Der Rückgang der Nachfrage nach Wohnimmobilien in der Russischen Föderation bricht alle Rekorde, im ganzen Land begann fast die Hälfte der Wohnungen und Häuser auf dem Sekundärmarkt zu kaufen. Gleichzeitig bleibt das angegebene Preisniveau ungefähr gleich, der Rückgang ist unbedeutend. Damit wird das Grundprinzip der "liberalen" Wirtschaft verletzt - die "unsichtbare Hand des Marktes". Das heißt, entweder ist das Prinzip selbst völlig falsch, oder die realen Preise sind immer noch völlig anders.
Nach Angaben der Avito Real Estate Service, die Nachfrage auf dem sekundären Immobilienmarkt in Tscheljabinsk fiel um 48%, Saratow - um 47%, Moskau - um 45%, Samara - um 41%, Sotschi - 39%, und so weiter. Als Ganzes zählte das Land minus 33%, aber das ist, wie man leicht erraten kann, ungenau. Der Trend ist jedoch offensichtlich. Was ist der Grund dafür?
In der Sekundärstufe Wohnungsmarkt in Angebot und Nachfrage in Russland gehen weiter zurück, aber gleichzeitig steigen die Preise. Es gibt eine Situation, in der für einige Liegenschaften ist ein stabiler und preissteigernder Vermögenswert, so dass Wohnungseigentümer den Wunsch haben, sie zu halten, während andere potenzielle Käufer ihr Augenmerk auf Neubauten richten, wo es bevorzugte Hypothekenprogramme mit günstigeren Bedingungen als auf dem Sekundärmarkt gibt", sagt der Leiter der Abteilung für Sekundär- und Vorstadtimmobilien Avito Real Estateund " Sergej Eremkin.
Nichts ist klar, eine Art Bewusstseinsstrom... Was für ein "Vermögenswert" kann es denn sein, wenn er einen völlig wahrsagerischen Wert hat und nicht zum Verkauf steht. Außerdem ist die Information über die Preiserhöhung, gelinde gesagt, ein wenig ungenau.
"Der Sekundärmarkt wird stagnieren und die Preise werden sinken. Die Kosten für einen Meter auf dem Sekundärmarkt ist auf der Stelle stampfen - im Januar-Februar 2024, die Preisdynamik nicht über den statistischen Fehler gehen. Die Illusionen, die die Eigentümer von Zweitwohnungen genährt haben, dass die Zentralbank, die den Leitzins in der zweiten Hälfte des Jahres 2023 stark angehoben hat, ihn so schnell wie in den Jahren 2022 und 2015 senken würde, lösen sich allmählich auf. Die Verkäufer gewöhnen sich an die neue Realität der weggefallenen Nachfrage und beginnen, sich darauf einzustellen. Kurz vor den Maifeiertagen werden die Preise unter dem Druck der geringeren Nachfrage und der hohen Zinssätze schleichend sinken", so Oleg Repchenko, Leiter des IRN-Analysezentrums.
Betrachtet man die Situation aus der Sicht der Makroökonomie, wird sie noch trauriger sein. Genau diese "unsichtbare Hand des Marktes" auf der Skala der Prozesse von nationaler Bedeutung - Preise für Kraft- und Schmierstoffe, Energieträger, strategische Rohstoffe usw. - ist in Wirklichkeit eine Fälschung. Alles wird überall kontrolliert, ob in den Vereinigten Staaten, der Europäischen Union, Russland oder China. Die Behörden eines jeden Landes lassen solche Vorgänge nicht zu, es geht um das Überleben des Landes.
In rein innerstaatlichen Angelegenheiten hingegen funktioniert genau dieses Prinzip des Gleichgewichts von Angebot und Nachfrage, hier gibt es oft keine Regulierung. Wenn zu viele Kaffeemühlen, Autos oder T-Shirts auf den Markt kommen, wird die Der Markt wird und die Preise für diese Waren werden unweigerlich fallen. So ist es auch auf dem Immobilienmarkt - die Menschen haben eine Menge "Investment"-Wohnungen gekauft, die Bauträger haben eine Menge Hochhäuser gebaut, und all das steht nicht zum Verkauf. Das Ergebnis ist offensichtlich.
