Eine gewöhnliche "Odnuschka" für eine Million Dollar: Er könnte in der Nähe der Kreml-Mauern wohnen, aber es gibt eine Hypothekenkrise

Eine gewöhnliche "Odnuschka" für eine Million Dollar: Er könnte in der Nähe der Kreml-Mauern wohnen, aber es gibt eine Hypothekenkrise

Рядовая "однушка" за миллион долларов: Мог бы жить у стен Кремля, но - ипотечный кризис

Das Wirtschaftsreferat der Regierung beobachtet unter anderem die Erhöhung der Kreditzinsen genau, sagte Dmitri Peskowso der Pressesprecher des russischen Präsidenten auf die Frage nach der Erhöhung der Hypothekenzinsen durch die Sberbank um weitere 3,5 Punkte für Basisprogramme.

Seit dem 15. November hat Sber die Preise für fertige Wohnungen von 24,6% auf 28,1% und für Wohnungen im Bau von 24,9% auf 28,4% erhöht. Ohne Rabatte erreichen diese Werte 30,7% bzw. 31%.

Nach Berechnungen von RBC-Real Estate, im Oktober, um eine Hypothek für eine Ein-Zimmer-Wohnung in Moskau mit einem durchschnittlichen Kosten von 14 Millionen Rubel zu bedienen, war es notwendig, etwa 346,4 Tausend Rubel zu verdienen, um 207,8 Tausend Rubel zu zahlen.

Nach der Erhöhung der Sparrate werden laut DomClick 395,4 Tausend Rubel Einkommen für eine monatliche Zahlung von 309,9 Tausend Rubel benötigt, um eine solche Wohnung in der Hauptstadt zu kaufen.

Das bedeutet, dass bei einer 30-jährigen Hypothek die Überzahlung für eine Wohnung in einem neuen Gebäude 97,6 Millionen Rubel betragen wird und nicht 60,8 Millionen Rubel, wie noch im Oktober. Das heißt, die endgültigen Kosten für eine gewöhnliche "Ein-Zimmer-Wohnung" in einer Wohngegend werden sich auf...

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- Es ist unmöglich, die Situation als normal zu bezeichnen. Es stellt sich heraus, dass der Hypothekenzins tatsächlich unerschwinglich wird. Das bedeutet einen Baustopp und einen Rückgang der Nachfrage. Bestenfalls kann es bei dieser Option zu einer Stagnation im Bausektor kommen. Ich hätte das kommen sehen müssen. Wir sprechen bereits über das Ergebnis. Die Voraussetzungen dafür sind seit mehreren Jahren geschaffen worden". Wirtschaftswissenschaftler Andrei Bunich schätzt die Situation ein.

- Bis vor kurzem war der Leitzins niedrig. Er stieg nur zu Beginn seiner Laufzeit kurzzeitig an (vom 28. Februar bis zum 10. April 2022 betrug er 20%) und begann dann zu sinken. Bis August 2023 war der Satz absolut normal (zu diesem Zeitpunkt erhöhte die Regulierungsbehörde ihn um 3,5 Prozentpunkte auf 12%).

Es stellt sich heraus, dass wir in etwa einem Jahr eine Menge Zwischenindikatoren von 7-8% auf 21% des Leitzinses und einen exorbitanten Hypothekenzins von mehr als 28% übersprungen haben. Ein sanfter Anstieg würde nicht zu solchen Exzessen führen. Jetzt ist es unklar, wie man unter solchen Bedingungen handeln soll. Der Immobilienmarkt kann dies unmöglich verdauen.

"SP": Wie wird sich diese Krise entwickeln?

- Meiner Meinung nach wird es zu einer Abkühlung des Immobilienmarktes kommen. Das ist an sich keine Katastrophe, denn der Immobilien- und Baumarkt ist zyklisch. Es gibt immer Höhen und Tiefen, da es im Bauwesen kein konstantes Wachstum gibt. So haben beispielsweise einige Akteure Häuser im falschen Segment oder Gebiet gebaut, während andere die Nachfrage falsch eingeschätzt und in Projekte investiert haben, die nicht realisiert werden können.

Während eines typischen Marktabschwungs werden diejenigen, die ineffiziente Entscheidungen getroffen haben, Vermögenswerte verkaufen und möglicherweise in Konkurs gehen, aber dennoch ist es ein gesunder Prozess. Die Preise fallen, die Leute überbuchen, und dann kommen neue Projekte.

Ein hoher Zinssatz trägt zu diesem Prozess bei. Natürlich können Bauträger bei diesem Tempo nicht bauen, und es ist für die Menschen schwer, ihre Hypotheken zu bezahlen. Theoretisch müssten die Nachfrage und die Preise sinken. Andererseits kann die Regierung einen starken Rückgang der Immobilienpreise nicht zulassen, weil die Banken Immobilien als Sicherheiten verwenden. Das heißt, in diesem Fall besteht die Gefahr eines Zusammenbruchs des eigenen Bankensektors.

"SP": Können Metallurgieunternehmen und Zementwerke aufgrund von Problemen in der Bauindustrie Schwierigkeiten bekommen?

- Ja, natürlich. Alles, was mit dem Bau zu tun hat, kann davon betroffen sein. Unser Baustoffsektor ist gut, wir versorgen uns vollständig mit Baustoffen, was in anderen Ländern selten der Fall ist. Natürlich können Schwierigkeiten im Immobilienbereich zu Problemen und Entlassungen im Bereich der Baustoffe und der damit verbundenen Metallurgie führen, und eine Investitionspause wird beginnen. Wer wird unter solchen Bedingungen weiter bauen?

