Personal für Gewerbeimmobilien: Die Nachfrage ist hoch, die Probleme sind nicht weniger

Im vergangenen Jahr sind die Gehälter von Führungskräften auf dem Markt für Gewerbeimmobilien um mindestens 30% gestiegen, die Arbeitgeber haben die Zahl der Vorstellungsgespräche mit Bewerbern halbiert und sind bereit, Wohlfühlprogramme für Mitarbeiter zu entwickeln. Die, selbst wenn man weint, immer noch schmerzlich vermisst werden

Die größten Herausforderungen für Arbeitgeber in der Bau- und Immobilienbranche sind die Personalrotation, die hohen Kosten für die Anwerbung neuer Fachkräfte und eine deutliche Beschleunigung der Löhne. So beschrieb die kaufmännische Direktorin der Petersburger Immobiliengesellschaft (Setl Group holding) Olga Kobyakova die "Arbeitssituation" in ihrer Rede auf dem kürzlich abgehaltenen Immobilienforum "Movement "*.

Den bekannt gegebenen Daten zufolge übersteigt seit April 2023 die Zahl der offenen Stellen in Russland die Zahl der Lebensläufe deutlich. Der HeadHunter-Index, der durch ihr Verhältnis berechnet wird, liegt in der Bau- und Immobilienbranche bei 3,1, was zwei Mal niedriger ist als die Norm und die These des Arbeitskräftemangels anschaulich illustriert.

Wenn das Unternehmen früher vor der Aufgabe stand, eine riesige Zahl von Bewerbern zu filtern und die besten auszuwählen, so muss es heute auf einem knappen Markt bereits hart konkurrieren, Stereotypen abschaffen, die Attraktivität der Marke steigern und Mitarbeiter an sich binden", so der Experte. Boni, VMI und Sozialpakete reichen nicht mehr aus, es ist wichtig, ein System zur Unterstützung der Mitarbeiter zu entwickeln und die Grundsätze des Wohlfühlprogramms an die eigenen Bedürfnisse und die modernen Realitäten anzupassen."

Die Personalvermittlungsagentur ProPersonnel beschloss, die Analyseaufgabe ein wenig einzugrenzen und im Detail herauszufinden, welche mittleren und oberen Führungskräfte die Unternehmen heute suchen und welche Anforderungen die Bewerber selbst stellen. Die Stichprobe umfasste 4.500 Bewerbungen von Arbeitgebern, die Kunden der Agentur sind. Im Auftrag von Business FM haben die Experten die Situation im Bereich der Gewerbeimmobilien gesondert analysiert und sofort festgestellt, dass der Bedarf an Spezialisten, die sich mit den Feinheiten des gewerblichen Marktes auskennen, inzwischen enorm ist.

Foto: Denis Raev/Lori Photo Bank

Früher drehte sich die Stellensuche vor allem um den Wohnungsbau: Die Unternehmen waren auf der Suche nach Baudirektoren, Projektleitern und Verkaufsleitern für den Wohnungsbau. Jetzt brauchen wir dringend diejenigen, die wissen, wie man kompetent Büroräume baut, mit Einzelhandels- und Lagerflächen arbeitet und generell alles über Gewerbeimmobilien wissen, denen die Investoren zunehmend Aufmerksamkeit schenken.

Insbesondere nach den Statistiken von IBC Real Estate* belief sich das Gesamtvolumen der Investitionen in russische Immobilien nach den vorläufigen Ergebnissen des zweiten Quartals 2024 auf 233 Milliarden Rubel. Dies ist nur 2% niedriger als das Ergebnis des gleichen Zeitraums im letzten Jahr, als der Markt ein Rekordvolumen an Transaktionen in der gesamten Geschichte der Beobachtungen verzeichnete. "Insgesamt erreichten die Investitionszuflüsse in russische Immobilien in der ersten Jahreshälfte 323 Mrd. Rubel, das sind 15% weniger als vor einem Jahr. Gleichzeitig ist der aktuelle Wert für diesen Zeitraum sehr hoch - der Indikator ist fast doppelt so hoch wie die Ergebnisse der ersten sechs Monate der Jahre 2021 und 2022. Der Anteil der Transaktionen für den Ausstieg ausländischer Unternehmen aus russischen Vermögenswerten beträgt 16% des Gesamtvolumens (zum Vergleich: 2022 waren es 22%, 2023 - 30%)", rechnet das Unternehmen vor. In der Struktur der Investitionstransaktionen in der ersten Hälfte des Jahres 2024 nimmt der Wohnungsbau also weniger als die Hälfte ein (42%), 43% entfallen auf die Segmente Lager und Büro, der Rest auf Handel und Hotels.

