Das durchschnittliche Gehalt für Hypothekendienst in Russland sollte mindestens 77,6 Tausend Rubel sein. Um ein Hypothekendarlehen zu Zinssätzen ab 18% zu genehmigen, sollte das empfohlene Gehalt in Moskau mindestens 233,9 Tausend betragen, in St. Petersburg - mindestens 164,8 Tausend, und in allen anderen Regionen wird ein durchschnittliches Einkommen von 77,6 Tausend erforderlich sein.
Seit dem 1. Juli 2024 läuft in Russland das Programm für Vorzugshypotheken mit staatlicher Unterstützung für Neubauten zu 8% ("State Support 2020") aus. Es wird erwartet, dass die Nachfrage auf dem Primärmarkt zurückgehen wird, und die monatlichen Zahlungen für marktübliche Hypotheken in Städten mit Millionen von Einwohnern werden fast doppelt so hoch sein wie die für vergünstigte Hypotheken.
Wir sagen Ihnen, welches Einkommen nach der Abschaffung des Vorzugsprogramms für Neubauten für die Bewilligung einer Hypothek erforderlich ist, wie sich die Banken verhalten werden und was bei der Beantragung eines Kredits zu beachten ist.
Die Hypothek wird nicht mehr verfügbar sein
Die von der Redaktion befragten Experten sind der Meinung, dass Hypotheken auf dem Markt bei den derzeitigen Zinssätzen praktisch nicht zugänglich sind. Juri Belikow, geschäftsführender Direktor für Validierung der Agentur Expert RA, ist der Ansicht, dass die Beendigung der Vorzugsprogramme die Ausgabe von Hypotheken auf dem Neubaumarkt stark reduzieren wird. Eine gewisse Unterstützung für den Wohnungsmarkt werden separate Vorzugsprogramme bieten, die für lange Zeiträume verlängert werden, wie etwa Familien- und IT-Hypotheken. "Die meisten potenziellen Kreditnehmer sind nicht bereit, langfristige Hypotheken zu zweistelligen Zinssätzen aufzunehmen. Und diejenigen, die die Schuldenlast nicht mit ihrem Einkommen in Einklang gebracht haben, werden von den Banken selbst eliminiert. Solange die Zinsen nicht sinken, ist es unmöglich, die Hypothek auf die vorherigen Indikatoren zurückzuführen", prognostiziert der Experte.
Nach dem 1. Juli wird es sehr viel schwieriger sein, eine Hypothek zu bekommen, wenn der Kunde nicht unter die Bedingungen der verbleibenden Vorzugsprogramme fällt, meint Alexey Novikov, Leiter der Abteilung für Hypothekarkredite bei Est-a-Tet. Dem Experten zufolge gibt es nur noch zwei Möglichkeiten: eine Hypothek zu marktüblichen Zinsen, die jetzt bei 18% pro Jahr beginnen, und eine vom Bauträger subventionierte Hypothek. In Moskau beginnen die Sätze für solche Programme nach Angaben des Unternehmens bei 11,5%.
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Die Situation auf dem Hypothekenmarkt normalisiert sich, so Alexey Volkov, Marketingdirektor des Nationalen Büros für Kredithistorien (NBKI). Ihm zufolge haben die in den letzten Jahren weit verbreiteten Programme zur Vergabe von Vorzugskrediten die Zugänglichkeit so stark ausgeweitet, dass dies zu gewissen Verzerrungen geführt hat - "sowohl in Bezug auf das schnelle Wachstum der Immobilienpreise als auch in Bezug auf die Preisunterschiede bei Neubauten und Wohnungen auf dem Sekundärmarkt".
Wie hoch sollten die Einnahmen für den Hypothekendienst nach der Aufhebung der Vorzugsbehandlung sein?
Die Eintragung einer Hypothek setzt ein Einkommen des Kreditnehmers voraus, das nicht nur für die Rückzahlung der monatlichen Raten, sondern auch für die Aufrechterhaltung der normalen Lebensbedingungen ausreichen würde.
