Überblick über den Wohnimmobilienmarkt in Athen im Zeitraum 2024-2025: Trends und Perspektiven

Als Hauptstadt und wichtiges kulturelles und historisches Zentrum zieht Athen eine große Zahl von Touristen und Auswanderern an. Athen bietet verschiedene Möglichkeiten für Immobilieninvestitionen, von kleinen Wohnungen im Stadtzentrum bis hin zu Wohnungen in elitären Gegenden im Norden und Süden.

Der Immobilienmarkt in Athen weist 2024 ein deutliches Wachstum auf, das durch viele Faktoren unterstützt wird, darunter ein Anstieg der Wohnungspreise und der Mietpreise, aktive Renovierungsarbeiten in der Stadt und die touristische Nachfrage. Wir sagen Ihnen, warum wir an Athen als vielversprechendes Investitionsziel glauben.

Wirtschaftliche Erholung in Griechenland

Beginnen wir die Diskussion über Athen mit einem Hinweis auf die Erholung Griechenlands von der Wirtschaftskrise. Das Land hat schwierige Zeiten hinter sich, aber jetzt wird es für Investoren wieder attraktiv.

Vor zwei Jahren befreite sich Griechenland von der verstärkten wirtschaftlichen Kontrolle der Gläubiger, unter der es seit der Schuldenkrise 2008 stand. In dieser Zeit ist die Wirtschaft des Landes um 25% geschrumpft. Im Jahr 2010 wandten sich die griechischen Behörden wegen der drohenden Zahlungsunfähigkeit an die Europäische Union, um Wirtschaftshilfe zu erhalten. Der Block stellte dem Land zwischen 2012 und 2015 drei Hilfspakete zur Verfügung.

Griechenland erreicht nicht nur eine neue Entwicklungsstufe, sondern verzeichnet auch ein erhebliches Wirtschaftswachstum:

• Im Jahr 2024 stufte die Zeitschrift The Economist Griechenland als die dritterfolgreichste Volkswirtschaft ein.
• Das BIP-Wachstum betrug +2,4% im Jahr 2024.
• Der griechische Reisepass gehört laut Henley & Partners zu den 5 stärksten Reisepässen. Mit ihm können Sie ohne Visum in 189 Länder reisen.
• Die Inlandsnachfrage, Investitionen und die Wiederaufnahme des Tourismus sind die Faktoren, die die griechische Wirtschaft stützen.
• Im Jahr 2019 hat Griechenland zum ersten Mal seit 2010 wieder 10-jährige Anleihen ausgegeben. Die Nachfrage nach Wertpapieren überstieg 11,8 Milliarden Euro. Im März 2021 wurden 30-jährige Anleihen ausgegeben.

Immobilien in Athen sind trotz steigender Preise eine der erschwinglichsten in der EU

Nach Angaben der griechischen Zentralbank verlangsamte sich der Rückgang der Immobilienpreise im Jahr 2017, und in den Folgejahren wuchs der Immobilienmarkt trotz der Pandemie.

Nach Angaben der Zentralbank betrug der Preisanstieg im Jahr 2022 11,9%, und im Jahr 2023 stiegen sie um weitere 13,8%.

Im Jahr 2024 ist die Wachstumsrate rückläufig. Die Zentralbank von Griechenland hat einen Bericht für das 3. Quartal 2024 veröffentlicht. Die jährliche Änderungsrate der Wohnungspreise im ganzen Land betrug 7,8%. Das Tempo der Veränderung ist in den einzelnen Regionen unterschiedlich. In Athen liegt sie bei 7,7%.

Die wichtigsten Faktoren für den Preisanstieg sind die Nachfrage ausländischer Investoren, die Wiederbelebung des Tourismus sowie die Inlandsnachfrage aufgrund der wirtschaftlichen Erholung.

Die Kosten für Immobilien hängen von der Art der Immobilie und der Region ab, aber im Allgemeinen ist Griechenland immer noch eines der günstigsten Länder in der Europäischen Union.

Zum Vergleich: Die Kosten pro Quadratmeter im Zentrum von Athen liegen laut der größten Lebenshaltungskostenplattform Numbeo bei 2.400-5.000 Euro, in Madrid bei 5.300-8.000 Euro und in Lissabon bei 4.500-9.800 Euro. Die einzigen Orte in Europa, an denen die Preise niedriger sind, sind Bukarest (1.632 Euro pro m2), Sofia (1.650 Euro pro m2) und Podgorica in Montenegro (1.763 Euro pro m2).

Das Goldene Visum ist bei Investoren nach wie vor gefragt

Zu einem großen Teil wird das Wachstum auch durch das Golden Visa Programm angekurbelt.

