Bauträger erhöhen das Bauvolumen, und das nicht nur in den führenden Regionen

Im Mai übertraf das Startvolumen neuer Wohnungsbauprojekte sowohl die Zahlen vom April als auch die des Vorjahres. Es ist wichtig, dass die aktivsten Wachstumsraten von Regionen gezeigt werden, die nicht zu den Top 10 im Wohnungsbau gehören

In den ersten fünf Monaten des Jahres 2024 haben russische Bauträger mehr als aktiv neue Projekte auf den Weg gebracht: Die Gesamtzahl der abgezogenen Flächen belief sich auf 19,3 Millionen Quadratmeter, +17% im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Im Mai wurden beispielsweise 3,9 Millionen neu gebaute Quadratmeter auf den Markt gebracht, das ist fast ein Drittel mehr als im Vorjahr, so das Analysezentrum Dom.RF*. Betrachtet man den gesamten Bestand an Mehrfamilienhäusern, so ist dieser seit Jahresbeginn um 7% auf 113 Millionen Quadratmeter gewachsen und nähert sich damit fast dem Rekordwert von 118 Millionen Quadratmetern im Jahr 2019, betonen Experten.

Das Portal "Unified Resource of developers" teilte ebenfalls seine Berechnungen*. Kurz gesagt, laut ERZ-Statistiken sind seit Anfang des Jahres 2307 Objekte auf dem russischen Markt erschienen (22,2% mehr als im gleichen Zeitraum 2023), oder 401,7 Tausend Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 19,63 Millionen Quadratmetern. Im Mai brachten die Bauträger 454 neue MCD-Projekte für 81,3 Tausend Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 3,97 Millionen Quadratmetern auf den Markt, das sind 24% mehr als im Mai letzten Jahres. Die meisten Anlagen wurden in den Regionen Swerdlowsk (33), Nowosibirsk (30) und Tjumen (29) in Betrieb genommen, und die Marktfläche der Wohnungen im Mai-2024 stieg im Vergleich zum Mai-2023 um 29%.

Nach der Forschung "House.Russia", die Starts von Januar bis Mai akkumuliert über das Niveau des letzten Jahres vor allem auf das hohe Tempo der Bauarbeiten außerhalb der Regionen in den Top 10 in Bezug auf den Wohnungsbau enthalten. So wurden bis zum 1. Juni 43% neue Wohnungen außerhalb der führenden Gruppe gebaut.

"Wir stellen fest, dass sich die Struktur des Wohnungsbaus in den Regionen der Russischen Föderation, in denen die Bautätigkeit zuvor gering war, in Richtung einer Erhöhung des Angebots verändert. Von Januar bis Mai wurden in den zehn wichtigsten Regionen 9,7 Millionen Quadratmeter neue Projekte in Angriff genommen (+12% gegenüber dem Vorjahr). Außerhalb der Top Ten ist das Volumen der Markteinführungen vergleichbar (9,6 Millionen Quadratmeter), aber die Wachstumsrate ist hier fast doppelt so hoch (+23% im Vergleich zum Vorjahr). In Anbetracht der gezielten Ausweitung von Familienhypotheken zugunsten der Bewohner von Regionen mit geringem Wohnungsbauvolumen und Städten mit weniger als 50 Tausend Einwohnern wird sich dieser Trend noch verstärken", so der Leiter des Analysezentrums "Dom.Russian Federation" Michail Goldberg.

Vergleicht man die Dynamik der Einführung neuer Projekte in Moskau und in anderen Regionen, so fallen "Klassenunterschiede" auf. In der Hauptstadt entfiel nach Schätzungen von Experten des Entwicklungsinstituts fast der gesamte Zuwachs an neuen Projekten in den fünf Monaten des Jahres 2024 (2,4 Millionen Quadratmeter, +33% gegenüber dem Vorjahr) auf das Segment der Standardwohnungen und der Komfortklasse (+55% gegenüber dem Vorjahr): Die Bauträger der Hauptstadt versuchten, das maximale Volumen an Neubauten im Massensegment vor dem 1. Juli - dem Datum der Abschaltung der Vorzugshypotheken - zum Verkauf anzubieten, heißt es in Dom.RF.

