Ein Segment, das bereits Systementwickler hat, Systemmieter pflegt und auf Systeminvestoren wartet

Das dynamische Wachstum neuer Projekte und gleichzeitig der anhaltende gravierende Platzmangel ist das Bild der ersten Monate des Jahres 2024 im Großstadtsegment der Leichtindustrie, das von einer gemeinsamen Studie des Beratungsunternehmens IBC Real Estate, der Entwicklungsgesellschaft Parametr und der Investmentgesellschaft Alfa Capital gezeichnet wird

Nach den Daten der Abteilung für Forschung und Analyse des CMWP Ende letzten Jahres* erreichte das Marktvolumen für Leichtindustrie in der Metropolregion 424 Tausend Quadratmeter, weitere 209 Tausend Quadratmeter befinden sich im Bau mit einer angegebenen Inbetriebnahmefrist bis Ende 2024.

Eine gemeinsame Studie von IBC Real Estate, Parametr und Alfa-Capital* besagt, dass seit Anfang 2024 sieben Leichtindustrieanlagen mit einer Gesamtfläche von 221 Tausend Quadratmetern die Genehmigung zur Inbetriebnahme erhalten haben, was einen historischen Höchstwert darstellt und den Wert des letzten Jahres um 45% übersteigt. Im Allgemeinen sollte die Inbetriebnahme von 2024-2025 374 Tausend Quadratmeter betragen, die bereits im Bau sind, und es gibt 2 Millionen weitere Quadrate in den Einrichtungen, deren Bau geplant ist, aber noch nicht begonnen hat.

Valery Zhukov, CEO von Instone Development: "Das neue Format ist bei Entwicklern sehr gefragt, insbesondere in der Region Moskau. Der Hauptgrund dafür ist, dass alle Industriestandorte in Moskau jetzt außerhalb der Stadt verlegt werden und die Produktionsarbeiter nicht in Industrieanlagen gehen, die im Rahmen des KRT entstehen - die Wirtschaft sucht nach neuen Standorten. Es gibt nur noch wenige Systemplayer in diesem Segment, die vor einem Jahr mehr als 600 Tausend Quadratmeter an Input angekündigt haben. Für die Leichtindustrie sind das riesige Zahlen, denn damals (2023) bestand der gesamte Markt aus etwa 200 Tausend Quadratmetern. Soweit wir wissen, werden diese Projekte planmäßig umgesetzt, und die letzten Etappen sollten 2025-2026 realisiert werden. Wenn es sich um den Bau von Leichtindustrieanlagen durch Wohnungsbaugesellschaften handelt (und das sind die meisten), dann wird die teure Kreditvergabe durch die Vorteile der Schaffung von Arbeitsplätzen (MPT) mehr als kompensiert. Außerdem werden die Projekte hauptsächlich zum Verkauf durchgeführt, was die Hebelwirkung verringert. Insgesamt sind die Systementwickler immer noch mit bereits angekündigten Projekten ausgelastet, und die Nicht-Systementwickler hängen eher von Plänen für den Bau eines LCD ab. Es heißt, dass die Erhöhung des Leitzinses das Tempo der Ankündigung und des Baubeginns neuer Projekte verlangsamt hat. Sollte es jedoch zu einem "Drawdown" bei den Projekten kommen, so ist dies im dritten oder vierten Quartal zu erwarten."

Kurz gesagt, trotz des Anstiegs des Leitzinssatzes und der allgemein schwierigen finanziellen und wirtschaftlichen Lage entstehen in Moskau und Umgebung zahlreiche moderne Industrieobjekte, die in kleine Blöcke mit eigenem Eingang und in einigen Fällen auch in einen Verwaltungsblock unterteilt sind und es ermöglichen, Produktion, Lager, Ausstellungsraum und Büro in einem Gebäude zu vereinen. Wie in der Studie hervorgehoben wird, besteht jedoch nach wie vor Raumknappheit, und das verfügbare Angebot ist nach wie vor sehr, sehr begrenzt: insgesamt werden 59 Tausend Quadratmeter an fertigen Objekten der Klassen A und B vermarktet, 138 Tausend Quadratmeter befinden sich im Bau, was 37% des Bauvolumens entspricht.

