Berlin Immobilienmarkt Übersicht

Berlin ist die erste in Bezug auf die Bevölkerung und eine der größten Städte in der Europäischen Union, die ein weltweites kulturelles und touristisches Zentrum ist; Es verbindet überraschend traditionelle deutsche Strenge mit Toleranz und Sympathie für alle Manifestationen der kreativen Freiheit; Die Preise für Häuser und Wohnungen hier steigen jedes Jahr, aber bisher bleiben sie erschwinglicher als in Frankreich Lesen Sie über die Besonderheiten von Berlin, Wohnungspreise, Chancen und problematische Aspekte des Immobilienmarktes, sowie die Investitionsaussichten der Stadt in unserem Material.

Der historische Weg

Berlin liegt an den Ufern der Flüsse Spree und Havel. Es hat selbst den Status eines Bundeslandes und ist vom Land Brandenburg umgeben. Berlin wurde zu Beginn des XIII. Jahrhunderts gegründet und hat einen langen historischen Weg von einer kleinen deutschen Siedlung zur Hauptstadt des Landes und zu einem wichtigen Zentrum der europäischen Politik, Kultur und Wissenschaft hinter sich. Berlin hat immer eine Schlüsselrolle für die deutschen Länder gespielt. Die Stadt war die Hauptstadt Preußens, dann des Deutschen Reiches und später der Weimarer Republik. Im zwanzigsten Jahrhundert wurde Berlin zu einem Symbol politischer Konflikte und gesellschaftlicher Veränderungen. Während der Kämpfe wurden einige Stadtteile praktisch vom Erdboden verschluckt und dann nach erhaltenen Fotos und Zeichnungen sorgfältig wieder aufgebaut. Die Stadt hat zwei Weltkriege, die Teilung in einen Ost- und einen Westteil sowie die Wiedervereinigung nach dem Fall der Berliner Mauer im Jahr 1989 überstanden. Diese historischen Veränderungen haben die Architektur, Kultur und Gesellschaft der Stadt auf einzigartige Weise geprägt.

Heute ist Berlin die Hauptstadt Deutschlands mit fast 3,7 Millionen Einwohnern, ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt, ein kulturelles, politisches und wirtschaftliches Zentrum des deutschen Staates und der Europäischen Union insgesamt. Menschen aus aller Welt kommen hierher mit ganz unterschiedlichen Zielen - Tourismus, Arbeit, Studium, Forschung, Existenzgründung, kreative Selbstverwirklichung. Vor diesem Hintergrund wächst die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien in der Stadt stetig. Dies trägt zur Steigerung der Attraktivität von Wohn- und Gewerbegebieten bei, was den Investoren die Liquidität der Anlagen garantiert und ihnen Vertrauen in die Zukunft gibt.

Die charakteristischen Merkmale von Berlin

Eine Vielfalt an architektonischen Stilen - hier finden Sie Bauwerke, die verschiedene historische Epochen repräsentieren - von klassischer Architektur und sowjetischen Gebäuden bis hin zu modernen energieeffizienten Gebäuden.
Weltoffenheit - In Berlin leben Menschen aus der ganzen Welt, was sich in der Vielfalt der Sprachen, Traditionen, kulturellen Veranstaltungen und kulinarischen Genüsse widerspiegelt. Deutsch ist auf den Straßen der Stadt ebenso zu hören wie andere Sprachen der Welt.
Das hohe Entwicklungsniveau der Wirtschaft und der IT-Industrie - eine große Anzahl von Start-ups und Technologieunternehmen strömt in die deutsche Hauptstadt, was sie zu einem der führenden europäischen Zentren für Innovation und Unternehmertum macht.
Gut ausgebaute Verkehrsinfrastruktur - Berlin hat eines der umfangreichsten öffentlichen Verkehrssysteme der Welt aufgebaut, das U-Bahn, S-Bahn, Busse und Straßenbahnen umfasst. Trotz der Größe der Stadt ist es hier recht einfach, an den richtigen Punkt zu gelangen.
Kulturelle Vielfalt - die Stadt verfügt über 3 Opernhäuser, etwa 150 Kunsttheater, fast zwei Dutzend Museen und zahlreiche Galerien. Ständig finden hier Konzerte, Festivals, Ausstellungen und Theateraufführungen statt. Die deutsche Hauptstadt ist auch für ihr reiches Nachtleben und ihre alternativen Kulturräume bekannt.
Aufmerksamkeit für Ökologie - die Stadt entwickelt aktiv die Fahrradinfrastruktur, zeigt Interesse an energieeffizienten Bautechnologien und investiert in die Entwicklung von Parks, Grünflächen und umweltfreundlichen Verkehrsmitteln. Berlin hat sich zum Ziel gesetzt, eine der ökologisch nachhaltigsten Städte in Europa zu werden.

