Unerwartete und erwartete Standorte: wo in St. Petersburg und der Region Leningrad in Zukunft neue Gebäude entstehen werden

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St. Petersburg und seine Vororte bleiben unter den beliebtesten in Russland unter den Hauskäufern in den primären Markt - so, von Januar bis Mai 2024, nach St. Petersburg Real Estate, Das Volumen der Verkäufe auf dem Primärmarkt erreichte 35,1 Tausend Transaktionen. Sowohl in der Stadt als auch im Leningrader Gebiet werden neue Baugebiete erschlossen. Novosaratovka und Novosergievka, Bugry, Yanino, Lagolovo und Vsevolozhsk im Leningrader Gebiet sowie Kamenka, Schwemmland und verstreute Grundstücke auf der Wassiljewski-Insel, der Puschkinsky-Bezirk und Kronstadt in St. Petersburg warten auf eine aktive Entwicklung.

Nach Angaben des St. Petersburger Immobilien-Consulting-Centers (Setl Group) belaufen sich die voraussichtlichen Flächenreserven der Bauträger in St. Petersburg und dem Leningrader Gebiet auf etwa 40 Millionen Quadratmeter. m künftiger Wohnungen. "Dies sind in erster Linie Gebiete in den Bezirken Wsewoloschskij und Lomonossow der Region", sagt Olga Trosheva, Direktorin des St. Petersburg Real Estate Consulting Center (Setl Gruppe). - Und in der nördlichen Hauptstadt sind dies Zonen in Primorsky, Vasileostrovsky, Vyborg und anderen Bezirken. Kurzfristig werden etwa 1,5 Millionen Quadratmeter Wohnfläche von verschiedenen Bauträgern auf den Markt gebracht. Die größten Projekte werden im Frunzenskij-Bezirk - in der Fuchika- und der Sofijskaja-Straße - erwartet, im Puschkin-Bezirk werden neue Wohnkomplexe in Schuschary und auf dem Gelände des Uritskij-Pavillons zum Verkauf stehen, im Lomonossowskij-Bezirk - in Kutuzi und Housewarming."

Regionale Erwartungen

Nach Angaben von Natalia Kukushkina, Leiterin der Produkt- und Analyseabteilung der CDU-Fraktion,Heute sind die Behörden des Leningrader Gebiets mehr am Bau neuer Wohnungen interessiert als die Stadtbehörden. Daher geht die Entwicklung von Wohngebäuden hier in mehrere Richtungen gleichzeitig. Dazu gehören zum Beispiel die Hügel, Novosaratovka, Yanino und abgelegenere Orte wie Lagolovo und Vsevolozhsk. Ein solcher Angebotsstrom aus der Stadt in die Region ist verständlich, denn die Hypothekenbedingungen werden härter, das Preisgefälle zwischen der Stadt und der Region nimmt zu, und das wirkt sich auf die Nachfrage aus. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in St. Petersburg liegt heute bei 250 Tausend Rubel, in der Region Leningrad bei 150 Tausend Rubel. Dies ist ein erheblicher Unterschied. Und einige der Käufer, die Wohnungen in Neubauten in Betracht ziehen, entscheiden sich zunehmend für Projekte in der Region.

Dmitry Efremov, Leiter der Abteilung für Produktmanagement und Marketingforschung bei Glavstroy St. Petersburg,Ich bin sicher, dass die Grundstücksknappheit in St. Petersburg die Bauträger dazu zwingt, dem Leningrader Gebiet mehr Aufmerksamkeit zu schenken. Nach Angaben von Glavstroy-Saint Petersburg erwarb einer der großen Bauträger im Januar und März dieses Jahres 47 Hektar in der Siedlung Anninsky im Lomonossow-Bezirk der Region.

"Wir sehen Entwicklungsmöglichkeiten für mehrere Standorte in den Vororten von St. Petersburg", bestätigt Vladimir Shmakov, Leiter der Entwicklungsabteilung der Aquilon-Gruppe. - So bauen wir zum Beispiel einen Wohnkomplex in Yanino, neben der Ausfahrt zur Ringstraße und mit dem geplanten Bau der gleichnamigen Metrostation. Das Besondere an diesem Standort ist, dass ein wunderschöner Ort, die Koltush-Höhen, in der "Fahrraderreichbarkeit" liegt. Ein weiterer vielversprechender Standort ist Novosergievka. Hier haben wir kürzlich ein Grundstück für den Bau eines 9-stöckigen Projekts der Komfortklasse erworben. Entlang des Wohnkomplexes wird eine landschaftlich gestaltete Uferpromenade des Flusses Okkerville entstehen, die zum Spazierengehen und zur Erholung einlädt. Das Grundstück befindet sich neben der Ausfahrt zur Ringstraße, nicht weit von Mega Dybenko entfernt. Für die Zukunft ist ein Knotenpunkt mit der Hochgeschwindigkeits-Breitenautobahn VSD geplant.