Alexander Manuin, geschäftsführender Gesellschafter von Parametr: "Allein im letzten Jahr haben wir Anfragen für mehr als 5 Millionen Quadratmeter Light Industrial erhalten, was ein Vielfaches des verfügbaren Angebots auf dem Markt ist. Die wichtigsten Triebkräfte des Nachfragewachstums sind die Importsubstitution (56% der Kunden ziehen im Zusammenhang mit der Geschäftsentwicklung zu Light Industrial) und das integrierte Gebietsentwicklungsprogramm (nach Parametrs eigenen Untersuchungen sind bis zu 40% der Bewohner von Industriezonen potenzielle Kunden des Formats). Beide Faktoren werden sich mittelfristig weiterhin auf das Segment auswirken, was eine hohe Wachstumsdynamik der Nachfrage gewährleisten wird. Diese Situation hat auch eine Kehrseite: Vor dem Hintergrund der wachsenden Popularität des Segments und des Fehlens eines fertigen Angebots beginnen einige Kunden, die Option des Baus einer Leichtindustrieanlage in Eigenregie in Betracht zu ziehen. Dieser Weg ist jedoch nicht immer wirtschaftlich gerechtfertigt und führt häufig zu einer Verzögerung der Bauzeit oder zum Einfrieren der Anlage. Wir treffen auf Kunden, die, nachdem sie sich entschlossen haben, das Projekt in Eigenregie zu realisieren, nach einiger Zeit wieder auf die Idee zurückkommen, ein Grundstück in einem bereits im Bau befindlichen Industriepark zu kaufen. Infolgedessen gibt es derzeit eine große Zahl von "einmaligen" Projekten, die in den Prognosen für die künftige Flächenproduktion auftauchen, aber Gefahr laufen, nur auf dem Papier zu bleiben, was sich negativ auf den Markt insgesamt auswirkt. Die Besonderheiten der Leichtindustrie erfordern einen systematischen Ansatz: Kompetenzen im Kostenmanagement, Schaffung der entsprechenden Infrastruktur und Aufbau eines umfassenden Marketing- und Vertriebssystems. Bislang gibt es nur wenige Entwickler auf dem Markt, die systematisch bereit sind, Light Industrial zu bauen und das Produkt zu entwickeln. Daher sind die Verknappung des Angebots und der Markteintritt neuer Projekte am wenigsten von der Entwicklung des Leitzinses abhängig, sondern von anderen Marktfaktoren."

Es ist klar, dass vor dem Hintergrund eines knappen Angebots in diesem Segment sowohl die Mieten als auch die Verkäufe weiter ansteigen. "Die gewichtete durchschnittliche Grundmiete in bestehenden und im Bau befindlichen Objekten beträgt 9270 Rubel pro Quadratmeter und Jahr", so die CMWP-Analysten gleich zu Beginn des Jahres 2024. "Ab März 2024 belaufen sich die Miet- und Verkaufsindikatoren für Einrichtungen der Klasse A auf 12 Tausend Rubel pro Quadratmeter pro Jahr bzw. 101 Tausend Rubel pro Quadratmeter. Am Ende des Jahres wird der Mietpreis voraussichtlich 12,5 Tausend Rubel betragen (mit einem Anstieg von 25% im Vergleich zum Vorjahr), der Verkaufspreis liegt bei 105 Tausend Rubel (mit einem Anstieg von 10,5% im Vergleich zum Vorjahr)", so die Autoren der Studie "triple".

Nach den Parametr-Statistiken scheint die Hauptnachfrage nach Blöcken bis zu tausend Quadratmetern zu bestehen, aber mit dem Auftreten größerer Akteure auf dem Markt, die weiterhin mit einem Platzmangel im Big-Box-Segment konfrontiert sind, ändert sich die Situation allmählich. Nach Abschluss der Verkäufe stellt das Unternehmen fest, dass über 67% der Transaktionen bereits auf Grundstücke mit einer Fläche von zweitausend Quadratmetern entfallen.

