Wie wird sich die Nachfrage nach neuen Gebäuden nach Abschluss der Vorzugshypothek entwickeln?

Eine Nahaufnahme von blühenden Blumen in einem Garten.

Die Nachfrage nach neuen Gebäuden wird um 25% nach dem Abschluss der Vorzugshypothek fallen Nach dem Abschluss des Hypothekenprogramms mit staatlicher Unterstützung, kann die Nachfrage auf dem Markt für neue Gebäude für einige Zeit zu verringern. Aber radikale Veränderungen in der Struktur des Wohnungsmarktes sind nicht zu erwarten, so die von RBC-Real Estate befragten Experten

 Что будет со спросом на новостройки после завершения льготной ипотеки

Am 1. Juli 2024 läuft eines der beliebtesten staatlichen Vorzugsprogramme in Russland auf dem Markt für Neubauten aus - eine Hypothek mit staatlicher Unterstützung für Erstwohnungen in Höhe von 8% pro Jahr. Wir haben die Experten gefragt, wie sich die Nachfrage auf dem Neubaumarkt danach verändern wird und ob es möglich ist, dass sie auf andere Segmente des Wohnungsmarktes übergreift.

Die Nachfrage nach neuen Gebäuden wird zurückgehen

Nach dem Auslaufen des staatlich geförderten Hypothekenprogramms wird ein Nachfragerückgang auf dem Neubaumarkt erwartet. Seine Wirkung hat seit 2020 zu einer Überhitzung des Wohnungsmarktes geführt. Nach Angaben der Bank von Russland erreichte der Indikator für die Überhitzung des primären Wohnungsmarktes in Russland im ersten Quartal 15%, und für den sekundären Wohnungsmarkt lag dieser Indikator bei 1%. Die Regulierungsbehörde erklärt diese deutliche Wertdifferenz zwischen Neubauten und Zweitwohnungen damit, dass die Bauträger die Bankprovisionen in die Preise für im Bau befindliche Wohnungen einrechnen.

Auch andere sprechen von einem Hype auf dem Primärmarkt. Nach Angaben von Incom-Real Estate stieg die Nachfrage auf dem Moskauer Neubaumarkt im Mai 2024 um 7,5% im Vergleich zum April und übertraf auch den Mai des Vorjahres um 54%. Experten erklären die Aktivität der Käufer durch den bevorstehenden Abschluss von Vorzugshypotheken, viele versuchen, ein Darlehen zu den aktuellen Zinssätzen zu beantragen. Aus diesem Grund gibt es eine hohe Nachfrage auf dem Markt.

Nach Ansicht von Experten, die von der Redaktion von RBC-Real Estate befragt wurden, wird die Beendigung des Hypothekenprogramms mit staatlicher Unterstützung in Höhe von 8% am 1. Juli für einige Zeit zu einer Abkühlung der Nachfrage führen, da viele derjenigen, die in der zweiten Jahreshälfte ein Haus kaufen wollten, bereits jetzt Transaktionen abschließen.

Die Nachfrage nach neuen Gebäuden wird unweigerlich nach dem Ende der Vorzugshypothek nachlassen. Es ist schwierig, genau zu sagen, wie viel, aber nicht weniger als 25%, und in einigen Projekten kann es von 50% fallen, so der Leiter des analytischen Zentrums "Real Estate Market Indicators IRN.RU " Oleg Repchenko. Nach Ansicht des Experten ist es wichtig zu verstehen, dass dies nicht eine katastrophale Rückgang der Nachfrage, gefolgt von einem Zusammenbruch, sondern einfach die Rückkehr des neuen Gebäudes Markt von abnormalen Preisen und Nachfrage zu normal.

"Der Nachfragerückgang auf dem Primärmarkt wird dazu beitragen, die Überhitzung abzukühlen, die vor allem durch die Vorzugshypotheken entstanden ist. Denn wegen ihm hatten die Eigentümer eine große Anzahl von überteuerten Wohnungen. Die Käufer glaubten, dass es sich lohnte, Wohnungen zu kaufen, aber der primäre Wohnungsmarkt wurde in einem solchen Tempo teurer, dass der niedrige Zinssatz für eine Vorzugshypothek aufgehoben wurde. Die Käufer tappten in die Falle, bei überteuerten Wohnungen zu bleiben", sagt Oleg Repchenko.

Valery Kochetkov, Direktor der Abteilung "Neue Gebäude" von Incom-Real Estate, prognostiziert einen Rückgang der Nachfrage um 15-20%. Der Experte glaubt, dass die Nachfrage in den ersten drei bis vier Wochen fallen wird, aber bis Mitte August wird es im Allgemeinen erholen.

