Russland hat ein Moratorium für Bußgelder an Bauherren zurückgegeben: Was sind die Risiken der Aktionäre

Käufer von Neubauten können bis Ende des Jahres keine Bußgelder von Bauträgern für Verzögerungen bei der Fertigstellung von Wohnkomplexen und andere Verstöße einfordern. Dies ist das dritte Moratorium seit 2020

Seit dem 22. März hat Russland ein Moratorium für die Erhebung von Strafen und Bußgeldern von Bauträgern wegen verspäteter Lieferung von Neubauten wieder eingeführt, das im Juli letzten Jahres aufgehoben worden war.

Gemeinsam mit Experten gehen wir der Frage nach, warum die Behörden einen solchen Schritt unternommen haben und was dies für Käufer von Neubauten bedeutet.

Was ist das Wesen des Moratoriums der rbc-Gruppe?

Teilnehmer am Bau mit Kapitalbeteiligung können bis Ende 2024 keine Bußgelder von Bauträgern für die Überschreitung von Baufristen einfordern. Der entsprechende Regierungserlass wurde auf dem offiziellen Portal für Rechtsinformationen veröffentlicht und trat am 22. März in Kraft.

Nach dem Dokument, in der Zeit vom 22. März bis 31. Dezember 2024:

eine Vertragsstrafe (Strafgebühr) für die Überschreitung der Frist für die Übergabe des Objekts an den Aktionär durch den Bauträger wird nicht erhoben;
Die in diesem Zeitraum entstandenen Verluste werden bei der Festsetzung des Zahlungsbetrags nicht berücksichtigt;
Zinsen für die Überschreitung der Rückzahlungsfrist im Falle einer Kündigung des SPG auf Initiative des Gesellschafters fallen nicht an;
für die Zahlung von Erstattungen, die dem Erschließungsträger vor dem 22. März vorgelegt wurden, wird ein Aufschub bis zum 31. Dezember 2024 gewährt;
Die Höhe der Zinsen, Strafen, Bußgelder und sonstigen Sanktionen im Zeitraum vom 1. Juli 2023 bis zum 31. Dezember 2024 wird auf der Grundlage des am Tag der Verpflichtungen geltenden Leitzinses der Zentralbank bestimmt, der jedoch nicht höher sein darf als der Leitzins am 1. Juli 2023. Zu diesem Zeitpunkt lag er bei 7,5%. Zum Vergleich: Jetzt liegt er bei 16%.

Diese Besonderheiten gelten unter anderem für Rechtsverhältnisse aus dem DDA, die vor Inkrafttreten des Moratoriums abgeschlossen wurden. "Die neuen Regeln gelten nicht nur für Verträge über die Beteiligung am Bau mit Kapitalbeteiligung, die ab dem 22. März 2024 abgeschlossen werden, sondern auch für vorher abgeschlossene Verträge mit dem Bauträger", erklärte ein Mitglied der Vereinigung der Juristen Russlands (AYUR), geschäftsführender Partner der Vatamanyuk law group&Partners" Vladislav Vatamanyuk. "Um die Bauwirtschaft zu unterstützen, hat der Staat die Neuerungen rückwirkend in Kraft gesetzt, d.h. sie auf den vorherigen Zeitraum ausgedehnt", so Vatamanyuk.

Teilnehmer an Bauvorhaben mit Kapitalbeteiligung können bis Ende 2024 keine Bußgelder von Bauträgern für die Überschreitung von Bauzeiten einfordern

Laut Gesetz haben die Aktionäre in mehreren Fällen Anspruch auf Entschädigung durch den Bauträger. Wenn der Bauträger die Übergabe des Hauses verzögert, kann der Aktionär von ihm eine Vertragsstrafe verlangen. Sie wird nach der folgenden Formel berechnet:

1/150 (bei juristischen Personen 1/300) × der durchschnittliche Refinanzierungssatz × der Preis einer Wohnung nach dem SPG × die Anzahl der Tage, die der Bauträger mit der Erfüllung seiner Verpflichtungen im Verzug ist.

