Der Immobilienmarkt von Dubai zeigt vor dem Hintergrund der weltweiten wirtschaftlichen Instabilität eine beeindruckende Dynamik. Das erwartete BIP-Wachstum, Rekordzahlen in der Tourismusbranche und groß angelegte Infrastrukturprojekte schaffen einen günstigen Hintergrund für die Entwicklung von Entwicklungsprojekten.
Die potenziellen Risiken einer Konjunkturabschwächung werden durch die hohe Nachfrage wohlhabender Investoren aus den Industrieländern, den Zustrom von Expats und internationalen Unternehmen, das Wachstum der Bevölkerung und der Touristenströme sowie das Image des Emirats als "Polygon der globalen Trends" und "sicherer Hafen" im Kontext geopolitischer Spannungen begrenzt.
Wir werden eine umfassende Analyse der aktuellen Situation auf dem Immobilienmarkt von Dubai durchführen, die wichtigsten wirtschaftlichen Faktoren berücksichtigen, die Dynamik von Angebot und Nachfrage bewerten sowie potenzielle Risiken und Chancen für Investoren analysieren.
Der Inhalt des Artikels
- Das Rezept für Dubais wirtschaftliche Nachhaltigkeit während der weltweiten Rezession
- Prognose zur wirtschaftlichen Entwicklung der VAE: BIP-Wachstum und Investitionstätigkeit
- Demografischer Boom in Dubai: Die Regierung fördert den Zustrom von Fachkräften und Touristen
- Der Immobilienmarkt in Dubai: ein Gleichgewicht zwischen Wachstum und möglichen Risiken
- Der zyklische Charakter des Immobilienmarktes in Dubai: eine Phase des schnellen Wachstums
- Der Investitionscharakter des Marktes verstärkt sich
- Die Einführung eines neuen Angebots korreliert mit der Nachfrage
- Umverteilung der Nachfrage
Das Rezept für Dubais wirtschaftliche Nachhaltigkeit während der weltweiten Rezession
Vor dem Hintergrund der weltweiten Rezession ist die Wahrscheinlichkeit einer Abwanderung von Expats aus den VAE, die die Entwicklung vorantreiben und die Nachfrage nach Immobilien bilden, aufgrund der wirtschaftlichen Stabilität des Landes, der Politik der Langzeitvisa und der Schaffung komfortabler Geschäftsbedingungen geringer.
Prognose zur wirtschaftlichen Entwicklung der VAE: BIP-Wachstum und Investitionstätigkeit
Die Weltwirtschaft befindet sich in einer Rezession, während die Wirtschaft der VAE wächst
Der IWF erwartet ein BIP-Wachstum der VAE von 3,5% im Jahr 2024 und 4,2% im Jahr 2025. Das Hauptrisiko für die VAE-Wirtschaft bleibt ein starker Anstieg der Ölpreise: Trotz des Wachstums des BIP außerhalb des Ölsektors sind die VAE nach wie vor ein Ölland, und die Investoren reagieren empfindlich auf Veränderungen der Energiepreise.
Wirtschaftsprognose für die VAE, VAE ZentralbankApril 2024
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2021 |
2022 |
2023 |
2024 (Prognose) |
2025 (Prognose) |
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Die Dynamik der globalen BIP (IWF) |
6% |
3,5% |
3,1% |
3,1% |
3,2% |
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BIP-Dynamik in den VAE |
4,40% |
7,9% |
3% |
4,8% |
5,2% |
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Öl-BIP |
-1,1% |
9,5% |
-3,9% |
2,9% |
6,2% |
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Nicht-Öl-BIP |
6,5% |
7,2% |
5,9% |
4,7% |
4,9% |
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Inflation |
-0,1% |
4,8% |
1,6% |
2,5% |
2,5% |
Unternehmen wählen die VAE weiterhin als Standort für ihre Aktivitäten, trotz der Einführung der Körperschaftssteuer in Dubai ab Juni 2023
Die Zahl der neuen Unternehmen in der Handelskammer von Dubai stieg auf 67.222 im Jahr 2023 (+26,8% bis 2022) und auf 19.056 im ersten Quartal 2024 (+17,6% bis zum ersten Quartal 2023), und die Einführung einer einheitlichen Wirtschaftslizenz für die Geschäftstätigkeit in Abu Dhabi wird noch mehr Unternehmen in die Region locken, was auch die Nachfrage nach Büros der Klasse A erhöhen wird.