Aber kommen wir zurück zu den arbeitssuchenden Managern mit ihren Anforderungen und den potenziellen Arbeitgebern mit ihren Vorstellungen von den richtigen Mitarbeitern. Die erste wichtige Tatsache, auf die Tatyana Dolyakova, CEO der Personalvermittlungsagentur ProPersonnel, aufmerksam macht, ist, dass die erste Hälfte des Jahres 2024 auf dem Arbeitsmarkt im Bereich der gewerblichen Immobilien die aktivste Periode seit Anfang 2022 ist. Das Segment ist sowohl in Bezug auf die Einstellung von Personal als auch in Bezug auf die Geschwindigkeit der Entscheidungsfindung zum Leben erwacht, während das Gehaltsniveau im Laufe des Jahres um etwa 30% gestiegen ist.

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"Erstens: Die Inflationsrate steigt. Zweitens wurden in der Covid-Periode die Gehälter gekürzt, die Beschäftigten wurden in die Telearbeit versetzt, die Menschen lebten im Work-Life-Balance-Modus. Damals traten die Löhne zum ersten Mal in den Hintergrund, viele Menschen hatten eine flexible Arbeitszeit und mussten nicht mehr ins Büro fahren. Aber die Trends des Jahres 2024 sind völlig anders", sagt der Experte.

Tatyana Dolyakova, CEO des Personalvermittlers ProPersonnel: "Laut unserer Umfrage ist das erste, worauf ein Bewerber achtet, das Gehalt. Mehr als 80% der Befragten gaben dies an. Nur wenige Top-Manager denken noch über Fernarbeit oder flexible Arbeitszeiten nach, sie haben keine Priorität mehr. Gleichzeitig haben sich die Prozesse auf Seiten der Arbeitgeber stark beschleunigt. Gab es früher fünf bis sechs Stufen von Vorstellungsgesprächen, so erfolgt die Einstellung eines Mitarbeiters heute in zwei bis drei Schritten, das heißt, die Entscheidungszeit hat sich halbiert. Das erste Gespräch findet in der Regel online statt. Das zweite findet mit mehreren Entscheidungsträgern gleichzeitig statt. Wenn das Format es erfordert, wird ein persönliches Gespräch mit den Gesellschaftern geführt.

Der zweite wichtige Punkt ist, wo und wen suchen die Unternehmen heute eigentlich? "Gesucht werden Leute in den Segmenten Büro-, Lagerimmobilien, Industrie- und Hochbau (PGS). Gesucht werden Mitarbeiter in einem Bürobauunternehmen, Baudirektoren mit Gehältern ab 500 Tausend Rubel, Chefingenieure. Spezialisten in IRD - erste Genehmigungen sind in der großen Nachfrage: ihr Gehalt kann von 700 Tausend Rubel reichen. Investoren sind auch aktiv den Kauf von Grundstücken für den Bau von Lagerhallen, und viele Mitarbeiter (sowohl Spezialisten und Direktoren) haben begonnen, in den Bau und die Wartung von Lagerhallen Immobilien zu rekrutieren", teilt Tatyana Dolyakova ihre Beobachtungen.

Wenn sich früher alles auf Moskau konzentrierte, beginnen jetzt die Regionen, insbesondere der Ural, in denen Gewerbeimmobilien aktiv gebaut werden, zu "schießen". Zusätzlich zu den Baufachleuten selbst suchen die Arbeitgeber Produktmanager für Büro- und Einzelhandelsflächen, Marketingfachleute und Spezialisten für digitales Marketing, die den Unternehmen helfen sollen, mit Arbeitgebern aus anderen Branchen zu konkurrieren. Im Allgemeinen stellt sich heraus, dass über den meisten Personalabteilungen des gewerblichen Segments zu Recht ein Plakat mit der Aufschrift "Ich wünsche mir das alles!" hängt.