- Auf dem St. Petersburger Agglomerationsmarkt gibt es natürlich sowohl einen Nachfrage- als auch einen Angebotsfluss zu den Bezirken der Region, die der Stadt am nächsten liegen, - bestätigt Maria Orlova, Verkaufsdirektorin der A101-Gruppe in St. Petersburg. - Und in Zukunft wird sich dieser Trend noch verstärken. Wenn Ende 2022 der Anteil der Region am Gesamtumsatz der Agglomeration 31% betrug, stieg er 2023 auf 39% und im ersten Quartal 2024 auf 42%.

Nach ihr gibt es zwei Hauptgründe: der Unterschied im Preis und günstigere Bedingungen auf dem Gebiet für die Durchführung von KRT-Projekte. Der durchschnittliche Preis pro 1 qm. m im Juni in der Komfortklasse in der Stadt belief sich auf 241 Tausend Rubel, in der Region ist diese Zahl deutlich niedriger - 147 Tausend Rubel. Gleichzeitig ist die Qualität der Projekte, die in der Region realisiert werden, oft höher als die Analoga innerhalb der Ringstraße - es gibt mehr Plätze in der Leningrader Region für die Umsetzung von Projekten neuen Typs mit hochwertigen, mehrformatigen Wohngebäuden, einer komfortablen städtischen Umgebung mit 15-minütiger Verfügbarkeit aller notwendigen Dienstleistungen und einer umfassenden Landschaftsgestaltung.

Wenn wir über die Richtungen sprechen, gibt es traditionell zwei davon: den Osten, d.h. den Wsewolozhskij-Bezirk und Wsewolozhsk selbst, der zu einem der Hauptwachstumspunkte der gesamten Agglomeration wird, sowie den Süden - sowohl in Richtung Puschkin und Pawlowsk, als auch in Richtung Gatschina und Krasnoje Selo, fügte Maria Orlowa hinzu. Hier werden in den kommenden Jahren die meisten Wohn-, Gewerbe- und Industrieimmobilien gebaut. Auch die Verkehrs- und Bildungsinfrastruktur in Form von Universitätscampus entwickelt sich hier aktiv, was ebenfalls zusätzliche Anreize für die Entwicklung des Gebiets schaffen wird.

Industriegebiete auf der "Haltestelle"

Die Entwicklung der städtischen Standorte hängt auch mit der Haltung der Stadtverwaltung zu verschiedenen Themen zusammen. "Die beliebtesten Gebiete sind nach wie vor die, an deren Entwicklung die Regierungsvertreter interessiert sind: So ist beispielsweise der Bau von Verkehrsinfrastrukturen, die Modernisierung der technischen Kommunikation, die Restaurierung von Kulturerbestätten und andere Veranstaltungen geplant", sagt Dmitri Efremov. "Das wiederum zieht große Investoren und Entwickler an, die das Potenzial sehen und auch bereit sind, zu investieren und die Gebiete zu verbessern."

Gleichzeitig ist eine Reihe potenzieller Gebiete für die Entwicklung und den Bau von Wohnungen gerade wegen der Haltung der städtischen Behörden eingefroren. Natalia Kukushkina ist sich sicher, dass die Frage der Sanierung in St. Petersburg für die nächsten Jahre als aufgeschoben betrachtet werden kann. Nach dem kürzlich verabschiedeten Masterplan für die Entwicklung der Stadt werden Industriegebiete nicht in Wohngebäude umgewandelt, sondern sollen in moderne Industriekomplexe umgewandelt werden. Für den Wohnungsbau in der nördlichen Hauptstadt werden also nur Gebiete in Frage kommen, in denen es keine Industrie mehr gibt.

Die Unfähigkeit, Industrieland für den Wohnungsbau zu übertragen, schränkt die Liste der Standorte für die Entwicklung in St. Petersburg erheblich ein und kann in Zukunft die Angebotsstruktur in der Stadt beeinflussen. Nach Angaben des St. Petersburger Immobilienberatungszentrums ist in den letzten Jahren jeder dritte Kauf von Wohnungen in neuen Gebäuden auf dem Gebiet der bewohnten Gebiete der Stadt ein Geschäft mit einer Wohnung in einem Sanierungsprojekt. Auf diese Weise kehren wir allmählich zu den alten Zeiten zurück, als die meisten Wohnungen in der Stadt in den abgelegenen Außenbezirken gebaut wurden und es nur wenige Spot-Projekte in bewohnten Gebieten gab.

Nach Angaben von Dmitri Efremov wurden 2023 in verschiedenen Bezirken Grundstücke in kleinen Partien - mehrere Hektar - für die punktuelle Entwicklung erworben. Die Entwickler sind besonders an großflächigen Standorten auf der Wassiljewski-Insel und natürlich in Kronstadt interessiert. Diese Stadt rückt allmählich in den Vordergrund: Behörden, Investoren und Vertreter der Baubranche sind daran interessiert, ihr reiches historisches, kulturelles und wohnungswirtschaftliches Potenzial zu erschließen.

