"Wir haben 2,5 Mal mehr Wohnungen verkauft." Banken begrenzen die Ausgabe von Vorzugshypotheken, die bereits zwei Wochen zu leben links haben

Nahaufnahme einer Frau, die in einem Café einen Laptop benutzt

"Продали в 2,5 раза больше квартир". Банки ограничивают выдачу льготной ипотеки, которой и так осталось жить две недели

Foto: Sergey Mikhaylichenko/

    Es sind noch zwei Wochen bis zum Abschluss der Massenvorzugshypothek. Die Bauträger locken die Käufer aktiv mit Anzeigen im Stil von "Beeilen Sie sich, bevor es zu spät ist", und einige Banken beschränken im Gegenteil die Vergabe solcher Darlehen. Insbesondere die VTB hat letzte Woche die Anfangszahlung im Rahmen des staatlichen Programms auf unerschwingliche 60% erhöht. Einigen der von Fontanka befragten Bauunternehmern zufolge ist dies eine Reaktion auf die gestiegene Nachfrage, und andere Banken könnten dem Beispiel eines der größten Akteure folgen.

    Ist der Juni ein Hype geworden?

    Wie aus den vorläufigen Daten der größten Bauträger von St. Petersburg hervorgeht, liegt die derzeitige Nachfrage der Kunden nach dem Kauf von Wohnungen mit dem Programm für Vorzugshypotheken im Juni nahe am Niveau des Monats Mai. Am Ende des Monats kann sie entweder auf dem Niveau des Vormonats bleiben oder dessen Ergebnisse übertreffen.

    "Wir gehen davon aus, dass der Anstieg der Nachfrage im Juni auf dem Niveau des Mai liegen könnte (im Mai, Umsatzwachstum +20% bis April). Die Verkäufe in der ersten Juniwoche waren entweder auf dem Niveau von Mai oder übertrafen die Zahlen von Mai, je nach Entwickler und Projekt", sagt Olga Trosheva, Direktor des St. Petersburg Real Estate Consulting Center (Setl Group).

    Die Verkäufe von Bauunternehmen wachsen weiter, aber vor dem Hintergrund der Beendigung des Programms für vergünstigte Massenhypotheken geschieht dies bereits in einem eher verhaltenen Tempo.

    "In unserem Unternehmen war die Zahl der Transaktionen im Mai um 30% höher als im April. Vorläufige Daten für Juni deuten darauf hin, dass der Anstieg im Vergleich zum Mai im Bereich von 10-15% liegen wird. Dies ist auch ein guter Indikator: Im Vergleich zum April wird das Nachfragewachstum 40-45% betragen", sagte Sergey Terentyev, Direktor der Immobilienabteilung der CDU-Gruppe.

    Ihm zufolge ist die Aktivität der Käufer gestiegen, aber das derzeitige Niveau der Nachfrage kann nicht als Hype bezeichnet werden. Die gleiche Meinung vertrat Kirill Kudryavtsev, Leiter der Abteilung für Hypothekarkredite der Pskov Group of Companies.

    "Seit letztem Jahr verliert die begünstigte Massenhypothek an Boden, da sich die Bedingungen für sie in Form eines erhöhten Zinssatzes und einer reduzierten Darlehensgrenze verschlechtern. Wir haben im letzten Monat der Laufzeit dieses Programms keinen starken Anstieg der Nachfrage festgestellt. Er ist erhöht, ja. Aber kein Hype", stellt er fest.

    Olga Kuznetsova, stellvertretende Generaldirektorin der Immobilienagentur Glavstroy, pflichtet ihm bei: "Heute können wir von einer gestiegenen Nachfrage sprechen, nicht von einem Hype, der größtenteils auf die Änderungen der Bedingungen der bevorzugten Hypothekenprogramme zu Beginn des Jahres zurückzuführen ist, einschließlich der Begrenzung der Kredithöhe, der Erhöhung der Anzahlung, der Regel einer Hypothek in einer Hand. Wir gehen davon aus, dass die Ergebnisse im Juni höher ausfallen werden als im Mai."

    Banken beschränken die Vergabe von Hypotheken

    Dennoch stellen einige Fontanka-Experten Anzeichen für eine übermäßige Nachfrage fest, die durch den bevorstehenden Abschluss des staatlichen Programms verursacht wird, auf das der Großteil der Transaktionen auf dem Markt entfällt. So stieg nach Angaben der Immobilienagentur "Floors" in Russland die Nachfrage nach vergünstigten Hypothekenprogrammen im Mai um 44%, und in den letzten Tagen des Juni kamen weitere 24% hinzu. In St. Petersburg betrug der Zuwachs 7% bzw. 19%.

