In den letzten Jahren hat das Interesse der Russen an Immobilien im Ausland deutlich zugenommen. Obwohl im letzten Jahr ein Nachfragerückgang im Vergleich zu den Spitzenwerten von 2022 zu verzeichnen war, steigt die Aktivität der Kunden aus Russland langfristig gesehen weiter an. So erhielt Tranio von Januar bis April 2024 35,8% mehr Anträge als im gleichen Zeitraum 2021, aber 9,8% weniger als im Rekordjahr 2022. Die Veränderungen im vergangenen Jahr sind unbedeutend: die Dynamik der Anträge von Januar bis April 2023 betrug nur 0,1%.
Der geopolitische und wirtschaftliche Kontext macht Investitionen in Immobilien im Ausland zu einer der beliebtesten Strategien, um Kapital zu erhalten und Länderrisiken (Rubelkurs, Auswirkungen von Sanktionen usw.) zu vermeiden. Nach 2022 sehen sich Kunden mit russischem Pass jedoch mit Schwierigkeiten bei Transaktionen konfrontiert: Die Verfahren zur Einhaltung der Vorschriften sind komplizierter geworden, und der Zugang zu einer Reihe von Visum- und Passprogrammen ist für Investoren eingeschränkt. Um herauszufinden, wie diese Faktoren die Wahl der Kunden beeinflussen und welche Länder für russisches Kapital im Jahr 2024 am offensten sind, hat Tranio eine Umfrage unter Maklern, Entwicklern und Relocation-Experten durchgeführt. Unter den Befragten sind Experten für den Immobilienmarkt der VAE, Thailands, der Türkei, Deutschlands, Griechenlands, Spaniens, Zyperns, Portugals, Frankreichs und 20 weiterer Länder.
Nach Angaben der befragten Experten sind in vielen LändernKunden aus Russland und der GUS machen einen bedeutenden Anteil der Kunden aus: bis zu 60% aller ausländischen Käufer von Immobilien im Jahr 2023 - gegenüber 49% ein Jahr zuvor. Gleichzeitig ist der Anteil der Europäer unter den ausländischen Kunden im zweiten Jahr rückläufig: auf 39% im Jahr 2023, verglichen mit 49% im Jahr 2022 oder 62% im Jahr 2021. Im vergangenen Jahr nahm auch die Aktivität von Käufern aus Israel zu: ihr Anteil stieg auf 20% gegenüber 16% im Jahr 2022, und Kunden aus dem Nahen Osten wurden sichtbarer - mit einem Anteil von 12% gegenüber 8% im Jahr 2022.
In den letzten Jahren, Auslandsimmobilien ist zu einem bedeutenden Bestandteil des Portfolios russischer Investoren geworden, was aber nicht bedeutet, dass das Interesse an Vermögenswerten in Russland fehlt. Im Gegenteil, Experten stellen die Wiederbelebung und das Wachstum des russischen Aktienmarktes fest.
Gleichzeitig halten Großinvestoren an ihren Investitionen in Immobilien im Ausland fest, wo das russische Kapital neue Märkte in Asien und im Nahen Osten erobert hat: Dies trägt zur Diversifizierung des Portfolios und zur Verringerung der Abhängigkeit vom Rubelkurs bei.
Russen lehnten Geschäfte wegen der Preise und der Probleme beim Geldtransfer ab
Die Teilnehmer der Tranio-Umfrage nannten zwei Hauptgründe für Transaktionen mit Immobilienkäufern aus Russland und den GUS-Staaten im Jahr 2023:
- Es war nicht möglich, Geld in das Land des Kaufs zu überweisen (41% der Befragten);
- Die Käufer erwarteten einen unrealistisch niedrigen Preis (38% der Befragten).
Diese Gründe waren 2022 noch vorherrschend, aber jetzt haben sie an Bedeutung gewonnen. So stieg der Anteil der Befragten, die auf die Kompliziertheit von Geldüberweisungen hinwiesen, um 3 Prozentpunkte. In den Jahren 2022-2023 stiegen die Immobilienpreise in vielen bei den Russen beliebten Märkten (VAE, Türkei, Zypern usw.), aber vor dem Hintergrund der Abwertung des Rubels sind die Käufer oft nicht bereit, die Rechnung zu begleichen. Laut Tranio sank das mittlere Budget der Russen von Januar bis April 2024 um 6,7% und belief sich auf 280 Tausend Euro gegenüber 300 Tausend im gleichen Zeitraum 2023.