Foto: Yakov Filimonov/Lori's Photo Bank

Grundsätzlich, so Anna Nikandrova, Partnerin von Nikoliers, gab es schon immer einen Mangel an Führungskräften im Bereich der Immobilienverwaltung, was auf die geringe Anzahl von Bildungseinrichtungen zurückzuführen ist, in denen Spezialisten mit dem entsprechenden Profil ausgebildet werden. Gleichzeitig gab es im letzten Jahr noch weniger davon, was zu einem Anstieg des Defizits geführt hat. Dementsprechend werden die meisten Fachkräfte in der Praxis ausgebildet, aber aufgrund der geringen Popularisierung dieses Bereichs ist der Zustrom neuer Mitarbeiter sehr begrenzt.

"Auch im Bereich des technischen Personals besteht ein Personalmangel, der jedoch nicht auf den Mangel an Bildungseinrichtungen zurückzuführen ist, sondern auf die steigenden Kosten für diese Fachkräfte und den zunehmenden Wettbewerb um sie. Gleichzeitig besteht das Hauptproblem im kaufmännischen Bereich gerade darin, dass es an fertigen Fachkräften mangelt, die an den sich schnell verändernden Immobilienmarkt angepasst sind, analytisch denken, kreativ sind und über alle für den Beruf erforderlichen Instrumente verfügen", so der Experte.

Anna Nikandrova, Partnerin bei Nikoliers: "Wir können feststellen, dass bei der Auswahl der Kandidaten zu den Standardanforderungen (wie z.B. Berufserfahrung) nun auch persönliche Indikatoren wie Energie sowie die Bereitschaft und Fähigkeit, unter sich schnell verändernden Umständen zu arbeiten, hinzugekommen sind. Der derzeitige Immobilienmarkt verändert sich sehr schnell, und es ist sehr wichtig, in schwierigen Situationen die Ruhe zu bewahren und Probleme mit kühlem Kopf zu lösen, neue Möglichkeiten zu erkennen und umzusetzen. Deshalb ist es jetzt wichtig, dass die HR-Teams dieses Potenzial bei den Bewerbern spüren. Wenn wir junge Fachkräfte betrachten, dann ist ihr Hauptanliegen, im Unternehmen zu arbeiten und sich zu entwickeln. Und dieses Konzept vereint eine ganze Reihe von Faktoren - ein lebhaftes Unternehmensleben, eine Unternehmenskultur, die Möglichkeit, in einem Team zu lernen, ein bequemes Büro, das ein angenehmes Arbeiten ermöglicht. Nach der Pandemie wurde für viele Bewerber auch ein hybrides Arbeitsformat wichtig, das es ihnen ermöglicht, mehrere Tage lang aus der Ferne zu arbeiten. Wir haben in den letzten zwei Jahren Veränderungen bei den Anforderungen der Bewerber beobachtet, was vor allem auf die Entwicklung von Ökosystemen von Unternehmen wie Yandex, Vkontakte und anderen zurückzuführen ist, die neue Vorstellungen über den Arbeitsablauf bilden."

Kristina Nedrya, Direktorin für kommerzielles Management bei Stone, beschreibt die Situation im Bürosegment und betont, dass mit der Entwicklung des Marktes für Büros, die in Blöcken zum Verkauf angeboten werden, und mit der Möglichkeit, Vergünstigungen für die Schaffung von Arbeitsplätzen zu erhalten, Nicht-Kernentwickler begannen, nach Möglichkeiten zu suchen, in den Markt für kommerzielle Immobilien einzutreten. Durch das Auftauchen dieser neuen Akteure hat sich die Personalknappheit in diesem Segment spürbar erhöht.

"Die Entwicklung des Bürobereichs für Nicht-Kernentwickler erfordert Berufserfahrung, die nicht jeder Bewerber hat. Und es gibt einen Wettbewerb um Mitarbeiter, die über ausreichende Kenntnisse und Expertise in der Büroentwicklung verfügen. Unter diesem Gesichtspunkt ist der Markt ziemlich überhitzt", sagt der Experte.