Wer interessiert sich für Immobilien in Berlin?

Berlin ist neben München und Frankfurt am Main eine der drei attraktivsten deutschen Städte für Investoren. Dies ist vor allem auf die Wohnkosten zurückzuführen. Die niedrigere Messlatte für Investoren ist hier zugänglicher als in London, Paris und anderen europäischen Hauptstädten.

Jede Kategorie von Käufern verfolgt ihre eigenen Interessen. Internationale Investoren kommen auf der Suche nach rentablen Investitionen auf den Markt, da Berlin als vielversprechendes Segment mit Wertsteigerungspotenzial gilt. Menschen, die Häuser und Wohnungen kaufen, um Daueraufenthalt tun dies um der hohen Lebensqualität willen, die die deutsche Hauptstadt bietet. Es gibt erstklassige medizinische Einrichtungen, mehr als 40 Universitäten, die eine hochwertige Ausbildung bieten, ein entwickeltes kulturelles Umfeld und eine ausgezeichnete Infrastruktur, die hervorragende Lebensbedingungen schaffen.

Berliner Immobilien sind nicht nur für Deutsche interessant, sondern auch für Ausländer - insbesondere für Russen, Weißrussen und Ukrainer. Historisch gesehen hat Berlin eine der größten russischsprachigen Gemeinden in Deutschland. Daher sind russischsprachige Bürger schon immer aktiv an Immobilien in Berlin interessiert gewesen. Meistens investieren sie in Einzelhandelseinrichtungen und rentable Wohnungen, wobei sie Transaktionen im Bereich von 250.000 bis 1 Million Euro abschließen.

Die häufigsten Gründe für Ausländer, Berliner Immobilien zu kaufen:

anschließende Vermietung zur Erzielung eines stabilen Einkommens;
die Suche nach einer Möglichkeit für eine vorübergehende Unterbringung während eines Medizintourismus, eines Urlaubs, einer Familienreise oder geschäftlicher Angelegenheiten in Deutschland;
Schutz des Kapitals vor wirtschaftlicher Instabilität im Herkunftsland.

Alle Ausländer dürfen in Deutschland Immobilien erwerben, unabhängig davon, ob sie ihren Wohnsitz im Land haben oder nicht. Nach dem Erwerb des Eigentums kann der Eigentümer der Immobilie frei darüber verfügen - vermieten, weiterverkaufen, selbständig bewohnen.

Wie sieht der Berliner Immobilienmarkt aus?

Berlin ist nach wie vor eine der günstigsten europäischen Hauptstädte, nicht nur in Bezug auf Immobilien, sondern auch in Bezug auf die Lebenshaltungskosten. Darüber hinaus gibt es in der Stadt eine große Auswahl an Objekten unterschiedlicher Art: Wohnungen und Häuser, Neubauten und Zweitwohnungen, Luxuswohnungen und einfachere Anlagen - für jeden Geschmack und jedes Budget.

Das Land schenkt der Erhaltung, Restaurierung und Modernisierung bestehender Gebäude große Aufmerksamkeit. Neubauten sind hier selten, der größte Teil des Marktes entfällt auf Zweitwohnungen. Viele alte Gebäude werden rekonstruiert, vor allem in zentralen Gebieten. Renovierungsprojekte für Wohngebäude sind sehr beliebt. Dabei handelt es sich um Wohnungen, die modernen Standards entsprechen und in einem Wohngebiet mit entwickelter Infrastruktur liegen. Es gibt auch kombinierte Projekte, bei denen ein Teil des Hauses renoviert wird und ein Teil von Grund auf neu gebaut wird.

