Dringende Angelegenheit: Was beschleunigt und verlangsamt den Bau von Häusern in St. Petersburg

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Nach Angaben der Unified Resource of Developers (ERZ.Russische Föderation) ist die durchschnittliche Bauzeit von Mehrfamilienhäusern von der Erteilung der Baugenehmigung bis zur Inbetriebnahme auf 46,3 Monate (d.h. weniger als 4 Jahre) gesunken, während die Wohnungen im Allgemeinen rechtzeitig in Betrieb genommen werden - in den letzten 12 Monaten betrug der Anteil der rechtzeitig und vor dem Zeitplan in Betrieb genommenen Wohnungen durchschnittlich 63%.

Fontanka und der Verband der Bauherren von St. Petersburg haben die führenden Bauträger von St. Petersburg befragt und herausgefunden, wie schnell der Wohnungsbau in St. Petersburg voranschreitet und was dazu beiträgt, dass Häuser pünktlich oder sogar früher vermietet werden.

Einhaltung von Fristen

Die durchschnittliche Bauzeit ab der Erteilung einer Baugenehmigung beträgt 46,3 Monate (bzw. 3 Jahre und 10,3 Monate) und ab dem Datum der Veröffentlichung der ersten Projektanmeldung 35,6 Monate (d.h. etwas weniger als 3 Jahre), berichtet ERZ.RF.

In St. Petersburg halten die Bauherren in etwa das gleiche Tempo bei. Olga Trosheva, Direktorin des St. Petersburger Liegenschaften Beratungszentrum (Setl-Gruppe) erklärte, dass die durchschnittliche Bauzeit für ein neues Haus in St. Petersburg und der Region Leningrad 2,5 bis 3 Jahre beträgt, wenn das Grundstück vollständig für die Bebauung vorbereitet ist.

Heute ist die durchschnittliche Bauzeit von Wohnkomplexe liegt zwischen 2 und 3 Jahren, je nach Gebiet und Klasse des Objekts", bestätigt Andrey Borodin, Baudirektor der Aquilon-Gruppe in St. Petersburg und LO.

"Die durchschnittliche Bauzeit eines mehrstöckigen Gebäudes (14 bis 22 Stockwerke) beträgt 36 Monate von der Umzäunung der Baustelle bis zur Inbetriebnahme des Gebäudes", erklärt der Experte. Natalia Kukushkina, Leiterin der Marketinggruppe des CDU-Unternehmens. - Alle möglichen Risiken sind in diesem Zeitraum bereits berücksichtigt, zum Beispiel Verzögerungen bei der Lieferung von Baumaterialien oder beim Anschluss an die Netze. Nicht alle davon treten ein, was es ermöglicht, den Bauzyklus zu verkürzen und das Haus früher als geplant zu vermieten."

"Die durchschnittliche Bauzeit für einen Wohnkomplex liegt zwischen 1000 und 1200 Tagen und hängt von der Größe des zu bauenden Objekts sowie von der Aufteilung in Warteschlangen ab", so Sergey Sofronov, Kaufmännischer Direktor der PSK-Gruppe. Einzelne kleine Häuser können in 600-700 Tagen errichtet werden, und es gibt Projekte, bei denen die Bauzeit 1400 Tage oder mehr beträgt.

Gleichzeitig stellt er fest, dass ein Vergleich der Bauzeit nach Jahren etwas problematisch ist - es gibt beispielsweise Unternehmen, deren Fristen sich in den letzten 3 bis 5 Jahren fast um das Anderthalbfache verlängert haben. "Aber wenn man sich ihr Portfolio im Detail ansieht, wird klar, warum". Sergej Sofronow fügte hinzu: "Sie begannen, größere Mehrfamilienhäuser zu bauen oder es entstanden komplexere Projekte. Zum Beispiel, um Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Oder integrierte Entwicklungsprojekte, bei denen mehrere Häuser und soziale Infrastrukturen parallel gebaut werden".

