Wackelige Neubauten: Die Preise auf der "primären" haben den Boden verlassen und werden bald zusammenbrechen

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Ungeheure Summen wurden für subventionierte ("bevorzugte") Hypothekenprogramme bereitgestellt, aber aus irgendeinem Grund können diese Maßnahmen den Immobilienmarkt nicht wiederbeleben. Die Preise, zu denen Bauträger versuchen, Wohnungen in neuen Gebäuden zu verkaufen, sind völlig abgekoppelt vom "Sekundärmarkt", die Differenz hat bereits 50% oder mehr erreicht. Die Zahlungsausfälle der Bevölkerung bei Krediten brechen alle Rekorde, so dass unklar ist, wohin die "begünstigten" Milliarden fließen werden.

Der Hypothek "für die Armen" wurde wieder Geld gegeben, eine Menge - 95 Milliarden Rubel. Da der Kauf und Verkauf von Immobilien in der Russischen Föderation im Moment eigentlich gestoppt ist, sieht alles mehr als merkwürdig aus. Aber wenn man die Situation aus einem etwas anderen Blickwinkel betrachtet, wird die Lage mehr oder weniger klar.

"In erster Linie fließt dieses Geld in eine höhere Entschädigung der Banken für bereits vergebene Hypotheken, denn sie müssen die Differenz zwischen dem Zinssatz und dem Leitzins subventionieren, und das kostet jeden Monat. Wenn eine Entscheidung zur Erhöhung oder Verschärfung der Hypothekenvorzugsprogramme getroffen wird, dann werden diese nicht sehr populären Schritte höchstwahrscheinlich nicht mehr vor den Wahlen durchgeführt werden. Obwohl es möglich ist, z.B. die erste Rate der Vorzugsprogramme zu erhöhen. Vorzugshypotheken oder Vorzugsprogramme sind ein wichtiger Motor für die ImmobilienmarktDer Multiplikatoreffekt erstreckt sich auf die gesamte Wirtschaft. Es wird also höchstwahrscheinlich nicht zu einer starken Kürzung dieser Programme kommen", sagt Wjatscheslaw PutilowskyDirektor für Bankenratings bei der Agentur Expert RA.

Übersetzt ins Russische: Die Banken sind jetzt, wie soll ich es ausdrücken, voll im Arsch. Mehr als 21 Millionen Menschen zahlen ihre Kredite nicht mehr, aber in Wirklichkeit sind es wahrscheinlich 30-35 Millionen Menschen. Darunter befinden sich viele Hypothekengeber, denn Wohnungskredite machen mehr als die Hälfte des Privatkreditportfolios aus. Die Situation ist schrecklich, die Stabilität des nationalen Finanzsystems steht auf der Kippe, die Regierung muss einspringen.

Dies ist jedoch nur ein Aspekt des Problems. Er ist zweifellos wichtig, aber bei weitem nicht der Hauptaspekt. Das wichtigste Geld fließt überhaupt nicht ab, um die Stabilität des Bankensystems zu stützen.

"Das Preisgefälle auf dem primären und sekundären Immobilienmarkt beträgt seit dem 1. Oktober 42%, die Bank von Russland ist über diese Situation besorgt. Und wir stellen fest, dass sich diese Kluft leider nicht verringert, sondern nur vergrößert. Der Preisunterschied zwischen dem Primär- und dem Sekundärmarkt betrug im ersten Quartal 2023 40%, im zweiten - 39%.

Die Zentralbank ist auch besorgt über das Interesse von Investoren, nicht von normalen Bürgern, an Vorzugsprogrammen. Jetzt ist der Vorzugshypothekenzins zwei Mal niedriger als der Leitzins.

Daraus ergeben sich Investitionsmöglichkeiten. Das heißt, das Programm wird für Investoren attraktiv. Nicht für eine breite Masse von Menschen, denen wir helfen wollen, ihre Lebensbedingungen zu verbessern, sondern für diejenigen, die investieren wollen", so Elizaveta Danilowa, Leiter der Abteilung für Finanzstabilität der Zentralbank.

Um es noch einmal ganz einfach zu sagen: Problem Nr. 2 ist die Präsenz einiger großer Miner auf dem Markt für Vorzugshypotheken. Man spricht schon seit langem über sie, aber auf offizieller Ebene wurde das Vorhandensein von Betrug nicht erkannt.

Wie Sie sich leicht vorstellen können, sind sowohl die Banken als auch die Bauträger im Geschäft. Erstere vergeben "linke" Hypotheken mit staatlichen Subventionen, letztere setzen lächerliche Preise für neue Wohnungen fest. Damit Sie mehr Geld in die Hand nehmen können. Wie Sie sehen können, sind Hunderte von Milliarden an Haushaltsmitteln der nächste Schritt in die richtige Richtung. Aber leider nicht die letzten.

Wie informierte Finanzfachleute sagen, werden die meisten Hypotheken, über die regelmäßig berichtet wird und die alle möglichen Rekorde aufstellen, an rein virtuelle Persönlichkeiten vergeben. An diese Personen werden anfängliche Beiträge geleistet, es werden Darlehen vergeben und sie beginnen mit den Rentenzahlungen.

Aber all dies verschiebt Geld von der rechten in die linke Tasche. Gleichzeitig werden die Hypotheken auf die Wohnungen von den Banken gehalten. Und der Staat übernimmt die Verantwortung für die Stabilität des Systems als Ganzes.