Die Fallstricke, die Immobilienkäufer kennen sollten:

Die Bezirke Berlins sind in Bezug auf Atmosphäre, soziale und nationale Zusammensetzung sehr unterschiedlich. Es gibt in der Stadt recht unsichere Gebiete mit einem hohen Anteil an Migranten, so dass es für Investoren wichtig ist, auf die Infrastruktur zu achten und die Entwicklungstrends des Gebiets vorhersagen zu können.
Die deutsche Hauptstadt zeichnet sich durch hohe Instandhaltungskosten für sekundäre Immobilien aus - die Kommunikation in alten Häusern entspricht möglicherweise nicht den modernen Standards, so dass die Gas- und Stromkosten unangemessen hoch sein können. In den alten Fonds können die Betriebskosten von Hausbesitzern bis zu 30% des Mietpreises erreichen.
Aufgrund des ständigen Zustroms von Einwohnern und eines großen Touristenstroms in die Stadt gibt es Probleme mit Verkehrsstaus und Parkplatzmangel.

Bislang gibt es in Berlin einen Mangel an Wohnungen, vor allem in den zentralen Bereichen. Es gibt einen Mangel an qualifizierten Arbeitskräften auf dem Arbeitsmarkt, die Baukosten steigen, so dass es schwierig ist, das Neubauvolumen jetzt zu erhöhen. Der Bau neuer Wohnkomplexe hält nicht mit dem wachsenden Bedarf der Bevölkerung Schritt, was ebenfalls zu Preissteigerungen beiträgt.

Immobilienpreise und ihre Dynamik

Die Immobilienpreise in Berlin sind je nach Lage sehr unterschiedlich. Gebiete, die näher am Stadtzentrum liegen, sind beliebter und teurer, was wiederum die Nachfrage in einigen Randgebieten erhöht. Zu den teuersten Gebieten mit guter Lage gehören Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf und Mitte. Hier liegt der Quadratmeterpreis für eine Wohnung im Schnitt bei 5.300 Euro, zu Hause bei 6.100 Euro. Steglitz-Zehlendorf, Tempelhof-Schöneberg und Pankow gehören zu den Gebieten mit einem durchschnittlichen Preisniveau. Wohnungen kosten hier 4100-4700 Euro pro Quadratmeter, Häuser - 4800-5400 Euro pro Quadratmeter.

Relativ preiswerte Objekte finden sich in den Bezirken Neukeln, Treptow-Köpenik, Spandau, Lichtenberg und Reinickendorf. Hier liegt der Quadratmeterpreis für eine Wohnung im Schnitt bei 3.700 Euro, für ein Haus bei 4.200 Euro. Am wenigsten zahlen Käufer pro Quadratmeter in Marzahn-Hellersdorf. Hier liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Wohnung bei 3.300 Euro, der Quadratmeterpreis für ein Haus bei 3.900 Euro.

Von 2015 bis 2020 stiegen die Preise für Wohnungen in Berlin um fast 50%. Die Preise für Doppelhaushälften stiegen im gleichen Zeitraum um etwa 27%. Allerdings waren dies Jahre mit niedrigen Zinsen, aber diese Zeit ist vorbei. Jetzt sind die Zinsen von 1% auf 3,5-4% gestiegen.

Hohe Energiepreise, die Inflation und ein starker Anstieg der Kreditzinsen haben dazu geführt, dass die Käufer vorsichtiger geworden sind. Die Finanzierung erfordert häufig einen Eigenkapitalanteil von mindestens 60 Prozent, den sich viele potenzielle Käufer, insbesondere junge, derzeit nicht leisten können. In diesem Zusammenhang hat sich das Wachstum der Immobilienpreise deutlich verringert, und in einigen Regionen sind die Preise um 10-15% gesunken.

Aber alle gewöhnen sich allmählich an die neuen Zinssätze, die Nachfrage nach Wohnraum ist nach wie vor hoch und die Analysten sagen keinen Rückgang voraus. Dies ist darauf zurückzuführen, dass viele neue Bauprojekte aufgrund der gestiegenen Materialkosten nicht realisiert wurden, so dass immer weniger Immobilien auf dem Markt sind.