Kristina Nedrya, Director of Commercial Management bei Stone: "Entwickler sind meist auf der Suche nach Analysten, Produktanalysten sowie Vertriebsmanagern mit einschlägiger Erfahrung im Bereich Büroimmobilien. Bei letzteren gelten Experten, die sich problemlos mit mehreren Projekten gleichzeitig beschäftigen können, als besonders wertvoll - das ist eine besondere Fähigkeit, auch wenn sie auf den ersten Blick nicht offensichtlich ist. Bei Wohnimmobilien wird in der Regel jedem Objekt ein eigenes Managementteam zugeordnet. Im Bürobereich leitet der Verkaufsleiter unserer Erfahrung nach mehrere Projekte gleichzeitig - alle, die in der Linie des Entwicklers präsentiert werden. Das liegt zum einen an den einheitlichen hohen Produktstandards, die für Projekte unter einer Dachmarke typisch sind, und zum anderen an der Nachfragestruktur: Zu verkaufende Büros sind ein Investitionsprodukt, und die Nachfrage des Kunden ergibt sich nicht aus dem Objekt, sondern aus der Investitionsstrategie. Und um diese Nachfrage anzupassen und zu befriedigen, werden Angebote in verschiedenen Einrichtungen in Betracht gezogen. Dementsprechend ist die Anfrage an den Arbeitgeber von einem erfahrenen Vertriebsleiter für Büroimmobilien eine breite Palette von Bereichen und Einrichtungen in der Umsetzung, sowie Pläne zur Skalierung des Geschäfts und zur Stärkung seiner Position auf dem Markt. Im Gegensatz zu kleinen Entwicklern werden Systembüroentwickler interessantere Motivationsbedingungen für Vertriebsleiter haben."

Mittlere Führungskräfte sind in Einkaufszentren sehr gefragt, vor allem bei der Vermietung und Entwicklung, so Pavel Lyulin, Vizepräsident der Union of Shopping Centers, im Gespräch weiter. "Die hohe Nachfrage der Branche trifft auf einen Mangel, der sowohl mit einem Mangel an neuen Mitarbeitern als auch mit relativ niedrigen Gehältern zusammenhängt. Auch technische Führungskräfte gehören zu den derzeit unbesetzten Stellen: Viele Jahre lang hatte die technische Ausbildung keine Priorität, und der Beruf des Betriebsingenieurs selbst ist unbeliebt", betont der Experte.

Pavel Lyulin, Vizepräsident des Verbandes der Einkaufszentren: "Wenn wir über das Topmanagement sprechen, zum Beispiel über die Manager von Einkaufszentren, dann gibt es auf dem Markt keinen Angebotsmangel, denn die Löhne sind hoch und das Interesse an diesem Beruf ist groß, es gibt viele Antworten. Es gibt jedoch noch ein anderes Problem: Die Nachfrage nach hochqualifizierten Managern ist schwer zu befriedigen, da viele Top-Manager das Land verlassen haben, und es gibt auch solche, die in einen anderen Bereich gewechselt sind. Erfahrene Manager wechseln nur noch selten von einem Unternehmen zum anderen, wenn sie mit allem zufrieden sind. Gleichzeitig findet die Suche nach solchen Mitarbeitern in einem geschlossenen Modus statt, freie Stellen werden selten öffentlich ausgeschrieben. Die Unternehmen verlangen von Bewerbern für Führungspositionen vor allem Berufserfahrung, die Fähigkeit, Entscheidungen zu treffen und selbst Verantwortung zu übernehmen, ein Verständnis für das Geschäftsmodell des Unternehmens und die Bereitschaft, für Ergebnisse zu arbeiten. Manchmal hat es jedoch den Anschein, dass die Arbeitgeber "Geschäftspartner" suchen, aber bereit sind, sie als angestellte Manager zu bezahlen. Dies schafft eine gewisse Dissonanz auf dem Markt.