Darüber hinaus kann Schadensersatz verlangt werden, wenn das Objekt mit Mängeln vermietet wird. In diesem Fall kann der DDU-Teilnehmer nach seiner Wahl vom Bauträger die kostenlose Beseitigung der Mängel, eine angemessene Minderung des Vertragspreises oder die Erstattung seiner Aufwendungen verlangen.

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Um Entwicklern zu helfen

Von RBC-Real Estate befragte Experten erklären das Moratorium mit dem Wunsch der Behörden, Bauherren in einer schwierigen wirtschaftlichen Situation (hoher Leitzins, sinkende Nachfrage, Sanktionen usw.) zu unterstützen. Die Redaktion hat Anfragen an das russische Bauministerium gerichtet, zum Zeitpunkt der Veröffentlichung lagen noch keine Antworten vor.

"Das föderale Gesetz sieht erhebliche Strafen für die Verletzung der Verpflichtungen des Bauträgers gegenüber dem Aktionär vor. Insbesondere für die Verletzung der Fristen für die Übertragung von Wohnungen", sagt der Leiter des ERZ-Portals.Russische Föderation Kirill Kholopik. Seiner Meinung nach ist der Gesetzgeber nicht bereit, diese Sanktionen für immer abzumildern. "In dem Bewusstsein, dass die Verschiebung der Inbetriebnahme von Häusern in diesem Stadium oft eine Folge von Sanktionen ist, hat die Regierung einen Kompromissbeschluss gefasst, um die Höhe der Strafe vorübergehend zu reduzieren und ihre Zahlung zu verzögern", erklärt er.

Irina Dobrokhotova, Gründerin von BEST-Novostroy, betrachtet die Einführung eines Moratoriums für Bauträger als eine Maßnahme zur Unterstützung der Bauwirtschaft. "Der Bauträger muss jetzt eine Vielzahl von Problemen im Zusammenhang mit dem Bau lösen: Personalmangel, Änderungen in der Logistik, Komplikationen mit Bau- und Ausbaumaterialien. Die Bauträger wurden auch durch die Verschärfung der Bedingungen für Hypothekenprogramme und die bevorstehende Beendigung von Vorzugshypotheken, den Übergang zu gezielten Programmen, beeinflusst", erklärte sie.

Die Aufrechterhaltung des Moratoriums ist eine der Anti-Krisen-Maßnahmen, um Bauträger zu unterstützen und die finanzielle Belastung für sie zu verringern, da es selten vorkommt, dass ein Objekt rechtzeitig vermietet wird, fügte Mikhail Lavrukhin, Leiter des Bereichs Gewerbe- und Wohnimmobilien bei der Anwaltskanzlei Intercession, hinzu. "Die Strafen für die verspätete Lieferung von Objekten werden auf der Grundlage des Schlüsselsatzes berechnet, der jetzt 16% beträgt, bzw. die Einziehung dieser Beträge vom Bauträger stellt für diesen eine erhebliche Belastung dar. Deshalb ist der Satz in der neuen Entschließung für die Berechnung der Entschädigung für den 1. Juli 2023 festgelegt - und dieser beträgt nur 7,5%", so der Experte.

Von RBC-Real Estate befragte Experten erklären das Moratorium mit dem Wunsch der Behörden, Bauherren in einer schwierigen wirtschaftlichen Situation zu unterstützen

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Das dritte Moratorium ab 2020

Das vorherige Moratorium wurde im April 2020 als Teil der Anti-Krisen-Maßnahmen zur Unterstützung der Bauindustrie in die Pandemie eingeführt. Ein ähnlicher Mechanismus wurde dann im März 2022 eingeführt. Das Moratorium wurde erst im Juli 2023 aufgehoben. Somit konnten Aktionäre fast acht Monate lang eine Entschädigung für Verzögerungen bei Neubauten und anderen Verstößen beantragen.