Die geopolitischen Spannungen in der Welt wirken sich weiterhin positiv auf die VAE aus und stärken die Position der Emirate als sicheres Land und "sicherer Hafen" - dies wird durch die Politik der VAE, sich nicht in Konflikte einzumischen, begünstigt.
Es gibt eine aktive gegenseitige Integration der Länder des Nahen Ostens
Die VAE, Saudi-Arabien, Katar, Oman, Kuwait und Bahrain beabsichtigen, bis Ende 2024 ein einheitliches Visum einzuführen.
Vor diesem Hintergrund gewinnt Saudi-Arabien an Bedeutung, das mit Reformen, die die Wirtschaft und die Öffentlichkeit anziehen sollen, sowie mit groß angelegten Entwicklungsprojekten (CBRE schätzt den Gesamtwert der Immobilienprojekte in KSA auf $ 1,68 Billionen im Vergleich zu $ 409 Milliarden in den VAE) zunehmend die Aufmerksamkeit der Investoren auf sich zieht.
Demografischer Boom in Dubai: Die Regierung fördert den Zustrom von Fachkräften und Touristen
Das Wachstum der Wirtschaft und des Immobilienmarktes wird durch die Maßnahmen der Regierung von Dubai stimuliert, die darauf abzielen, hochqualifizierte Fachkräfte und wohlhabende Touristen anzuziehen.
Die Bevölkerung Dubais ist im 1. Quartal 2024 bereits um 25.776 Personen gewachsen und hat 3,68 Millionen Einwohner erreicht.
In naher Zukunft wird sich das demografische Wachstum fortsetzen:
- Im März 2024 kündigte die Regierung eine Verkürzung der Bearbeitungszeit für Aufenthalts- und Arbeitsvisa von 30 auf 5 Tage an;
- Im Mai 2024 wurde ein neues 10-Jahres-Visum für "Blue Residency" für Personen angekündigt, die nachhaltige Entwicklung und Umwelttechnologien fördern.
Dubai verzeichnete im ersten Quartal 2024 Rekordzahlen im Tourismus. Es wird erwartet, dass der Sektor im Jahr 2024 12% zum BIP beitragen wird
5,18 Millionen Touristen (+11% bis Q1 2023) besuchten Dubai im ersten Quartal 2024, und im Jahr 2023 lag das Emirat bei der Zahl der Touristen auf Platz 4 in der Welt.
Das Interesse aus Westeuropa nimmt tendenziell zu - der Anteil der Touristen aus diesen Ländern betrug 22% der Gesamtzahl.
Der Anteil der Touristen in Dubai im 1. Quartal 2024
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Westeuropa |
22% |
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Südasien |
17% |
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GUS und Osteuropa |
16% |
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Die arabischen Staaten des Persischen Golfs |
13% |
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Naher Osten und Nordafrika |
12% |
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Nordost- und Südostasien |
9% |
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Nord- und Südamerika |
7% |
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Afrika |
3% |
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Australien |
1% |
Gemäß der Tourismusstrategie 2031 der VAE will das Emirat bis 2030 40 Millionen Touristen pro Jahr erreichen.
Ausbau der Infrastruktur und neue Möglichkeiten für die Entwicklung von Gebieten
Im Jahr 2024 wurde mit dem Bau einer neuen U-Bahn-Linie begonnen. Laut dem Dubai Metro Blue Line Projekt sollen bis 2029 14 Stationen entstehen, die eine Verbindung zwischen den Schlafgebieten und dem Geschäftszentrum herstellen.