"Die Vermarkter der Bauträger schlafen nicht und arbeiten an Programmen, um die Nachfrage nach dem 1. Juli aufrechtzuerhalten. Ratenzahlungen von sechs Monaten bis zu zwei Jahren werden bereits aktiv angeboten, mit der Möglichkeit, in Zukunft zu einer Hypothek zu wechseln. Vielleicht wird es Programme geben, bei denen der Bauträger bereit ist, einen Teil des Hypothekenzinses zu kompensieren. Ich denke, dass wir im Juli viele verschiedene Angebote sehen werden", meint Kochetkov.

Yulia Bocharnikova, Executive Director von Etagi, prognostiziert einen Rückgang der Nachfrage um 20-30%. Ihr zufolge ist der primäre Wohnungsmarkt in Russland jetzt mit "einer riesigen Menge von übersteigender Nachfrage" konfrontiert. Viele Käufer versuchen, Kredite für den Kauf einer Wohnung unter den noch bestehenden Bedingungen einer Vorzugshypothek zu bekommen.

Der Leiter von "CYANOGEN.Analysts" Alexey Popov ist ebenfalls der Ansicht, dass die Nachfrage nach dem 1. Juli für einige Zeit zurückgehen wird. Nach Ansicht des Experten ist dies nicht nur auf objektive Faktoren zurückzuführen (Anstieg der Kosten für die Bedienung von Hypotheken und das Fehlen eines Rückgangs der Immobilienpreise), sondern auch auf den Informationshintergrund. Für einige Käufer werden viele Nachrichten über die Streichung einiger Vorzugsprogramme als Stornierung, zumindest für eine Weile, der Idee, sie zu erwerben, wahrgenommen, sagt Popov.

Ein fataler Nachfragerückgang nach der Kürzung der Vorzugshypotheken sei vor allem in Moskau nicht zu erwarten, ergänzt Ruslan Syrtsov, Geschäftsführer von Metrium. Dem Experten zufolge ist selbst die zum Jahresende bevorstehende Streichung von Hypotheken für IT-Spezialisten zwar schmerzhafter, aber noch nicht kritisch, da viele Vertreter dieser Branche bereits einen Kredit vergeben haben. Aber die Familienhypothek bleibt, die als Haupttreiber der Verbraucheraktivität dient - heute macht sie mehr als 40% der Transaktionen aus, sagt Syrtsov.

Weitere Informationen über die Vorzugshypothekenprogramme, die auch nach dem 1. Juli weiterlaufen, finden Sie in dem Artikel "Welche bevorzugten Hypothekenprogramme werden den Russen im Jahr 2024 noch zur Verfügung stehen"

Ein Teil der Nachfrage wird auf den Sekundärmarkt fließen

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Bild: Denis Kabelev / Shutterstock / FOTODOM

Experten gehen davon aus, dass nach der Einführung der Vorzugshypothek der Wettbewerb zwischen dem Primär- und dem Sekundärmarkt für einige Zeit zunehmen wird, es aber nicht zu einer massenhaften Abwanderung von Käufern auf den Markt für Fertighäuser kommen wird.

Der Sekundärmarkt hat unbestreitbare Vorteile. Man muss nicht auf die Fertigstellung des Baus warten oder teure Reparaturen durchführen, nur damit man in der Wohnung wohnen kann. Darüber hinaus ist es immer möglich, mit dem Eigentümer einer Wohnung auf dem Sekundärmarkt einen Preisnachlass auszuhandeln, sagt Oleg Repchenko. Der Experte weist auch darauf hin, dass Neubauten teurer sind als Zweitwohnungen, deren Beliebtheit auf dem Markt in den letzten Jahren vor allem aufgrund der künstlich niedrig gehaltenen Zinssätze für Vorzugshypotheken gestiegen ist. Und jetzt der Wohnungsmarkt wird zur Normalität zurückkehren, prognostiziert Repchenko.

Nachdem die subventionierte Hypothek auf Neubauten in ihrer jetzigen Form wegfällt, wird es für den Sekundärmarkt einfacher. Die Nachfrage wird steigen, weil Zweitwohnungen erschwinglicher sind und sich im Segment der Neubauten eine riesige Preisblase gebildet hat, meint Sergey Shloma, Direktor der Abteilung für den Sekundärmarkt bei Incom-Real Estate. Dem Experten zufolge werden viele potenzielle Käufer auf den Markt für Fertighäuser achten, vor allem in der ersten Zeit nach dem Ende der Hypothek mit staatlicher Unterstützung.

Der Sekundärmarkt ist auch nach dem Auslaufen des Programms für Vorzugshypotheken nicht in der Lage, sich zu einer vollwertigen Alternative zum Primärmarkt zu entwickeln. Tatsache ist, dass Familienhypotheken und IT-Hypotheken auf dem Markt für Neubauten verbleiben und regionale Hypothekenprogramme - arktische und fernöstliche - im Fernen Osten weiterhin funktionieren, sagt Irina Dobrochotowa, Gründerin von Best-Novostroy. Aber auf dem Sekundärmarkt gibt es keine Programme, die den Käufer unterstützen. Hypotheken sind nur zu marktüblichen Zinssätzen gültig - im Moment sind es etwa 18% - und für die große Mehrheit der Käufer ist das sehr teuer, sagt die Expertin.

