagnation voraus.

"Im Jahr 2024 stagnieren die Wohnungspreise in Moskau, aber die geringere Nachfrage übt weiterhin Druck auf die Kosten für einen Meter aus, und die Menschen verstehen das. Heute sind die Wohnungspreise (sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt) nach wie vor überhöht, und vier Wohnungspreise müssen für eine Hypothek zu den aktuellen Zinssätzen über 20 Jahre hinweg überzahlt werden. Daher sinkt die Nachfrage nach Wohnraum, was die Preise zu drücken beginnt - die Kosten für Zweitwohnungen in den Massensegmenten weisen bereits ein Minus auf. Ein ausgeprägterer Trend zu niedrigeren Preisen könnte sich im Jahr 2025 abzeichnen", schließt der Leiter des Analysezentrums für Immobilienmarktindikatoren nicht aus. IRN.ru " Oleg Repchenko.

Allerdings sind nicht alle mit dieser Prognose einverstanden. Insbesondere die Zusammenfassung der Ergebnisse von 2024 und Wetten auf 2025, der Leiter der CIAN division.Analytics" Alexey Popov darauf hingewiesen, dass der Sekundärmarkt wird eher eine Stagnation als einen Rückgang der Preise zu verzeichnen, und sogar einen leichten Anstieg in der neuen Gebäude-Markt.

"Wir erwarten nicht, dass sich die Rekorde bei der Preis- und Ratenindexierung im Jahr 2025 wiederholen werden. Wir prognostizieren ein nominales Wachstum bei Neubauten (um 6-8%), da es für Bauträger schwierig ist, Preisschilder ohne Bankgenehmigung umzuschreiben, bei Kurzzeitmieten (um 13-14%, aufgrund des anhaltenden Wachstums des inländischen Tourismusmarktes) und bei Langzeitmieten (um 15-17%, im Rahmen zunehmend ausgeprägter saisonaler Trends). Nahezu Nullzahlen bei der Preisdynamik in Verbindung mit Rückgängen in bestimmten Monaten sind am wahrscheinlichsten auf dem Sekundärmarkt (wo sich die Eigentümer aktiver an die gesunkene Nachfrage anpassen müssen) und bei den Immobilien in den Vorstädten (wo sich Faktoren wie die sinkende Nachfrage und die steigende Bauinflation die Waage halten)", sagen die CIAN-Experten.Analysten "*.

Foto: Mikhail Sinitsyn/TASS

Inkom-Real Estate, die auch ihre Prognosen für 2025* mitteilte, erinnerte daran, dass Preise, Angebot und Nachfrage sowie der Wohnungsmarkt insgesamt durch den neuen Hypothekenstandard, der vom Ausschuss für Standards der Kreditinstitute genehmigt und mit der Bank von Russland vereinbart wurde, ernsthaft beeinflusst werden. Er tritt zu Beginn des Jahres in Kraft und verbietet Hypotheken mit einem subventionierten Zinssatz des Bauträgers sowie Darlehen mit Akkreditiv und Cashback.

"Einerseits wird diese Norm denjenigen die Augen öffnen, die impulsive und emotionale Käufe tätigen, oft ohne zu wissen, was sie da tun. Wenn sie zum Beispiel auf den Aufruf reagieren, eine Wohnung zu kaufen und nur 1% zu zahlen, lassen sich diese Leute von der heutigen bequemen Zahlung von 40 Tausend Rubel pro Monat leiten, ohne zu wissen, dass der Betrag in zwei Jahren auf 250 Tausend Rubel ansteigen wird und ihre Zahlungsfähigkeit möglicherweise nicht zunimmt. Aber gleichzeitig wird die Norm die Käufer vom Markt entfernen, die für solche Systeme bereit waren und ihre eigenen Pläne für sie hatten, zum Beispiel ist es für sie profitabel, einen kleinen Betrag für eine Weile zu zahlen, in der Hoffnung, aus den Bankeinlagen herauszukommen oder einige Immobilien in zwei Jahren zu verkaufen", betont der Direktor der RichtungNeue Gebäude" von Incom-real Estate Unternehmen Valery Kochetkov.

Auf jeden Fall werden sich Bauträger und Banken, Verkäufer und Käufer im Jahr 2025 an die neuen Realitäten anpassen, meint der Experte. Sie werden nur noch bei Bedarf und nur für sich selbst kaufen. Der Kauf von zwei oder drei Wohnungen für die zukünftige Nutzung wird aufhören. Der Anteil der alternativen Transaktionen mit einer minimalen Zuzahlung von Hypothekenfonds in Höhe von höchstens 2-3 Millionen Rubel wird zunehmen. Dies wird der Markt sein, bis der Leitzins zu sinken beginnt.

"Jetzt sind riesige Beträge in Bankeinlagen. Sobald sich der Leitzins stabilisiert, d.h. in zwei aufeinanderfolgenden Sitzungen nicht mehr verändert wird, ist dies ein Zeichen für eine voraussichtliche Senkung. Wenn die Erträge aus den Einlagen sinken, werden die Leute anfangen, sie zu verlassen und Gelder zu investieren - in Immobilien, irgendwo anders, in verschiedene "Körbe" zu verteilen. Und das ist eine Zeitbombe: Eine große Zahl von Menschen mit "lebendem Geld" wird auf den Immobilienmarkt kommen, was einen Nachfrageschub und damit einen Preisanstieg auslösen wird", meint Valery Kochetkov.

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Das mag sein. Aber so weit, wie die Ergebnisse der Express-Messung IRN.ru Nur 12,6% der Befragten haben zumindest theoretische Absichten, Immobilien innerhalb der nächsten drei Monate zu kaufen belegt. 87,4% der Umfrageteilnehmer fest erklärt, dass sie nicht planen, ein Haus noch zu kaufen.

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