Die Indikatoren sind je nach Region sehr unterschiedlich und stimmen nicht immer mit der Einteilung in "freundliche" und "unfreundliche" Länder überein: In einer Reihe von EU-Ländern ist es immer noch möglich, direkte Überweisungen aus Russland zu tätigen, aber im Allgemeinen ist Europa für russische Kunden geschlossener geworden. So, 78% der Befragten gaben Schwierigkeiten bei der Überweisung von Geldern zum Kauf von Immobilien in Spanien an, 67% in Montenegro, 54% in Zypern und 50% in Frankreich.
Das Problem der niedrigen Preiserwartungen wird vor allem von den Befragten aus den Ländern genannt, in denen russischsprachige Käufer aktiv sind, die ihr Kapital vermehren wollen und nach Immobilien mit höherer Rendite bei geringerer Kontrolle suchen. Zu diesen Ländern gehören Georgien, wo 80% der befragten Experten niedrige Preiserwartungen bei Russen feststellten, die VAE (64%), die Türkei (61%) und Portugal (60%).
Als weitere häufige Gründe, die Transaktionen von Russen behinderten, nannten die Experten die Verweigerung von Bankdienstleistungen aufgrund der Verbindung des Kunden zu Russland (26,2% der Befragten), Probleme bei der Einhaltung von Vorschriften, die nicht mit der Herkunft des Kunden zusammenhängen (22,6%) und einen starken Rückgang des Rubelkurses (20,2%). Gleichzeitig hatte nach Angaben der Befragten keiner der russischen Kunden, die Mietwohnungen kauften, Schwierigkeiten bei der Mietersuche, und nur 16,1% der Befragten sahen sich mit der Wahl der Kunden zugunsten von Vermögenswerten in Russland konfrontiert.
Die Abwertung des Rubels beeinflusste in erster Linie die Entscheidung für ein Geschäft in den Vereinigten Arabischen Emiraten (55%), Thailand (38%), Georgien (40%) und korreliert mit der Erwartung hoher Renditen und dem Motiv der Kapitalerhöhung. Käufer aus den gleichen Ländern, anstelle von ausländischen Immobilien, beschlossen, Vermögenswerte in Russland zu kaufen.
Die Zunahme der Alphabetisierung in der Frage der Kauf von Immobilien unter den Bewohnern von Russland und den GUS-Staaten bestätigt auch den Rückgang des Anteils derjenigen, deren Transaktionen wurden aufgrund der Trägheit der Kunden gestört. Wenn im Jahr 2022 27% der Umfrageteilnehmer diesen Grund angaben, dann im Jahr 2023 - nur 17%. Die Hauptländer, in denen der Faktor "verzögerte Kunden" am stärksten ausgeprägt war, waren die Türkei und die VAE. In der Türkei war der Grund für ein solches Verhalten häufig die Unsicherheit des Kunden über die Situation im Land der Transaktion, in den VAE waren es die Schwankungen des Rubelkurses und die Entscheidung für andere Anlageformen.
Hauptzweck des Kaufs ist es, eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten und das Kapital zu schützen
Das Hauptmotiv für den Kauf von Immobilien im Ausland war in den letzten Jahren Erlangung einer Aufenthaltsgenehmigung oder Staatsbürgerschaft für Investitionen Seine Bedeutung nimmt jedoch allmählich ab: 2023 gaben 47% der Befragten diese Option an, gegenüber 52 und 56% der Befragten in den Jahren 2022 bzw. 2021. Zu den Ländern, in denen dieses Kaufmotiv überwiegt, gehören Portugal (90% der Befragten), die Türkei (83%), Spanien (82%) und Griechenland (70%). In den letzten drei Jahren hat das Interesse der Russen an einem Investitionswohnsitz in Zypern, Spanien, Portugal und Frankreich am stärksten zugenommen, während es in Georgien am deutlichsten zurückgegangen ist.
Die Verlagerungsmotiv bleibt signifikant: Der Anteil derjenigen, die einen Umzug als Ziel für den Immobilienkauf im Jahr 2023 angeben, stieg um 9 Prozentpunkte und erreichte 31%. Für Umzugszwecke sind Immobilien in Ländern wie Portugal (60%), Zypern (54%) und Italien (44%) am meisten gefragt.. Nach den Beobachtungen von Tranio ist jedoch in den ersten 4 Monaten des Jahres 2024 der Anteil der Kunden aus Russland, die eine Wohnung für einen Umzug in Betracht ziehen, wieder auf 20% zurückgegangen.