Griechenland ist eines der wenigen EU-Länder, in denen man eine Aufenthaltsgenehmigung für Immobilieninvestitionen ab 250 000 Euro erhalten kann. In Portugal wurde die Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, ausgeschlossen, und in Spanien kündigten die Behörden die Schließung des Programms im Jahr 2025 an. Gleichzeitig liegt in beiden Ländern die Schwelle bei 500 000 Euro.

Im Jahr 2024 sind die Anforderungen für die Teilnahme an dem Programm strenger geworden. Die wichtigste Änderung besteht darin, dass die Investitionsschwelle in Athen und anderen beliebten Gebieten auf 800.000 Euro erhöht wurde.

Trotzdem gibt es eine Ausnahme in Höhe von 250 Tausend Euro für die Renovierung und Umwandlung von Gewerbeimmobilien in Wohnimmobilien. In der Hauptstadt können Sie für diesen Betrag auch Immobilien mit einer Aufenthaltsgenehmigung erwerben, wenn sie bestimmte Kriterien erfüllen.

Weitere Informationen über die neuen Änderungen und die Gründe für die Aktualisierung finden Sie hier.

Das "Goldene Visum" Griechenlands unterscheidet sich von anderen Aufenthaltstiteln:

• Die Aufenthaltserlaubnis kann alle 5 Jahre verlängert werden.
• Für die ganze Familie.
• Das Recht, sich für unbegrenzte Zeit legal in Griechenland aufzuhalten. Sie müssen nicht einmal in das Land kommen.
• Die Möglichkeit, die Dienstleistungen europäischer Banken für private und geschäftliche Zwecke zu nutzen.
• Das Recht, sich bis zu 90 Tage innerhalb von 6 Monaten legal im Gebiet der Schengen-Länder aufzuhalten, ohne steuerlich ansässig zu werden.
• Zugang zu Bildung und medizinischen Leistungen in Griechenland.
• Einkünfte von bis zu 4-6% pro Jahr in Euro, wenn die Immobilie vermietet wird.
• Das Recht auf Erwerb der Staatsbürgerschaft nach 7 Jahren ständigem Aufenthalt in Griechenland.

Es wird erwartet, dass Griechenland dank des "goldenen Visums" im Jahr 2025 eine der führenden Positionen unter den europäischen Ländern in Bezug auf die Nachfrage nach Immobilien durch Russen als eine der erschwinglichsten Optionen auf dem internationalen Markt beibehalten wird.

Mieten in Athen: steigende Preise und Vorteile von Langzeitmieten

Die Rentabilität langfristiger Vermietungen kann je nach Gebiet variieren, aber im Durchschnitt liegt der Marktpreis in Athen bei 4%. In zentralen Gegenden kann er in kleinen Wohnungen 6% erreichen.

Einige Bauträger in Athen bieten Mietmanagement und 3-4,5% garantierte Renditeprogramme für 3, 5 und 10 Jahre an.

Im 3. Quartal 2024 stiegen die Mietpreise je nach Gebiet um 5-9%.

Doch trotz der steigenden Preise bleibt die Miete in Athen eine der günstigsten unter den europäischen Hauptstädten. Laut Numbeo kann man im Durchschnitt eine Zweizimmerwohnung im Zentrum von Athen für 600 Euro mieten, im Zentrum von Madrid, Lissabon und Paris - für 1300 Euro und mehr.

Gleichzeitig ist es zur Zeit rentabler, Immobilien langfristig zu vermieten als kurzfristig. Aufgrund der Angebotsverknappung und des zunehmenden Tourismus planen die Behörden, einige Beschränkungen und Steuern auf kurzfristige Vermietungen einzuführen, und Immobilien, die für das goldene Visum erworben wurden, können langfristig vermietet oder untervermietet werden. In der Regel ist die langfristige Vermietung stabiler und minimiert das Risiko von Leerstand und die Kosten für die häufige Suche nach neuen Mietern.

Das Team von Tranio verfügt über ein tiefes Verständnis des Athener Marktes. Wir beschäftigen uns nicht nur mit der Entwicklung und Auswahl rentabler Immobilien in Griechenland, sondern bieten auch einen Service für eine Verwaltungsgesellschaft für langfristige Mietobjekte. Wir haben schlüsselfertige Lösungen für Kunden, auch für Aufenthaltsgenehmigungen.

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Renovierung in der Stadt

In Athen überwiegt der alte Wohnungsbestand, und in der Stadt sind viele Renovierungsprojekte im Gange.