In anderen Regionen haben die Bauträger den Start neuer Gebäude der Business- und Eliteklasse am aktivsten vorangetrieben (+59% im Vergleich zu den fünf Monaten des Jahres 2023). Die Spitzenreiter beim Wachstum sind hier Sotschi, Simferopol, Wladiwostok, Krasnodar und Kasan. Obwohl der Anteil dieses Segments am Gesamtvolumen der Eröffnungen niedrig bleibt und im Abstand von Januar - Mai 2023 nur 10% beträgt.

Was übrigens die Bestrebungen der Moskauer Bauträger und generell den aktuellen Stand der Dinge im Neubausegment betrifft, das mit voller Geschwindigkeit auf die "Stunde X" zusteuert: Nach Schätzungen der Sparabteilung "Domklik "* wurden im Mai 2024 30,4 Tausend Transaktionen auf dem Primärmarkt abgeschlossen, was fast doppelt so hoch ist wie im April und 4,4 Mal höher als im März. Darüber hinaus lag der Indikator sogar über den Werten von März bis Juni 2023, die sich zwischen 25.000 und 27.000 Transaktionen bewegten. Der Anteil der Neubaudarlehen an der Gesamtzahl der Hypothekarkredite wiederum stieg auf 39,4% (+12,2 Prozentpunkte gegenüber April) und näherte sich dem Rekordwert vom Dezember letzten Jahres (39,7%).

Die Analysten von Domclick führen einen deutlichen Anstieg der Nachfrage auf dem Primärmarkt nicht nur auf den bevorstehenden Abschluss des staatlichen Unterstützungsprogramms zurück, sondern auch auf die Diskussionen über die veränderten Bedingungen für Familienhypotheken. Es sei daran erinnert, dass der Vorschlag, den Zinssatz für Kreditnehmer mit Kindern über sechs Jahren von 6% auf 12% anzuheben, noch immer im Raum steht.

Den Domclick-Statistiken zufolge ist der Anteil des Primärmarktes in allen wichtigen Regionen gestiegen. Der größte Anstieg wurde in der Region Woronesch (+18,5 Prozentpunkte), in der Region Rostow (+17,5) und in der Republik Tatarstan (+16,1) beobachtet. In Moskau und St. Petersburg stieg der Parameter um 15,1 bzw. 12,6. "Den zweiten Monat in Folge ist Moskau unter den Regionen führend, was den Anteil des Primärmarktes an der Gesamtzahl der ausgegebenen Kredite betrifft. Wenn im April der Indikator 47% überstieg, dann betrug er im Mai bereits 62,5%", teilt Alexey Leipi, Direktor der Domklik-Abteilung der Sberbank, die Daten.

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Analysten fügen hinzu, dass vor dem Hintergrund des Verbots des Baus von Studios und Wohnungen mit einer Fläche von weniger als 28 Quadratmetern ein Anstieg der Nachfrage nach kleinen Wohnungen zu erwarten ist. In den letzten Jahren waren solche Wohnungen sehr beliebt: Laut Domclick lag der Anteil der Studios und Studio-Apartments an der Gesamtzahl der Transaktionen im Jahr 2023 bei 50%.

Wenn man jedoch über den Start neuer Projekte und das Gesamtvolumen des russischen Bauportfolios spricht, sollte man erwähnen, dass nach Ansicht der meisten Marktteilnehmer nach dem 1. Juli ein deutlicher Umsatzrückgang auf dem Primärmarkt zu erwarten ist. Als optimales Szenario wird ein Indikator von -30% angesehen, Pessimisten sprechen sogar von -50-60%.

Die meisten sind jedoch zuversichtlich, dass sich nach und nach alle - Entwickler, Finanziers und Käufer - an die neuen Bedingungen anpassen werden. Der erwartete Rückgang wird also nicht allzu lange dauern und dürfte die Banken nicht dazu zwingen, die Finanzmodelle der Projekte zu überarbeiten und den Bauträgern grünes Licht für drastische Preissenkungen zu geben.

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