Eine beliebte Alternative ist die Zweck des saisonalen Lebens im Land der Kauf von Immobilien: nur 30% der Befragten es herausgegriffen, und am häufigsten Experten aus Thailand (73%), Italien (56%), Türkei (33%) und Zypern (31%). Nach Tranio, unter diesen Ländern, Russen wählen Sie die erschwinglichsten Wohnungen in Thailand, wo der Median Budget für Januar-April 2024 war 140 Tausend Euro, und die teuerste - in Italien, wo der Median Budget war 700 Tausend Euro.
Der Anteil der Experten, die den konservativen Motiv für den Kauf einer Immobilie, um Kapital zu sparen blieb gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert - 20% gegenüber 21% im Vorjahr. Dieses Motiv überwiegt in Ländern wie Deutschland (67%) und den VAE (37%). Im Zeitraum Januar-April 2024 belief sich das mittlere Budget in diesen Ländern auf 500 Tausend bzw. 241 Tausend Euro. Gleichzeitig stellen die Branchenvertreter fest, dass der Anteil der Kunden, die Immobilien kaufen, um sich gegen Länderrisiken zu schützen (36% gegenüber 29%), um ihr Vermögen zu diversifizieren (34% gegenüber 25%) und um es zu vermehren (21% gegenüber 8%), gestiegen ist.
Die Motivation der russischen Kunden insgesamt bleibt bestehen: Sie erwerben ausländische Immobilien, um ihr Vermögen zu diversifizieren, sich gegen Rubelrisiken zu schützen, Kapital zu erhalten und zu vermehren. Was die Trends nach Ländern betrifft, so war im Jahr 2023 und im ersten Quartal 2024 ein deutlicher Anstieg des Interesses am Immobilienmarkt von Phuket zu verzeichnen, wo Russen inzwischen einen erheblichen Anteil ausmachen.
Gleichzeitig ist die Popularität von Immobilien in den VAE zurückgegangen, und es kommen nur wenige neue Kunden aus Russland auf diesen Markt, aber diejenigen, die bereits zuvor Immobilien in den Emiraten erworben und diesen Markt studiert haben, erweitern weiterhin ihr Portfolio.
So gehen die Anleger beim Erwerb von Immobilien rationaler und struktureller vor, denn im aktuellen Kontext ist dies nicht nur eine Voraussetzung für den Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung, sondern auch eine Alternative zu Investitionen in Finanzinstitute und Fonds. Den Befragten zufolge sind die wichtigsten Zielgebiete für den Schutz vor Länderrisiken und die Diversifizierung des Vermögens die VAE (55% für beide Motive) und europäische Länder (Frankreich, Spanien, Deutschland). Allerdings werden Investitionen in Immobilien in den VAE (55%) und Thailand (46%) und nicht in europäischen Ländern mit dem Motiv der Kapitalvermehrung in Verbindung gebracht.
Auf welchen Immobilienmärkten sind die Russen am aktivsten
Nach Angaben von 58% der befragten Experten sind Käufer aus Russland und der GUS in dem Land, das sie vertreten, unter den TOP 5 der ausländischen Käufer.
Russischsprachige Käufer sind vor allem auf den Märkten von Zypern und Thailand (96% der Experten aus diesen Ländern geben an, dass sie zu den Top 5 gehören) sowie auf dem Markt der Vereinigten Arabischen Emirate (62%) zu finden. In den EmiratenDie russischsprachigen Kunden gehören zu den wichtigsten ausländischen Käufern, aber im Jahr 2023 haben sie die Führung verloren: jetzt, neben den Russen, bemerken 53% der lokalen Experten die hohe Aktivität der Europäer und 13% der Einwanderer aus dem Nahen Osten.
Trotz des nachlassenden Interesses an der Türkei liegen russischsprachige Käufer in diesem Land immer noch an der Spitze (77%). Offizielle Quellen liefern ähnliche Zahlen für die Türkei: Laut TUIK sind Russen bei der Zahl der Immobilienkäufe bis März 2024 unter den Ausländern führend. Gleichzeitig sind Käufer aus Russland und der GUS in Italien weniger sichtbar geworden, wie 78% der Befragten angeben.
Unter Deutschland82% der Befragten halten die Europäer für die aktivsten Investoren, während etwa die Hälfte der Bewohner Russlands und der GUS (46%) dies feststellt. Vielleicht eines der wenigen europäischen Länder, in denen Kunden aus Russland und der GUS Europäer verdrängen können, aber Griechenland bleibt: 35% der Umfrageteilnehmer stellen Interesse von russischsprachigen Käufern fest, gegenüber 40% derjenigen, die Europäer angeben.