In Moskau betragen die durchschnittlichen Kosten für eine Wohnung 13,2 Millionen Rubel. Mit einer ersten Zahlung von 30% (3,95 Millionen Rubel) beträgt die monatliche Hypothekenzahlung 140,38 Tausend Rubel anstelle von 71,3 Tausend Rubel. Um die Genehmigung der Bank zu erhalten, sollte das dokumentierte Gehalt des Kreditnehmers (in der Regel 50% des Einkommens) sein 233,9 Tausend Rubel anstelle von 118,9 Tausend Rubel, die Redaktion von RBC-Real Estate berechnet.
Als sie dachten
In RBC-Real Estate auf der Grundlage der Online-Hypothekenrechner "House.The Russische Föderation" und Daten aus dem CIAN-Service auf die durchschnittlichen Preise für Wohnungen (das häufigste Format ist 37 qm) in neuen Gebäuden in Millionen-Städten berechnet, was empfohlen Haushaltseinkommen erforderlich wäre, um eine Hypothek auf Marktbedingungen zu erhalten, und wie viel Einkommen Anforderungen würden nach dem Abschluss des staatlichen Programms von Vorzugshypotheken zu erhöhen. Für die Berechnung der durchschnittlichen Hypothekenzahlung wurden eine Kreditlaufzeit von 25 Jahren, eine Mindestanzahlung von 30% und ein Hypothekenzinssatz von 18% pro Jahr sowie ein Anteil der Hypothekendienstkosten in Höhe von 50% am Gesamteinkommen zugrunde gelegt. Dieses Niveau garantiert nach Ansicht von Experten praktisch die Genehmigung der Hypothek durch die Bank und gilt als bequem für die Bedienung des Kredits.
In St. Petersburg werden die durchschnittlichen Kosten für eine Einzimmerwohnung in einem Neubau auf 9,3 Millionen Rubel. Die erste Hypothekenzahlung beläuft sich auf 2,78 Millionen Rubelund die monatliche Hypothekenzahlung -98.9 tausend Rubel anstelle von 50,3 Tausend Rubel im Rahmen des Vorzugsprogramms. Um eine Hypothek in der nördlichen Hauptstadt zu genehmigen und zu bedienen, muss ein Gehalt von 164,8 Tausend Rubel erforderlich ist, während 83,8 Tausend Rubel für eine bevorrechtigte Hypothek ausreichen würden.
Die durchschnittlichen Kosten für eine Einzimmerwohnung in Neubauten in Russland (ohne Moskau und St. Petersburg) betragen im Durchschnitt 4,4 Millionen Rubel. Mit einer ersten Zahlung von 30% (1.33 Millionen Rubel), Fälligkeit innerhalb von 25 Jahren zu 18% pro Jahr, beträgt die monatliche Zahlung 46,5 Tausend Rubel. (vorher - 23,6 Tausend Rubel) So sollte das Gehalt mindestens sein 77,6 Tausend Rubel des Gesamteinkommens. Auf einer Hypothek auf 8%, war der erforderliche Betrag 39,4 Tausend Rubel.
Die monatlichen Zahlungen in Städten mit Millionen von Hypothekarkrediten zu 18% pro Jahr werden um 96.6% im Vergleich zu einer Vorzugshypothek von 8%. Die Anforderungen an das monatliche Einkommen, das für die Bedienung des Kredits erforderlich ist, werden um denselben Wert steigen, hat die Redaktion von RBC-Real Estate berechnet.
Letzte WocheAuf der Konferenz Domclick Digital Day sagte Mikhail Matovnikov, Chefanalyst der Sberbank und Leiter des Financial Analytics Center der Bank, dass die Anzahl der Quadratmeter, die ein Empfänger eines mittleren Gehalts in Russland mit einer Hypothek erwerben kann, seit 2020 auf dem Neubaumarkt um 6 Quadratmeter und auf dem Sekundärmarkt um 9 Quadratmeter gesunken ist, was 25,8 Quadratmeter entspricht. Der Rückgang der Zugänglichkeit, so der Experte, ist auf den Anstieg der Preise für Wohnungen, insbesondere für Neubauten, zurückzuführen, weshalb die Menschen gezwungen sind, Wohnungen mit einer kleineren Fläche zu kaufen.