Stanislav Akhmedzyanov, geschäftsführender Gesellschafter von IBC Global, bezeichnet den Sektor der Lagerimmobilien allgemein als einen der "kränksten" aus Sicht des Personals und gleichzeitig als einen der interessantesten. "Tatsache ist, dass die Lücke zwischen den Erwartungen des Marktes, den Anforderungen der Unternehmen und dem, was Spezialisten im Bereich der Lagerimmobilien anbieten können, leider sehr groß ist. Sie ist riesig. Unglaublich! Fachleute in dieser Branche haben keinen Hochschulabschluss, werden nirgendwo ausgebildet oder gefördert. Alles Wissen, das an den Universitäten vermittelt wird, entspricht nicht den Bedürfnissen und Anforderungen des modernen Marktes. Alles, was dort gelehrt wird, hat wenig mit dem zu tun, was Fachkräfte tatsächlich tun müssen. Dieser Zustand erfordert ein Überdenken der Bildungsansätze und möglicherweise die Entwicklung neuer Programme, die sich auf die praktischen Fähigkeiten und Kenntnisse konzentrieren, die in dieser Branche benötigt werden", ist sich der Experte sicher.

Stanislav Akhmedzyanov, geschäftsführender Gesellschafter von IBC Global: "Im Bereich der Lagereinrichtungen müssen selbst Fachleute, die über eine Immobilienausbildung verfügen, innerhalb von zwei bis drei Jahren eine Anpassung vornehmen, um auf die Marktanforderungen reagieren zu können. Obwohl dieser Kurs für kluge, schlagfertige Leute in der Tat höchstens zwei bis drei Monate dauern würde (vorausgesetzt, sie lernen täglich intensiv und kontinuierlich). Es handelt sich um einen Kurs, in dem man sein Wissen anpasst: Finanzblock, Technikblock, Fachblock, Vertragsblock, Rechtsblock usw. Das heißt, wir haben nicht viele Daten und Kenntnisse, die für die Arbeit notwendig sind, aber sie sind alle praktisch und hoch spezialisiert. Daraus ergibt sich für uns folgende Situation: Die mittleren Führungskräfte sind diejenigen, die in dieser Branche aufgewachsen sind, in den meisten Fällen haben sie bereits eine echte Tiefenmüdigkeit, aber ihr Bedarf ist hoch. Sie wissen, wie man Informationen von der richtigen Seite präsentiert. Sie müssen nicht belehrt werden, sie müssen keine Zeit mit Erklärungen verbringen. Und erfahrene Mieter wollen nicht mit Neulingen auf diesem Gebiet kommunizieren. Und erfahrene Mitarbeiter haben weder die Zeit noch die Energie, Neulinge zu schulen. Alle sind ständig mit Geschäften beschäftigt, sie haben keine Zeit, sich mit Bildungsaktivitäten abzulenken. Diejenigen, die unterrichten, verfügen oft nicht über ein so hohes, marktrelevantes Fachwissen - sie sind Träger von Wissen von vor fünf bis sieben Jahren, das ein wenig veraltet ist."

Wie Stanislav Akhmedzyanov sagt, achten Arbeitgeber bei der Sichtung von Bewerbern auf Erfahrung in der Immobilienbranche, auf das Verständnis von Finanzmodellen, auf die Fähigkeit, Objekte zu bewerten, das Gebiet zu analysieren, auf das Verkehrskonzept und auf die Fähigkeit, mit einer großen Menge an Informationen zu arbeiten. "Der letzte Punkt ist sogar noch wichtiger als die vorherigen, denn in der Immobilienbranche gibt es viel mehr Psychologie, als es den Anschein hat. Oft ist die Art und Weise, wie und wann die Informationen vorgelegt wurden, wichtiger als die technischen Merkmale. Die besten Manager wissen, wer am Montag Informationen vorlegen muss, wer am Freitag, und so weiter", so der Experte.

Was ist also das Wichtigste bei einem Bewerber? "An erster Stelle stehen die Fähigkeiten eines guten Psychologen, an zweiter Stelle die Fähigkeit, schnell und effizient eine große Menge an Informationen zu verarbeiten, an dritter Stelle die Stresstoleranz und an vierter Stelle die Berufserfahrung im Immobilienbereich. Im Allgemeinen gibt es auf dem Markt kein hochwertiges Personal, wenn man spezifische Auswahlfaktoren hinzunimmt. Die Arbeitgeber sind nun gezwungen, alle Standorte "abzusaugen", um einen Kandidaten zu finden, der zumindest in der Lage ist, nicht erst in zwei oder drei Jahren, sondern schon etwas früher zu studieren", fasst Stanislav Akhmedzyanov die traurige Bilanz zusammen.

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