Foto: Leichtindustriepark Tomilino

Gleichzeitig sind mehr als die Hälfte der Käufer oder Mieter Hersteller (am häufigsten Geräte, Konsumgüter, Möbel, Kosmetika, Verpackungsmaterial). "Die Hauptnachfrage wird von drei Unternehmenssegmenten gebildet: Hersteller (55% der Anfragen), Groß- und Einzelhandel (15%), Logistik und E-Commerce (25%); der Anteil der Investoren beträgt nicht mehr als 5%. Das Verhältnis der Nachfrage zwischen den Segmenten variiert je nach Standort. So steigt der Anteil der Produktion, wenn man sich vom MKAD entfernt, und das Interesse der Handelsunternehmen nimmt ab. An einem städtischen Standort ist der umgekehrte Prozess zu beobachten: Das produzierende Gewerbe steht bei der Nachfrage immer noch an erster Stelle, aber der Anteil von Handel, E-Commerce und Logistik nimmt deutlich zu", gibt Alexander Manuin Auskunft.

"Im Vergleich zu einem klassischen Lager wird hier mehr Bürofläche benötigt. Oft wird eine Box mit einer Deckenhöhe von 8-9 Metern durch ein Zwischengeschoss bedingt in zwei Etagen unterteilt, da mehr als 4,5 Meter für die Produktion oder die "letzte Meile" nicht benötigt werden (dies ist kein Palettenlager). Die Bodenbelastung ist mit 4 Tonnen pro Quadratmeter ausreichend, und die gelieferte Leistung beträgt etwa 500 Kilowatt", so Valery Zhukov weiter.

Nach Schätzungen von Alexander Manuin ist die Nachfrage nach Kauf und Miete etwa 50:50, aber das Ergebnis der Transaktionen ist hauptsächlich ein Kauf. "Es ist fast unmöglich, Light Industrial zu mieten, das gesamte Angebot wird von den Endnutzern schon vor der Inbetriebnahme vom Markt gefegt. Und die Mieter kommen in einem Stadium, in dem die Anlage bereits gebaut wurde, aber alle Flächen darin bereits verkauft sind", erklärt der Experte. Gleichzeitig kaufen einige Käufer Flächen "für das Wachstum" und vermieten vorübergehend die zusätzlichen Meter.

Und noch eine interessante Beobachtung von Alexander Manuin: Der Käufer nimmt Industrieanlagen heute nicht nur unter dem Gesichtspunkt der Erfüllung einer Nutzfunktion wahr, sondern berücksichtigt auch Komfort, Architektur und die Verfügbarkeit von Infrastruktur. Mit anderen Worten, der Markt hat bereits eine Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Leichtindustrieprojekten entwickelt (und nicht nur nach Leichtindustrieprojekten, über die ich Ihnen gerade im Artikel "Architektur der Gleichgültigen" von BFM.ru ausführlich berichtet habe).

Vor dem Hintergrund der zunehmenden Aktivität, der hohen Nachfrage von Mietern und Anwohnern nach leichten Industrieprojekten und des raschen Anstiegs der Mietpreise besteht ein erhebliches Interesse der Investoren an diesem Segment, so dass ihr derzeitiger Anteil von 5%, von dem Alexander Manuin spricht, schnell um ein Vielfaches wachsen kann. Laut Evgeny Paperin, Vorstandsmitglied und Leiter der Abteilung für Lager- und Produktionshallen bei IBC Real Estate, "ist das derzeitige vertraglich vereinbarte Volumen privater Investitionen minimal und übersteigt nicht 1% in der Gesamtnachfragestruktur. Mittelfristig gehen wir jedoch davon aus, dass das wachsende Interesse privater Investoren einer der wichtigsten Treiber für die Nachfrage und das Potenzial für die weitere Entwicklung des Formats sein wird."

"Unter dem Gesichtspunkt der Investitionen bleibt die Leichtindustrie bisher unterbewertet. Die hohe Eintrittsschwelle in die Projekte, die mangelnde Berufserfahrung und das fehlende Verständnis für die Funktionsweise des Segments sind die Haupthindernisse für die Ausschöpfung des Investitionspotenzials. Gleichzeitig machen die Dynamik des Marktes, die Besonderheiten der Mieter und der ständige Anstieg der Preise, das Vorhandensein langfristiger, unauflösbarer Mietverträge das Segment sowohl für spekulative Investoren als auch für die Organisation eines Vermietungsgeschäfts attraktiv. Gegenwärtig kann die Investitionsrendite bis zu 20% pro Jahr betragen, je nach dem Stadium der Baureife und dem Standort der Anlage", meint Alexander Manuin.