Der wichtigste Faktor, der die Kosten von Objekten beeinflusst, ist ihr Standort. An zweiter Stelle stehen das Baujahr und die Qualität des Gebäudes. Die günstigsten Angebote beginnen bei etwa 800 Euro pro Quadratmeter. Die Kosten für Neubauten und Eliteangebote liegen zwischen 3.000 und 7.000 Euro pro Quadratmeter. Die durchschnittlichen Kosten für eine Wohnung auf dem Berliner Zweitmarkt im Jahr 2024 liegen bei etwa 5.250 Euro pro Quadratmeter.

Am stärksten gefragt sind die Objekte der Zweitwohnungen in den zentralen Bereichen, in alten sanierten Häusern aus der Vorkriegszeit. Sie kosten zwischen 2000 und 3000 Euro pro Quadratmeter. Weniger gefragt sind Objekte in Häusern aus den 60er und 70er Jahren, die am Stadtrand liegen, insbesondere in den östlichen Bezirken Berlins mit sowjetischer Bebauung. Solche Angebote kosten im Durchschnitt zwischen 800 und 1.500 Euro pro qm.

Der Mietmarkt

In Deutschland besitzt nur ein kleiner Teil der Bevölkerung eine Wohnimmobilie. Die meisten Deutschen ziehen es vor, ein Haus zu mieten. Die Inflationsrate im Land ist minimal, die Wirtschaft des Landes zeigt sich seit langem stabil, und die deutschen Gesetze schützen die Rechte und Interessen von Mietern zuverlässig, einschließlich des Schutzes vor ungerechtfertigten Mieterhöhungen. Unter diesen Bedingungen ist es recht einfach, die Ausgaben zu planen und eine Wohnung für einen langen Zeitraum zu mieten. Unbefristete Mietverträge sind in Deutschland üblich, und die Bewohner deutscher Städte leben seit Jahrzehnten in solchen Wohnungen und wechseln ihren Wohnsitz nur, wenn es unbedingt notwendig ist. Und Deutsche, die kein festes Einkommen haben, erhalten vom Staat Zuschüsse zur Miete.

In den letzten Jahren hat der Wettbewerb auf dem Markt für Mietimmobilien zugenommen, und es ist recht schwierig geworden, ein Haus zu mieten. Besonders gefragt ist die Anmietung von Wohnraum in Megastädten. In Berlin leben heute etwa 85% der Bevölkerung in Mietwohnungen. Bei den Mietern sind entweder kleine Wohnungen oder aber Luxuswohnungen am stärksten gefragt. Der Bau neuer Wohnkomplexe hält mit dem wachsenden Bedarf der Bevölkerung nicht Schritt, die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich, so dass die Stadtverwaltung versucht, die Preisgestaltung zu regulieren, um die Mieter vor übermäßigen Preissteigerungen zu schützen. Laut Gesetz muss die Miete dem Durchschnittspreis in der Region entsprechen und darf ihn nicht wesentlich überschreiten.

Die hohe Mietnachfrage spielt den Investoren in die Hände. Berliner Wohnungen haben eine stetige Rentabilität von 2-4%. Der Eigentümer einer Wohnung in der deutschen Hauptstadt erhält ein stabiles Einkommen für eine lange Zeit. Die Mietpreise sind in den letzten zwei Jahren bundesweit gestiegen, und Berlin ist keine Ausnahme. Die durchschnittliche Grundmiete in der Hauptstadt beträgt 2023 13,6 Euro pro Quadratmeter, das sind 19% mehr als 2022. Die teuersten Mietwohnungen kosten im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg (17,9 Euro pro Quadratmeter), und die günstigsten Wohnungen befinden sich in Marzahn-Hellersdorf (10,8 Euro pro Quadratmeter). Am stärksten stiegen die Mietpreise in den Bezirken Neukeln und Friedrichshain-Kreuzberg - um 23,5 bzw. 23,2 Euro pro qm.

Vermieter sollten bedenken, dass die Deutschen die Einhaltung der Gesetze zur Begrenzung von Mieterhöhungen sehr genau überwachen. Bei Verstößen gegen das Gesetz ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass der Mieter einen unbefristeten Vertrag mit einem erzwungenermaßen niedrigen Mietpreis erhält, was die Rentabilität der Immobilie stark verringert.