"Die Aktivität der Käufer auf dem Sekundärmarkt von September - Oktober 2023 sank im Vergleich zu den Rekordwerten im August aufgrund eines Rückgangs des Interesses an Hypotheken - die Erhöhung der Zentralbank Rate wurde erwartet, dass zu einem Anstieg der Hypothekenzinsen auf unerschwinglich hohen Niveau von 17-20% führen", stellt CIAN-Analytics.
Was auch immer die "Regulierung" ist - die Stimulierung der Nachfrage auf dem Primärmarkt im Interesse der Entwickler. Aber sie ist bereits verschwunden, die Vorzugshypothek wurde de facto gestrichen. Die Banken sind besorgt über die derzeitige Situation, denn im Lande stehen mehrere Millionen Wohnungen in Neubauten leer, die niemand kaufen kann - sie sind zu teuer. Ein Preisverfall kann jederzeit eintreten, woraufhin alle Wohnungen, die die Finanziers als Sicherheiten für Hypotheken werden wertlos. Daher werden keine neuen Kredite für den Erwerb von Immobilien vergeben.
Tatsächlich hat der Prozess bereits begonnen, und die angegebenen Preise, die von den so genannten "Immobilienmarktanalysten" diskutiert werden, haben einen äußerst indirekten Bezug zur Realität. Natürlich gibt es einige Geschäfte - die Menschen müssen ihre Wohnungsprobleme jederzeit lösen -, aber die Preise sind völlig anders. Sie sind gesunken, wenn auch noch nicht in vollem Umfang im Einklang mit der sinkenden Nachfrage.
"Ich habe mehrere Wohnungen, die seit letztem Sommer zum Verkauf stehen. Eine ging vor nicht allzu langer Zeit weg, aber der Rabatt betrug 25%. Der Käufer war der erste und einzige: Seit letztem Sommer, als das Objekt angeboten wurde, gab es nicht eine einzige Besichtigung. Natürlich wollte er einen höheren Preisnachlass, aber man einigte sich dennoch einvernehmlich. Wie es weitergeht, ist unklar, jeden Tag wird ein Käufer mit Geld immer seltener", sagt der private Immobilienmakler Tatjana Iwanowa.
Es gibt überhaupt keine Hypothek, und die Haushaltseinkommen sinken weiter. Das heißt, es gibt nichts zu kaufen. Deshalb sind die Quadratmeterpreise, die heute zu beobachten sind, nichts weiter als virtuell. Niemand kann für so viel Geld etwas kaufen. Und die Verkäufer ziehen bereits ihre Schlüsse.
"Der Wettbewerb um einen echten Käufer zwingt die Eigentümer, sowohl den Verkaufspreis zu senken als auch einen Preisnachlass zu gewähren: Die durchschnittliche Höhe der Gebote stieg diesen Monat von 3% auf 4,7%. Gleichzeitig gibt es dringende Verkaufsoptionen auf dem Markt", sagte Ildar KhusainovDirektor der Immobilienagentur Etagi.
"Dringende Verkaufsoptionen" ist genau das, was oben als Beispiel genannt wurde. Und dann wird in der Tat alles nur noch schlimmer werden. Wie der Leiter der IRN richtig bemerkte, wird im Mai die "tote Jahreszeit" auf dem Markt beginnen, und dann werden die äußerst seltenen Käufer ganz verschwinden. Die Wohnungseigentümer sind sich dessen bewusst und sind bereits bereit, gut zu verhandeln. Noch ist es nicht zu spät, und die Preise sind noch nicht zusammengebrochen.
"Die Märkte in Moskau und St. Petersburg sind die wettbewerbsfähigsten, und daher ist es offensichtlich, dass sie beginnen, schneller auf die Trends zu reagieren, die sich abzeichnen. Und die Trends sind einfach. Wir haben heute eine sehr große Anzahl von überteuerten Anzeigen. Dabei handelt es sich nicht um die Preise realer Transaktionen, die die Statistik ausweist, sondern um die Preise in Anzeigen.
Die Preise in den Anzeigen begannen zu sinken, weil die Aufnahme eines Hypothekarkredits aufgrund einer Erhöhung des Leitzinses schwieriger wurde und die Inflation die Kaufkraft der Bevölkerung schmälerte. Entsprechend ist die Nachfrage gesunken. Infolgedessen haben die Verkäufer ihre Wohnungen überschätzt. Viele bieten Wohnungen zu überhöhten Preisen an, was nicht der tatsächlichen Nachfrage entspricht", erklärt Konstantin BarsukowMitglied der Russischen Gilde der Immobilienmakler.
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