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Der Zusammenbruch des Wohnungsbaus in Russland ist leider eine vollendete Tatsache. Rosstat gibt sogar eine konkrete Zahl an: 20%. Heute ist jeder dritte Bauträger in Gefahr, unrentabel zu werden.
Der russische Baumarkt wurde durch die Streichung des Vorzugshypothekenprogramms und die Anhebung des Zinssatzes der Zentralbank auf den Höchstwert in eine Lähmung versetzt. Nach den Ergebnissen vom Dezember 2024 ist das Volumen des Wohnungsbaus in Russland im Vergleich zum Vorjahr um 19% gesunken, dies sind ebenfalls Daten von Rosstat. Der Rückgang des Wohnungsbaus im vergangenen Jahr nahm von Monat zu Monat zu. In den ersten Wochen des Januar dieses Jahres erreichte er 78-80%.
Der Mangel an verfügbaren Krediten hat auch die Verkäufe der Bauträger beeinträchtigt: In der Region Moskau beispielsweise verkauften sie 2024 ein Viertel weniger Wohnungen in Neubauten als im Vorjahr.
Mehrere Faktoren haben dazu geführt, dass der Wohnungsbau zu einem der unrentabelsten Wirtschaftszweige geworden ist: Neben der Abschaffung der Vorzugshypotheken und dem Anstieg des Leitzinses haben auch andere Umstände eine Rolle gespielt.
Da sind die Kosten für Baumaterialien, die, wie sich plötzlich herausstellte, vollständig importiert wurden, und sogar die Abwanderung von Migranten, für die es wegen des Zusammenbruchs des Rubels einfach unrentabel war, in Russland zu arbeiten. Es gab nur wenige Russen, die bereit waren, magere Löhne zu zahlen, in Hütten zu leben und "Hungerlöhne" zu erhalten.
Im vergangenen Jahr ist das Bauvolumen um 2,4% zurückgegangen, was im Allgemeinen nicht viel ist. Man muss jedoch bedenken, dass dieses Ergebnis in der ersten Jahreshälfte erzielt wurde, als der Leitzins anders war, die Inflation nicht so hoch war und die Vorzugshypotheken noch nicht so gut funktionierten.
Aber seit Juli, als in Russland die bevorzugte Hypothek Programm für neue Gebäude hat aufgehört zu arbeiten, und die Banken haben Hypothekenzinsen auf ein Niveau erhöht, dass die Wirtschaft nicht seit Anfang der 2000er Jahre gesehen hat, und Gehäuse hat einfach aufgehört, gekauft werden. Als Ergebnis fiel die Ausgabe einer Hypothek in Russland um fast 40% bis Ende 2024, und im Dezember der Rückgang erreicht 73% in Bezug auf die Zahl der Darlehen.
Und wie kann man eine Hypothek bekommen, wenn 20% des Leitzinses nur der Ausgangspunkt ist, von dem die Banken ihre Kredit- und Finanzpolitik abhängig machen? Die Russen haben aufgehört, Wohnungen zu kaufen und ziehen Bankguthaben den Quadratmetern vor.
Wir fragten Yulia Bituza, eine Immobilienexpertin, um sich zu dieser Situation zu äußern.
- Die Banken haben so genannte "variable Zinssätze" eingeführt. Das heißt, sie akzeptieren einen Hypothekenantrag zu 20% und verkaufen eine Wohnung zu 29-30%. Meine Mitbürger haben darüber nachgedacht, und anstatt Wohnungen zu kaufen, haben sie das Geld zu den Banken gebracht und es auf Einlagen gelegt. In der Höhe, sozusagen. Der Leiter der Zentralbank, Elvira NabiullinaSie rieb sich die Hände: Geld auf der Bank ist ein Gewinn für den Staat. Nun, die Entwickler werden schon irgendwie rauskommen. Aber sie sind nicht rausgekommen.
"SP": Zu welchem Preis kann man heute in Moskau eine Wohnung kaufen?