Der geplante Ausbau des internationalen Flughafens Al Maktoum eröffnet neue Möglichkeiten für die Logistik und die Kapazitätsentwicklung der Gebiete in der Nähe des Flughafens, vor allem des Gebiets Dubai Süd.
Der Immobilienmarkt in Dubai: ein Gleichgewicht zwischen Wachstum und möglichen Risiken
Der zyklische Charakter des Immobilienmarktes in Dubai: eine Phase des schnellen Wachstums
Der Immobilienmarkt in Dubai ist zyklisch: Jetzt holen die Preise die Spitzenwerte von 2014 wieder ein, und der Markt befindet sich in einer Phase starken Preiswachstums.
Der Anstieg des Marktes erfolgte in jedem Zyklus in zwei Phasen:
- die erste ist von langer Dauer, mit einem moderaten Preisanstieg;
- Die zweite ist kurz, mit einer starken Beschleunigung der Preise und der Anzahl der Transaktionen aufgrund von Spekulationsaktivitäten.
Die aktuelle Der Zyklus befindet sich in der zweiten Phase, wie die folgenden Beispiele zeigen:
- schneller Verkauf von nicht geplanten Immobilien (manchmal innerhalb von ein paar Stunden);
- die Dominanz der Immobilien in der Werbung und in den Medien;
- das massive Auftreten von neuen Entwicklern auf dem Markt.
Nachfrage nach Wohnungen im Off-Plan-Segment: Korrekturrisiko bremst den Zustrom von Investoren aus den entwickelten Märkten
Außerplanmäßige Immobilienverkäufe machen 66% der Gesamtzahl der Transaktionen aus (historisch gesehen, 20-40%). Große Verkaufsvolumina aufgrund spekulativer Aktivitäten sind ein potenzieller Korrekturfaktor für die Zukunft, der derzeit durch die hohe Nachfrage von Investoren aus europäischen Märkten in der Rezessionsphase gebremst wird.
Der Wunsch der Investoren, die Anlagen vor Abschluss der Bauarbeiten und vor Fälligkeit der Zahlungen weiterzuverkaufen, kann zu einer Preiskorrektur in den späteren Bauphasen führen: Unter Berücksichtigung des Höhepunkts des Preiswachstums im Jahr 2022 und des Bauzyklus könnte dies in den Jahren 2025-2026 geschehen.
Das Interesse von Anlegern aus entwickelten Märkten (Westeuropa) an Dubai sowie die hohe Nachfrage von HNWI, für die die Preise als akzeptabel gelten, schrecken vor Risiken ab.
Erhöhung der Zahl der Barkäufer
CBRE schätzt, dass der Anteil der Hauskäufer in Dubai für Bargeld in der ersten Hälfte des Jahres 2023 einen Höchststand von 82% erreicht hat, und UBS weist auf ihr starkes Wachstum ab 2022 hin.
Gleichzeitig dürfte die erwartete Senkung der US-Notenbankzinsen Hypothekenkäufer unterstützen, die eine stabile Nachfrage von 10-30% der Gesamtzahl der Käufer bilden. Da der Dirham an den Dollar gekoppelt ist, dürfte die Korrektur zu niedrigeren Zinsen in den VAE führen.
Eine zusätzliche Abschreckung: Dubais führende Bauträger planen Beschränkungen für die Bezahlung von Immobilien in bar. Es wird vorgeschlagen, eine Höchstgrenze von 55 Tausend Dirham, d.h. $ 14.974, pro Transaktion festzulegen.
Der Investitionscharakter des Marktes verstärkt sich
Das Wachstum der Wohnungspreise und -mieten holt den Spitzenwert von 2014 ein. Gleichzeitig wird sie für die Mittelschicht immer weniger zugänglich und erhält zunehmend den Status eines Vermögenswerts für den Weiterverkauf, um einen Gewinn zu erzielen.