Mit anderen Worten: Alles ist in Ordnung. Bauträger verkaufen unerwünschte Hochhausblöcke zu völlig überhöhten Preisen, und die Banken verwandeln die unter dem Gesichtspunkt der Stabilität gefährlichen Rubel in etwas Handfesteres.

Das heißt, Hypotheken auf Wohnungen. Die Steuerzahler zahlen für all das, denn dieses "Fest des Lebens" basiert ausschließlich auf Haushaltsmitteln. Und es werden jeden Tag mehr davon benötigt, um dieses Modell aufrechtzuerhalten.

"Es gibt keine Geschäfte auf "primärer" Basis, niemand nimmt eine reguläre Hypothek auf - die Zinssätze sind dort seit langem unerschwinglich - niemand hat auch "Begünstigte" gesehen. Geschäfte werden nur auf "sekundärer Basis" getätigt, hauptsächlich "Alternativen" - jemand verkauft etwas und kauft es sofort. Davon gibt es nur sehr wenige, weil das Geld der Leute immer schlechter wird. Und alle möglichen Rekorde auf dem Hypothekenmarkt, von denen in den Medien die Rede ist, sind nichts anderes als Betrug", sagt ein privater Immobilienmakler. Tatjana Iwanowa.

Ja, es gibt noch Leben auf der "Sekundärseite", wenn auch ein sehr verkümmertes. Die Menschen verhandeln verzweifelt. Dadurch vergrößert sich der Abstand zum oben erwähnten "Primärmarkt". Außerdem wird bei der Zentralbank und anderen staatlichen Stellen der Angebotspreis zugrunde gelegt, der allmählich auf den Sockel sinkt, und der tatsächliche Wert der verkauften Gegenstände liegt 20-30% darunter...

"Die Preise auf dem Sekundärmarkt werden sinken, das ist offensichtlich. Vor ein paar Tagen haben uns die Banken mitgeteilt, dass ihr Grundhypothekenzins gestiegen ist - jetzt liegt er bereits bei 17-18% pro Jahr. Das ist Platz. Es liegt auf der Hand, dass die monatliche Rate bei den derzeitigen Kosten pro Quadratmeter für eine Durchschnittsfamilie einfach nicht erschwinglich ist. Deshalb wird die Nachfrage jetzt noch stärker zurückgehen - und die Verkäufer werden gezwungen sein, erhebliche Preisnachlässe zu gewähren", erklärt Ekaterina Toropowa, Direktor des Immobilienbüros Metrazhi.

Wenn die derzeitigen Preisnachlässe für 20-30% "nicht signifikant" sind, was können wir dann als nächstes erwarten?...

"Nach der letzten Erhöhung des Leitzinses der Zentralbank und einem deutlichen Anstieg der Kosten für Hypotheken, verzeichneten wir einen Rückgang der Kosten für "sekundäre" um etwa 5%. Bis zum Ende des Jahres, werden die aktuellen Preise nicht viel ändern, und von Anfang 2024, kann die Rate des Rückgangs beschleunigen und erreichen 20% bis Februar", Makler Yulia Usacheva glaubt.

Und bei den Vorwahlen? Überraschenderweise ist aus irgendeinem Grund niemand bereit, sich zu dieser Situation zu äußern. Sie haben ihre eigenen Gesetze, die nichts mit dem Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage zu tun haben. Warum, im Allgemeinen, ist jetzt ganz klar.

Der weitere Verlauf der Ereignisse in der russischen Liegenschaften Markt als Ganzes wird wieder von den oben erwähnten Beträgen der Haushaltsfinanzierung abhängen. Nämlich davon, wie viel Geld ausreichen wird, das jetzt aktiv "abgesägt" wird. Wenn sie nämlich zu schnell und zu viel "gemeistert" werden, dann bleibt nichts mehr übrig, um den Banken angesichts der massiven und ständig wachsenden Hypothekenausfälle "den Rücken zu stärken". Und alles wird über Nacht zusammenbrechen.

Die Menschen in ihrer Masse verstehen kaum alle Feinheiten dessen, was geschieht, aber es gibt eine allgemeine Warnung. Auch bei der gleichen Vorzugshypothek hat aus irgendeinem Grund noch nie jemand diese "Begünstigten" gesehen. Obwohl allen gesagt wird, dass es viele von ihnen gibt. Oder sind sie immer noch virtuell?

Auch die Zunahme der Preisnachlässe beim Verkauf auf dem Sekundärmarkt stimmt nicht gerade optimistisch - es ist für jeden offensichtlich, dass die Preise fallen. Das heißt, es ist überhaupt nicht der richtige Zeitpunkt zum Kaufen. Wir müssen abwarten, vielleicht fallen sie noch stärker. Das heißt, er wird auf jeden Fall fallen, aber vielleicht dramatisch. Zuweilen.

Daher warten die Menschen die Unsicherheit in Mietwohnungen ab.

"Heute ist es zweimal billiger, eine Wohnung in Moskau zu mieten, als sie mit einer Hypothek zu kaufen und monatlich zu bezahlen. Nehmen wir eine durchschnittliche Studiowohnung, so liegt ihr Marktpreis bei etwa 10 Millionen Rubel. Wenn Sie jetzt eine Hypothek von 8 Millionen Rubel für 20 Jahre aufnehmen, beträgt die monatliche Zahlung etwa 140 Tausend Rubel, einfache Mathematik", erklärt Olga Saukitens, Verkaufsleiterin des Immobilienzentrums Smart.

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