"Jeder Bauträger hat seine eigenen Ziele für den Verkauf und die Bauraten, die in der Strategie dargelegt sind", fügte er hinzu. Dmitry Kalinin, Direktor des Projekts Severnaya Dolina bei Glavstroy St. Petersburg. - Ich kann sagen, dass Glavstroy St. Petersburg seine Verpflichtungen gegenüber der Stadt und den Partnern pünktlich erfüllt. Was das Bautempo betrifft, so bauen wir ein Wohngebäude innerhalb von 2-2,5 Jahren, eine soziale Einrichtung - eine Schule, einen Kindergarten oder eine Poliklinik - schneller: 1 bis 2 Jahre."

Die durchschnittliche Bauzeit eines Wohnkomplexes hängt in erster Linie von der Größe des Projekts und den Merkmalen des Standorts ab, weiter Alexey Pyatnenkov, stellvertretender Vorsitzender der GloraX-Projektleitung: "Die Bauzeit eines Hauses beträgt etwa drei Jahre, während die Ausarbeitung der Projektdokumentation und die Einholung von Genehmigungen je nach Komplexität des Projekts ein bis zwei Jahre dauern kann."

Keine Silbentrennung

Auch FIDGETING.The Russische Föderation berichtet, dass die Verschiebung der geplanten Termine für die Inbetriebnahme von Wohnungen im Bau in dem Land im Januar 2024 um 22% im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen.

"Nach Angaben der Russischen Föderation in St. Petersburg gab es vor 2-3 Jahren viel mehr Zahlen in der Spalte "Verschiebung" als jetzt, - Sergey Sofronov stellt fest. "Dies ist eine der positiven Folgen des Projektfinanzierungssystems - fast immer waren Bauverzögerungen mit fehlenden Mitteln verbunden, was im Extremfall zu langen Bauzeiten führte.

Er erinnert daran, dass vor 10 Jahren fast jedes fünfte Wohnbauprojekt in St. Petersburg irgendwie zum falschen Zeitpunkt aufgegeben wurde. Und vor ein paar Jahren stieg die durchschnittliche Verzögerungszeit bei allen verspätet in Auftrag gegebenen Häusern auf 4,5 Monate. "Dies war vor allem auf äußere Umstände zurückzuführen: Es gab Probleme mit der Logistik der importierten Materialien, es gab einen Mangel an Arbeitskräften,- Sergej Sofronow fügte hinzu. "Jetzt ist es einfacher, das Bautempo in St. Petersburg ist überwältigend gut und wird den Projektanmeldungen zufolge auch eingehalten."

"Die Verschiebungen der geplanten Termine für die Inbetriebnahme von im Bau befindlichen Wohnungen sind wirklich zurückgegangen, da die Schonfrist für Bauträger ausgelaufen ist, die im Falle einer verspäteten Inbetriebnahme die Streichung von Geldstrafen vorsieht", erklärte er.Alexej Pjatnenkow. Er erinnerte daran, dass die Anti-Krisen-Hilfe am 1. Juli 2023 ausläuft.

"Die Einführung einer Schonfrist ermöglichte es den Bauherren, ihre Logistikketten wieder aufzubauen und Unterbrechungen bei der Versorgung mit Baustoffen und Bauteilen zu beseitigen, die nach Februar 2022 auftraten. Alexey Pyatnenkov hinzugefügt. - Gegenwärtig sind jedoch Geldstrafen für die Nichteinhaltung der Fristen für die Inbetriebnahme von Wohnungen vorgesehen. Daher ist der Umfang der Verzögerungen im Vergleich zu dem Zeitraum, in dem die Erleichterung gewährt wurde, zurückgegangen. Außerdem riskiert ein Bauträger, der gegen die Fristen für die Inbetriebnahme verstößt, seinen guten Ruf, so dass keiner der Beteiligten ein Interesse daran hat, den Bauprozess zu verzögern."

Dmitri Kalinin Er sieht keine Marktfaktoren, die die Reduzierung der Überweisungen beeinflussen könnten: "Ich nehme an, es geht um ein effektives Zeitmanagement: Durch eine kompetente Planung aller Arbeitsschritte kann man eine ausreichende Zeitreserve vorsehen, um eventuelle Anmerkungen der Aufsichtsbehörden zu beseitigen und damit die Störung der offiziell verkündeten Inbetriebnahme der Anlage vollständig zu vermeiden." Das Thema Fristen sei für Bauherren immer relevant, gerade in der Zeit des Wandels und der Transformation, die die Immobilienmarkt derzeit durchläuft.