Ruslan Syrtsov weist darauf hin, dass Bauträger über eine breite Palette von Marketinginstrumenten verfügen, die den Kauf von Primärwohnungen attraktiver machen. Und die meisten modernen Käufer betrachten Neubauten als liquider als Zweitwohnungen. Daher ist eine Massenabwanderung von Käufern auf den Sekundärmarkt nicht zu erwarten, meint der Experte.

Käufer werden Transaktionen aufschieben und Wohnungen mieten

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Foto: Holly Stratton / Unsplash

Analysten gehen davon aus, dass die Streichung von Vorzugshypotheken für Neubauten und die hohen Zinssätze die Käufer dazu zwingen werden, Transaktionen zu verschieben, bis sich die Marktlage verbessert. Einige von ihnen werden weiterhin zur Miete wohnen.

Die Nachfrage auf dem Mietmarkt wird von denjenigen gestreut, die keine Hypothekenzusage erhalten konnten oder beschlossen haben, den Kauf einer Immobilie zu verschieben, sagt Yulia Bocharnikova. Das Mietangebot könnte im Sommer weiter zurückgehen. Aber diese Situation wird nur vorübergehend sein, der Mietmarkt wird keine Alternative zum Markt für Neubauten werden, glaubt die Expertin.

Inkom-Real Estate hat errechnet, dass beim Kauf einer Einzimmerwohnung im Wert von 9,5 Millionen Rubel die monatliche Zahlung ca. 102,5 Tausend Rubel beträgt, und 1,23 Millionen Rubel pro Jahr erhalten werden. Bei der Anmietung einer Studiowohnung für 50 Tausend Rubel pro Monat zahlt der Mieter 600 Tausend Rubel pro Jahr. Es stellt sich heraus, dass Sie etwas Geld für Ihre eigene Wohnung oder für eine Anzahlung auf eine Hypothek sparen können. Vergessen Sie dabei aber nicht, dass ein Teil des Geldes für tägliche Ausgaben, Medikamente, Lebensmittel und andere Ausgaben verwendet wird.

Es ist verfrüht, über den baldigen Übergang potenzieller Käufer auf den Mietmarkt zu sprechen. Hier hängt alles von den Hypothekenzinsen ab, glaubt Oleg Repchenko. Dem Experten zufolge liegt der Schutzhypothekenzins auf dem russischen Markt bei 10-12%. Jetzt Wohnungsbaudarlehen, wenn Sie nicht berücksichtigen, Vorzugsprogramme, beginnen von 17-18% pro Jahr. In diesem Szenario wird die Anmietung einer Wohnung profitabler. Das heißt aber nicht, dass alle, die eine Wohnung mit einer Hypothek kaufen wollen, sich jetzt auf die Miete umorientieren. Objektiv kann die Situation frühestens in sechs Monaten oder einem Jahr beurteilt werden, sagt Repchenko.

Anderen Experten zufolge wird der Mietmarkt nicht in der Lage sein, eine Alternative zu den Vorzugshypotheken zu werden, und auch eine massenhafte Abwanderung von Käufern in dieses Marktsegment wird nicht vorhergesagt. Auch wenn Mieten heute billiger ist als die Bedienung eines Hypothekendarlehens.

Wäre eine Mietwohnung deutlich billiger als eine Wohnung für eine Hypothek, dann würde man einen erheblichen Strom von Käufern von Neubauten erwarten, glaubt Irina Dobrokhotova. Die Expertin erinnert jedoch daran, dass in den letzten anderthalb Jahren die Preise für Mietwohnungen, vor allem in Moskau und den Großstädten, deutlich gestiegen sind. Und für viele Käufer ist es einfacher, ein Hypothekendarlehen für eine Wohnung in einem Neubau für einen längeren Zeitraum aufzunehmen und für ihre Wohnung zu bezahlen, als für die Miete einer Wohnung ohne Aussicht auf Eigentum zu zahlen, meint Irina Dobrokhotova.

Nach Ansicht von Ruslan Syrtsov kann die Miete nur als vorübergehende Alternative zum Erwerb von Wohneigentum mit einer Hypothek betrachtet werden. Die hohen Kosten für Mietwohnungen und ihr möglicher Anstieg nach dem Ende des staatlich geförderten Hypothekenprogramms, so der Experte, werden viele dazu bewegen, einen Hypothekarkredit zu beantragen. Obwohl die Verfügbarkeit von Wohnungsbaudarlehen in Zukunft nicht ernsthaft abnehmen wird, schlagen die Behörden bereits vor, verschiedene gezielte Programme einzuführen, um die gekürzte Vorzugshypothek zu ersetzen. Zum Beispiel für medizinisches Personal oder Angestellte des militärisch-industriellen Komplexes, fasst der Experte zusammen.


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