Der Neubaumarkt ist das vierte Jahr in Folge gewachsen
Die Nachfrage erreichte ihren Höhepunkt im Jahr 2022, als der Quadratmeterpreis für Wohnungen im Bau um +17% anstieg. Im Jahr 2023 stiegen die Preise im Off-Plan-Segment im Vergleich zu 2022 nur um 0,2%, was auf den Start neuer Projekte und den Effekt einer hohen Basis zurückzuführen ist. Jetzt sind die Preise für Off-Plan-Projekte im Vergleich zu 2023 bereits um 1,2% gestiegen.
Experten prognostizieren weiterhin ein Preiswachstum, allerdings in einem moderateren Tempo: So erwartet Knight Frank für das Jahr 2024 ein Wachstum von 3,5% im Economy- und 5% im Premiumsegment.
Der durchschnittliche Mietpreis hat seinen Höhepunkt erreicht, und das Volumen der Verträge wächst seit sechs Jahren. Erreichte der Anstieg der Mietpreise im Jahr 2023 14%, so sind es jetzt bereits 12% im Vergleich zum Gesamtjahr 2023.
Der Mietmarkt in Dubai wird von Expats, dem Tourismus und der Mittelschicht angetrieben, die aufgrund der hohen Hypothekenzinsen gezwungen ist, sich auf dem Mietmarkt zu engagieren.
Gleichzeitig ist zu erwarten, dass sich die Landschaft des Mietmarktes in naher Zukunft in Richtung höherer Preise verändern wird. Der Grund dafür ist die Aktualisierung des RERA-Indexes, nach dem eine akzeptable Spanne für Mieterhöhungen bei Verträgen über die Erweiterung eines bestimmten Wohnungstyps und Gebiets festgelegt wird.
Wurden früher die alten Verlängerungsverträge in die Berechnung einbezogen, so berücksichtigt der aktualisierte Rechner jetzt nur noch neue Verträge und spiegelt die derzeit hohen Marktpreise wider, was die Spanne der Sätze vergrößert. Dies ermöglicht es Immobilienbesitzern, die Miete für bestehende Verträge deutlich zu erhöhen.
Wenn mehrere Pachtverträge in einem bestimmten Gebiet mit erheblichen Erhöhungen verlängert werden, wird dies die Dynamik für das gesamte Gebiet verändern.
Die Einführung eines neuen Angebots korreliert mit der Nachfrage
Vor dem Hintergrund einer wachsenden Nachfrage nach Wohnungen und eines langfristigen Zustroms von Bauträgern besteht das Risiko eines Überangebots im Economy-Segment, das durch den Zustrom von Expats und Veränderungen auf dem Mietmarkt durch die RERA-Regulierungsbehörde ausgeglichen wird.
Neben der Aktivität der Investoren wird der Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt durch die Nachfrage von HNWI nach erstklassigem Wohnraum unterstützt
Im 1. Quartal 2024 wurde eine Rekordzahl von 402 Wohnimmobilien im Wert von mehr als 20 Millionen Dirham verkauft. Im 1. Quartal 2023 lag der Zuwachs bei 40%.
Unter anderem gibt es nicht nur in Dubai, sondern auch in den benachbarten Emiraten einen Trend zum Wachstum von Projekten des Typs "Branded Residence", die von wohlhabenden Privatpersonen nachgefragt werden.
Die Verknappung des Angebots in diesem Segment (in diesem Jahr sollen insgesamt 368 Einheiten ausgeliefert werden) führt zu einem Preisanstieg.