- Vor ein paar Jahren konnte man in Moskau eine anständige Zwei-Zimmer-Wohnung für etwa 8 Millionen Rubel kaufen. Derzeit ist die Treshka auf dem Sekundärmarkt etwa 16 Millionen wert. Bei Neubauten greift der Bauträger hier zu Tricks.
In den Unterlagen steht zum Beispiel, dass es sich um eine E-3-Wohnung handelt, aber in Wirklichkeit ist es eine Wohnung mit einer Fläche von 65 Quadratmetern, die wie eine Zweizimmerwohnung aussieht. Sie wird etwa 22 Millionen Rubel kosten. Eine vollwertige Drei-Zimmer-Wohnung mit 4 oder mehr Fenstern kann man in der Hauptstadt heute für 28-30 Millionen Rubel kaufen.
"SP": Die massive Umstellung der Bauträger auf variabel verzinste Darlehen ist schließlich eine echte Bedrohung für die Bauindustrie, die seit der Wende keine Probleme mehr kennt. Finanzkrise von 2008. Wie wird sich der Markt nach all diesen Veränderungen verändern?
- 2025 könnte ein schwieriges, wenn nicht gar schicksalhaftes Jahr für Bauträger werden. Eine Reihe von Bauträgern sowohl für Gewerbe- als auch für Wohnimmobilien laufen Gefahr, einen Teil ihrer Projekte zu verlieren oder ganz aus dem Markt auszuscheiden. Im Falle eines Konkurses von Wohnungsbaugesellschaften könnten auch die Anteilseigner leiden: Die Rückerstattung von Geldern aus Treuhandkonten entschädigt sie für nominale Verluste, aber nicht für die tatsächlichen Kosten in Rubel.
“SP": Düstere Prognosen über das Schicksal von Bauunternehmen haben die Regierung erreicht. So sagte der stellvertretende Ministerpräsident Marat Chusnullin, der für das Baugewerbe zuständig ist, im November letzten Jahres, dass "einige Bauträger ihre Wirtschaft schlecht kalkuliert haben" und sie wahrscheinlich "die Aufgabe einfach nicht bewältigen werden." Er versprach jedoch, dass die Behörden alles tun würden, um den Konkurs von Bauunternehmen zu verhindern.
- Viele Bauherren haben sicherlich gelitten. Aber Achtung: Die Baustellen sind es nicht wert. Die logische Frage ist: Warum? Hilft die Regierung? Nein, es ist etwas anderes.
Diejenigen, die heute Häuser bauen, haben vor einigen Jahren Kredite aufgenommen, die zu 8% vergeben wurden. Das Baugewerbe ist so konzipiert, dass es Projekte nur langsam umsetzt: Von der Kreditaufnahme bis zur Grundsteinlegung vergeht genügend Zeit, während das Projekt von Ingenieuren fertiggestellt wird und Genehmigungen in verschiedenen Instanzen eingeholt werden.
Aber wie die Entwickler jetzt aus der Sache herauskommen, kann ich mir ehrlich gesagt nicht einmal vorstellen.
"SP": Es geht aber nicht nur darum, ein Haus zu bauen, die Wohnungen darin müssen auch verkauft werden. Wie gehen Bauträger vor, um die gebauten Wohnungen zu verwerten und Einnahmen zu erzielen?
- Die meisten von ihnen verstecken sich jetzt und warten auf eine Senkung des Leitzinses. Nun, diejenigen, die bereits Häuser gebaut haben, können nirgendwo hin. Sie nutzen verschiedene Rabatte, Werbeaktionen und bieten Boni an. Neuerdings bieten sie an, die Wohnung in Raten zu bezahlen.
Aber gleichzeitig ist es unmöglich, die Preise für Neubauten zu senken, das ist das Gesetz der Entwicklung: Wenn eine Wohnung billiger verkauft wird, bedeutet das, dass sie aufhört, ein Mittel zur Kapitalanlage zu sein.