Bezirke der Stadt

Jeder der Berliner Bezirke hat seine eigenen Merkmale, die ihn für den Immobilienerwerb mehr oder weniger attraktiv machen. Die Wahl hängt vom Budget, dem bevorzugten Lebensstil und dem Zweck des Kaufs ab.

Die angesehensten Gegenden gelten als infrastrukturell gut erschlossen, wo wohlhabende Deutsche leben und der Anteil an Arbeitslosen und Migranten am geringsten ist. Dazu gehört Charlottenburg-Wilmersdorf, eine angesehene, ruhige und sichere Gegend im Westen Berlins, die für ihre Grünanlagen und erstklassigen Schulen bekannt ist. Hier befinden sich der Tiergarten und die Charlottenburger Parks. Wohnen ist hier teuer.

Mitte ist der zentrale Bezirk Berlins, der eine moderne Infrastruktur mit vielen historischen Sehenswürdigkeiten verbindet. Dies ist einer der profitabelsten Standorte für Investitionen. Mitte hat Platten aus der Zeit der DDR, und Gebäude im XIX Jahrhundert gebaut, und Häuser nach der Vereinigung von Berlin errichtet. Seine Vorteile sind die Nähe zu den wichtigsten Sehenswürdigkeiten, eine gut ausgebaute Infrastruktur, eine Vielzahl von Cafés, Restaurants und Geschäften. Nachteilig sind die hohen Wohnkosten und die übermäßige touristische Aktivität.

Kreuzberg ist ein kulturelles und künstlerisches Zentrum der Stadt, bekannt für sein multikulturelles Umfeld. Der Nachteil der Gegend ist, dass sie laut und überfüllt sein kann.

Friedrichshain ist ein malerisches Viertel, das bei jungen Leuten und Auswanderern beliebt ist. Es gibt recht erschwingliche Wohnungen, viele Parks und ein aktives Nachtleben. Aber einige Teile der Gegend können laut sein.

Gebiete wie Charlottenburg-Wilmersdorf, Pankow, Steglitz-Zehlendorf sind eher für Familien geeignet

Pankov ist ein ruhiges Familienviertel im Nordosten der Stadt. Es gibt viel Grün, gute Schulen und Kindergärten, eine ruhige Atmosphäre. Zu den Nachteilen dieser Lage gehört eine gewisse Entfernung zum Zentrum.

Steglitz-Zehlendorf ist ein südwestlicher Bezirk, der eine städtische und eine ländliche Atmosphäre verbindet. Seine Vorteile: gute Schulen, sichere und ruhige Straßen, viele Parks und Seen. Nachteile: weniger Abendunterhaltung und kulturelle Veranstaltungen.

Weniger prestigeträchtige und weniger teure Gebiete sind Spandau, Lichtenberg, Marzahn, Hellersdorf, Vedding und Neukeln. Die niedrigsten Preise sind im Ostberliner Stadtteil Hellersdorf mit einem Quadratmeterpreis von etwa 800 Euro zu beobachten. Hier überwiegen mehrstöckige Gebäude und Sowjetbauten.

Ausländer lassen sich bevorzugt in den zentralen Gebieten der Stadt nieder - Charlottenburg, Wedding, Neukeln, Prenzlauer Berg, Tiergarten, Friedrichshain. Einheimische bevorzugen grünere und ruhigere Gegenden: Pankow, Köpenik, Zehlendorf, Steglitz.

Obwohl seit dem Fall der Berliner Mauer mehr als 30 Jahre vergangen sind, sind die Unterschiede zwischen dem Ost- und dem Westteil der Stadt immer noch zu erkennen. In den östlichen Bezirken Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Lichtenberg sind zum Beispiel noch Plattenbauten mit typischen Wohnungen aus der sozialistischen Zeit üblich. Solche Wohnungen sind auf dem Markt sehr gefragt - sie sind in gutem Zustand und kosten weniger als Neubauten. Aufgrund der günstigeren Mietpreise ziehen diese Gebiete junge Leute und Studenten an. Westliche Gebiete wie Charlottenburg, Wilmersdorf und Schöneberg zeichnen sich durch modernistische Architektur, vielfältigere Gebäude und höhere Immobilienpreise aus. Familien, Geschäftsleute und Menschen, die auf der Suche nach Luxuswohnungen sind, ziehen es vor, sich hier niederzulassen. Dank der Anziehungskraft von Investitionen und der Entwicklung der städtischen Infrastruktur hat sich die Grenze zwischen dem westlichen und dem östlichen Teil Berlins im Laufe der Jahre allmählich aufgelöst.