Das Angebot an Wohnungen im Economy-Segment boomt
Wenn in der Vergangenheit das durchschnittliche Volumen des Angebotsinputs etwa 30 Tausend Einheiten pro Jahr betrug, hat dieses Volumen in den letzten 2 Jahren den Durchschnitt überschritten. So wurden 2023 seit der Pandemie rekordverdächtige 39,4 Tausend Einheiten in Betrieb genommen (83% davon sind Wohnungen), und 2024 werden weitere 38 Tausend Einheiten erwartet.
Dies geschieht vor dem Hintergrund eines nachlassenden Interesses der Bauträger an Villenprojekten: -31% im Jahr 2023 (gegenüber 2022) und -30% im ersten Quartal 2024.
Das Gesamtangebot wird bis 2028 auf etwa 78-80 Tausend Einheiten geschätzt.
Die Einführung eines neuen Angebots korreliert mit der Nachfrage
Mehr als 8.300 Einheiten wurden im ersten Quartal 2024 in Betrieb genommen, 68% davon sind Wohnungen, 29.690 Einheiten werden für die nächsten Quartale 2024 erwartet, und Experten sehen keinen Grund zur Panik.
Nach Abschluss des Baus der meisten Projekte, die jetzt begonnen haben, kann jedoch ein großer Abfluss mit einem Rückgang der spekulativen Nachfrage eine ungesunde Marktsituation schaffen.
Umverteilung der Nachfrage
Der Trend zur Entwicklung anderer Emirate der VAE auf der Grundlage der Erfahrungen in Dubai sowie der Wunsch der Investoren nach höheren Renditen führt zu einer Umverteilung der Nachfrage innerhalb der VAE.
Die Nachfrage nach Immobilien in den benachbarten Emiraten wird nun hauptsächlich von wohlhabenden Privatpersonen geschaffen: Laut Knight Frank beabsichtigen HNWI, $ 408,3 Millionen in Wohnimmobilien in Abu Dhabi und $ 388,5 Millionen in Ras Al Khaimah zu investieren.
Abu Dhabi wird zum Hauptkonkurrenten von Dubai auf dem Immobilienmarkt
Im Jahr 2023 überstieg die Zahl der Transaktionen mit neuen Gebäuden im Emirat die Zahlen von 2022 um 94%, und im 1. Quartal 2024 - um 3% im Vergleich zum 1. Quartal 2023 (1.641 Transaktionen).
Neben HNWI lockt Abu Dhabi Investoren mit erschwinglicheren Preisen und hohen Renditeerwartungen sowie dem Fehlen einer Steuer auf Mieteinnahmen, Kapitalgewinne und einer Steuer von 2% auf die Übertragung von Eigentum gegenüber 4% in Dubai.
Abu Dhabi positioniert sich als Plattform für die Geschäftsentwicklung
Die Regierung des Emirats hat die Einführung einer neuen einheitlichen Wirtschaftslizenz angekündigt, um die Geschäftstätigkeit in freien Wirtschaftszonen zu optimieren. Bis 2025 soll der Bau des Kultur- und Investitionszentrums von Abu Dhabi - Saadiyat Cultural District - abgeschlossen sein.
Diese Maßnahmen zielen darauf ab, nicht nur wohlhabende Privatpersonen, sondern auch die Mittelschicht anzuziehen, die auch den Immobilienmarkt antreiben wird.
Die Aufmerksamkeit der Investoren für Ras al Khaimah nimmt zu
Im Jahr 2023 erreichte das Gesamtvolumen der Immobilientransaktionen im Emirat 3.111 Einheiten und übertraf damit die Zahlen von 2022 um 36,5%. In diesem Jahr setzte sich der Wachstumstrend fort - 2023 traten die bekannten Marken Aldar, Ellington und JW Marriott mit Resort-Immobilienprojekten in den Markt von Ras al Khaimah ein.
Der "Wynn-Effekt" trägt dazu bei: Die Eröffnung des ersten Casinos in den VAE im Jahr 2027 wird zur Entwicklung des Unterhaltungs-, Tourismus- und Immobiliensektors beitragen.
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