    "Bisher haben wir nur einen Anstieg der Anträge auf vergünstigte Hypothekenprogramme festgestellt, sowohl für den Kauf von Wohnungen in Neubauten als auch für den Kauf von Einzelhäusern und deren Bau. In St. Petersburg war die Dynamik der letzten Monate verhaltener, da die hohe Nachfrage nach Hypothekenvorzugsprogrammen hier ab Januar/Februar dieses Jahres höher war als in Russland insgesamt", kommentiert Juri Izosimov, Direktor der föderalen Gesellschaft "Floors" in St. Petersburg.

    "Ja, wir stellen fest, dass das Niveau der Nachfrage auf dem Markt im Moment durchaus unter die Definition von "Hype" fällt", - bestätigte Jan Feldman, Marketingdirektor der Lenstroytrest Gruppe. "Im vergangenen Mai und in den ersten Junitagen haben wir 2,5 Mal mehr Wohnungen verkauft als im gleichen Zeitraum des Vorjahres."

    Laut Izosimov könnte sich die Situation auf dem Hypothekenmarkt dramatisch ändern, wenn die Banken beginnen, die Genehmigung neuer Anträge einzuschränken. "Vor dem Hintergrund der hohen Nachfrage in den letzten Monaten haben einige Banken bereits angekündigt, dass sie die Annahme neuer Anträge ab der zweiten Junihälfte einschränken werden, um die Vergabe bereits genehmigter Darlehen zu gewährleisten. Es gibt Banken, die restriktive Bedingungen für Hypotheken für Fertighäuser eingeführt haben, um Mittel für die Vergabe von Vorzugskrediten freizusetzen", so der Experte.

    Lenstroytrest stellt auch fest, dass viele Banken die geplanten Emissionsziele bereits erreicht haben und daher begannen, die Bedingungen für die Emission zu verschärfen. Dem Vertreter des Unternehmens zufolge könnte die jüngste Entscheidung der VTB, die Anzahlung für eine Vorzugshypothek auf 60% zu erhöhen, damit zusammenhängen. Gleichzeitig liegt der von der Regierung genehmigte Mindestbetrag bei 30%.

    Gleichzeitig hob die VTB bis zu 30% an anfänglichen Beiträgen für andere Programme - die Fernost-, Arktis- und IT-Hypotheken - an, obwohl deren Wirkung nach dem 1. Juli fortbestehen wird. "Es ist nicht auszuschließen, dass einige andere Banken in naher Zukunft seinem Beispiel folgen werden", glaubt Feldman.

    Bislang hat jedoch keines der Kreditinstitute derartige Maßnahmen angekündigt. Einige erklärten im Gegenteil gegenüber Reportern, dass sie dies nicht vorhätten. Dazu gehören Dom. RF Bank, Absolut Bank, Sovcombank, Promsvyazbank, Novikombank und MTS Bank. Fontanka richtete auch entsprechende Anfragen an die BEAC, die Gazprombank, die Bank Saint Petersburg, die Alfa-Bank und die Rosbank, erhielt aber keine Antworten.

    Warum den "Abschied von der staatlichen Unterstützung" verschlimmern?

    Die Entscheidung der VTB hängt mit internen Faktoren zusammen, mit dem Wunsch, die Nachfrage zwischen ihren Programmen umzuverteilen, meint Olga Kuznetsova. Die Bank ist einer der größten Akteure auf dem Hypothekenmarkt, aber nicht der einzige. Die Nachfrage wird auf andere Finanzinstitute umverteilt, die günstigere Konditionen anbieten. "Bis heute haben wir von anderen Banken keine Informationen über die bevorstehende Entscheidung zur Erhöhung der Anfangszahlung erhalten", sagte ein Vertreter von Glavstroy.

    Kirill Kudryavtsev zufolge will die VTB eine Art Barriere schaffen und ihre eigenen Grenzen bei der staatlichen Unterstützung wahren. "Diese Bank hat ihren Anteil am Hypothekenmarkt deutlich erhöht, nachdem die Sparkasse eine zusätzliche Zahlung für die Vergabe von Hypotheken im Rahmen staatlicher Programme eingeführt hatte. Folglich begannen die Grenzen zu "schmelzen"", argumentiert er.