"Verschiebungen von Inbetriebnahmeterminen werden objektiv immer seltener,- kommentiert Natalia Kukuschkina. - Dieses Problem ist für St. Petersburg praktisch irrelevant. Das heutige DDU-Formular erlaubt es dem Bauträger nicht, die Wohnungsschlüssel später als zu dem im Vertrag festgelegten Termin zu übergeben. Dies zieht erhebliche Vertragsstrafen nach sich. In dieser Hinsicht sind die Bauträger sehr daran interessiert, die Anlagen rechtzeitig zu übergeben. Die derzeit noch nicht fertig gestellten Gebäude seien vor 5-7 Jahren entstanden und würden jetzt fertig gestellt.

Der starke Wettbewerb auf dem Baumarkt und die Bedingungen der Projektfinanzierung tragen zur Verkürzung der Bauzeit bei, bestätigt Andrej Borodin. "Das Thema Fristen ist für St. Petersburg durchaus relevant", meint er. - Die Tendenz zur Verkürzung der Bauzeit hat es auf dem Markt schon immer gegeben. Sie hängt unter anderem direkt von der ständigen Einführung neuer Technologien ab.

Externe Schwierigkeiten

Die Entwickler stellen fest, dass es in den letzten Jahren vor allem durch externe Faktoren zu Verschiebungen gekommen ist. So, Andrej Borodin sagt, dass es in letzter Zeit sowohl eine Pandemie als auch der Rückzug einiger Hersteller vom Markt war. "Im Moment haben der Wechselkurs und damit die Abwanderung ausländischer Arbeitskräfte einen großen Einfluss auf den Zeitplan und die Kosten für den Bau", glaubt er.

In den frühen 2000er Jahren wurde der Bau durch die Interaktion mit Monopolisten stark behindert. Jetzt, nach Andrej BorodinDie Fragen, die sich ihnen in regelmäßigen Abständen stellen, sind nicht mehr die Stromversorgung, sondern die Wasserversorgung und die Abwasserentsorgung.

Alexej PjatnenkowEr ist der Ansicht, dass die Verschiebung von Terminen individueller Natur ist, insbesondere kann es sich um ein Problem mit dem Anschluss an die Netze oder um ein Projekt handeln, das mit Abweichungen von den Projektunterlagen gebaut wurde. "Bei Anlagen, in denen seltene importierte Materialien und Komponenten verwendet werden, kann es immer noch zu Unterbrechungen in der Versorgung mit diesen Artikeln kommen", bemerkte er.

Dmitri Kalinin Ich bin sicher, dass der Hauptgrund für die jüngsten Verschiebungen die Anpassung an neue Bedingungen ist - Veränderungen, die irgendwie mit Schwierigkeiten einhergehen. "Für das Bausegment sind dies Personalmangel, ein Anstieg der Materialkosten und eine problematische Beschaffungslogistik, die durch außenpolitische Faktoren verursacht wird", erklärte er. - Letzteres hängt mit der Importsubstitution zusammen: Es dauert seine Zeit, bis man einen Lieferanten findet, der qualitativ hochwertige Ausrüstung herstellt und gleichzeitig bereit ist, zu bestimmten Bedingungen und in bestimmten Mengen zu arbeiten. Es gab Situationen, in denen ein potenzieller Auftragnehmer in der Angebotsphase mit uns zufrieden war, aber während der Auftragsvergabe stellte sich heraus, dass das Unternehmen seine Verpflichtungen zur Lieferung der von uns benötigten Ausrüstung nicht erfüllen konnte. Und das ist leider ein unvorhersehbarer Moment, selbst für einen gewissenhaften Bauunternehmer.

Was die Stromnetze betrifft, so ist es der Stadt gelungen, das Zusammenspiel deutlich zu verbessern: Dmitri Kalinin fügte hinzu, dass wir keine ernsthaften Fragen zur Stromversorgung oder zu den Netzen an unsere Kollegen haben.