Empfohlenes Einkommen für Hypothekendienstleistungen
Experten raten, bei der Beantragung einer Hypothek nicht nur die Höhe der monatlichen Zahlung selbst zu berücksichtigen, sondern auch die Tatsache, dass das Geld für andere Zwecke im Leben benötigt wird. Die von der Redaktion befragten Experten sind sich einig, dass es relativ bequem ist, eine Hypothek zu zahlen, wenn 50% des Einkommens für die Rückzahlung des Kredits ausgegeben werden. Eine Hypothek kann auch dann aufgenommen werden, wenn die Kosten für die Bedienung des Kredits 60% betragen. In einer solchen Situation könnten sich einige Banken jedoch weigern, da genau 60% nach Ansicht von Experten eine "rote Linie" darstellen. Wenn die Hypothekenzahlung mehr als 60% des Einkommens verschlingt, kann die Hypothek nicht gewährt werden. Auch wenn eine Person bei anderen Krediten überzogen ist, wird der Kredit bei Hypothekenkosten von 60% höchstwahrscheinlich nicht gewährt.
Mikhail Aleksin, Generaldirektor des Vereinigten Kreditbüros (OKB), ist der Ansicht, dass eine komfortable Hypothekenzahlung 30% des Familienbudgets nicht überschreiten sollte, während die Familie keine anderen ausstehenden Kredite haben sollte. Wenn mehr als die Hälfte des Familieneinkommens bereits für die Absicherung bestehender Kredite ausgegeben wird, ist die Aufnahme einer Hypothek leichtsinnig, sagt Michail Aleksin. Nach Ansicht des Experten muss die Entscheidung über die Notwendigkeit einer Hypothek sorgfältig getroffen werden, wobei alle Umstände zu berücksichtigen sind - die allgemeine Stabilität der finanziellen Situation, das Vorhandensein eines finanziellen Sicherheitspolsters und das Vertrauen in eine zuverlässige Beschäftigung.
Aleksin zufolge wäre es für diejenigen, die ein Darlehen für den Kauf eines Hauses aufnehmen möchten, aber wissen, dass sie ab dem 1. Juli nicht mehr unter die Bedingungen der verbleibenden Vorzugsprogramme fallen, eine gute Strategie, jetzt vorübergehend auf das Darlehen zu verzichten und die Situation zu nutzen, um einen größeren Betrag für die Anzahlung zu sammeln. Dies kann mit Hilfe von Bankeinlagen geschehen, deren Zinsen jetzt sehr attraktiv sind, und zur Aufnahme einer Hypothek zurückkehren, nachdem die Marktzinsen für Wohnungsbaudarlehen gesunken sind, fügt Aleksin hinzu.
Laut Juri Belikow geben etwa drei Viertel der Hypothekenschuldner mehr als die Hälfte ihres Einkommens für die Bedienung ihrer Schulden aus, was bereits als erhöhte Schuldenlast gilt. Bei einer solchen Schuldenlast können sich das Wohlergehen und der Lebensstandard der Kreditnehmer bei ungünstigen makroökonomischen Veränderungen (z. B. bei einem weiteren Anstieg der Inflation) erheblich verschlechtern. 80% ihres Einkommens für den Schuldendienst aufwenden zu müssen, sei bereits eine kritische Schuldenlast mit einem extrem hohen Insolvenzrisiko, fügt der Experte hinzu.
"Der Schuldendienst sollte deutlich weniger als die Hälfte des Einkommens verschlingen. Wenn das verbleibende Geld ausreicht, um den gewohnten Lebensstandard aufrechtzuerhalten, kann der Überschuss für die teilweise vorzeitige Rückzahlung von Krediten verwendet werden. Und im Falle ungünstiger makroökonomischer Veränderungen kann dieser Überschuss zur Deckung unvorhergesehener Ausgaben und zur Unterstützung der Zahlungsfähigkeit eines Bürgers verwendet werden", so Belikow.
Es ist notwendig, alle Bedürfnisse so weit wie möglich zu berücksichtigen, einschließlich derer, die während der Laufzeit des Kredits auftreten können. Gleichzeitig muss der Haushalt auch die Möglichkeit vorsehen, einen Teil der Mittel für einen Airbag zurückzustellen, fasst Alexey Volkov zusammen.
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