Im Jahr 2024 unterstützt die Regierung Sanierungsprogramme für Infrastruktur und veraltete Gebäude. So will der Staat beispielsweise ab Anfang 2025 1 Milliarde Euro für die Subventionierung und zinslose Finanzierung von Reparaturen an Wohnimmobilien bereitstellen. Außerdem wird an der Athener Riviera die intelligente Stadt Ellinikon gebaut.

Nach der weltweiten Finanzkrise 2008-2015 kaufen Investoren Wohnungen zu einem niedrigen Preis, renovieren sie und vermieten sie, oder sie verkaufen ein fertiges Mietgeschäft. Renovierte Wohnungen sind bei Mietern, einschließlich Touristen, sehr gefragt.

In Athen und Piräus entwerfen Bauherren zunehmend Gebäude mit hoher Energieeffizienz der Klassen A, A+ und B.

Vor fünf Jahren wurden in Griechenland Energieeffizienzzertifikate für Immobilien eingeführt, und heute ist es unmöglich, ein Haus ohne sie zu kaufen oder zu mieten. Solche Gebäude mit einem umweltfreundlichen Konzept zeichnen sich durch einen niedrigen Energieverbrauch aus.

Grüne Gebäude senken die Heiz- und Kühlkosten, was das Budget erheblich schont. Die Verringerung des Energieverbrauchs minimiert die Kohlendioxidemissionen und trägt zum Schutz der Umwelt bei.

Zum Beispiel in Athen, für die Heizung in einer Wohnung von 70 Quadratmetern. Meter in einer Klasse A + Gebäude kann 230 Euro pro Jahr kosten, in einem Gebäude der Klasse E - 1575 Euro.

Athen vs. Moskau: In welche Art von Immobilien sollte man investieren?

Das Tranio-Team verglich die Immobilienmärkte in Athen und Moskau im Jahr 2024.

Viele wählen Moskau für Investitionen wegen des Preisanstiegs in den letzten Jahren, der sich laut Rosstat in 10 Jahren auf 102% in Rubel belaufen hat. Rechnet man diesen Anstieg jedoch in Euro um, so zeigt sich, dass sich der Wert von Immobilien in Moskau im gleichen Zeitraum kaum verändert hat und sogar leicht gesunken ist - um 2%. Der Investor geht ein Währungsrisiko ein. Gleichzeitig liegt die reale Rentabilität von Moskauer Immobilien bei 3-5% pro Jahr in Rubel.

Zugleich sind die Preise in Athen seit 2015 um 69% gestiegen. Und Athen hat immer noch ein hohes Wachstumspotenzial.

Man kann mit Sicherheit sagen, dass wir mit unserem Glauben an den Immobilienmarkt in Athen im Jahr 2017 richtig lagen. Es gibt immer noch Wachstumspotenzial, das hervorragende Investitionsmöglichkeiten mit sich bringen kann.

Tranio Expertise: Investition und Kauf von Immobilien in Athen

Die Firma Tranio bietet ihren Kunden nicht nur Immobilien von Partnern an, sondern baut auch eigenständig hochwertige Objekte zum Wohnen und Investieren. Seit 2017 leitet unser Büro in Athen Wohnungsbau- und Sanierungsprojekte und verwaltet Vermietungen, wobei wir mit lokalen Experten zusammenarbeiten: Notare, Rechtsanwälte, Bauunternehmer und Makler. Wir haben mehr als 70 einzelne Wohnungen renoviert und 4 Mehrfamilienhäuser saniert.

Unsere Projekte weisen sowohl während der Bauphase als auch nach Inbetriebnahme des Gebäudes einen hohen Kostenanstieg gegenüber dem Ausgangspreis pro Quadratmeter auf. Zusätzlich zur Investitionsattraktivität kann der Kunde an einigen Standorten, wie z. B. Athen, mit einer Aufenthaltsgenehmigung für den Kauf rechnen. Es ist anzumerken, dass wir während der gesamten Zeit unserer Tätigkeit keine Ablehnung einer Aufenthaltsgenehmigung erlebt haben.

Im Jahr 2024 hat das Tranio-Team die Renovierung von Wohnungen in einer grünen Elitegegend im Norden von Athen sowie von Wohnungen in Piräus abgeschlossen. Darüber hinaus beenden wir den Bau eines Wohnkomplexes mit Geschäftsräumen im Zentrum von Athen.

Obwohl der Kauf von Wohnungen in Griechenland für Bürger der Russischen Föderation und der Republik Weißrussland nicht möglich ist, ist es möglich, einen Pass aus einem Drittland zu erhalten, wobei wir Ihnen helfen können.

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