Nach den Beobachtungen der von RBC-Real Estate befragten Anwälte, die Zahl der neuen Fälle nach der Aufhebung des Moratoriums erhöht sich um einen Durchschnitt von 10%. "Entwickler mit und ohne Moratorium mieten oft neue Gebäude mit Verzögerungen (im Durchschnitt sechs Monate), dies ist ein statisches Moment. Im Allgemeinen ist die Zahl solcher Fälle bei den Gerichten sehr hoch", erklärt der Leiter des Bereichs Gewerbe- und Wohnimmobilien bei der Anwaltskanzlei Intercession. In der Regel steigt nach der Aufhebung des Moratoriums die Zahl der Anrufe bei Gerichtsvollziehern und Banken mit Vollstreckungsbescheiden, um Gelder vom Bauträger gemäß den zuvor gefassten Beschlüssen zurückzuerhalten, fügte der Anwalt hinzu.

Traditionell gehören Konflikte zwischen Aktionären und Bauträgern zu den häufigsten Phänomenen vor russischen Gerichten, fügte ein Mitglied der Vereinigung der Juristen Russlands (AYUR) hinzu. "Die Käufer neuer Immobilien wenden sich häufig an die Gerichte, um ihre Rechte nicht nur wegen der verspäteten Lieferung der Wohnungen durch den Bauträger, sondern auch wegen der Mängel in den Wohnungen zu schützen. Zugleich sind solche Fälle oft weit hergeholt", stellte er fest.

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Risiken für Käufer von Neubauten

Das Hauptrisiko des Moratoriums besteht nach Ansicht von Anwälten darin, dass die Bauträger die Anlagen bis Ende 2024 nicht rechtzeitig liefern können. "Dementsprechend werden die in FZ-214 vorgesehenen Sanktionen gegen den Bauträger während dieses Zeitraums nicht akzeptiert", so Michail Lawrukhin. "Im Moment haben die Bauträger freie Hand, was die Liefertermine für die Wohnungen angeht. Es liegt auf der Hand, dass dies zu einer verspäteten Übergabe von Wohnungen an die Aktionäre führen kann, die ihrerseits keine wirksame Möglichkeit haben, vom Bauträger eine Strafe zu verlangen", fügte Vladislav Vatamanyuk hinzu.

Für Käufer, wird diese Maßnahme auch ein negativer Faktor aufgrund der steigenden Kosten - zum Beispiel für Reparaturen, Mietwohnungen, fügte Anastasia Vladimirova, geschäftsführender Gesellschafter der IPM Consulting. "Unter den Bedingungen eines regelmäßigen Anstiegs der Preise für Baumaterialien, ist das Budget für die Reparatur von zukünftigen Wohnungen instabil und steigt regelmäßig, und das ist nicht 5-10%, sondern viel mehr. Daher tragen die Käufer erhebliche finanzielle Risiken, die sie aufgrund vorübergehender gesetzlicher Beschränkungen nicht ausgleichen können", erklärte der Experte.

Darüber hinaus wird den Aktionären die Möglichkeit genommen, die Kosten für die Anmietung einer Wohnung zu kompensieren, bis ihre eigene Wohnung fertig ist. "Die Praxis der Einführung eines vorübergehenden Moratoriums im nächsten Jahr könnte sich ebenfalls wiederholen, was wiederum nicht gut für die Käufer ist. Aber vor dem Hintergrund der Praxis der Aufrechterhaltung der Branche wird diese Maßnahme als Argument zugunsten der Bauträger interpretiert werden", fügte Anastasia Vladimirova hinzu.

Das Hauptrisiko eines Moratoriums besteht nach Ansicht von Anwälten darin, dass die Bauträger ihre Objekte bis Ende 2024 nicht rechtzeitig liefern können.