"Der Anschluss an die Netze ist im Moment nicht das Hauptproblem". Natalia Kukuschkina zugestimmt. "In der Regel passt alles in die angegebenen Fristen". Aber manchmal werde die Inbetriebnahme von der Region selbst verschoben, wenn der Plan für die Unterbringung für das laufende Jahr bereits abgeschlossen sei und es für sie rentabler sei, die Anlage erst im nächsten Jahr in Betrieb zu nehmen. "In diesem Fall handelt es sich um kurze Verschiebungen - von Dezember auf Januar. Dies führt nicht zu Sanktionen, da der Bauträger genügend Zeit hat, die Schlüssel an die Aktionäre zu übergeben". Natalia Kukuschkina geklärt.

Beschleunigung der Prozesse

Die Bauträger versuchen heute nicht nur, die Objekte pünktlich zu liefern, sondern manchmal sogar die in der Baugenehmigung genannten Fristen zu verkürzen. Der Grund dafür ist einfach: Die Offenlegung der Treuhandkonten ist an die Inbetriebnahme des Hauses geknüpft, was unter den Bedingungen einer hohen Inflation besonders wichtig ist.

"Eine frühere Offenlegung der Treuhandkonten ermöglicht es, weniger Zinsen für die Inanspruchnahme des Kredits zu zahlen, was die Rentabilität der Fazilität erhöht", erklärte Andrej Borodin.

Ihm zufolge hängt die Beschleunigung der Bauzeit von einer Reihe von Faktoren ab: Dazu gehören die rechtzeitige Lieferung hochwertiger Designlösungen, die systematische Finanzierung des Baus, die Auswahl zuverlässiger Partner und Auftragnehmer, die Auswahl optimaler Technologien für die Arbeitsproduktion, die Berücksichtigung saisonaler Schwankungen bei der Inbetriebnahme der Anlage usw.

"Auch jetzt werden Fertigteile, Digitalisierung und sogar Modularisierung aktiv genutzt, um die Fristen zu verkürzen." Andrei Borodin hinzugefügt. - Die Beschleunigung der Bauzeit führt zu einer Kostenreduzierung, einem früheren Rückfluss der in das Projekt investierten Eigenmittel und der Freisetzung von Ressourcen für neue Projekte.

"Es ist möglich, den Bau in allen Phasen zu beschleunigen, angefangen bei der Planung". Natalia Kukuschkina glaubt. - Aber die beste Methode sind richtig eingerichtete und getestete Geschäftsprozesse. Zum Beispiel die Parallelisierung verschiedener Operationen." Der nächste wichtige Punkt ist die Entwicklung von Standardlösungen, die sowohl in der Arbeitsproduktion als auch bei den angewandten Technologien weniger Arbeit erfordern. "Ihre Logistikkette ist ebenfalls wichtig. Je länger das Material auf dem Weg zu Ihnen ist, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass sich die Lieferung verzögert", fuhr sie fort. - Wenn Sie Standardlösungen aus heimischer Produktion oder aus den GUS-Ländern verwenden, ist die Wahrscheinlichkeit von Verzögerungen geringer."

Durch den Einsatz innovativer Technologien, die Digitalisierung und die Optimierung einzelner Bauabschnitte ist es möglich, das Bautempo zu beschleunigen und gleichzeitig die Qualität der Arbeit zu erhalten, soOlga Trosheva. "Die Setl-Gruppe hat zum Beispiel ein eigenes digitales Ökosystem entwickelt, das alle Bauphasen vereint: vom Entwurf bis zur Übergabe der Wohnungen an die Eigentümer", erklärte sie. - Mit Hilfe von BIM-Technologien ist es möglich, den Bauzeitplan zu erstellen und zu kontrollieren, Besprechungen mit den Auftragnehmern zu planen, zu überwachen, wie das Laserscanning der Räumlichkeiten abläuft - mit anderen Worten: eine Baukontrolle durchzuführen. Digitale Technologien vereinfachen die Interaktion zwischen den Abteilungen, verringern den Einfluss des menschlichen Faktors und minimieren somit die Anzahl der Fehler. Der Arbeitsprozess wird beschleunigt, volle Kontrolle und Transparenz sind in allen Bauphasen gewährleistet. Dank der Nutzung des digitalen Ökosystems hat sich die durchschnittliche Bauzeit der Anlagen der Setl-Gruppe um etwa 6 Monate verkürzt."