    Gleichzeitig macht der Vertreter der UCS darauf aufmerksam, dass die Beschränkungen keine Auswirkungen auf Bauträger haben, die die VTB-Projektfinanzierung nutzen. Das heißt, das Erfordernis einer Anzahlung von 60% gilt nicht für Hypothekendarlehen für den Kauf von Wohnungen in jenen Wohngebäuden, deren Bau der VTB gutgeschrieben wird.

    "Da die VTB Bank jedoch nicht der dominierende Akteur auf dem Projektfinanzierungsmarkt war, wird eine beträchtliche Anzahl von Wohnkomplexen von fast allen Bauträgern unter diese Anforderung fallen", prognostiziert Sergey Terentyev.

    Er erinnert auch daran, dass zu Beginn des Jahres eine Reihe von Banken Gebühren für die Vergabe von Hypothekendarlehen zu Vorzugsbedingungen eingeführt haben, dadurch aber einen erheblichen Teil ihres Hypothekenportfolios verloren haben. Einige Banken, insbesondere die VTB, hoben diese Bedingung später auf und konnten so ihren Marktanteil erhöhen. Die BEAC zum Beispiel verlor damals ihre Führungsrolle und musste daraufhin auch die Provisionen streichen.

    "Ursprünglich hatte die VTB die Aufhebung der Beschränkungen für einen Zeitraum von bis zu anderthalb Monaten angekündigt. Tatsächlich sind zwei Monate vergangen, und wir können der Bank dafür danken, dass sie die Bedingungen für einen längeren Zeitraum als ursprünglich angegeben gelockert hat. Der Weg mit einer Erhöhung der Anfangszahlung ist logischer als die Einführung von Gebühren für die Kreditvergabe. Es ist jedoch bedauerlich, dass die Verschlechterung der Bedingungen zwei Wochen vor dem Ende des Vorzugshypothekenprogramms "Staatliche Unterstützung 2020″ und der Umwandlung von Familienhypotheken erfolgte. Wir können sagen, dass für eine große Zahl von potenziellen Kreditnehmern, die noch keinen Antrag gestellt haben, die Schutzkonditionen wie zu Beginn des Jahres zurückkehren", so der Vertreter der CDU.

    Die Streichung der VTB-Provisionen "hat den Markt gerettet", sagt Maxim Turta, Leiter der Verkaufsabteilung der Aquilon-Gruppe in St. Petersburg und der Region Leningrad. "Durch die Einführung einer hohen Anzahlung wird die Bank nun einen starken Abfluss erhalten, da es unter unseren Kunden nur wenige Kunden mit einem so hohen PV gibt. Wenn sich andere Banken diesem Trend anschließen, wird sich der "Abschied von der staatlichen Unterstützung" durch eine starke Verengung der Zielgruppe noch verschärfen, was das Transaktionsvolumen auf dem Markt verringern wird", prognostiziert er.

    Terentyev stellt fest, dass einige große Banken, zum Beispiel, die gleiche Dom. RF, zu Beginn des Jahres keine zusätzlichen Bedingungen eingeführt haben und diese auch jetzt nicht ankündigen. Einzelne Akteure werden jedoch nicht in der Lage sein, die gesamte zusätzliche Nachfrage aufgrund technischer Beschränkungen im grenzüberschreitenden Verkehr zu bewältigen, wenn mehrere Großbanken die Bedingungen für die Vergabe von Hypothekarkrediten auf einmal verschlechtern.

    "Wir können davon ausgehen, dass die kleinen Banken versuchen werden, diese Situation auszunutzen und ihr Hypothekenportfolio so weit wie möglich zu vergrößern. Aber sie haben nicht mehr viel Zeit. Zwei Wochen von der Antragstellung bis zum Abschluss eines Geschäfts sind eine sehr kurze Zeitspanne. Für die Leute, die ab Mitte Juni zu den Bauträgern kommen, wird die Situation also völlig unverständlich", fasst er zusammen.

    Was genau bleibt nach einer bevorrechtigten Hypothek übrig?

    Es wird davon ausgegangen, dass nach dem 1. Juli die zweitbeliebteste Familienhypothek nach der Vorzugshypothek bestehen bleiben wird, allerdings in einer geänderten Form, deren Parameter noch unbekannt sind. Das Programm soll zielgerichteter werden. Nach Ansicht von Juri Izosimov kann es sowohl negative als auch positive Veränderungen für den Markt geben.