Es ist jedoch anzumerken, dass in St. Petersburg die Zahl der Grundstücke, die sich für eine quartiersweise Entwicklung und eine integrierte Entwicklung eignen, im Allgemeinen um eine Größenordnung geringer ist als die Zahl der Bauträger, die bereit sind, einen Bauantrag für ein bestimmtes Gebiet zu stellen. Der Wettbewerb zwischen den Marktteilnehmern bleibt also auf einem hohen Niveau.

Wie man neue Länder besiedelt

Olga Trosheva zufolge richtet sich die Aufmerksamkeit der großen Bauträger eher auf Großprojekte am Stadtrand oder in der Region, die eine Planung der Wirtschaft für die kommenden Jahre ermöglichen. Manchmal werden ganz neue Grundstücke erschlossen, aber immer häufiger handelt es sich um Gebiete, die an bereits bewohnte und bewohnte Wohnkomplexe angrenzen.

Wenn ein Bauträger mit der Erschließung neuer großer Gebiete beginnt, die früher landwirtschaftlich genutzt wurden, sei es in der Stadt oder in der Region, werden solche Orte zunächst mit einer gewissen Besorgnis betrachtet. Eine Ausnahme bilden die Orte in der Nähe der Metro, wie z. B. Parnas und Murino - sie sind vertrauenswürdiger. Aber sobald die ersten Häuserzeilen und Infrastrukturen an neuen Standorten entstehen, verschwinden die Ängste der Menschen.

"Es besteht kein Zweifel daran, dass sich die Menschen an neue Standorte gewöhnen und in dem Maße, wie sie sich entwickeln, dort zunehmend Wohnungen erwerben", sagt Natalia Kukushkina. - Als Beispiel kann Nowosaratowka angeführt werden, wo vor 1,5 Jahren die ersten Häuser in Betrieb genommen wurden. Jetzt entwickelt sich dort die kommerzielle Infrastruktur aktiv, der öffentliche Nahverkehr hat seinen Betrieb aufgenommen, ein Kindergarten für 325 Plätze wird bis Ende 2024 in Betrieb genommen - all das wirkt sich positiv auf das Image des neuen Gebiets aus. Derzeit sind bereits drei große Bauträger in Nowosaratowka tätig, was einen Synergieeffekt erzeugt, der dazu beiträgt, einen neuen Standort schneller zu entwickeln und einen Kessel der Nachfrage zu bilden. Die Käufer nehmen dies als Garantie für eine größere Zuverlässigkeit wahr, als wenn es nur ein Unternehmen an einem neuen Standort gibt. Außerdem haben die Menschen so die Möglichkeit, zwischen mehreren Projekten zu wählen, was ihr Interesse an dem neuen Gebiet weiter steigert."

Dmitry Efremov sagt, dass nach Untersuchungen des Unternehmens etwa die Hälfte der Kunden von Glavstroy St. Petersburg in den Bezirken Primorsky oder Vyborg gelebt haben, bevor sie Wohnungen in den Wohnkomplexen des Unternehmens kauften. Mit anderen Worten: Die Menschen gewöhnen sich nicht nur an einen Ort, sondern entwickeln mit der Zeit eine Routine und vertraute Abläufe, die für sie angenehm sind: Arbeit in der Nähe der Wohnung, klare Wege zu den für sie wichtigen Einrichtungen - Kindergarten, Schule, Geschäfte oder Fitnesscenter. Und wenn sich das Gebiet als Ganzes entwickelt, erweitert, verbessert, die Infrastruktur dort geschaffen und modernisiert wird, dann ist es wahrscheinlicher, dass eine Person die alte Wohnung gegen eine neue am selben Ort tauscht.

Maria Orlova hob den Lomonossow-Bezirk des Leningrader Gebiets als einen der "neuen" Bezirke hervor.

"Durch seine Lage, den Entwicklungsstand der Verkehrsinfrastruktur, das Vorhandensein kultureller, historischer und natürlicher Attraktionen sowie Möglichkeiten für die Entwicklung der Freizeitinfrastruktur ist er einer der attraktivsten auf dem gesamten Markt der Agglomeration St. Petersburg", stellt sie fest. - Gleichzeitig ist das Volumen des Wohnungsbaus hier noch nicht so groß wie im gleichen Wsewolozhskij-Bezirk oder in Richtung Puschkin.

Ihrer Meinung nach bietet dies eine Reihe von bedeutenden Vorteilen. Erstens ist es möglich, alle Komponenten der organischen Entwicklung von Gebieten im Voraus zu planen: Verkehrsinfrastruktur, Anziehung von Unternehmen und Schaffung von Arbeitsplätzen, soziale Einrichtungen usw. Diese Arbeit wird nun vom Bauherrn zusammen mit den Regierungen der beiden Föderationssubjekte durchgeführt. Darüber hinaus ergeben sich dadurch zusätzliche Möglichkeiten für Investitionen in Wohn- und Gewerbeimmobilien, deren Wert mit der Entwicklung des gesamten südlichen Teils des Ballungsraums steigen wird.

Margarita Yaremenko, insbesondere für

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Источник: www.fontanka.ru