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Allerdings sehen nicht alle Experten die Risiken der Unterbrechung der Fristen für neue Gebäude. Laut dem Leiter des ERZ-Portals wird diese Maßnahme die Bauherren natürlich nicht entspannen. "Sie haben genügend andere wirtschaftliche Beweggründe, um so schnell wie möglich zu bauen. Es genügt zu erwähnen, dass die Treuhandkonten erst nach der Inbetriebnahme des Hauses offengelegt werden. Daher wird sich der Beschluss in keiner Weise auf den Zeitplan für die Inbetriebnahme der Häuser auswirken", erklärte Kirill Kholopik.

Die Zahl der Aufschübe von Inbetriebnahmegenehmigungen (RVE) in Moskau bewegt sich derzeit auf dem üblichen Niveau, es wurden keine Spitzenwerte verzeichnet, obwohl die Baubedingungen komplizierter geworden sind, fügte Irina Dobrochotowa hinzu. "Zumindest kurzfristig sehen wir keine ernsthaften Risiken für eine Verzögerung der Fertigstellung von Neubauten. Andererseits kann dieses Moratorium skrupellosen Käufern Einhalt gebieten, die versuchen, ungerechtfertigte Vorteile vom Bauträger zu erlangen", meint die Expertin.

Laut Anton Glushkov, Präsident des Nationalen Verbandes der Bauunternehmer (NOSTROY), betrifft die Änderung der Inbetriebnahmetermine in erster Linie Wohnungen der Premiumklasse, wo es ein Problem mit der Unterbrechung der logistischen Verbindungen, mit der Importsubstitution bestimmter Kategorien von Baumaterialien und Ausrüstungen sowie mit einem Mangel an Personal gibt. NOSTROI und die Regierung haben eine Analyse durchgeführt, die bestätigt, dass es heute schwierig ist, Einrichtungen der Premiumklasse rechtzeitig in Betrieb zu nehmen", so Anton Glushkov. "Es gab eine Debatte darüber, ob die Normen verlängert werden sollten oder nicht. Und nach den Ergebnissen der Analyse kamen alle zu dem Schluss, dass die Norm für den nächsten Zeitraum verlängert werden muss. Natürlich wird sie nicht dauerhaft sein und betrifft nur eine relativ kleine Anzahl von Einrichtungen, vor allem der Premiumklasse", fügte der NOSTRA-Präsident hinzu.

Dies hat praktisch keine Auswirkungen auf den Wohnungsbau der Komfortklasse, so der Experte. "Wenn wir die Einrichtungen analysieren, die im letzten Jahr in Betrieb genommen wurden, sowie die Einrichtungen, die in diesem Jahr in Betrieb genommen werden sollen, dann ist die Zahl derjenigen, die dieses Moratorium ausgenutzt und die Fristen in den Regionen verschoben haben, minimal", fügte er hinzu.

Wie lange wird die Inbetriebnahme neuer Gebäude noch aufgeschoben?

Nach Angaben der ERZ.In der Russischen Föderation betrug die durchschnittliche Verschiebung der geplanten Termine für die Inbetriebnahme neuer Gebäude Anfang 2024 5,5 Monate. Im Vergleich zum Januar 2023 verringerte sich der Indikator um 22% bzw. 1,6 Monate. Unter Berücksichtigung der Anlagen, deren Bau gestoppt wurde, betrug die durchschnittliche Verschiebung der geplanten Inbetriebnahmetermine durch die Bauträger 8,8 Monate, das sind 0,8 Monate oder 8% weniger als vor einem Jahr.

Die größten Verschiebungen der geplanten Termine für die Inbetriebnahme von Neubauten wurden in den Regionen Inguschetien (37,3 Monate), Omsk (25,8 Monate) und Wologda (24,1 Monate) verzeichnet. Die niedrigsten Werte für geplante Übertragungen sind in der Region Orenburg (0,3 Monate), der Republik Tyva (0,3 Monate) und der Republik Mari El (0,3 Monate) zu verzeichnen. In Moskau beträgt die durchschnittliche Verschiebung der geplanten Inbetriebnahmetermine für im Bau befindliche Anlagen weniger als 5,4 Monate.

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