    "Einerseits wird die Möglichkeit einer Familienhypothek für Familien mit Kindern, die ab 2024 geboren sind, diskutiert, was ein großes Plus ist, andererseits besteht die Gefahr, dass der Zinssatz für Familienhypotheken für bestimmte Kategorien von Kreditnehmern von 6% auf 12% erhöht und auf Kleinstädte ausgerichtet wird", sagt er.

    Mögliche Anforderungen an die Mindestfläche von Wohnungen, die mit einer Familienhypothek erworben werden, werden erörtert, ebenso wie die Tatsache, dass in Kleinstädten ein Darlehen zu 6% für Familien mit zwei Kindern, unabhängig von deren Alter, gewährt werden kann. Es gibt jedoch noch keine konkreten Angaben.

    "Wir wissen, dass die Standard-Vorzugshypothek auslaufen wird und dass die Familienhypothek für Personen mit Kindern unter sechs Jahren unverändert bleibt. Das heißt, die alte "Familie" wird für etwa 30% der Kreditnehmer aus dem Gesamtvolumen der potenziellen Kunden unter diesem Programm bleiben. Die Tatsache, dass das Programm für Kleinstädte unverändert bleibt, wird den meisten Bauherren nichts ausmachen", stellt Sergey Terentyev fest.

    Die IT-Hypothek wird ebenfalls beibehalten, ist aber noch gezielter als die Familienhypothek. Das Programm ist bis Ende des Jahres gültig und ermöglicht die Aufnahme eines Kredits zu einem Zinssatz von bis zu 5%. Um sich dafür zu qualifizieren, müssen die Kreditnehmer jedoch bestimmte Bedingungen erfüllen, von denen die schwierigsten die Arbeit in einem staatlich anerkannten IT-Unternehmen und die Einhaltung des durchschnittlichen Monatsgehalts in Höhe des Mindestbetrags sind. Je größer die Stadt ist, desto höher ist diese Schwelle. In Moskau, zum Beispiel, in den letzten drei Monaten, müssen Sie von 150 Tausend Rubel erhalten, aber das ist vor Abzug der persönlichen Einkommensteuer.

    "Die IT-Hypothek macht etwa 10% aller Kreditnehmer aus, sie wird die Situation nicht retten können", glaubt Terentyev. - Die Frage ist, wie die Menschen denken werden: Sind 17% für eine Hypothek mit der Möglichkeit, das Darlehen in der Zukunft zu refinanzieren, akzeptabel? Bei einem kleinen Kredit sind die Leute vielleicht bereit, sich darauf einzulassen. Und diejenigen, die nur eine Anzahlung leisten müssen? Wir werden im Laufe des Sommers sehen, wie die Käufer diese Frage für sich selbst beantworten werden."

    Dennoch steigt die Nachfrage nach IT-Hypotheken rapide an. Dies wird indirekt durch die Tatsache bestätigt, dass die Banken erneut die Annahme von Anträgen auf Eintragung von IT-Hypotheken aussetzen, weil die Limits ausgeschöpft sind. Dies gab die VTB letzte Woche bekannt. Insgesamt hat die Regierung 500 Milliarden Rubel für das staatliche Programm bereitgestellt und im April weitere 200 Milliarden dafür bewilligt. Dieses Geld wird auf alle teilnehmenden Banken aufgeteilt, aber es ist bezeichnend, dass einer der größten Marktteilnehmer genug Limiterhöhungen für ein paar Monate hatte.

    Alle Wetten auf Familie

    Im Gesamtvolumen der Hypothekarkredite in Russland, nach "Floors", im Mai der Anteil der Hypotheken mit staatlicher Unterstützung stieg auf 21,2% nach 12,9% ein Jahr zuvor, Familie Hypotheken stieg von 12,3% auf 22,3% im gleichen Zeitraum, IT-Hypotheken - von 0,3% auf 2,4%, Fernost-Hypotheken - von 1,5% bis zu 3,1%, ländlichen - von 0,9% bis 6%. Der Anteil der anderen Kreditprogramme sank von 72,1% auf 45%, sagte das Unternehmen. Nach St. Petersburg Real Estate, der Anteil der staatlichen Programm, das aufhören zu arbeiten am 1. Juli, in Hypotheken-Transaktionen in den letzten Monaten wurde 40-50%.