Unter Spanien15% der von Tranio befragten Experten gaben die Aktivität russischer Kunden an, verglichen mit 85% derjenigen, die die Dominanz europäischer Kunden verzeichnen. Diese Zahlen stimmen auch weitgehend mit den offiziellen Transaktionsstatistiken überein: Nach Angaben des spanischen Standesamtes lagen russische Staatsbürger im Jahr 2023 bei der Zahl der Immobilienkäufe auf Platz 10, und die ersten drei Plätze belegten Bürger aus Deutschland, Großbritannien und Frankreich.
Immobilientransaktionen in Europa sind für Russen in den letzten Jahren schwieriger geworden, und dieser Markt ist nun hauptsächlich an Kunden interessiert, die einen Umzug planen oder aus persönlichen oder geschäftlichen Gründen häufig in europäische Länder reisen. Bei diesen Kunden ist eine Aufenthaltsgenehmigung für Immobilieninvestitionen sehr gefragt, da sie das Visumsproblem löst und die Eröffnung von Bankkonten ermöglicht.
Obwohl das Angebot an "goldenen Visa" in einigen Ländern der EU für Russen begrenzt war, werden gleichzeitig neue Programme aufgelegt - zum Beispiel wurde vor kurzem mit der Annahme von Anträgen auf "goldene Visa" von Ungarn begonnen, die für Bürger der Russischen Föderation erhältlich sind. Die Erlangung einer Aufenthaltsgenehmigung in der EU durch den Erwerb von Immobilien ist also nach wie vor ein funktionierendes System und findet seine Interessenten.
Trotz der Tatsache, dass Transaktionen in Europa schwieriger geworden sind, bleibt es attraktiv für Kunden, einschließlich derjenigen, die im Hochpreissegment einkaufen. So, bis Ende 2023, 82% beachten Sie die Aktivität der russischsprachigen Käufer in Frankreich, 75% - in Portugal. Nach den Tranio-Daten für Januar-Februar 2024 betrug das mittlere Budget der Russen, die sich für eine Immobilie in Frankreich entschieden, 450 Tausend Euro (gegenüber 600 Tausend Euro im Vorjahr), in Portugal - 300 Tausend Euro (gegenüber 310 Tausend im Vorjahr). Die Kundenaktivität aus Russland und den GUS-Staaten ging in Montenegro (auf 57% gegenüber 71% ein Jahr zuvor), in Italien (auf 10% gegenüber 23%) und in Spanien (15% gegenüber 36%) zurück.
In den vergangenen zwei Jahren haben russische Kunden ihre Immobilieninvestitionen geografisch ausgeweitet. So wurden 2022 die traditionell beliebten europäischen Länder (Spanien, Italien, Montenegro) von den Vereinigten Arabischen Emiraten und der Türkei verdrängt, und 2023 stießen Thailand und Zypern zu den Spitzenreitern der Nachfrage. Gleichzeitig ging nach Einschätzung eines Drittels der Umfrageteilnehmer die Gesamtaktivität russischsprachiger Käufer im Ausland im Vergleich zu 2022 um das 1,5- bis 3-fache zurück. Im Jahr 2023 - Anfang 2024 werden neue Märkte im Nahen Osten immer gefragter: Laut Tranio werden zum Beispiel Immobilien
Die durchschnittlichen Einnahmen und erwarteten Erträge sind gestiegen
In den meisten Ländern ist der durchschnittliche Scheck für Russen im Jahr 2023 im Vergleich zum Vorjahr gestiegen. Im Durchschnitt wurde Käufe in Montenegro teurer um 50% und erreichte 225 Tausend Euro, durchschnittliche Einnahmen in Montenegro stieg um 20% Georgien und auf Zypern - bis zu 113 und 450 Tausend Euro, respectively. Der durchschnittliche Scheck in der Türkei stieg um einen Rekordwert von 89%, von 238 Tausend Euro im Jahr 2022 auf 450 Tausend Euro im Jahr 2023. Dieser starke Anstieg steht im Zusammenhang mit der Anhebung der Grenzwerte für die Erteilung einer Aufenthaltsgenehmigung für Investitionen (von 50 auf 200 Tausend Dollar) und der Pässe für Investoren (von 250 auf 400 Tausend Dollar).
Russen wählte mehr erschwingliche Einrichtungen in Griechenland und Thailand: in beiden Ländern, sank der durchschnittliche Scheck von 10% auf 225 Tausend EuroDies ist auf die Vielfalt der Angebote für verschiedene Kategorien von Käufern und die anfänglich niedrige Eintrittsschwelle zurückzuführen. Während die europäischen Länder nach wie vor nur für Investoren mit großem Kapital zugänglich sind: Der durchschnittliche Scheck in Portugal belief sich auf 450 Tausend Euro, Spanien - 625 Tausend Euro und Frankreich - 800 Tausend Euro. Die höchsten Durchschnittseinnahmen verzeichneten die Umfrageteilnehmer in Italien (1,4 Millionen Euro) und Deutschland (2 Millionen Euro).