Es ist schwierig, Gegenden zu nennen, in denen sich Immobilien 100% für die Vermietung eignen, da verschiedene Mieter unterschiedliche Ziele verfolgen. Die einen wollen eine teure Wohnung im Zentrum mieten, näher an der Arbeit, andere wollen Geld sparen und möglichst wenig Miete zahlen, wieder andere ziehen es vor, in einer ruhigen Familiengegend abseits des Trubels der Metropole zu wohnen.

Neue Wohnprojekte und Marktaussichten

Deutschland ist eines der stabilsten und wirtschaftlich zuverlässigsten Länder der Welt. Dies schafft ein günstiges Investitionsumfeld und bietet Investoren ein hohes Maß an Sicherheit. Daher kann der Erwerb von Immobilien in jeder wirtschaftlich gesunden Region des Landes empfohlen werden. Berlin gehört seit vielen Jahren zu den TOP 5 der besten europäischen Städte für Wohnen, Karriere und Investitionen. Demografische Prognosen besagen, dass die Bevölkerung der deutschen Hauptstadt bis 2030 um 266.000 Menschen wachsen wird. Gleichzeitig gibt es derzeit nicht genug Wohnraum, die Stadt braucht dringend neuen und bezahlbaren Wohnraum. Die lokalen Behörden sehen einen Ausweg aus dieser Situation in der Schaffung neuer Stadtteile an der Peripherie, der Konsolidierung bestehender Gebäude und dem intensiven Bau von Wohnkomplexen.

Im Süden von Neukeln will die Landeswohnungsbaugesellschaft bis 2026 rund 900 Wohnungen verkaufen. In Pankow, zwischen Blankenburg und Heinersdorf, entsteht der Stadtteil Blankenburger Suden - ein neues Quartier mit 6.000 Wohnungen, Schulen, Kindergärten, Grünflächen, guter Verkehrsanbindung und 40 Hektar Gewerbefläche. Die ersten Wohnungen sollen um 2030 bezugsfertig sein.

Berlin-Oberhavel im Bezirk Spandau soll mit 13.250 Wohnungen zu einem der größten neuen Stadtgebiete der Stadt werden. Der 206 Hektar große Block erstreckt sich an beiden Ufern der Havel, wo bis 2027 mehr als 9.000 neue Wohnungen, Schulen und Kindergärten, Grünflächen und Gewerbeflächen entstehen sollen.

Der Berliner Immobilienmarkt sieht für Investoren recht vielversprechend aus. Die Wohnungsknappheit in der Stadt, wo mehr als 80% der Bürger in Mietwohnungen leben, provoziert einen Anstieg der Mieten, was bedeutet, dass es das Einkommen der Vermieter erhöht. Wohnungen in Neubauten und Objekten nach der Renovierung haben besondere Priorität. Solche Projekte haben ein erhebliches Potenzial für Kostensteigerungen und erfordern auch niedrigere monatliche Unterhaltskosten, da in naher Zukunft keine Gebühren für größere Reparaturen am Gebäude anfallen. Darüber hinaus entsprechen solche Wohnungen modernen Energieeffizienzstandards. Der Kauf einer Wohnung in Berlin garantiert sowohl verlässliche und stabile Mieteinnahmen als auch einen hohen Gewinn bei einem späteren Wiederverkauf.

Vielen Dank für Ihre Hilfe bei der Erstellung des Artikels:

Irene Verkhovetskaya, Geschäftsführerin von Estate-Service 24

Antonina Zhivalova, Verkaufsleiterin und Ekaterina Demidova, CEO der DEM GROUP GmbH

Anna Larina, Direktorin der Abteilung für Ausländische Immobilien bei der NF-Gruppe.

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