    Fontanka fragte Experten, wie die Nachfrage nach dem Ende der Vorzugshypothek umverteilt werden soll. Es gibt wenig Hoffnung für eine IT-Hypothek - es gibt mehr Anforderungen für sie, und ihr Anteil ist nicht so groß wie der einer Familienhypothek, und es gibt noch keine Pläne, sie zu erweitern.

    "Vieles wird von den tatsächlichen Bedingungen der Familienhypothek abhängen", sagte Kirill Kudryavtsev, ein Vertreter der Pskower Unternehmensgruppe. - Unserer Praxis zufolge waren im Mai letzten Jahres die Anteile zwischen Massenvorzugshypotheken, Familienhypotheken und IT-Hypotheken fast gleich verteilt: 35, 30 bzw. 35%."

    "Vor einem Jahr machten Transaktionen mit Familienhypotheken 19% der Gesamtzahl der Hypothekentransaktionen in unseren Projekten aus, und Transaktionen mit IT-Hypotheken 14%. In diesem Jahr entfielen auf die Familienhypothek 54% und auf die IT-Hypothek 28%. Daraus geht hervor, dass die Nachfrage nach Familienhypotheken in dem genannten Zeitraum um mehr als das Zweifache und die Nachfrage nach IT-Hypotheken um das Zweifache gestiegen ist. Zuvor hatte ein Vertreter des Finanzministeriums angekündigt, dass die IT-Hypothek bis zum Ende dieses Jahres abgeschlossen sein wird. Es besteht also eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass nur das Programm für Familienhypotheken verlängert wird", sagt Tatjana Chalilowa, Leiterin der GloraX-Verkaufsabteilung.

    "Wenn wir über Familie Hypotheken sprechen, ihren Anteil nach der Aufrechterhaltung der präferenziellen Kreditkonditionen im Jahr 2024 in Glavstroy St. Petersburg Projekte reichten von 50-55%, die weitgehend auf Familienwohnungen ist. Der Anteil der IT-Hypotheken nicht mehr als 10-15%. Weitere Umverteilung von Aktien wird auf die neuen Bedingungen für die Programme abhängen", betont Olga Kuznetsova, ein Vertreter des Unternehmens.

    In der CDU ist eine Umverteilung der Nachfrage nicht zu erwarten, so Sergey Terentyev. "Es wird im Moment keine IT-Spezialisten mehr im Land geben", argumentiert er. - Jeder, der dieses Programm in Anspruch nehmen konnte, hat sofort eine Wohnung damit gekauft, da die Bedingungen für eine IT-Hypothek immer besser waren als für eine Familienhypothek. Käufer, die ursprünglich nur mit einer Familienhypothek rechneten, können nicht zu dieser wechseln. Wir warten also einfach auf einen Rückgang der Nachfrage um 30-40%. Die Frage ist, wie viel Nachfrage durch Standardprogramme zu marktüblichen Zinssätzen gedeckt werden kann.

    Die Bank von Russland ist der Ansicht, dass die Aufhebung des massiven Programms ein ausgewogenes Wachstum der Hypothekarkredite ermöglichen wird - auf einem Niveau von 7-12% nach 30% oder mehr. Sie sind zuversichtlich, dass dies keine Auswirkungen auf die Gewinne der Entwickler haben wird, da sie eine ausreichende Sicherheitsmarge in den vergangenen Jahren und Monaten angesammelt haben.

    "Was die Auswirkungen auf den Bausektor betrifft, so wird dieser Markt wachsen, es wird kein Marktversagen geben. Außerdem wurden beträchtliche Gewinne angehäuft, der Airbag hat sich angesammelt. <...> Wir gehen nicht davon aus, dass es zu einer massiven Freisetzung von Menschen kommen wird. Sie kennen die Situation auf dem Arbeitsmarkt, jeder ist auf der Jagd nach Arbeit. Die Horrorgeschichten, von denen gesprochen wird, sind meiner Meinung nach Horrorgeschichten", sagte Elvira Nabiullina, Vorsitzende der Zentralbank der Russischen Föderation, zuvor.

    "Продали в 2,5 раза больше квартир". Банки ограничивают выдачу льготной ипотеки, которой и так осталось жить две недели

    Foto: Sergey Mikhaylichenko/

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    Источник: www.fontanka.ru

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