Der durchschnittliche Scheck der Russen in allen Ländern, deren Vertreter an der Umfrage teilgenommen haben, belief sich im Jahr 2023 auf 450 Tausend Euro, gegenüber 290 Tausend im Jahr zuvor. Im Rahmen des Dreijahreszeitraums hat das durchschnittliche Budget jedoch noch nicht den Höchstwert aus dem Jahr 2020 (620 Tausend Euro) erreicht.
Käufer aus Russland und der GUS, die im Jahr 2023 Mietimmobilien im Ausland erworben haben, schätzen deren Rentabilität recht konservativ ein. Im Durchschnitt, so die Teilnehmer der Tranio-Umfrage, ist die erwartete Mietrendite dennoch auf 6,2% pro Jahr gestiegen, verglichen mit 5,25% im Jahr 2022.
Die erwarteten Renditen sind in den Ländern gestiegen, in denen die Anleger eine Kapitalvermehrung und -erhaltung sowie eine Diversifizierung des Vermögens erwarten:
- um 2,1 Prozentpunkte auf 7,1% in Spanien;
- um 0,6 Prozentpunkte, auf 8,6% in Thailand
- um 0,5 Prozentpunkte auf 8,5% in den Vereinigten Arabischen Emiraten.
Im Gegenteil, in den Ländern, in denen die Käufer von Immobilien beabsichtigen, eine Aufenthaltsgenehmigung zu erhalten und Wohnraum für einen Umzug zu kaufen, ist die erwartete Rentabilität zurückgegangen.
Online-Geschäfte erfreuen sich zunehmender Beliebtheit, allerdings ungleichmäßig in den einzelnen Ländern
48% der Umfrageteilnehmer glauben, dass mehr als 10% aller Transaktionen in ihrem Land wurden online abgeschlossen. Die Relevanz dieses Formats für Russen und Bewohner der GUS ist weitgehend auf die Einschränkungen der Flugprogramme nach den Sanktionen in der Luftfahrtindustrie zurückzuführen. Trotz der Tatsache, dass die Betreiber bestrebt sind, neue Korridore und Partner für den Luftverkehr zu finden, sind die Flugreisen von Russland nach Europa nach 2022 länger geworden, was sich auch auf die Wahl der Verbraucher beim Kauf von Immobilien auswirkt.
Einzelne Länder heben sich durch einen hohen Anteil von Ferntransaktionen vom allgemeinen Hintergrund ab. Ferngeschäfte sind in den Vereinigten Arabischen Emiraten am gefragtesten, wo 64% der Befragten den Anteil der Online-Transaktionen auf mehr als ein Drittel aller Transaktionen schätzen, und in Portugal liegt der Anteil dieser Befragten bei 56%. Immobilienkäufe aus der Ferne werden häufig in Frankreich (30% der Befragten glauben, dass mehr als ein Drittel der Transaktionen online getätigt werden), in Thailand und Deutschland (jeweils 25% der Befragten) und in Georgien (20%) getätigt.
Experten prognostizieren Marktwachstum bis 2024
Die Teilnehmer der Tranio-Umfrage blicken optimistisch in die Zukunft: 73% der Befragten glauben, dass der Immobilienmarkt im Jahr 2024 wachsen wird, und nur 2% befürchten einen starken Einbruch. Gleichzeitig wächst der Anteil derjenigen, die glauben, dass der Markt ein Plateau erreichen wird (16%, +4 pp) und dass der Markt sanft zu sinken beginnt (10%, +2 pp), was nach der hohen Nachfrage in den Jahren 2022-2023 allgemein erwartet wird.
Wie in den Vorjahren berechneten die Tranio-Analysten auf der Grundlage der Umfrageergebnisse einen "Optimismus-Index", der Werte zwischen 0 (wenn alle Befragten die pessimistischste Prognose abgeben) und 1 (wenn alle Befragten am optimistischsten sind) annimmt. Im Durchschnitt lag dieser Index für alle Länder wie im Vorjahr bei 0,8, was auf allgemein positive Erwartungen an die Marktzahlen hinweist.
Am größten ist der Optimismus der Umfrageteilnehmer in Griechenland (der Index lag bei 0,93) sowie in Thailand (0,85), Frankreich (0,80) und Zypern (0,78). Die pessimistischsten Prognosen für 2024 geben dagegen die Befragten in der Türkei (der Index lag bei 0,64) und Deutschland (0,63) ab.
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