Wenn wir von neuen Arbeitsansätzen sprechen, so hat die Setl Group im vergangenen Jahr den Prozess der Innenraumgestaltung optimiert, wobei der Wohnkomplex "Palace Facade" in Strelna als Versuchsobjekt ausgewählt wurde - nach einer Analyse der Prozesse wurden die Lieferwege und Lagerorte der Veredelungsmaterialien geändert, und die Veredelungsspezialisten begannen, neue, effektivere Methoden der Fliesenverlegung anzuwenden, Olga Trosheva sagte mir. Dadurch konnte die durchschnittliche Zeit für die Fertigstellung des Badezimmers von 10 auf 6 Tage verkürzt werden, ohne dass die Qualität der Arbeit beeinträchtigt wurde.

"Full-Cycle-Entwickler wie GloraX schaffen es, die Bauzeit zu verkürzen, indem sie die Geschäftsprozesse im Inneren optimieren", kommentiert Alexej Pjatnenkow. - Dank unseres eigenen Planungsbüros sind wir beispielsweise nicht von externen Auftragnehmern abhängig, was sich auch auf den Zeitplan der Projektdurchführung auswirkt. Darüber hinaus optimiert die Integration von Standardlösungen auch die Planungs- und Bauzeit. Insbesondere im Rahmen der Umsetzung von Projekten der Komfortklasse für verschiedene Wohnkomplexe bieten wir je nach Standort, Kosten und anderen Faktoren verschiedene Standardlösungen an, dank derer es uns gelingt, das Produkt zu standardisieren und die Bauzeit generell zu verkürzen."

Die PSK-Gruppe verfügt auch über eine eigene Bauabteilung mit der Funktion eines Generalunternehmers, was es ihr ermöglicht, das Bautempo besser als der Durchschnitt in der Stadt - etwa 875 Tage - durchzuhalten. "Im Allgemeinen schließen wir die Bauarbeiten früher ab als ursprünglich geplant". Sergej Sofronow sagte. Ihm zufolge ist es möglich, durch eine frühzeitige Offenlegung der Treuhandkonten Geld zu sparen, aber vieles hängt von ihrer Fülle ab: Je mehr Geld auf den Treuhandkonten vorhanden ist, desto niedriger ist die Projektfinanzierungsrate. "Im Idealfall sollte zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme eines Komforthauses alles oder fast alles verkauft sein". Sergej Sofronow hinzugefügt.

Diesbezüglich hat Dmitry Kalinin ist der Ansicht, dass es für einen Bauträger wichtig ist, Wohngebäude rechtzeitig in Betrieb zu nehmen, eine vorzeitige Auslieferung aber wirtschaftlich unpraktisch ist: Es ist notwendig, ein Gleichgewicht von "gebaut/verkauft" aufrechtzuerhalten. "Eine vorzeitige Offenlegung der Treuhandkonten führt unserer Meinung nach auch nicht zu nennenswerten Einsparungen", stellt er fest. "Für uns ist es wichtig, dass jede gebaute Wohnung einen eigenen Eigentümer findet und die neuen Siedler gleichzeitig in neue komfortable Wohnungen einziehen."

Eine Ausnahme bilden die sozialen Einrichtungen: In diesem Fall ist es wirklich notwendig, das Bautempo zu beschleunigen, mehr Mittel zu investieren und Auftragnehmer zu finden, die bereit sind, schnell zu arbeiten und gleichzeitig für das Ergebnis verantwortlich zu sein. Darüber hinaus ist es wichtig, dass der Bauträger in der Anfangsphase der Bauvorbereitung den künftigen Kindergarten oder die Poliklinik vollständig mit Unterlagen und Finanzmitteln ausstattet - dies ist der Schlüssel zu einem effizienten Bau, Dmitri Kalinin hinzugefügt.

Foto: Sergey Mikhaylichenko /

Источник: www.fontanka.ru