Das Investitionsinteresse ist noch gering, weil das Format noch neu ist und der Markt noch nicht erforscht wurde, so die Überlegung von Kollege Valery Zhukov. "Wenn wir bei den klassischen Lagerhallen sagen können, dass die Nachfrage in den nächsten drei Jahren sicher auf einem hohen Niveau sein wird, weil X5 und Magneto in diesem Zeitraum jeweils eine Million und Ozon und Wildberries jeweils 2 Millionen Quadratmeter benötigen, und es auch kleinere Akteure gibt, die Appetit haben, dann ist die potenzielle Nachfrage nach Light Industrial so Es ist noch nicht möglich, sie zu sezieren. Systementwickler sind gerade in diesem Segment erschienen, aber Systemmieter sind noch nicht erschienen", sagt die Quelle BFM.ru .

Seinen Prognosen zufolge hängt die Zukunft der Leichtindustrieinvestitionen mit der Gewinnung von Privatkapital durch Immobilienfonds (ZPIF) zusammen. "Bislang riskieren die Fonds keine Investitionen in das neue Format, aber wir werden solche Geschäfte bald sehen", ist sich der Experte sicher. Und Vladimir Stolnikov, Investment Director, Leiter der Direktion für alternatives Investmentmanagement bei Alfa-Capital, stellt fest, dass Banken und große Investmentfonds bereits aktiv die Möglichkeit der Schaffung entsprechender Investmentfonds prüfen, obwohl ein solches Produkt bisher wirklich neu und sehr selten auf dem Markt ist.

Der Hauptgrund dafür ist, dass die meisten hochwertigen Einrichtungen, wie bereits erwähnt, in der Regel an Endnutzer verkauft werden, was die Möglichkeiten zur Schaffung von Mietfonds einschränkt. Aber in den nächsten zwei Jahren, wenn sich der Markt entwickelt und wächst, wird ein ähnliches Produkt entstehen. Laut Wladimir Stolnikow besteht die Lösung im Moment in der Schaffung von Entwicklungsfonds für die Leichtindustrie. "Solche Fonds werden es den Anlegern ermöglichen, sich nicht nur an Entwicklungsaktivitäten mit einer minimalen Eintrittsschwelle zu beteiligen und dabei beträchtliche potenzielle Renditen zu erhalten, sondern auch an der Entwicklung des Industriesektors", so der Experte abschließend.

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Natürlich ist der Bau von Anlagen im Leichtindustrieformat nicht nur ein Vorrecht der Metropolregion, sondern dieses Format versucht auch in anderen Teilen des Landes Fuß zu fassen. Aber hier sind die Überlegungen, die ich mit BFM.ru Stanislav Akhmedzyanov, Managing Partner von IBC Global, geteilt habe.

Stanislav Akhmedzyanov, geschäftsführender Gesellschafter von IBC Global, "Die Moskauer Region für hohe Rentabilität ist die beste für leichte Industrieprojekte in Russland. Natürlich hat die Erhöhung des Leitzinses die Ankündigung und den Start neuer Projekte verlangsamt, aber die Entwickler sind sich der höheren Rentabilität in diesem Sektor bewusst, so dass ein Plus von 5-8% des Zinssatzes niemanden abschrecken wird. Das Leichtindustrieformat ist in erster Linie eine Geschichte für kleine Unternehmen. Und wenn wir über die Sättigung des Marktes zu sprechen, dann die Bereiche, die jetzt existieren, nicht alle Bedürfnisse der Wirtschaft, vor allem in Moskau zu decken. Die Leichtindustrie hat große Perspektiven für Moskau, und für andere Regionen, selbst für so große wie St. Petersburg, Nowosibirsk, Kasan, Jekaterinburg, Chabarowsk, Wladiwostok, kann diese Art von Geschäft kaum attraktiv sein."

Aber "wenn wir immer noch von Regionen sprechen, dann könnte die Leichtindustrie im Fokus der großen Industrieagglomerationen stehen. Vielleicht wird die regionale Wirtschaft etwa 20 Tausend Quadratmeter Leichtindustrie nachfragen, in denen es zehn "Boxen" von je 2 Tausend Quadratmetern gibt", glaubt Stanislav Akhmedzyanov.

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