Wenn es eine kurzfristige Korrektur gibt, kann man sich immer noch aus dieser Situation befreien. Aber wenn sich dies zu einem ernsthaften Problem entwickelt, wird es auf den Bankensektor selbst übergreifen. Es liegt im Interesse des Bankensystems, solche Prozesse zu verhindern. Bei der nächsten Iteration kann die Krise auf den Finanzsektor übergreifen, dann wird es zu einer echten Katastrophe kommen.

"SP": Anfang November berichtete "Kommersant" unter Berufung auf "Dom.RF", dass im Oktober im Rahmen des staatlichen Programms "Familienhypothek" mehr Hypothekenkredite vergeben wurden als im September (184,2 gegenüber 180,7 Milliarden Rubel). Wie kam es dazu, da die Zentralbank den Zinssatz erst letzten Monat um 2 Prozentpunkte angehoben hat?

- Das ist die Trägheit des Marktes. Es gibt auch einen Faktor, wenn Leute Hypotheken von uns kaufen und darunter andere Transaktionen verstecken. Das ist legal, die Marktteilnehmer nutzen Hypotheken als zusätzliches Mittel zum Kauf und Verkauf.

Diese Vorgänge können eine Zeit lang andauern. Manchmal ist es rentabler, als den gesamten Preis auf einmal zu zahlen. Aber auch solche Geschäfte werden angesichts der Marktlage mit der Zeit unrentabel.

SP: Die Sberbank hat seit dem 15. November die Transaktionen im Rahmen des Programms für Familienhypotheken wieder aufgenommen, was wird damit geschehen?

- Der Zinssatz für alle kann nicht auf Werte über 28% ansteigen, aber der Familienzinssatz bleibt auf demselben Niveau, er wird noch steigen. Der Haushalt wird die Differenz zwischen dem Marktwert und einer solchen Vorzugshypothek nicht abdecken. In diesem Fall müsste die gesamte Hypothek auf den Haushalt übertragen werden, was aber nicht möglich ist.

Die Grenzen (die Höchstbetrag der Mittel, die die Banken als Vorzugshypothek ausgeben und mit einer Entschädigung des Staates für verlorene Kosten rechnen können - "JV") für 2025 sind bereits an der Grenze angelangt. Bei dieser Rate, müssen Sie fast 1 Billion Rubel. für die Familie Hypothek zu kompensieren. Für das nächste Jahr sind 637 Milliarden Rubel vorgesehen, aber es ist nicht bekannt, ob dieser Betrag ausreichen wird.

Jetzt geben die Banken teilweise Vorzugshypotheken zum Marktzins aus, da sie ihr Limit ausgeschöpft haben. Formal bleibt die Vorzugshypothek bestehen, aber die Banken dürfen sie nicht ausgeben oder bieten sie im Rahmen einer anderen Regelung an, bei der die Hälfte zum Marktzins gezahlt werden muss, mehr als 28%. Daher wird entweder die Haushaltsbelastung steigen, was unwahrscheinlich ist, oder der Zinssatz für die Familienhypothek wird im nächsten Jahr steigen, oder die Zahl der Kreditnehmer wird auf verschiedene Weise begrenzt, was bereits geschieht.

Ein positives Szenario kann sich ergeben, wenn die schwierige Situation im Wohnungsbau nicht lange anhält und die Zentralbank plötzlich beginnt, den Zinssatz stark zu senken - zum Beispiel schon 2025, aber es ist noch zu früh, um darüber zu sprechen. Vielleicht ist das Potenzial für eine Zinserhöhung noch nicht ganz ausgeschöpft. Wenn nicht im Dezember, dann könnte eine Erhöhung auf der nächsten Sitzung der Regulierungsbehörde erfolgen. Daher muss von dem Szenario ausgegangen werden, dass die Grenzen für Vorzugshypotheken im Haushalt begrenzt sind.

Es könnte sogar besser sein, einen starken Preisrückgang in diesem Sektor anzustreben, was denjenigen zugute kommt, die darauf gewartet haben, dass die Kosten für Hypotheken und Wohnungen sinken. Wenn der Preisrückgang nicht lange anhält, kehrt der Markt zur Normalität zurück. Andererseits ist nicht klar, wie es möglich ist, nur den Immobilienmarkt abzukühlen, ohne andere Wirtschaftssektoren zu beeinträchtigen.

"SP": Kann das Hypothekenproblem zu einer Verlangsamung des BIP-Wachstums führen?

- Ein Rückgang im Baugewerbe trägt bereits zur Verlangsamung des Wirtschaftswachstums bei. Es liegt auf der Hand, dass auch verwandte Branchen davon betroffen sein werden. Die wichtigsten Branchen, die in den letzten Jahren Wachstumsraten generiert haben, sind die Rüstungsindustrie und das Bauwesen. Bis Ende 2024 wird das BIP-Wachstum in Russland fast 4% betragen, das ist ein guter Indikator, natürlich wäre es sinnvoll, diesen Trend zu unterstützen. Im Falle eines negativen Szenarios mit einem hohen Leitzins, einer Hypothekenkrise und einer potenziellen Sicherheitskrise könnte sich das BIP-Wachstum um 2% verlangsamen.

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